Sentencia Civil Nº 376/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 367/2011 de 21 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00376/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 367 /2011

SENTENCIA Nº 376

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a veintiuno de noviembre de dos mil once.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Verbal (Desahucio), seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ibiza, bajo el Número 1267/2008, Rollo de Sala Número 367/2011, entre partes, de una como demandante apelante D. Melchor , representado por el Procurador Sr. Miguel Ferragut Rosselló y defendido por el Letrado Sr. Ignacio Roa Nonide; y de otra como demandada apelada D. Simón , representado por el Procurador Sr. Juan José Pascual Fiol y defendido por el Letrado Sr. Igor Beades Martín; y de otra como demandada apelada D. Juan Antonio , no comparecido en esta alzada.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado-Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ibiza en fecha 5-julio-2011, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

"Que debiendo estimar como estimo la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la representación procesal de D. Simón , al no ser los demandados arrendatarios de la finca objeto de desahucio sino la entidad "Ibiza Buceo, S.L", sin entrar a conocer el fondo del asunto. Se imponen las costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se señaló deliberación y votación el día 8-noviembre-2011, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes al arrendamiento de una parcela de terreno, por parte de D. Melchor contra D. Simón y contra D. Juan Antonio , en suplico de que se dicte Sentencia por la que se declare el desahucio por falta de pago de don Juan Antonio y don Simón del terreno de 400 m2 arrendado en la finca propiedad de mi representado, sita en Carretera San Antonio Km9, 93,00, Ibiza, apercibiéndole de lanzamiento, y al pago de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS EUROS Y CINCUENTA CÉNTIMOS (1.422,50 euros) más sus intereses moratorios, y los procesales de la ley, con expresa imposición de las costas del juicio, y practicadas las pruebas propuestas y admitidas en el acto del juicio celebrado los días 2 y 23-julio-2010, recayó Sentencia a 5-julio siguiente, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que debiendo estimar como estimo la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la representación procesal de D. Simón , al no ser los demandados arrendatarios de la finca objeto de desahucio sino la entidad "Ibiza Buceo, S.L", sin entrar a conocer el fondo del asunto. Se imponen las costas a la parte actora".

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal del Sr. Melchor , alegando que el arrendamiento es verbal y con los Sres. Juan Antonio y Simón , y no con sociedad alguna, y que en todo caso las rentas adeudadas no fueron consignadas ni a la fecha del juicio debe decretarse el desahucio, por todo lo cual intereso que se dicte sentencia que revoque la de instancia, y se declare el desahucio por falta de pago de don Simón apercibiéndole de lanzamiento, y se le condene al pago de la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS VENTIOCHO EUROS (6.828) en concepto de rentas devengadas hasta la fecha de la vista de juicio, más la que se hayan podido devengar y se devenguen hasta la entrega de terreno arrendado, sus intereses rotatorios, y los procesales de la ley, con expresa imposición de las costas del juicio y subsidiariamente, se declare el desahucio de Ibiza Buceo, S.L.U. apercibiéndole de lanzamiento, y se le condene al pago de la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS VENTIOCHO EUROS (6.828) en concepto de rentas devengadas hasta la fecha de la vista del juicio, mas la que se hayan podido devengar y se devenguen hasta la entrega de terreno arrendado, sus intereses moratorios, y los procesales de la ley, con expresa imposición de las costas del juicio.

