Sentencia Civil Nº 376/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 357/2010 de 20 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00376/2010

Rollo 357/10

SENTENCIA NUM. 376

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. Jose Jaime Sanz Cid

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. Miguel Angel Sendino Arenas

D. Jose Manuel de Vicente Bobadilla

En Valladolid a veinte de diciembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de DESAHUCIO 0000656/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000357/2010, en los que aparece como parte apelante, Julio y Olga , representados por la Procuradora de los tribunales, Sr./a. SONIA RIVAS FARPON, asistido por el Letrado D. EDUARDO NIETO JIMENEZ, y como parte apelada, Mario y Rosalia , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JORGE RODRIGUEZ-MONSALVE GARRIGOS, asistido por el Letrado D. ARTURO J. LOPEZ-FRANCOS ROMAN, sobre desahucio por expiración del término contractual.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 7 de Junio de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Rivas Farpon en nombre y representación de Don Julio y Dña. Olga , contra D. Mario y Dña. Rosalia , sin entrar a conocer del fondo del asunto por exceder del ámbito propio del juicio verbal de desahucio, sin hacer expresa imposición de costas por las razones aducidas."

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte demandante se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 13 de Diciembre en que ha tenido lugar lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don Jose Manuel de Vicente Bobadilla.

Fundamentos

PRIMERO: DON Julio y DOÑA Olga demandaron a DON Mario y DOÑA Rosalia , en ejercicio de la acción de desahucio por expiración de término y consiguiente desalojo de la parte de finca arrendada denominada DIRECCION000 , al término municipal de Santovenia de Pisuerga.

La acción ejercitada trae causa del contrato de arrendamiento con opción de compra que las partes suscribieron en fecha 4 de septiembre de 2.000 en relación a la parte edificada de la expresada finca, que ocupa una superficie de 1000 m2, donde está la nave construida, hoy vivienda, piscina y cochera, excluyéndose del arrendamiento el resto de finca de 500 m2.

El mentado arrendamiento se pactó por un plazo de cinco años y una renta mensual de 40.000 pesetas. El precio de la compra del inmueble se fijó en 11 millones de pesetas, de los cuales se entregaron dos millones a la firma del contrato y el resto se pactó que fuese abonado en el momento de ejercitarse el derecho de opción (cláusula 4ª f).

También se pactó que la escritura de venta y división horizontal de la finca habría de efectuarse ante el Notario que de común acuerdo designen las partes, en cuyo momento la parte optante-compradora satisfará o habrá de tener satisfecho la totalidad del precio.

El plazo máximo de duración del arrendamiento y del ejercicio del derecho de opción se fijó en cinco años.

Esto no obstante, las partes convinieron la prórroga del referido contrato hasta el 31 de diciembre de 2.005.

El día 26 de diciembre de 2.005, los demandados remitieron una comunicación a los actores en el que comunicaban el ejercicio de la opción de compra. En esa comunicación señalaban los demandados que en el contrato se contempla la posibilidad de que el pago se haga en el momento de la escritura pública; y mostraban su disposición a que su formalización pudiera efectuarse cuanto antes.

Los demandados continuaron con posterioridad en la posesión de la finca arrendada, abonando las rentas correspondientes, sin que la escritura de venta se haya formalizado hasta la fecha.

El demandante sostiene que el contrato de arrendamiento se prorrogó, primero por tres años y después por tácita reconducción, a pesar de las notificaciones cursadas para la resolución del contrato, con fechas 4 de diciembre de 2.008 y 1 de abril de 2.010.

El juzgador de instancia considera que la cuestión planteada desborda el marco propio del juicio verbal de desahucio, pues exige determinar las causas por las que la opción de compra no se ha formalizado, o incluso si puede formalmente materializarse teniendo en cuenta que se trata de una finca rústica.

SEGUNDO: Los actores formulan recurso de apelación con el argumento de que los demandados han continuado abonando las rentas después de haber finalizado el plazo para el ejercicio del derecho de opción.

Ello implica, según su tesis, que el contrato de arrendamiento no se extinguió al término de dicho plazo, sino que los demandados han continuado disfrutando de la finca con posterioridad en el mismo concepto de arrendamiento.

Esta circunstancia faculta al arrendador, siempre según los demandantes, para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo, con independencia del derecho de opción, cuya suerte debe mantenerse aparte.

TERCERO: En el contrato de opción de compra pueden distinguirse tres fases.

La primera tiene lugar una vez concedida la opción y antes de que esta sea ejercitada por el optante. En esta fase existe lo que en alguna sentencia del Tribunal Supremo se ha denominado "compraventa conclusa", en la medida en que no se necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases convenidas contenidas en el acuerdo, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actuaciones, y así se infiere de lo que dicen las sentencias del Tribunal Supremo, de 9 de febrero de 1.985 , 17 de noviembre de 1.986 y principalmente, la de 17 de mayo de 1.993 " ( STS de 15 de diciembre de 1.997 ).

