Sentencia CIVIL Nº 376/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 737/2008 de 09 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00376/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CORUÑA/A CORUÑA

Sección 005

1280A

RÚA CAPITÁN JUAN VARELA S/N

Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97

N.I.G. 15030 37 1 2008 0002240

Rollo: 737/08

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 0000319 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de LA CORUÑA/A CORUÑA

Deliberación el día: 6 de octubre de 2009

N Ú M E R O 376/09

Ilmos. Sres. Magistrados:

JULIO TASENDE CALVO

DAMASO MANUEL BRAÑAS SANTA MARÍA

MARIA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ

S E N T E N C I A

A CORUÑA, nueve de octubre de dos mil nueve.

En el recurso de apelación civil número 737/08 interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 4 de A Coruña, en Juicio verbal núm.

319/08, sobre reclamación de cantidad, siendo la cuantía del procedimiento 3.000 euros, seguido entre partes: Como apelante 'ASESORES INMOBILIARIOS RIAS ALTAS, S.L.', representada por el procurador Sr. CASTILLO VILLACAMPA y como apeados DON Donato Y DOÑA Diana, representados por el procurador Sr. PÉREZ LIZARRITURRI.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, con fecha 30 de junio de 2008, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Que estimando la demanda presentada por el procurador Sr. Pérez Lizarriturri, en nombre y representación de don Donato y doña Diana, debo condenar y condeno a la demandada Asesores Inmobiliarios Rías Altas S.L. a que abone a los demandantes la cantidad de tres mil euros (3.000 euros), más los intereses legales desde el 29 de agosto de 2007 (fecha de la reclamación extrajudicial). Con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de 'ASESORES INMOBILIARIOS RIAS ALTAS, S.L.', que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 6 de octubre de 2009, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone el presente recurso, por la entidad demandada ASESORES INMOBILIARIOS RIAS ALTAS S. L., contra la sentencia que estima en su integridad la demanda formulada frente a la ahora apelante, en la que se pretende la entrega a los actores de la cantidad de 3.000 euros depositada por un tercero en poder de aquella para la compra de un inmueble propiedad de los demandantes y cuya gestión de venta fue encomendada por éstos a la demandada, al considerar la parte actora que en la compraventa negociada con la intermediación de dicha sociedad y no celebrada por desistimiento de la futura compradora mediaron arras penitenciales siendo por ello aplicable el art. 1454 del Código Civil, de las cuales la demandada era mera depositaria. Frente a esta posición, la entidad apelante opone por vía de excepción el derecho a cobrar los honorarios que le son debidos por su gestión mediadora con cargo a dicha cantidad y por el pacto de reserva celebrado con la futura compradora, alegando que ha existido un compromiso de venta entre los demandantes vendedores y la tercera compradora. La controversia así suscitada en el juicio, y que se reproduce en esta apelación, exige una previa y adecuada delimitación fáctica y jurídica de la relación contractual existente entre las partes y que motiva la presente reclamación.

No cabe negar por ser un hecho indiscutido, como bien aprecia la sentencia apelada, la existencia de un contrato de corretaje entre las partes litigantes, en virtud del cual los actores encargaron a la demandada apelante, en su condición de agencia dedicada profesionalmente a la intermediación inmobiliaria, realizar las actividades conducentes a la celebración de un contrato de compraventa sobre una vivienda, en determinadas condiciones de tiempo y precio, y en concreto la búsqueda de un comprador para el inmueble propiedad de los oferentes. Lo que realmente es objeto de controversia y ha de dilucidarse para fundamentar el derecho que pudieran tener las partes sobre la suma litigiosa es si, como consecuencia de las gestiones realizadas por la agencia, se llegó a perfeccionar el contrato de compraventa entre los actores y la tercera mediataria.