La representación procesal de D. Simón se opone al recurso formalizado de adverso, alegando la falta de concreción de la renta, de los períodos reclamados, que el arrendador le ha rehusado los ofrecimientos de pago que han sido consignados judicialmente, que la petición subsidiaria del actor sobre el desahucio de la entidad "Ibiza Buceo, S.L" es una modificación de la demanda, que la parte demandante acumula acciones contra un nuevo demandado, y nuevas pretensiones, por todo lo cual interesa la confirmación de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- Sobre la excepción de falta de legitimación pasiva del Sr. Simón este Tribunal estima que debe ser rechazada, discrepando de la conclusión afirmatoria del Juzgador de instancia, en tanto como reseñaba esta Sala en Sentencia de fecha 3- junio-2004 : "Como señala la STS de 2 de septiembre de 1.996 , la legitimación "ad causam", "consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto de la demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente porque el juez competente cumplidos los requisitos procesales está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material", lo mismo respecto de la legitimación pasiva a modo de adecuada aptitud del Sr. Simón en relación al derecho material para estar en juicio, y derivada de la situación de parte con la situación jurídica en litigio, y está previsto de la cualidad que en la demanda se atribuye, (y con la misma finalidad, las Sentencias de 16-septiembre-11 , 9-julio-08 , 24-julio-06 , 17-junio-10 , 20-diciembre-10 , 27-enero-06 , entre otras muchas); y en cuanto desde el inicio ha sido codemandado junto a otra persona física, y no lo ha sido la entidad "Ibiza Buceo, S.L", como manifestó el Sr. Juan Antonio ante el Notario a 8-octubre-08, a que algunos pagos fueron efectuados por la sociedad "Ibiza Buceo, S.L", unipersonal y por cuenta del Sr. Simón , que el actor anunció el domicilio de tal sociedad a los solos efectos de citaciones y notificaciones al Sr. Simón , y el DNI y teléfono móvil de éste, que se personó en su propio nombre y además como representante de "Ibiza Buceo, S.L.U", que los cheques extendidos son medios de pago ( artº 1.170 Cº Civil ) que pueden provenir de tercero o por tercero, sin que el cargo a la sociedad le conviertan en arrendatario, (f. 126 a 135 y 148 a 155 de autos) y procedimiento de consignación judicial como f. 136 a 143, en el cual el actor reiteradamente mantiene que el arrendatario es D. Juan Antonio , quien después la usa conjuntamente con D. Simón (f. 11 y 185 de autos), que el codemandado Sr. Juan Antonio manifestó en el interrogatorio que primero arrendó la parcela para sí, después junto con el Sr. Simón como si fuera uno, dejándole durante el año 2005, y que según reza en el escrito de oposición al recurso el Procurador representa al Sr. Simón .

TERCERO .- Con todo y desestimada la excepción de falta de legitimación pasiva debe tenerse en cuenta que se trata de una finca rústica, que se desconoce su superficie exacta total y si ha adquirido o no la condición de solar, que asimismo se desconoce la superficie efectivamente arrendada, si ésta lo es conjuntamente a los Sres. Juan Antonio y Simón o a cada uno de ellos, que debe discutirse y resolverse el importe de la renta mensual y si corresponde abonarla a cada uno de los citados o en conjunto, y las proporciones en su caso o no por utilización conjunta o separada, derivativamente si las rentas consignadas han reembolsado adecuadas y suficientes, la fecha exacta en que el Sr. Juan Antonio dejó de ser arrendatario, que la actualización de rentas debe ser notificada con anterioridad a su aplicación y excede en el caso del juicio de desahucio, que el actor manifestó en el acto del juicio que el Sr. Simón "cogió unos 600 mts más por su cuenta, que éste hacía pagos a cuenta y que debía pagarlo todo de acuerdo como dijo el codemandado, que las cantidades consignadas no son las adecuadas ("no están bien"), que la testigo Sra. Piedad manifestó que la sociedad ocupa unos 1.000 mts frente a los 400 mts iniciales y aproximados que ocupaba el Sr. Juan Antonio , que si la renta inicial debe asumirla totalmente el Sr. Simón a tenor de que también parece ocupar otra parcela de detrás que constituía novación objetiva y correlativo asunto de la renta, y la posible solidaridad de los deudores.

La ampliación de la demanda frente a la Sociedad en el acto del juicio es extemporánea y causa real y efectiva indefensión a éste que, entre otros extremos, no podría enervar la acción ejercitada en su contra, máxime al ampliar la actora en el mismo acto las rentas impagadas y el período correspondiente.