En esta misma línea, las SSTS de 2 de julio de 2.008 y de 1 de diciembre de 1.992 , con cita de otras de fechas 16 de abril de 1979 , 4 de abril de 1987 , 9 de octubre de 1987 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero , 28 de octubre y 23 de diciembre de 1991 , señalan que «en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente en que se perfeccione o no, pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones.

La segunda fase tiene lugar cuando se ejercita el derecho de opción, momento en el que ya existe una compraventa no solo conclusa, sino perfecta.

Tal y como señala la STS de 27 de septiembre de 2.007 , con el ejercicio del derecho de opción de compra este queda consumado y extinguido, mientras que el contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación (artículos 1.445 y siguientes del Código Civil ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, requiriendo para su adecuada consumación la traditio de la cosa vendida en cualquiera de sus formas, a fin de dar cumplimiento a los artículos 609 y 1.095 del Código Civil ". Por ello, el ejercicio del derecho de opción, no seguido de la tradición, no transmite per se el dominio.

La tercera fase tiene lugar cuando la compraventa perfecta se consuma mediante la tradición, operando a partir de ese momento la transmisión del dominio.

Si bien el ejercicio de la opción se realiza de modo unilateral, la consumación y consiguiente transmisión del dominio requiere un acto bilateral dispositivo, obra del vendedor y del comprador. Por consiguiente, en esta fase se requiere la cooperación de ambas partes por su concurrencia al otorgamiento de la escritura pública ( STS de 15 de julio de 2.008 ).

En el caso que nos ocupa, la consumación de la opción contractualmente prevista exige que la posesión en concepto de arrendatario de que inicialmente disfrutan los demandados, se convierta en posesión en concepto de dueño a medio del otorgamiento de la correspondiente escritura de venta o de otro acto equivalente.

CUARTO: Sentado lo anterior, podemos extraer dos conclusiones:

La primera, que el argumento principal del recurso no puede prosperar. El hecho de que los demandados hayan continuando poseyendo la finca en concepto de arrendatarios con posterioridad al vencimiento del derecho de opción, y por consiguiente, hayan continuado pagando la renta, no permite deducir necesariamente que la segunda fase, relativa al ejercicio el derecho de opción se hubiera dejado caducar. Lo único que significa es que la tercera fase, referente a la consumación del contrato y consiguiente transmisión del dominio, aún no ha operado.

La segunda conclusión es que el cedente de la opción tiene obligación de colaborar con el beneficiario de la misma para que ésta pueda consumarse, a medio del otorgamiento de la escritura u otro acto equivalente.

Esta obligación, aunque se refiere a la opción, forma parte del haz de obligaciones que el arrendador asume en el contrato de arrendamiento con opción de compra y su suerte no puede aislarse de las que son exclusivas del arriendo.

Para determinar la procedencia del desahucio, con el consiguiente desalojo de la finca, es necesario precisar previamente si se ha ejercitado tempestivamente el derecho de opción; y, en caso positivo, si el cedente ha prestado la colaboración necesaria para su consumación.

Lo que no resulta aceptable es que el arrendador se aproveche de su propia falta de colaboración para impedir que el arrendatario pueda hacer efectiva la transición entre una posesión en concepto de arrendatario a otra en concepto de dueño, si es que tuviera derecho a ello.

El análisis de estas cuestiones desborda claramente el objeto propio del juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual del arrendamiento, pues entra en juego el examen de puntos litigiosos que no son propios del arrendamiento, sino del contrato de opción y de su desenvolvimiento. Por consiguiente, el recurso no puede prosperar.

QUINTO: Con arreglo a lo dispuesto en el Art. 398.1º en relación con el Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán al apelante las costas de esta alzada.

Fallo

DESESTIMANDO INTEGRAMENTE el recurso de apelación formulado por la procuradora DOÑA SONIA RIVAS FARPON en representación de DON Julio y Olga , contra la sentencia de fecha 7 de Junio de 2010, dictada en autos de Juicio de Desahucio num. 656/10, del Juzgado de 1ª Instancia num. 8 de Valladolid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso de apelación, al que se dará el curso legal correspondiente.

Frente a la presente sentencia podrá prepararse recurso de casación por interés casacional y simultáneamente, extraordinario por infracción procesal, mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a su notificación, expresando, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue; y en su caso, los motivos previstos en el artículo 469 LEC (artículos 477.2.3º y 479.1 y 4, 470.2 y Disposición final Decimosexta LEC).

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.