Sentencia CIVIL Nº 375/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 991/2014 de 24 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CATORCE
ROLLO NÚM. 991/2014
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 12 DE BARCELONA
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM.1746/2012
S E N T E N C I A Nº 375/2016
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. AGUSTÍN VIGO MORANCHO
MAGISTRADOS
Dª. MARTA FONT MARQUINA
D. ESTEVE HOSTA SOLDEVILA
En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de noviembre de dos mil dieciseis.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de esta Audiencia Provincial, los presentes
autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO núm. 1746/2012, seguidos por el JUZGADO de PRIMERA
INSTANCIA núm. 12 de BARCELONA, a instancias de D. Luis , representado por el Procurador D. José
Carlos González Recio, contra TERRENYS BEGUDA ALTA S.L., representada por el Procurador D. Ivo
Ranera Cahís; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la
parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de septiembre de 2014, por la Sra.
Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por D. Luis contra TERRENYS BEGUDA ALTA, S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1) la resolución del contrato de comparaventa suscrito por las partes en fecha 12 de diciembre de 2005 en relación con la Parcela B Fase III de 1.203'84 metros cuadrados, aproximadamente, que figura inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Martorell con el nº NUM000 , inscripción segunda, tomo NUM001 , libro NUM002 de Sant Esteve de Sesrovires, folio 98, y 2) que la demandada viene obligada a restituir al actor la suma de 58.387'32 euros, más los intereses legales devengados desde el 15 de julio de 2009, así como los procesales desde la presente resolución. Y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a: 1) estar y a pasar por esas declaraciones, y 2) a devolver o abonar al actor la suma de 58.387'32 euros, más los intereses legales devengados desde el 15 de julio de 2009, así como los procesales desde la presente resolución. Todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales causadas'.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de julio de 2016.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARTA FONT MARQUINA, Magistrada de esta Sección Catorce.

Fundamentos

PRIMERO.- La juzgadora de instancia estima sustancialmente la demanda instada por el actor, declarando la resolución del contrato de compraventa de una parcela, suscrito entre las partes el día 12 de diciembre de 2005, y condena a la sociedad vendedora-demandada a restituir la suma entregada a cuenta y los intereses legales.

Apela la sociedad demandada. Alega, en esencia, en primer lugar, que el actor actúa con mala fe y abuso, en segundo lugar, que en el acto de la audiencia previa se introdujeron dos hechos nuevos que no han podido ser contrastados, causándole indefensión, puesto que la juzgadora a quo los tiene en consideración, en tercer lugar que no ha incumplido el contrato, en cuarto lugar analiza los mails, en quinto lugar, reitera el incumplimiento pertinaz del actor y, por último, sostiene que la cláusula sexta del contrato (cláusula penal) no es abusiva. En conclusión, la apelante, sostiene error en la valoración de la prueba.



SEGUNDO.- Antes de examinar el fondo procede rechazar el alegato de apreciación de hechos nuevos por examinar el juzgador de instancia la fecha de recepción de las actas notariales, de resolución del contrato, no recepcionadas por el actor. Esta cuestión, conforme a lo actuado se produce al tener conocimiento la parte actora del envío de tales actas (febrero de 2009), al contestar la demanda, de manera que habiendo sido la propia demandada quien aportó tales documentos, procedía su examen.

Pero es que, además, estas actas no se erigen en elementos esenciales para la apreciación de falta de cumplimiento de las obligaciones.

Añadir, sin embargo, que de los documentos aportados se desprende que el actor se encontraba en Shangai (folios 47 y ss).



TERCERO.- Sentado lo anterior, oído el acto del juicio y examinada la documentación aportada por ambas partes, ha de concluirse, en línea con lo resuelto por la juzgadora a quo en que, aunque ambas partes quieren resolver el contrato, el incumplimiento de las obligaciones es imputable a la demandada.

No se hace preciso acudir a la sentencia dictada por esta misma Audiencia Provincial, Sección 13ª de 6 de julio de 2011, recurso 525/10, como tampoco, en la eventual nulidad de la cláusula penal pactada, como tampoco el iter negocial, o lo que es igual, los años transcurridos entre el contrato (2005) y la resolución que comparten, en la actualidad, ambas partes, para concluir en que el incumplimiento es imputable a la parte demandada.