A las anteriores y múltiples cuestiones pendientes de fondo cabe anudar que resulta imposible, con los datos obrantes en autos, determinar la renta, el período de impago de rentas, la actualización en su caso y el débito final a cargo del Sr. Simón , todo lo cual las convierte y aglutina en una cuestión compleja, a plantear, discutir y resolver en el juicio declarativo correspondiente. En el mismo sentido y finalidad, las Sentencias de esta Sala de fecha 24-octubre , 12-mayo y 9-marzo-2011 , 19-noviembre y 20-diciembre-2010 , 29-junio-09 por la cual: "En la de fecha 17 de Febrero de 2005 que:

"Respecto de la posible inadecuación del procedimiento, por considerar la parte demandada-apelante que en el supuesto de autos se está ante una cuestión compleja, este Tribunal ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la misma, con anterioridad a la actual Ley de Enjuiciamiento Civil y tras su entrada en vigor, analizando cada caso concreto, ad exemplum en la Sentencia de fecha 13-abril-2004 : "la Sentencia reciente de 2-Marzo-2004 ), que, en los estrictos términos y ámbitos de un desahucio, no procede resolver cuestiones complejas pues como también ya se indicaba en la anterior de 29-enero-2004: En cuanto a la doctrina jurisprudencial relativa a la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, cabe recordar que, este Tribunal en sus sentencias de fecha 3-junio-2003 , 31-julio-02 y 23-junio-2003 : "Con todo, no cabe además complejidad según la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, y tal como se indicaba en la Sentencia de esta Sala, de fecha 31-julio-2002 : "El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de febrero de 1949 , ya había manifestado "Que siendo el juicio de desahucio un juicio sumario y rehecho no cabe resolver en él situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los interesados..., debe evitarse que el juicio de desahucio se convierta en medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa". En el mismo sentido se pronunció dicho Tribunal en su Sentencia de 14 de abril de 1992 ; reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 , 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayote 1993, 31 de diciembre de 1996 , y 29 de febrero de 2000 , por lo que dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente. De ahí que el Alto Tribunal señalase en su Sentencia de 10 de enero de 1958 que "en el juicio sumario y especial de desahucio pueden los Tribunales -y deben hacerlo- valorar y comparar los títulos posesorios de ambas partes para otorgar la preeminencia en derecho al más fuerte, sin pronunciarse no obstante, sobre el problema de su validez, propio del proceso ordinario". El mismo criterio se ha sostenido en las Sentencias de 23 de enero de 1968 , 23 de julio de 1990 , y 21 de abril de 1997 .

La misma línea jurisprudencial ha seguido esta Audiencia Provincial. Así, la Sección 3ª, en su sentencia, de 30 de julio de 1997, señaló

La presente Sección manifestó en la sentencia de 25 de marzo de 2000 que "Como ya se señaló en la sentencia de esta Sala de 29 de enero de 1999 , la figura del precario ha sido definida en STS de 30 de octubre de 1986 , concita de antiguas resoluciones del Alto Tribunal, al precisar que "tiene declarado esta Sala, en sentencia de 13 de febrero de 1958 , que conforme a repetida jurisprudencia el concepto de precarista a que alude el número 3º del art. 1.565 de la LEC no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente el actor, y, como ha declarado la sentencia de 28 de junio de 1926 , tomando el precario en el apropiado y amplio sentido que le ha dado la jurisprudencia, es aplicable al disfrute o simple tendencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de poseedor o sin ella, pues, si bien es cierto que la oposición del propietario pone término naturalmente a su tolerancia, la resistente contrario del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del dueño para hacer efectiva su voluntad de rescatar las cosas, pues según lo también declarado por la jurisprudencia, ésta ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos ñeque se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta carácter de abusiva; así que como síntesis de la doctrina jurisprudencial elaborada en torno al precario, merece este calificativo, para todos los efectos civiles "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto de un poseedor de peor derecho".

En cuanto a la cuestión compleja , "al juzgador incumbe discernir entre las alegaciones inconsistentes, a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia de debate, las cuales pueden ser rechazadas de plano en el juicio de desahucio; y aquélla otra s que fundándose en un título legítimo y suficiente, para a hacer por lo menos dudosa la actuación del demandante, no parezcan como un medio artificiosamente ideado para prolongar ocupaciones abusivas y, planteen realmente, cuestiones que requieran para ser resueltas la amplia discusión que el juicio de desahucio no permite", o al menos "que el título esgrimido por el demandado tenga apariencia de válido y le otorgue prima facie derecho a la posesión" ( STS de 26 de junio de 1964 y 27 de octubre de 1967 )".

En igual forma se pronunció la Sección 4ª en su sentencia de 20 de octubre de 2000 .