El contrato atípico de mediación o corretaje, regido por las estipulaciones de las partes con arreglo al principio de libertad de pactos ( arts. 1091 y 1255 del Código Civil), tiene un contenido esencialmente preparatorio o de gestión, en el que la función del mediador se dirige a poner en conexión a quienes están interesados en contratar bajo unas determinadas condiciones, para que concluyan entre sí un negocio jurídico, pero sin intervenir en el futuro contrato ni actuar como mandatario del oferente. El objeto genérico de la gestión del corredor es promover la estipulación de un negocio jurídico en interés de otros, en concreto de sus clientes, con los cuales no mantiene relación de dependencia o representación, que son los obligados a retribuir el servicio prestado en función del resultado eficaz de la gestión. En definitiva, el mediador se obliga, a cambio de una remuneración, a desplegar una actividad dirigida a procurar la conclusión de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, que habrá de buscar al efecto, pero no contrata en nombre y por cuenta de su cliente (en parecidos términos, las SS TS 4 diciembre 1953, 28 febrero 1957, 27 diciembre 1962, 21 octubre 1965, 1 marzo 1988, 6 octubre 1990, 21 mayo 1992, 19 octubre 1993, 4 julio 1994, 2 octubre 1999, 10 octubre 2002, 10 noviembre 2004, 21 marzo 2007 y 31 enero 2008). Cuando el corretaje se dirige a la celebración de la compraventa sobre un inmueble, el comitente, de ordinario el vendedor, interesa del agente, por su condición profesional y sus relaciones en el mercado inmobiliario, un servicio de intermediación para que oferte a la venta determinado bien en un precio inicial, sin que el agente, salvo apoderamiento o representación expresa ( art. 1713 CC), intervenga directamente en la perfección de la compraventa final, pues sólo coadyuva eficazmente a la misma, cesando en su función una vez que pone en relación a las partes, que son las que en principio han de celebrar el futuro contrato.

Para entender cumplidas las obligaciones del corredor no es suficiente con el desarrollo de la simple actividad mediadora, en la que se integra la aportación de los medios y la realización de las operaciones preparatorias o de documentación necesarias para la celebración del contrato perseguido, sino que además debe ser eficaz. Así, se ha dicho que la simple aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, al integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado (S TS 30 abril 1998). Aunque el mediador ha de limitarse en principio a poner en contacto a los futuros comprador y vendedor, debe procurar también la perfección de la compraventa. Si bien la relación jurídica entre el cliente y el mediador surge del negocio de mediación, la efectividad del derecho del corredor a la percepción de honorarios exige, además, que el intermediario hubiera prestado su contribución eficaz a que las partes concluyan el contrato previsto, pero sin necesidad de esperar a su consumación, ejecución o cumplimiento, a menos que así se haya pactado expresamente, como ha señalado una constante jurisprudencia ( SS TS 1 diciembre 1986, 22 diciembre 1992, 4 julio 1994, 4 noviembre 1996, 2 octubre 1999, 21 octubre 2000, 9 de marzo de 2001, 5 noviembre 2004 y 12 junio 2007). A estos efectos, de estimar perfeccionado el contrato de compraventa, con arreglo al art. 1450, en relación con los arts. 1254 y 1258 del CC, bastará que se produzca el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, para que surja el derecho a los honorarios del mediador ( SS TS 22 diciembre 1992, 4 noviembre 1994 y 20 mayo 2004), cualquiera que sea la forma en que tal concierto se haya manifestado ( art. 1278 CC), sea verbalmente o en documento privado, aunque posteriormente se otorgue la correspondiente escritura pública ( SS TS 18 septiembre 1989 y 22 diciembre 1992).