En efecto, en primer lugar, el contrato (al folio 33 y ss), es claro en su redacción, la finalidad de la adquisición de la parcela IB, Fase III, era la construcción de una vivienda, para lo cual era obligación que estuviera totalmente equipada, con los suministros y correspondientes permisos administrativos (pacto Primero, Quinto y Séptimo).

Por contra en la actualidad se encuentra pendiente de permisos definitivos. Aunque la Sra. Angustia al igual que el legal representante de la demandada sostienen que se puede edificar, no son estos los términos del contrato, como tampoco las manifestaciones del propio Ayuntamiento.

Planean serias dudas no sólo en relación a los permisos exigibles para la edificabilidad de la vivienda, como los problemas que se han suscitado con la compañía de ferrocarriles, y las características físicas del terreno, en especial el desnivel, así como el alcance de la reconocida servidumbre de la vía férrea, como también por último, de las exactas dimensiones del terreno.

La demandada, conocedora de que no estaban los permisos obtenidos, ni que faltaba parte de la obra por finalizar, se ampara en el hecho de que: 1º) La parcela tiene más metros que los estimados aproximadamente. 2º) Que la inclinación del terreno no estaba estipulada. 3º) Que el actor era conocedor de la servidumbre de la vía férrea.

Pues bien, en segundo lugar, como se acaba de exponer, revisadas las actuaciones, se plantean serias dudas, sobre las tres cuestiones, ya que, en primer lugar, los mails contradicen la afirmación de la demandada de que tiene más metros de los que aproximadamente se indican en el contrato. Estos mails (documentos obrantes a los folios 50 y ss), ofrecen, cuanto menos, prueba suficiente de que el actor desde enero de 2008, tuvo conocimiento de que las dimensiones reales no coincidían con los metros del contrato (1.203'284m2). La cuestión de la dimensión del terreno se repite con mucha frecuencia hasta 2009, año en que ya se puso de manifiesto la voluntad de rescindir el contrato (doc. al folio 86).

Destaca, al efecto, el informe del Arquitecto de Sant Esteve de Sesrovires, al folio 77, el cual es interpretado por la Sra. Angustia de forma contraria a su contenido. Si bien es cierto que no se afirma en el informe (folio 79) que no se puede edificar, no ofrece duda que planea la grave duda o incertidumbre de que pueda ser posible la edificación, suficiente para justificar la resolución por incumplimiento de la obligación de entregar la cosa libre de cargas, gravámenes y/o 'limitaciones' que obstaculizan la finalidad para la que se adquiere la parcela. Es reconocido por la demandada que la finalidad era construir una vivienda.

En tercer lugar, aunque es más dudosa la cuestión de la 'pendiente del terreno' por no constar en el contrato especificación alguna, como tampoco en el plano adjunto, surge de los mails aportados que el desnivel sufrió una sustancial variación, según documentos obrantes al folio 51 y 54 y ss. A nadie escapa que no es igual construir en un terreno con desnivel o sin desnivel.

En estos dos supuestos era necesario una prueba pericial objetiva que desvirtuara los mails cruzados entre las partes. Esta prueba correspondía a la demandada, conforme al art. 217 de la LEC .

En cuarto lugar, por último, tampoco es baladí que la parcela se encuentre sometida a la vía férrea (folios 76 y ss), destacando el informe aportado de documento número 39. Se trata de limitación no previsto en el contrato. El hecho de que la parcela estuviera próxima a la vía férrea, hecho conocido por el actor, no es igual a la aceptación de graves limitaciones, como lo es la edificabilidad. No es de recibo el alegato de que adquirir una parcela para edificar una vivienda, implica que el comprador es quien ha de pechar con la incertidumbre de las vicisitudes de la posterior edificación.

Por todo ello ha de ser confirmada la sentencia en sus términos.



CUARTO.- Las costas causadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante ( art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de TERRENYS BEGUDA ALTA S.L., contra la Sentencia dictada en fecha 30 de septiembre de 2014 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 12 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana y en consecuencia, CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.