La aplicación al caso de autos de la doctrina contenida en las resoluciones que anteceden supondría, a juicio de esta Sala, y en el ámbito de aplicación de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, la desestimación de la demanda de desahucio, al resultar inadecuado el procedimiento regulado en los artículos 1.564 y siguientes de dicha Ley para discutir el asunto, habida cuenta de los términos en que se ha planteado el debate.

Sin embargo, la nueva Ley Rituaria de 2000, no contienen un procedimiento especial de desahucio similar al de la Ley anterior, pues su artículo 250.1.2 º establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas "que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida o precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Conforme al artículo 248.2.2º LEC , el juicio verbal pertenece "a la clase de los procesos declarativos". Y el juicio de desahucio por precario pasa a tener carácter plenario, ya que la sentencia que recaiga en el mismo tendrá eficacia de cosa juzgada, al no encontrarse entre los casos especiales que según el artículo 447 LEC carecen de dicha eficacia.

Cierto es que no han faltado autores que consideran que estamos ante un juicio sumario pero la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos permite afirmar que la voluntas legislatoris fue la de configurar el juicio en cuestión como plenario, ya que en su apartado XII párrafo último se dice que "La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad"; aplicada tal doctrina en relación con las de fecha 18-diciembre-01, 15-octubre-02 y 24-enero-01, 2-junio-03 y 1-abril-03, entre otras Sentencias; y como se reseñaba en las Sentencias de fecha 11- diciembre-2002 , y 2-marzo-01 : "Como indicó este Tribunal en su Sentencia de fecha 18-diciembre-01 , aún cuando la figura jurídica del precario carece de una definición legalmente establecida, la jurisprudencia ha ido perfilando la misma, hasta dejarla cristalizada como la ocupación de una cosa ajena sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, es decir, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o liberalidad del dueño, de cuya voluntad dependerá poner fin a su propia tolerancia, para lo cual deberá, al deducir la demanda, acreditar un título suficientemente legitimador de su acción, mientras que al precarista demandado le incumbe demostrar la tenencia de algún título que le vincule con el objeto o con el demandante, justificando así su permanencia en el goce de la finca.

De esta forma, la figura jurídica del precario abarca todos los supuestos en que una persona posee alguna cosa sin derecho para ello, resolviendo la jurisprudencia, al determinar su ámbito, que este concepto no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión de su uso a ruego de quien lo pide y mientras lo permite el concedente, sino que se extiende a aquellas situaciones en que poseyéndose de hecho las cosas, sin embargo no se corresponde con la posesión o titulación jurídica de las mismas, es decir, que se amplia a cuantos sin pagar renta o merced utilizan la posesión e un inmueble careciendo de titulo adecuado para ello, ya por no haberlo tenido nunca, bien porque teniendo en un tiempo virtualidad la haya perdido, deviniendo ineficaz, de donde tal posesión de hecho o detentación material sólo tiene, a lo más, base en la concesión graciosa y revocable del dueño respecto al precarista, que se convierte en abusiva y da lugar al desahucio cuando falta la tolerancia y el dueño no quiere seguir favoreciendo en aquella forma al que disfruta de la posesión.

La prosperidad de a acción de desahucio por precario, requiere, por tanto, la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º) la posesión real de la finca por el demandante o demandantes a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute, y 2º) la posesión material carente de título y sin pago de merced por el demandado.

