Sentencia Civil Nº 375/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 642/2015 de 02 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 642/2.015

Procedimiento Verbal nº 1.350/2.014

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Lliria

SENTENCIA Nº 375

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DÑA. MARIA MESTRE RAMOS

DÑA. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ

En la ciudad de Valencia a tres de diciembre de dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelaciónque se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 9 de Julio de 2.015 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante D. Maximo , representada por el Procurador D. José Joaquín Alario Mont y asistida por la Letrada Dª Raquel Montes Gómez, y, como apelado la parte codemandada Grupo Habitat Leader S.L.,representada por la Procuradora Dª Eva Mª Tello Calvo y asistida por el Letrado D. Víctor Giner y como apelada también la codemandada D. Porfirio , representado por la Procuradora Dª María Montalt del Toro y defendida por el Letrado D. Francisco Sánchez Simón.

Es Ponente Dña. Mª EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

' Desestimando la demanda interpuesta por el procurador D. José Joaquín Alario Mont en nombre y representación de D. Maximo , debiendo absolver y absolviendo a Grupo Habitat Leader S.L. y a D. Porfirio de todos los pedimentos deducidos de contrario.

Debiendo condenar al pago de las costas a D. Maximo .'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se estime el recurso y se entienda resuelto el contrato por incumplimiento de los demandados condenándoles a devolver el doble de lo entregado y alternativamente se entienda que el contrato es nulo por ausencia de los requisitos esenciales, con imposición de costas.

Las apeladas presentaron sendos escritos por los que se opusieron al recurso presentado por la contraparte y pidieron su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votaciónel 30 de Noviembre de 2.015en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Tal como consta en autos, en fecha no concretada del año 2.014, D. Porfirio efectuó encargo de venta de la parcela NUM000 , Poligono NUM001 de Villamarchante por precio de 67.000 euros (folio 61) a la Inmobiliaria Grupo Habitat Leader S.L.

El 18 de Agosto de 2.014 D. Maximo suscribió con Habitat Leader un contrato que denominaron de compraventa, sobre el referido inmueble por precio de 55.000 euros.

En dicho documento lo que se dice es que D. Maximo confería a Grupo Habitat Leader 'mandato representativo para comprar' el inmueble, haciendo entrega en ese acto de un cheque para D. Porfirio por importe de 3.000 euros y el resto a pagar a la firma de la escritura pública de compraventa que había de formalizarse antes de 60 días en la notaria que designara la vendedora o en su defecto el Grupo Habitat Leader.

Añadía que 'GRUPO HABITAT LEADER S.L. hace entrega del cheque indicado en el punto de forma de pago, en concepto de ARRAS PENITENCIALES, según el Código Civil en su art.1454 , cuyo importe asciende a 3.000 euros'

El día 19 de agosto de 2.014, el demandante D. Maximo remitió un correo electrónico a la agencia por el que reiteraba oferta de compra por 55.000 euros que mantenía hasta final de mes.

El 20 de Agosto de 2.014, D. Porfirio suscribió un contrato denominado de compraventa con Grupo Habitat Leader al que confirió 'mandato representativo para vender' la referida finca por precio de 55.000 euros haciéndole entrega en ese acto de un cheque de 3.000 euros.

Añadieron que ' GRUPO HABITAT LEADER S.L. hace entrega del cheque indicado en el punto de forma de pago, en concepto de ARRAS PENITENCIALES, según el Código Civil en su art.1454 , cuyo importe asciende a 3.000 euros'(folio 64)

El día 25 de Agosto de 2.014 la Letrada del ahora demandante remitió una carta a la inmobiliaria por la que comunicaba que su cliente D. Maximo ya no estaba interesado en la compra de esa vivienda y le reclamaba la devolución de los 3.000 euros porque no le constaba que el vendedor hubiera aceptado la oferta de compra.

Formuló demanda reclamando 6.000 euros por incumplimiento por parte de los demandados al no haberse formalizado ante Notario el contrato de compraventa y subsidiariamente acción de nulidad contractual porque no hay consentimiento en el contrato, ni aceptación de la oferta.

La sentencia apelada desestimó la demanda.

SEGUNDO.- Interpone recurso de apelación la parte demandante que alega que el documento que firmó el Sr. Maximo no es un contrato de mandato sino un contrato de compraventa y lo hizo con la inmobiliaria y por ello debía ser llamada al proceso.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2013 , reiterando doctrina consolidada, declara: 'Conviene precisar que la cuestión se centra en el mandato representativo , es decir, el mandato como relación entre los contratantes respecto a un acto jurídico y representación, relación con el tercero y así lo han destacado las antiguas sentencias de 16 febrero 1935 y 22 mayo 1942 y lo reitera la De 24 de febrero de 1995 . Lo cual debe relacionarse con el artículo 1713, párrafo segundo, del Código civil que exige mandato expreso (o específico) para actos de disposición (acto de riguroso dominio, expresa esta norma). Lo que, además, exige la jurisprudencia es que para la validez (o existencia) de un concreto acto dispositivo, es preciso que se concrete en el mandato con poder de representación, el acto y el objeto con sus esenciales detalles. Así, la sentencia del pleno de esta Sala, de 26 de noviembre de 2010 dice: El grado de concreción necesario en la designación del objeto del mandato depende del carácter y circunstancias de aquél. Así, la jurisprudencia tiene declarado que cuando el mandato tiene por objeto actos de disposición es menester que se designen específicamente los bienes sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades, y no es suficiente con referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante. Es decir, conforme a la doctrina jurisprudencial que ahora se reitera, es que el mandato representativo cuyo poder viene a referirse a un acto o actos de disposición, sólo alcanza a un acto concreto cuando éste ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada'.