Contemplada aisladamente y en sí misma, podríamos decir que la obligación del corredor es de medios y no de resultado, dado que su prestación se agota en el desarrollo diligente de una actividad encaminada a un fin, cuyo logro o consecución no forma parte en principio de su contenido obligacional, que cabría estimar cumplido aunque la gestión no sea finalmente provechosa para su cliente. Sin embargo, desde la perspectiva de la recíproca obligación del oferente de pagar los honorarios del mediador, debemos considerar que el corretaje implica una obligación de resultado, identificando éste con la estipulación o perfección del contrato que se busca promover, aunque no con su efectiva ejecución o consumación por el tercero mediatario. La onerosidad de la mediación determina el derecho del corredor a cobrar una contraprestación por realizar su actividad, siempre que la misma haya sido eficaz para la obtención del resultado consistente en la perfección del contrato promovido y éste llegue a celebrarse como consecuencia de la mediación. Por ello, un sector de la doctrina y la jurisprudencia entienden que el derecho del corredor está sometido a la condición suspensiva de la perfección del contrato proyectado, salvo pacto expreso ( SS TS de 26 de marzo de 1991, 10 marzo 1992, 19 de octubre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998, 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004, 13 de junio de 2006, 12 junio 2007 y 31 enero 2008). La incertidumbre que pesa sobre el hecho de la perfección del contrato, ajeno a la voluntad del mediador y en el que éste no interviene como parte, forma parte del riesgo inherente a la actividad del corredor, que asume en todo caso, con la eventual pérdida del derecho a la retribución, si el negocio no se celebra.

SEGUNDO.- Examinado el contrato de corretaje inmobiliario suscrito por las partes a la luz de la doctrina expresada, debemos coincidir con la interpretación que hace la sentencia recurrida en el sentido de que, al establecer su estipulación sexta que 'una vez adquirido un compromiso de venta mediante documento de arras con un tercero, se entenderá cumplido el encargo', en realidad se está vinculando el cumplimiento de la obligación de la agencia inmobiliaria y, en consecuencia, el derecho a percibir sus honorarios, a la perfección del contrato de compraventa entre los oferentes y el tercero comprador, mediante la firma por ambas partes de un documento de arras que implique la previa o simultánea celebración de la compraventa. En cuanto a la estipulación quinta del contrato, en la que se conceden a la demandada apelante 'las más amplias facultades de negociación', y entre ellas la de 'recibir cantidades en concepto de arras penitenciales o cantidades a cuenta del precio, quedando depositario de tales cantidades hasta la firma del contrato de venta', no supone la autorización a la agencia para contratar en nombre de los oferentes o la existencia de un mandato a tal fin. Como tiene señalado una reiterada jurisprudencia, aunque el agente esté autorizado, en su función mediadora, a recibir una señal o cantidades a cuenta del precio de la compraventa pretendida ( SS TS 10 y 26 marzo y 21 mayo 1992), ello no implica un apoderamiento tácito para vender (S TS 19 octubre 1993 y 7 marzo 1994), ya que el mandato no se presume. Dicha facultad forma parte de la actividad mediadora, en la que se integra la aportación de los medios y la realización de las operaciones preparatorias o de documentación por el agente necesarias para la celebración del contrato perseguido, como sería el caso de la controvertida reserva del inmueble al mediatario, por ser una gestión que resulta útil también para el oferente.

Por lo que se refiere en concreto a este pacto o contrato de 'encargo de reserva para la futura compraventa' de la vivienda de los demandantes, celebrado entre la demandada apelante y un tercero, la principal obligación contraída por la agencia es la de reservar a la mediataria el inmueble que se pretende comprar durante el tiempo que media hasta la firma del contrato privado de compraventa en la fecha que se expresa, mientras que, como contraprestación a dicha 'reserva', la futura compradora hace entrega en el acto a la inmobiliaria de la cantidad de 3.000 euros, que quedan a cuenta y como parte del precio de la compraventa, el cual se fija en 231.389 euros, conviniéndose el derecho de la agencia a hacer suya la cantidad entregada si la mediataria desistiera del otorgamiento de la compraventa, y que la misma le sería devuelta en el caso de que el contrato previsto no se celebre por motivos imputables a los propietarios de la vivienda. Es evidente, además, que la demandada apelante interviene en este pacto en nombre propio y en calidad de mediadora en la venta, no como mandataria de los actores, los cuales no aparecen siquiera mencionados en el documento como propietarios o vendedores del inmueble, siendo así que la cantidad anticipada por la reserva y ahora discutida no le fue entregada a esta parte que precisamente la reclama en el presente juicio.