Por tanto, debe tratar de evitarse que el juicio de desahucio por precario se convierta en un medio de invalidar situaciones jurídicas sin las garantías suficientes, y sin que sirva de argumento eficaz en su contra el que, con dicha postura se permitiría a cualquier precarista el prolongar indefinidamente una ocupación indebida, pues al Juzgador corresponde discernir entre las alegaciones infundadas, inconsistentes o que no tienen conexión con la materia de debate, -que deben ser rechazadas-, y aquéllas otras que, fundándose en un título -entendiendo éste como justificación o causa-. Legítimo y suficiente, para hacer, al menos, dudosa la actuación del demandante, no aparezcan como un medio ideado artificiosamente para prolongar ocupaciones abusivas y planteen cuestiones que realmente requiera, para su adecuada resolución, una amplia discusión que el juicio de desahucio no permite; y de 23-junio-2003: En cuanto al motivo primero del recurso, en principio y al estimarse como compleja la cuestión planteada por el Juzgador "a quo", con remisión a las partes al Juicio Ordinario correspondiente, por tratada en la instancia procede pronunciarse sobre tal extremo, y tal como ya indicaba este Tribunal en sus Sentencia de fecha 3-junio-2003 y 31-julio-02 : "Con todo, no cabe además complejidad según la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, y tal como se indicaba en la Sentencia de esta Sala, de fecha 31-julio-2002 : "El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de febrero de 1949 , ya había manifestado "Que siendo el juicio de desahucio un juicio sumario y de hecho no cabe resolver en él situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los interesados..., debe evitarse que el juicio de desahucio se convierta en medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa". En el mismo sentido se pronunció dicho Tribunal en su Sentencia de 14 de abril de 1992 ; reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 , 14 de noviembre y 4 y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de diciembre de 1996 , y 29 de febrero de 2000 , por lo que dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entre las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente. De ahí que el Alto Tribunal señalase en su Sentencia de 10 de enero de 1958 que "en el juicio sumario y especial de desahucio pueden los Tribunales -y deben hacerlo- valorar y comparar los títulos posesorios de ambas partes para otorgar la preminencia en derecho al más fuerte, sin pronunciarse no obstante, sobre el problema de su validez, propio del proceso ordinario". El mismo criterio se ha sostenido en las Sentencias de 23 de enero de 1968 , 23 de julio de 1990 , y 21 de abril de 1997 .

La misma línea jurisprudencial ha seguido esta Audiencia Provincial. Así, la Sección 3ª, en su sentencia de 30 de julio de 1997, señaló " que siendo el juicio de desahucio por precario de cognición limitada, el debate jurídico debe circunscribirá a la determinación de la legitimación activa o pasiva de las partes, incumbiendo al demandante la prueba de la titularidad de la finca objeto del juicio y al demandado, las de que ocupa dicha finca no por la mera liberalidad del propietario, sino en virtud de algún título que le da derecho a permanecer en la misma bastando que ese título lo justifique utilizando cualquier medio de prueba procesalmente admisible en derecho, sin que se le exija una prueba exhaustiva, puesto que cualquier cuestión relacionada con la naturaleza jurídica de aquel título, su validez o vigencia e, incluso, cualquier discusión suscitada en relación con la titularidad o dominio de al parte actora, conduciría a una complejidad que remitiría al juicio declarativo correspondiente, ya que no sería el estrecho cauce procesal del juicio de desahucio por precario el adecuado para dilucidar cuestiones jurídicas de mayor alcance. Señala al efecto el Tribunal Supremo en su Sentencia de 10 de mayo de 1985 , que la materia propia del juicio de desahucio obliga a contemplar, por una parte, la suficiencia del título del demandante para acreditar la posesión real que lo legitime para promoverlo y, por otra, si el demandado es un ocupante por mera tolerancia o por el contrario tiene algún título que lo vincule con el objeto o con el demandante y que justifique su permanencia en la posesión, no para dilucidar su eficacia o la plenitud de sus efectos, sino para evitar que al amparo de un proceso sumario y rápido que exige términos sencillos y claros en su planteamiento, se solventen cuestiones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías".

