Sentencia Civil Nº 375/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 98/2013 de 16 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933917

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0001641

Recurso de Apelación 98/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 896/2011

APELANTE:D./Dña. Francisca y D./Dña. Bernardo

PROCURADOR D./Dña. ALBERTO NARCISO GARCIA BARRENECHEA

APELADO:INMOBILIARIA CHAMARTIN S.A.

PROCURADOR D./Dña. FABIOLA JEZZABEL SIMON BULLIDO

MAGISTRADA:ILMA. SRA. Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA nº 375/2013

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

D./Dña. MARÍA CARMEN MARGALLO RIVERA

En Madrid, a dieciséis de octubre de dos mil trece.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 896/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid a instancia de D./Dña. Francisca y D./Dña. Bernardo apelante - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. ALBERTO NARCISO GARCIA BARRENECHEA y defendido por Letrado, contra INMOBILIARIA CHAMARTIN S.A. apelado - demandado, representado por el/la Procurador FABIOLA JEZZABEL SIMON BULLIDO y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/04/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/04/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Desestimo la demanda presentada por interpuesta el procurador D. Alberto Narciso García Barrenechea, en representación de D. Bernardo y Dª Francisca , contra Inmobiliaria Chamartín, S.A., y les absuelvo de las pretensiones deducidas, imponiendo las costas a la parte actora.

Desestimo la reconvención formulada por la procuradora Dª Fabiola J. Simón Bullido, en representación de Inmobiliaria Francisca , y les absuelvo de las pretensiones deducidas, y imponiendo las costas a la parte reconviniente- demandada.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 19 de septiembre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 8 de octubre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 4 de abril de 2006, se celebró contrato privado de compraventa entre 'Inmobiliaria Chamartín, S.A.', como vendedora, y D. Bernardo y Doña Francisca , como compradores; teniendo por objeto una vivienda en la planta NUM000 , tipo NUM002 y trastero en la planta NUM001 número NUM003 , en el ' EDIFICIO000 ', que la vendedora tenía proyectado construir en una finca sita en el Partido de La Lobilla de Estepona (Málaga).

En la estipulación segunda se estableció un precio de 128.000 € para la adquisición de la vivienda y de 4.400 € para el trastero. Las partes pactaron que la entrega del inmueble se llevaría a cabo tras la finalización de las obras, el 31 de agosto de 2007, coincidiendo con el otorgamiento a su favor de la escritura pública de compraventa, que deberían formalizar en el plazo de quince días desde que sean requeridos los compradores por la vendedora.

La condición general sexta del contrato, suscrita por ambas partes, se refiere a la resolución en los siguientes términos: 'La parte compradora, podrá instar la resolución del presente contrato, en el caso de que la vivienda no se le entregue en el plazo fijado, o en su caso, al término de la prórroga o prórrogas que puedan acordar las partes, y siempre que tal incumplimiento sea imputable a la vendedora. El plazo de la mencionada prórroga se fija en tres meses'; por otra parte, 'El incumplimiento por parte del comprador, de su obligación de pago de cualquiera de los plazos que configuran la parte del precio aplazado, o no acudir a la firma de la correspondiente escritura ante notario, una vez terminada la obra cuando sea requerido fehacientemente para ello, dentro de los plazos fijados, dará lugar de pleno derecho, a la resolución del presente contrato de compra-venta'.

Los compradores abonaron parte del precio, concretamente 32.100 €.

Las obras de los inmuebles objeto del contrato de compraventa finalizan el 9 de mayo de 2007, obteniéndose la licencia de primera ocupación en fecha 14 de noviembre del mismo año. Posteriormente, el 23 de marzo de 2009, la vendedora dirige comunicación a los compradores indicando que 'dado el tiempo transcurrido desde que se entregó la promoción, no queda otra alternativa posible que escriturar los citados inmuebles (los que son objeto de compraventa) con carácter inmediato', si bien no indica lugar, día y hora para llevarlo a cabo.

La vendedora remite un burofax a los compradores, en fecha 1 de junio de 2010, comunicando la resolución contractual por no haber atendido el requerimiento de firma de la escritura pública de compraventa; inmediatamente después, el 7 de junio de 2010, los compradores contestan que al producirse el incumplimiento del contrato por parte de la vendedora, ante el retraso injustificado en la entrega, sólo cabe la resolución contractual, 'mediante la devolución de las cantidades entregadas a cuenta que totalizan 32.100 € y los intereses legales correspondientes', además de los daños causados.

En fecha 7 de junio de 2010 el inmueble citado fue adquirido por Caja General de Ahorros de Granada como dación en pago.