De acuerdo con estas premisas, el contrato de reserva de compraventa celebrado entre la demandada y el tercero debe ser considerado como un negocio jurídico preparatorio o preliminar de otro de compraventa, pero cuya finalidad no es otra que la de mantener la oferta de venta, de manera que la vivienda objeto de mediación quede fuera del mercado inmobiliario y reservada a la mediataria durante el tiempo convenido, evitando la agencia contactar con otro posible comprador, a fin de que aquella pudiera tomar la decisión de comprar y perfeccionar así el contrato de compraventa proyectado, siendo la celebración del referido pacto de reserva una consecuencia jurídica del ejercicio o cumplimiento de las funciones materiales de intermediación inmobiliaria que estaba obligada a realizar la agencia en virtud del contrato de corretaje que vincula a las partes litigantes entre sí. Como ya se ha dicho, la intervención de la agencia en el contrato de reserva responde al contenido de su obligación de desarrollar una actividad mediadora a favor de los oferentes y no es en absoluto demostrativa por sí sola de la existencia de una relación de mandato que le autorice a celebrar el contrato de compraventa en su nombre y representación.

En cuanto a la significación y consecuencias que hayan de atribuirse a la entrega por la mediataria de una cantidad a cuenta del precio de la futura compraventa, debemos tener en cuenta que la mera presencia de arras en la negociación no es determinante de la fase de desarrollo o del grado de perfección del contrato al que se refieren. Ya hemos señalado que el mediador no debe, sin mandato expreso al efecto ( art. 1713 CC), intervenir en el contrato de compraventa, o en el pacto de arras celebrado con el comprador, vinculando al oferente vendedor, aunque en su función mediadora esté autorizado a recibir una señal o cantidades a cuenta, lo que no implica un apoderamiento tácito para vender. El hecho de que el comprador haga entrega de una cantidad inferior al precio en concepto de señal no perfecciona un contrato aún no celebrado (S TS 10 marzo 1992 y 13 junio 2006), ya que el pacto de arras es accesorio pudiendo afectar tanto al momento de formación o preparatorio como al de consumación, una vez perfeccionada la compraventa, y acompañar al consentimiento sobre la cosa y el precio o ser previo a la fijación de éstos ( STS 19 octubre 1993), en función de lo convenido por las partes y de la interpretación que haya de darse a dicho pacto. Dada esta accesoriedad del pacto de arras, que no constituye un negocio autónomo de la compraventa proyectada, tanto si estamos ante una mera promesa de compraventa o precontrato con arras, como en el caso, frecuente en la práctica, del impropiamente denominado 'contrato de arras', celebrado entre el agente y el mediatario, sin intervención del oferente ni apoderamiento o mandato de éste para vender, la simple entrega de una cantidad por el comprador como 'reserva' o señal a cuenta del precio, además de no responder a un verdadero encargo de mediación por parte de éste, no vincula al vendedor ni supone la perfección de la compraventa, de manera que dicho pacto tampoco basta para que se devengue el derecho del corredor a los honorarios. Al tratarse de una fase meramente preliminar o preparatoria en la que han mediado arras, si las partes desisten de celebrar la compraventa proyectada, habrá que entender que el agente no tiene derecho a cobrar los honorarios convenidos puesto que no ha culminado eficazmente su función mediadora. Consideraciones éstas plenamente aplicables al contrato de reserva discutido en autos, de modo que la simple entrega de una cantidad por el futuro comprador como 'reserva' o señal a cuenta del precio, aún autorizada por los oferentes, no vincula a éstos ni supone la perfección de la compraventa, estando ante una fase meramente preliminar o preparatoria en la que las partes pueden desistir de la celebración de la compraventa proyectada, como ha ocurrido en este caso por decisión de la mediataria. Falta, en definitiva, cualquier compromiso, aún inicial, de venta entre los oferentes demandantes y la tercera mediataria buscada por la agencia inmobiliaria, a través de un precontrato u otro negocio semejante, ya que ni siquiera se ha confirmado la voluntad de vender, en las mismas condiciones ofertadas por intermediación del agente, por parte de aquellos, una vez encontrada la posible compradora.

Sólo en el caso de que las arras entregadas tengan una finalidad confirmatoria de la compraventa ya celebrada, como prueba del consentimiento del comprador y anticipo del precio convenido, o cuando las partes se atribuyan recíprocamente la facultad de resolver el contrato, durante un tiempo y antes de su efectivo cumplimiento, con los efectos previstos en el art. 1454 del CC, considerando que también la compraventa con arras penitenciales está perfeccionada, en la medida en que la estipulación de dichas arras presupone la celebración de la compraventa y no de un simple precontrato ( SS TS 14 noviembre 1970 y 20 febrero 1996), es evidente que el posterior desistimiento o resolución unilateral y voluntaria de este contrato por alguna de las partes, con tales consecuencias, no afecta al derecho del corredor a percibir los honorarios de la mediación (S TS 20 mayo 2004), que nace con la celebración de la compraventa y no con su ejecución o consumación, la cual no está obligado a garantizar.

Por ello, y puesto que en el presente supuesto no se ha llegado a perfeccionar el contrato de compraventa entre los actores y la tercera mediataria, al no haber concurrido el necesario acuerdo de voluntades y haber desistido ésta de su celebración, de la misma manera en que no cabe reconocer el derecho a la percepción de honorarios por la entidad demandada apelante en el marco del contrato de mediación que une a los litigantes, según establece la sentencia recurrida, tampoco puede admitirse, como parece entender erróneamente esta resolución, que tenga fundamento jurídico o negocial alguno, en el contrato de corretaje o en cualquier otro, el pretendido derecho de los actores sobre la cantidad entregada por la mediataria como contraprestación de la reserva convenida con la agencia y posible anticipo del precio de la compraventa proyectada, con independencia de la condición de simple depositaria que ésta pudiera ostentar. Al no existir ningún vínculo contractual entre los actores y la futura compradora de su vivienda, ni haberse perfeccionado la compraventa, la pretensión de entrega de la cantidad depositada por ésta en poder de la apelante, deducida en la demanda, no puede fundamentarse en el citado art. 1454 del CC, precepto por lo demás de carácter excepcional y cuya aplicación exige que resulte expresada la voluntad clara y precisa de las partes de dar a las arras o señal entregada la función penitencial que contempla la norma en caso de resolución o desistimiento unilateral de la compraventa ya celebrada, aunque no hayan previsto sus consecuencias que son las que supletoriamente se regulan, pues, de no ser así, tendrán una finalidad confirmatoria de la compraventa que también presupone su perfección, como prueba de su existencia o principio de ejecución, operando las arras como parte o anticipo del precio pactado ( SS TS 9 mayo 1990, 6 febrero 1992, 21 junio 1994, 22 abril 1995, 17 octubre 1996, 31 diciembre 1998, 22 septiembre 1999, 24 octubre 2002 y 20 mayo 2004). En cualquier caso, la condición de la inmobiliaria demandada y apelante como mera depositaria de la cantidad disputada, así como el derecho que sobre la misma pudiera tener esta parte en concepto de honorarios por el encargo de reserva o el que también pudiera ejercitar la tercera mediataria a su devolución, son cuestiones ajenas a la relación que media entre las partes litigantes y que no conciernen a los actores, debiendo resolverse en el ámbito del pacto de reserva celebrado entre corredor y mediatario, que motivó el depósito de dicha suma en poder de la inmobiliaria.

En consecuencia, procede desestimar la demanda en su integridad, acogiendo el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- La desestimación de la demanda y la consiguiente estimación del recurso determinan la condena de la parte actora al pago de las costas procesales de la primera instancia, por su vencimiento objetivo ( art. 394.1 LEC), y la no especial imposición de las causadas en el recurso ( art. 398.2 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de A Coruña, en los autos de juicio verbal núm. 319/08, y desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Donato y Doña Diana contra 'Asesores Inmobiliarios Rias Altas, S.L.', debemos absolver y absolvemos a dicha demandada de las pretensiones deducidas en la demanda, condenando a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial imposición de las causadas en el recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.