En el presente caso, del documento 1 de la demanda se infiere que el demandante y la inmobiliaria pactaron un contrato de mandato representativo para comprar y así se dice expresamente en el contrato respecto de un inmueble en concreto y en dicho contrato se especificaron las condiciones de la compra, es decir, precio y forma de pago, de manera que dicha mercantil tenía un encargo específico por parte del demandante de comprar ese inmueble, no la realización de actos de intermediación por tanto, se trataba de un mandato con la facultad específico de comprar un determinado inmueble por el precio fijado.

Por ello, coincidimos con la sentencia apelada que dijo:

'el codemandado, Gupo Habitat Leader S.L., actuó por encomienda reconocida de D. Porfirio para que encontrara un comprador para su vivienda por un precio predeterminado; y que actuó por cuenta, no menos reconocida, del comprador D. Maximo , para la compra, gestionando una mejora del precio, lo que les llevó a suscribir un contrato de arras por la que entregaron con la intermediación del repetido agente al vendedor la cantidad de 3.000 euros.

A partir de esta estructura negocial, como es de ver literalmente en los distintos acuerdos, la condición en la que actúa el agente de Grupo Habitat Leader S.L., nada tiene que ver en términos contractuales con el derecho de ambas partes de la compraventa a perder o ser reintegradas en las arras litigiosas. Lo demás como pretende la representación procesal de D. Maximo es desentenderse de la encomienda o mandato conferido, que desde luego conlleva, sin que haya motivo para extrañarse, no conocer en absoluto a quien entrega las arras pero de forma contradictoria a, sí asumir su recepción como dinero que tienen por propio desde el momento que falla la operación. Si la inmobiliaria fue más diligente o menos, informó o no debidamente a su mandante, son propias y deben resolverse en el ámbito y a la luz de los artículos 1.709 y siguientes del Código Civil , sobre el contrato de mandato, con las responsabilidades a que haya lugar, en su caso, pero que no van a ser objeto de pronunciamiento en esta resolución, sencillamente porque no dan respuesta jurídicamente adecuada a estos hecho, ni a lo que se solicita. Por la parte actora, no se reclama una indemnización del mandatario por la actividad llevada a cabo, sino estrictamente la devolución de las arras, que este contrato resuelto no conlleve la pérdida de las mismas. En consecuencia, se estima la excepción de falta de legitimación pasiva de la mercantil Grupo Habitat Leader S.L. por carecer del carácter con que se les demanda, esto es como parte del contrato de arras cuya devolución se interesa.'

TERCERO.- Alega también el apelante que la entrega de una cantidad de dinero como señal, se convierten en arras penitenciales si el vendedor acepta la oferta y, por tanto, ha de ponerse en conocimiento del mismo, lo que en este caso no se hizo hasta que le fue remitido el burofax diciendo que no le interesaba la venta.

En el caso que estudiamos, los 3.000 euros no se entregaron como señal, sino como arras penitenciales tal como expresamente se establece en el contrato.

El contrato de arras como institución jurídica autónoma no se encuentra regulado en nuestro ordenamiento jurídico, lo que regula el artículo 1454 CC es un pacto arras en el contrato de compraventa como cláusula accesoria del contrato principal perfeccionado, y así se desprende claramente de los términos literales del precepto, al decir 'si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta...'.

En orden a su delimitación conceptual, la STS, Civil sección 1 del 24 de Octubre del 2002 ( ROJ: STS 7018/2002 ), precisa: ' Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias . Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).'

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta, incorporando las arras penales una penalización para el caso de incumplimiento; en cambio las arras penitenciales , contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria, presuponen un desistimiento del contrato por parte del vendedor o comprador, no un incumplimiento, y facultan a desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del contrato, con los efectos establecidos en dicho precepto, es decir 'allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas' .

Así lo ha entendido la propia parte actora cuando en su demanda pide 6.000 euros en concepto de daños y perjuicios, que es el doble de la cantidad entregada en concepto de arras porque considera que ha incumplido el vendedor al no designar la Notaría para otorgar escritura.

Dicho incumplimiento no se ha dado en este caso, pues antes de transcurrir el plazo de 60 días para el otorgamiento de la escritura, como pactaron en el contrato, la compradora remitió escrito desistiendo del contrato.

TERCERO.- Dicho contrato denominado de compraventa por las partes, al haber acuerdo en el objeto y el precio, no se diferencia, en cuanto a sus efectos con la denominada promesa de compra del art 1.451 del Código Civil , porque con el contrato el demandante se obligaba a comprar esa vivienda por el precio de 55.000 euros, por tanto, no era preciso que llegara a conocimiento del comprador la aceptación por parte del vendedor, y además en ese acto entregaba los 3.000 euros en concepto de arras penitenciales, de manera que en caso de desistimiento, como ha ocurrido, aceptaba perder dicha cantidad.

CUARTO.- En cuanto a la petición subsidiaria de declaración de nulidad del contrato, no cabe duda de que concurre el requisito del consentimiento claramente plasmado en el contrato, con voluntad de obligarse a adquirir la vivienda citada en la forma y precio pactados aunque no conste que tuviera conocimiento de la aceptación por parte del vendedor, con lo cual tampoco existe motivo para entender que el contrato es nulo.

Procede desestimar el recurso.

QUINTO.- Conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

SEXTO.- La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

1. Desestimamos el recurso interpuesto por D. Maximo .

2. Confirmamos la sentencia impugnada

3. Imponemos al apelante las costas de este recurso.

4. Decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.