En los juicios de desahucio por precario bastará al actor con probar su titularidad sobre el predio y la posesión del demandado, y a éste le incumbirá la justificación de la causa jurídica que ampara su posesión. Ahora bien, consistiendo el precario, según moderna construcción tanto doctrinal como jurisprudencial, en la posesión, goce o disfrute de un inmueble, sin pago de renta o merced, sin título que ampare o justifique tal situación, sino por mera condescendencia o liberalidad del poseedor real de aquel título de dueño o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarlo, de cuya voluntad depende el poner término a su propia tolerancia y por consiguiente, a ejercitar la acción para desahuciar al precarista, no es impropio del juicio promovido, ni entraña complejidad alguna decidir si existe o no título suficiente del que se deriva el derecho a poseer por el precarista, porque constituye la materia misma de éste procedimiento y porque de lo contrario bastaría con la simple alegación por el demandado de una razón más o menos justificativa de la ocupación para hacer inútil este procedimiento" y plenamente aplicable al supuesto concreto de autos ; de 17-junio, 8-junio, 11-marzo-09; de 29-octubre-2008 por la que: "En cuanto a la doctrina jurisprudencial sobre inadecuación del procedimiento sumario de desahucio por falta de pago, la sentencia de esta Sala de 10 de junio de 2.004 reseña que, "En lo que concierne a la acción de resolución del contrato locaticio por impago de rentas, ha de tenerse presente que el Tribunal Supremo entendió ya en antiguas resoluciones (así, sentencias de 14 de mayo de 1955 , 30 de noviembre de 1956 , 1 de junio de 1962 , 25 de junio de 1964 y 15 de diciembre de 1971 ) que la acción de desahucio no puede prosperar cuando la cuantía de la renta está sujeta a controversia, doctrina que ha sido reiterada más recientemente en sentencia del Alto Tribunal de 31 de mayo de 1991 , en la que se ha declarado que "los juicios de desahucio son tradicionalmente encuadrados por la doctrina en la clase de juicios sumarios, siendo unánimes los procesalistas al caracterizar la sumariedad por las notas de brevedad en la tramitación, limitación de medios de ataque y defensa y de efectos de cosa juzgada... Es criterio uniforme que los juicios de desahucio no permiten plantear cuestiones complejas". Por tal razón, la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial indicó en sentencia de 5 de mayo de 1997 que "la acción de desahucio por falta de pago requiere, para que pueda alcanzar éxito, la debida determinación del precio convenido y que, como obligación a cargo del arrendatario, se derive de manera clara de los términos del contrato o que, al menos su realidad se demuestre por los medios de prueba que la Ley establece, sin cuyos requisitos no es posible apreciar si el demandado ha incurrido realmente en falta de pago determinante del desahucio. Cuando para fijar la renta es necesario hacer operaciones de liquidación por discrepar las partes, no es posible resolver estas diferencias dentro del juicio verbal de desahucio por falta de pago ( STS 14 mayo de 1955 ), no siendo propio de este juicio sumario determinar la cuantía de la renta, lo que habrá de hacerse en otro procedimiento judicial declarativo ( SSTS 28 marzo de 1957 y 25 junio de 1964)". Observando esa misma línea argumental , razonó esta Sección 5ª en sentencia de 25 de junio de 1998 , "para el caso de disconformidad de los contratantes acerca del importe del alquiler, es requisito indispensable la determinación previa del precio cierto y legítimo de la renta, declaración ésta, totalmente impropia del procedimiento de falta de pago, pues se suscita en el juicio de desahucio una cuestión compleja e impropia del mismo (...) que excede del cauce procesal propio del desahucio y que debió haber sido resuelta previamente a este pleito y por los trámites correspondientes, dada la oposición del inquilino".

Asimismo, debe tenerse en cuenta que, "para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas, o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción, hacen dudosa la condición de mero arrendatario...., pues la jurisprudencia ha establecido que el carácter sumario del juicio de desahucio no impide dilucidar dentro del mismo aspectos que constituyan presupuesto obligado del pronunciamiento de la sentencia ( STS de 2 de febrero de 1.966 ), o que es permisible discutir dentro del especial juicio de desahucio aquellas cuestiones afectantes a los derechos de las partes que estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten directamente a los derechos y obligaciones derivados ( STS de 28 de marzo de 1.979 ).."

En aplicación de la doctrina jurisprudencial antes enunciada a las concretas circunstancias del caso concreto, la Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia sobre existencia de una cuestión compleja, que no puede ser dilucidada en este procedimiento sumario, sino que las partes deben remitirse al procedimiento declarativo. El hecho que justifica dicho pronunciamiento y descarta que nos hallemos ante una mera excusa injustificada para incumplir la obligación de pago de la renta, radica en la peculiar cláusula contenida en el apartado sexto, párrafo segundo del contrato suscrito entre las partes, cual es que no se fija en dicho acto el precio del solar, sino que se deja para un momento posterior acudiendo a "dos expertos tasadores de reconocido prestigio propuestos de mutuo acuerdo por ambas partes", lo cual implica que la fijación del precio requiere una actividad de la parte vendedora, cual es que debe nombrar tasadores de común acuerdo con la otra parte, y de lo actuado, y sin prejuzgar lo que en definitiva puede resolverse en el procedimiento declarativo, resulta que la demandada ha remitido seis comunicaciones, tres en el plazo para el ejercicio de la opción, y tres sobrepasado el mismo, sin recibir contestación de la parte ahora actora y concedente de la opción, con lo cual ha sido imposible fijar el precio a abonar por el optante. Por mucho que en el documento se individualizan dos contratos distintos -arrendamiento de solar y opción de compra a favor del arrendatario sobre el mismo solar- , tienen un nexo de unión, cual es el que si se ejercita el derecho de opción, cesa la obligación del arrendatario del pago de la renta, aparte de coincidencia del bien inmueble que es su objeto y de las mismas partes intervinientes. De lo actuado, y repetimos, sin prejuzgar lo que pueda dilucidarse en el procedimiento declarativo ulterior, aparece que "prima facie" la ahora demandante se niega a la fijación del precio, lo que conlleva la imposibilidad por la demandada de su pago por desconocerse el mismo, siendo imposible su determinación sin la intervención de dicha parte, o subsidiariamente, del Juzgado, lo cual no ha sido solicitado por ninguna de las partes. En esta situación, en junio de 2.006 la demandada se ha negado al pago de cualquier otra renta fundándose en un incumplimiento previo de la otra parte, y ante este conjunto de circunstancias, se plantean cuestiones litigiosas cuyo cauce procedimental excede de los estrechos márgenes de este sumario procedimiento de desahucio con limitación de medios probatorios, y debe ser objeto de un procedimiento declarativo, en el que, en su caso, se declare si se ha ejercitado o no en forma la opción, las consecuencias de la actitud renuente de la actora a la fijación del precio, si las rentas pagadas desde entonces se consideran a cuenta del precio final, o si procede el pago de alguna suma por el periodo ahora reclamado, o incluso el desahucio, etc.. El hecho de que la demandada, en vista de la pasividad de la actora, no llegue a interponer un procedimiento declarativo para la fijación del importe del precio final, y, por el momento se haya limitado a un acto de conciliación, no se estima de la suficiente entidad para que se considere que sigue vigente la obligación del pago de las rentas, en el contexto del ejercicio de una opción, que, por excepción a lo que es habitual, precisa el concurso del concedente para la fijación del precio, y en el procedimiento declarativo se resolverá sobre esta cuestión.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida"; y Sentencias de 8-octubre-08 , de 21-noviembre , 22-octubre , 21-marzo y 23-enero-07 ; 21-noviembre-06 ; de 5-diciembre y 17-febrero-05 ; de 3- junio , 2-junio , 13-abril , 12-marzo , y 29-enero-04 ; de 23-octubre , 26-junio , 3-junio-03 ; de 21-noviembre y 31-julio-09 ; y de 25- octubre y 2-marzo-2001 ; entre otras muchas.

CUARTO.- La desestimación del recurso obligaría, en principio, a imponer a la parte actora-apelante las costas procesales causadas, sin embargo al desestimarse la excepción planteada por la contraparte y al calificarse de complejas las cuestiones resultantes con remisión a juicio declarativo posterior, este Tribunal entiende que, concurriendo dudas de hecho y de derecho, constituyen circunstancias excepcionales que en el presente caso autorizan la no imposición de costas a las partes, causadas en ambas instancias, en una estricta aplicación de los principios objetivo y de causalidad en materia de costas.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca HA DECIDIDO:

1º) Estimar en parte el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Landáburu Riera, en representación de D. Melchor , contra la Sentencia de fecha 5-julio-2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa , en los autos Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago nº 1.267/2.008, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución expresamente se revoca; y en su virtud,

2º) Que, desestimando la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por el Procurador de los Tribunales D. José López López, en representación de D. Simón , desestimamos asimismo la demanda formulada contra éste último por D. Melchor por causa de cuestión compleja, haciendo expresa reserva a las partes de las acciones que pudieren corresponderles, a ejercitar en juicio declarativo posterior; y sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en la instancia.

3º) No cabe hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.