Sentencia Civil Nº 375/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 295/2012 de 01 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00375/2012

RECURSO DE APELACION (LECN) 295/12

En OVIEDO, a uno de octubre de dos mil doce. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. D. José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha pronunciado el siguiente:

SENTENCIA Nº375

En el Rollo de apelación núm.295/12 , dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 326/11 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Mieres siendo apelante DON Dimas , demandado en primera instancia, representado por la Procuradora Sra. Corpas Rodríguez y asistido por la Letrada Sra. Martínez Cruz; y como parte apelada DOÑA Raquel , demandante en primera instancia, representada por la Procuradora Sra. García Sánchez y asistida por la Letrado Sra. Rodríguez González; ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Jaime Riaza García.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Mieres dictó sentencia en fecha 13-3-12 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "1º) QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA, interpuesta por la Procuradora Doña Ana San Narciso Sosa en nombre y representación de Doña Raquel frente a Don Dimas :

a) DECLARO LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA celebrado entre las partes de fecha 3 de mayo de 2007 suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en Veguina, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 NUM002 , debiendo volverse al estado jurídico preexistente, devolviendo Doña Raquel a Don Dimas la vivienda objeto del contrato, y éste reintegrando a Doña Raquel el precio de la venta, 72.121,45 euros.

b) CONDENO a Don Dimas a pagar a Doña Raquel la suma de 7.920 euros, cantidad que devengará el interés legal moratorio desde la fecha de interposición de la demanda.

2º) Las costas se imponen a la parte demandada."

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 25 de septiembre de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estimó la demanda interpuesta al amparo del artículo 1.124 del Cc . declarando que los vicios estructurales que padecía el edificio en que se incardinaba la vivienda litigiosa comportaban la declaración de inhabilidad del objeto para servir a la finalidad a que estaba destinada y en consecuencia resolvió el contrato condenando a las partes a la recíproca devolución de prestaciones y a la parte vendedora a indemnizar a la compradora por el alquiler de otro inmueble por el tiempo en que por razones de seguridad tuvo que desalojar la vivienda; interpone recurso el vendedor significando que el edificio había sido dividido horizontalmente en el año 1.971 por lo que no podía responsabilizarle de una obligación de conservar los elementos comunes que incumbía a la comunidad, con el añadido de que la sentencia no habría valorado la contribución de la demandante al descabezamiento de la viga al no haber reparado prontamente las humedades que habían provocado ese efecto, ni tampoco la prescripción de la acción de saneamiento por vicios ocultos pues el que nos ocupa no se había manifestado al tiempo de la compraventa y la primera noticia de su concurso de produjo transcurridos con creces más de dos años desde la consumación del contrato.

SEGUNDO.- Ciertamente conviene recordar que la acción ejercitada fue la resolutoria por incumplimiento del contrato por entrega de cosa distinta de la pactada, no la de saneamientos por vicios ocultos; aquella se desarrolla a partir del art. 1166 CC , que establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida, y se aplica en el contrato de compraventa cuando se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual".

Así pues, bajo la doctrina del "aliud pro alio" se han cobijado tanto los supuestos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, como aquellos otros en que "produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor" ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ) y abre paso a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1124 CC .

En cambio, la acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato ( artículo 1468 I Cc .) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud pro alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias ( SSTS de 10 de mayo de 1995 , 30 de noviembre de 1972 ; 29 de enero de 1983 , 23 de marzo de 1983 ; 20 de febrero de 1884 ; 12 de febrero de 1988 , 2 de septiembre de 1998 , 12 de abril de 1993 , 14 de octubre de 2000 , 28 de noviembre de 2003 , 15 de diciembre de 2005 ), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento ( sentencia de 9 de julio de 2.007 ).

TERCERO.- Delimitado así el terreno jurídico en que nos movemos, recordaremos una vez más que la resolución contractual postulada requiere que quien la alegue acredite en proceso: a.) La existencia de un vínculo contractual vigente - sentencias del T.S. de 10 de Diciembre de 1.947 y de 9 de Diciembre de 1.948 -, que en el caso de autos ha sido expresamente reconocido; b.) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, y su exigibilidad - sentencias de 28 de Septiembre de 1.965 , 30 de Marzo de 1.976 y 6 de Julio de 1.952 -; c.) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían - sentencias de 9 de Diciembre de 1.960 y de 18 de Noviembre de 1.970 - y se refieran a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato - sentencias del T.S. de 4 de octubre de 1983 y 17 de noviembre de 1.995 3 de diciembre de 1.996 y 6 de octubre de 1.997 entre otras -; d.) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de este, si bien tampoco es precisa una actitud dolosa del incumplidor, que es lo que se había venido entendiendo por la " voluntad deliberadamente rebelde " exigida en principio por la jurisprudencia, bastando que se frustre el fin del contrato para la contraparte - sentencias de 12 de Mayo y de 7 de Julio de 1.988 -; y e.) que quien ejercite la acción no haya incumplido a su vez las obligaciones que le concernían ( sentencias del T.S. de 16 de noviembre de 1.956 , 23 de junio de 1.969 y otras muchas)

Pues bien, es evidente que el objeto de la compraventa no se circunscribe a la parte privativa del inmueble sino que comprende también la participación que le corresponde en los elementos comunes, de manera que en esa esfera contractual el vendedor responde de los vicios que puedan existir en ambos, por mucho que la obligación de conservar los elementos comunes sea una responsabilidad compartida con los demás copropietarios; ello es así porque para el comprador es indiferente el motivo desencadenante de la inhabilidad del objeto y consiguiente frustración del contrato, antes bien lo que importa es el resultado y de ahí que el Tribunal prescinda del denunciado error en la valoración de la prueba practicada sobre la fecha desde la que existe la comunidad de propietarios, que sin duda coincide con la de su división horizontal, abstracción hecha de que el parentesco de los dueños hubiera provocado la peculiar operativa de la comunidad que se narra en la sentencia.

Llegados a este punto, diremos que la prueba pericial acredita inequívocamente que la falta de conservación del entramado de madera que, junto con los muros de carga, forma la estructura portante del edificio fue causa del hundimiento del suelo del salón; con todo lo grave no es el hundimiento del soporte y con ella el del suelo del salón, sino que ese fenómeno evidencia el importantísimo riesgo de colapso de toda la estructura del edificio, que tendrá que ser revisada con urgencia y en profundidad; así las cosas, no cabe minimizar la trascendencia del vicio, como interesadamente se pretende al reseñar el limitado coste de la reparación de la viga cedida o descabezada y suelo del salón, pues con ello se obvia que el comprador queda expuesto a unos gastos de conservación de los elementos comunes tan desproporcionados como imprevistos, de modo que justifican plenamente la inhabilidad del objeto en que se sustentaba la demanda; en consecuencia se desestima el primer motivo del recurso y conoceremos de la impugnación que se deduce por la indemnización de daños y perjuicios establecida en sentencia.

CUARTO.- El recurrente pone en entredicho la realidad de tales perjuicios y denuncia que además la sentencia no habría ponderado que la restitución íntegra de las prestaciones implicaría que la compradora habría disfrutado gratuitamente de la vivienda durante casi tres años.

Este segundo argumento obvia que la sentencia no le obliga a devolver los intereses del capital, de modo que, compensando los frutos de las respectivas prestaciones, hace desaparecer cualquier atisbo de enriquecimiento injusto, bien entendido que la devolución del predio habrá de hacerse en las mismas condiciones de cargas en que se recibió, esto es, con cancelación de las hipotecas concertadas por la compradora.

Volviendo por tanto nuestros pasos a la cuestión de la indemnización de los daños y perjuicios resultantes de la resolución del contrato, el Tribunal constata por un lado que, en opinión común de ambos peritos, el inmueble presentaba un alto riesgo de colapso que aconsejaba su inmediato desalojo; y, por otro, que obra en autos el contrato de arrendamiento suscrito inmediatamente después junto con las transferencias bancarias efectuadas por pago de la renta; en este orden de cosas poco importa que el contrato no fuera firmado por el arrendador sino por familiar directo de este, y que las transferencias se realicen a cuenta distinta de la designada en el contrato pues representan incidencias contractuales a resolver, en su caso, entre los directamente implicados que en modo alguno desmienten la realidad del arriendo como respuesta a la urgente e imperiosa necesidad de encontrar nuevo acomodo; así pues la sentencia ha ponderado adecuadamente el perjuicio soportado por el comprador y procede la íntegra desestimación del recurso.

QUINTO.- Las costas, de conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C ., se imponen al apelante cuyas pretensiones han sido totalmente desestimadas.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Dimas contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mieres en los autos de que este Rollo dimana confirmamos dicha sentencia en todos sus términos declarando perdido el depósito, al que se dará el destino legal correspondiente, e imponiendo al apelante las costas de esta segunda instancia.

Contra la presente sentencia, cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación, conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.