En el momento de celebración del contrato de compraventa, D. Bernardo mantenía relación laboral con 'Inmobiliaria Chamartín, S.A.', en virtud de contrato de trabajo por tiempo indefinido, de fecha 10 de mayo de 2004, causando baja por despido el 3 de noviembre de 2008, fecha en que se lleva a cabo su liquidación, correspondiéndole la cantidad de 98.376,34 €.

D. Bernardo y Doña Francisca interponen la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la resolución del contrato y la condena de la vendedora a satisfacer el importe de 32.100 € más el interés legal desde la fecha en que se debería haber procedido a la entrega del inmueble. La parte demandada formula reconvención, en base a las supuesta compensación de cantidades entre la parte del precio entregada por los compradores y el importe recibido por el Sr. Bernardo , en concepto de indemnización por despido. La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestimó la demanda y la reconvención, habiéndose interpuesto por los compradores recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-Nos encontramos ante un negocio jurídico de compraventa, del que deriva la obligación de la vendedora de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual 'Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente', disponiendo específicamente el artículo 1.461 C.Civil que 'El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta', debiendo llevarse a cabo la entrega en el momento pactado por las partes, en este caso, tras la finalización de las obras, en fecha 31 de agosto de 2007 .

No podemos obviar que dicha estipulación, referente al momento de entrega del inmueble, fue pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255, que dispone: 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público', quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que la estipulación no deja lugar a duda sobre la intención de los contratantes, al establecer un plazo concreto de entrega, debiendo estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: 'la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes', añadiendo que 'La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal'. En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

El Tribunal Supremo señala, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que 'según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores', postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 .

Además, hemos de tener en cuenta que 'no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática', de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

Aplicando la jurisprudencia citada al supuesto que nos ocupa; hemos de tener en cuenta que la vendedora, de forma inmediata al 31 de agosto de 2007, debería haber comunicado a los compradores el lugar, fecha y hora para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en lugar de ello, se limita a indicarles, el día 23 de marzo de 2009, una vez transcurrido más de un año, que ha de procederse a la escrituración, dejando transcurrir el plazo pactado; ahora bien, los comparadores hicieron caso omiso de la indicación para elevar el contrato privado a escritura pública, manifestando su interés por resolverlo (7 de junio de 2010), una vez que la vendedora les comunicó la resolución, por su parte, el 1 de junio de 2010, llevándose a cabo dentro de ese mismo mes el cambio de propietario por dación en pago.

A la vista de dichas circunstancias, esta Sala entiende que ninguna de las partes ha cumplido puntual y adecuadamente las obligaciones derivadas del contrato de compraventa suscrito; y considerando que ambas están de acuerdo con la resolución del negocio jurídico celebrado, procede declarar la resolución, interesada en la demanda, debiendo procederse a la restitución por parte de la vendedora de la cantidad satisfecha por los compradores, sin que se devenguen intereses desde la fecha en que fue pactada la entrega del inmueble.

TERCERO.-La sentencia apelada parte del establecimiento de una correspondencia entre la indemnización recibida D. Bernardo , tras el despido, y la devolución de parte del precio que había sido satisfecha, basándose exclusivamente en presunciones. A dichos efectos, hemos de remitirnos al art. 386.1 establece que 'A partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano'; a la vista del contenido de dicho precepto, entendemos que no existe hecho admitido o demostrado sobre dicha cuestión, ante las versiones contradictorias de las partes y la claridad con que aparecen reflejados los distintos conceptos en el documento denominado 'liquidación finiquito' ( documento nº 9 de la contestación, obrante al folio 158).

En definitiva, no contamos con medio de prueba alguno que nos permita concluir que se compensó determinado importe de la indemnización por despido, con las cantidades que habían sido satisfechas como parte del precio.

Por todo ello, procede la estimación parcial del recurso de apelación y la consiguiente revocación de la sentencia dictada por el Juzgador 'a quo'.

CUARTO.-La cantidad a que resulte condenada la demandada devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, de acuerdo con lo preceptuado en los arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 C.Civil .

QUINTO.-En virtud de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., no cabe efectuar pronunciamiento alguno con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia, a consecuencia de la demanda, ni en cuanto a las originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Alberto Narciso García Barrenechea, en representación de D. Bernardo y Doña Francisca , contra la sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2012 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid , en autos de procedimiento ordinario nº 896/2011; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Se estima parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Alberto Narciso García Barrenechea, en representación de D. Bernardo y Doña Francisca , como actores, contra 'Inmobiliaria Chamartín, S.A.', como demandada; condenando a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 32.100 € más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda.

2.- Sin pronunciamiento con respecto a las costas procesales originadas por la demanda en primera instancia.

3.- Manteniendo el resto de los pronunciamientos contenidos en la sentencia apelada.

No cabe condena en cuanto a las costas procesales causadas en esta instancia.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2577-0000-00-0098-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 98/2013, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe