Sentencia Civil Nº 376/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 38/2010 de 25 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00376/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 38 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

En MADRID, a veinticinco de julio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1365/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 57 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 38/2010, en los que aparece como parte apelante FANJU S.A., y GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A., representado por el procurador D. PEDRO GONZALEZ SANCHEZ, CLASIC GLOBAL S.L. representado por la procuradora Dª Mª CONCEPCION TEJADA MARCELINO, y como apelado C.P. DIRECCION000 NUM000 , representado por la procuradora Dª MARIA CONCEPCION PUYOL MONTERO, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Madrid, en fecha 18 de marzo de 2.009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Puyol Montero en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID contra FANJU, S.A., CLASIC GLOBAL, S.L. y GESTIÓN DE INMUEBLES JCMP, S.A., debo CONDENAR Y CONDENO a que dichas demandadas abonen a la actora las siguientes cantidades en la siguiente forma: -solidariamente a FANJU, S.A. y a CLASIC GLOBAL S.L. la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (7.871,53 euros), por las cantidades correspondientes al primer trimestre de 2005. -solidariamente a CLASIC GLOBAL S.L., FANJU, S.A. y GESTIÓN DE INMUEBLES JCMP. S.A., la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (7.871,53 euros) por las cantidades correspondientes al segundo trimestre de 2005; -solidariamente a CLASIC GLOBAL, S.L. y GESTIÓN DE INMUEBLES JCMP, S.A., la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS, por las cantidades correspondientes al tercer y cuarto trimestre de 2005, y toda la anualidad de 2006, así como a las cantidades que vayan venciendo a partir de enero de 2007, mientras sigan siendo propietarias de los locales litigiosos. Dichas cantidades devengarán el interés legal desde la interposición de la demanda.- Se imponen las costas procesales de la demanda a dichas partes demandadas.- Que asimismo desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Tejada Marcelino en nombre y representación de CLASIC GLOBAL S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a dicha reconvenida de las pretensiones contra ella formuladas en la demanda reconvencional, con imposición de las costas procesales de dicha reconvención a la reconviniente.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpusieron recursos de apelación por las partes demandadas, exponiendo las alegaciones en que basaron su impugnación. Admitidos los recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose a los recursos formulados de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, a excepción de aquello que contradiga, del Segundo y el Quinto, a los siguientes.

PRIMERO.- Por la Juez "a quo" se ha dictado sentencia cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Puyol Montero en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID contra FANJU, S.A., CLASIC GLOBAL, S.L. y GESTIÓN DE INMUEBLES JCMP, S.A., debo CONDENAR Y CONDENO a que dichas demandadas abonen a la actora las siguientes cantidades en la siguiente forma: -solidariamente a FANJU, S.A. y a CLASIC GLOBAL S.L. la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (7.871,53 euros), por las cantidades correspondientes al primer trimestre de 2005. -solidariamente a CLASIC GLOBAL S.L., FANJU, S.A. y GESTIÓN DE INMUEBLES JCMP. S.A., la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (7.871,53 euros) por las cantidades correspondientes al segundo trimestre de 2005; -solidariamente a CLASIC GLOBAL, S.L. y GESTIÓN DE INMUEBLES JCMP, S.A., la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS, por las cantidades correspondientes al tercer y cuarto trimestre de 2005, y toda la anualidad de 2006, así como a las cantidades que vayan venciendo a partir de enero de 2007, mientras sigan siendo propietarias de los locales litigiosos. Dichas cantidades devengarán el interés legal desde la interposición de la demanda.- Se imponen las costas procesales de la demanda a dichas partes demandadas.- Que asimismo desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Tejada Marcelino en nombre y representación de CLASIC GLOBAL S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a dicha reconvenida de las pretensiones contra ella formuladas en la demanda reconvencional, con imposición de las costas procesales de dicha reconvención a la reconviniente.". Dicha resolución la ampara en el acuerdo transaccional al que llegaron la actora y ONCISA, S.A., el día 20 de diciembre de 1.996. Acuerdo que fue expresamente aceptado por la codemandada FANJU, S.A., en escritura pública de compraventa, de fecha 10 de noviembre de 2004, y por CLASIC GLOBAL, S.A., cuando ésta adquirió de ella tres de esos mismos locales, mediante nueva escritura pública de compraventa, de fecha 4 de febrero de 2005; así como en la de escritura pública de compraventa, de 9 de junio de 2005, por la que GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A. compró a FANJU, S.A., el local número dos o letra B, que aún le pertenecía. Sin que a ello pueda obstar la carta que remitió el Letrado Don Luis Enterría Coleto, dando por resuelto el acuerdo transaccional, por cuanto que no consta que quede sustentado en ningún acuerdo previo de la comunidad, ni fue ratificada posteriormente por la misma. Siendo irrelevante que ahora les pueda ser o no útil el acuerdo transaccional al que llegaron sobre la utilización de determinados elementos comunes; debiendo responder cada una de las sociedades demandadas de modo solidario con aquellas otras que también fueron propietarias al momento de cada vencimiento trimestral, ya que el disfrute de las zonas cedidas en su día a ONCISA, S.A. se está produciendo de forma conjunta e indiferenciada.

En cuanto a la demanda reconvencional promovida por CLASIC GLOBAL, S.L., por la que pretende la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en junta de propietarios, de fecha 31 de enero de 1.990, relativo al uso del garaje aparcamiento, adjudicación de plazas y la correspondiente cancelación registral; acuerda igualmente su rechazo al amparo de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , ya que, el citado acuerdo no es nulo de pleno derecho, estando caducada la acción. Además, el mismo se adoptó por unanimidad de los asistentes y, tras su notificación, no fue impugnado por ninguno de los cinco propietarios ausentes; dando lugar a una modificación del título constitutivo que fue oportunamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Contra dicha resolución se han alzado las tres codemandadas condenadas, solicitando la revocación de la sentencia recurrida y que se dicte otra por la que se las absuelva de las pretensiones de la demanda, en base a las siguientes y resumidas consideraciones: A).-GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLOS, S.A., aduce: 1º.- Infracción de normas procesales, porque la sentencia apelada, no es que haya incurrido en error en la apreciación de la prueba, sino que ha obviado toda la practicada a su instancia. 2º.- La compraventa se produjo el 9 de junio de 2005, razón por la que no puede ser condenada solidariamente a pagar el importe del segundo trimestre de 2005. Por otro lado, la condena también a pagar el tercer y cuarto trimestre de 2005, 2006, y las cantidades que fueran venciendo a partir de 2007, cuando consta que ella venció el local número 2 en escritura pública de 19 de septiembre de 2008; motivo por el cual, de no prosperar su recurso, sólo debería responder hasta dicha fecha. 3º. -El acuerdo transaccional, de 20 de diciembre de 1.996, suscrito en su día con ONCISA, S.A., quedó resuelto por la comunidad actora, mediante carta remitida por su Letrado, que fue aceptada por FANJU, S.A., también mediante carta remitida al administrador de la comunidad y a su Letrado, por lo que estaba al corriente de la actuación de su abogado, que vuelve a remitir nueva carta por la que acepta la resolución, ratificando así la voluntad de la comunidad en ese sentido; razón por la que si el mismo se excedió en su cometido, será éste el que deba responder frente a su representada, pero nunca el tercero afectado por la apariencia creada. 4º.- No ha quedado probado que GESTIÓN DE INMUEBLES se subrogara en el referido acuerdo, puesto que en la escritura consta libre de cargas y no se efectuó una subrogación expresa a dichos compromisos, porque en esa fecha la comunidad ya lo había resuelto. Además de ello, la sentencia se remite por error a la escritura de compraventa - número de protocolo 3551- en lugar de a la de hipoteca, que tiene distinto número de protocolo -2128-. 5º.- Siempre ha querido restituir los elementos comunes y devolverlos a su estado original; sin que sea cierto el motivo de oposición alegado por la comunidad actora, puesto que, conforme a la prueba pericial practicada, es perfectamente delimitable la parte de elementos comunes que afectan a cada local. 6º.- Considera que la sentencia vulnera también el artículo 218.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil , ya que la valoración de la prueba efectuada no es conforme a la lógica y a la razón, ni a las reglas de la sana crítica. 7º.- Infracción del artículo 1.137 del Código Civil , pues no procede aplicar el criterio de la solidaridad en las obligaciones reclamadas. 8º.- Tras un relato de hechos de lo que considera acontecido, vuelve a insistir en el error en el que, a su entender, ha incurrido la Juzgadora de instancia al apreciar la prueba practicada y 9º.- Infracción de lo dispuesto en el artículo 394 de la referida Ley Procesal , ya que la demandante solicitó la condena solidaria de todas las entidades codemandadas al pago de 64.137,24 euros, siendo en la audiencia previa cuando, extemporáneamente y dadas las contestaciones de las otras sociedades codemandadas, acotó las cantidades de las que debería responder cada local. B).- FANJU, S.A. alega, en esencia, los mismos motivos de impugnación contra la sentencia de instancia que GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLOS S.A., si bien, en el punto tercero (realmente segundo), específico para ella, concreta que, FANJU, S.A. vendió el 4 de febrero de 2005 los locales 4, 5 y 6 a CLASIC GLOBAL, S.A., quedándose exclusivamente con el local número 2. Posteriormente, el 9 de junio de 2005, vendió el local número 2 a GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLOS, S.A.; sin embargo, la sentencia, sin tener en cuenta la fecha de la referida transmisión, la condena al pago del primer trimestre de 2005, y al pago con las otras dos codemandadas del segundo trimestre de 2005; debiendo ser tenidas en cuenta las indicadas fechas, de no acogerse su recurso. Y C).- CLASIC GLOBAL, S.A., por su parte sostiene que: 1º.- El reiterado acuerdo transaccional, quedó resuelto por la comunidad actora, mediante carta remitida por su Letrado, que fue aceptada por FANJU, S.A., también mediante burofax remitido al administrador de la comunidad y a su Letrado, por lo que estaba al corriente de que el abogado que la representaba había optado por la resolución del mismo; quien vuelve a remitir nueva carta por la que acepta la resolución, ratificando así la voluntad de la comunidad en ese sentido; razón por la que no puede ahora modificar una voluntad ya manifestada. En definitiva, reitera que si el mismo se excedió en sus funciones, deberá ser éste el que deba responder frente a la comunidad, pero nunca el tercero afectado por la apariencia creada. 2º.- No ha quedado probada la indivisibilidad de los elementos comunes, lo que impide que la deuda pueda ser considerada como de carácter solidario; además de ello, aunque así lo fueren, para tener dicho carácter tenía que haber sido expresamente pactada la solidaridad o venir establecida por la ley, circunstancias ambas que ninguna de ellas concurre; y como no ha sido solicitada la individualización, ello comportaría sin más la desestimación de la demanda. Y 3ª.- En cuanto a la desestimación de la demanda reconvencional interpuesta por CLASIC GLOBAL, S.L., esta sociedad basa su recurso en que, de las declaraciones prestadas en el juicio, se constata que todos los pisos y locales tienen asignadas plazas de garajes concretas, mientras que su local de oficinas no tiene adjudicadas más de la mitad de las que realmente le corresponderían, puesto que el resto ha quedado como cuotas ideales, en teoría ubicadas en zonas de maniobra y rampas de entrada y salida. De tal modo que sólo disfruta de 14 plazas de garaje, frente a las 28/144 avas partes que, como cuotas ideales, le correspondían, en virtud del acuerdo de 31 de enero de 1.990 que, por ello, es nulo de pleno derecho.

Los recursos han sido expresamente impugnados de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, que estima no desvirtuados por las alegaciones de las respectivas partes apelantes, ya que: 1º.- En cuanto a GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A. , considera que no existe error alguno en la valoración de la prueba por parte de la Juzgadora "a quo", remitiéndose también ella a la grabación de lo realmente acontecido y que obra en autos; insistiendo en que las demandadas no pueden desvincularse del acuerdo pactado con la comunidad actora ya que, unas se subrogaron expresamente en el mismo, y la otra, aun cuando no se hiciera constar en la escritura, está igualmente vinculada al mismo por compra a ONCISA, S.A., que fue quien lo pactó, así como por afirmar conocer las normas de la comunidad, entre las que se encuentre el acuerdo pactado. Por otro lado, considera que no existe prueba alguna de que la comunidad diera por resuelto el contrato, ni del pretendido ofrecimiento de las codemandadas a dejar los elementos comunes en el estado original, sino que se han limitado a no cumplirlo, pero continuando con el disfrute de los mismos y sin pagar lo pactado. Por último, añade, que la deuda es de carácter solidario ya que no se puede individualizar el uso de los elementos comunes para cada uno de los locales, como se pone de manifestó, por ejemplo, del uso de las terrazas, pasillos etcétera. Por último, en cuanto a las costas, considera que no hay nada que decir, dado que se han impuesto a la parte que ha perdido el proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil . 2º.- Respecto a FANJU, S.A. , se remite a lo anterior, a excepción de la salvedad de que en este escrito de recurso se salta de la alegación primera a la tercera, así como por incidir en que, si no compareció el entonces presidente de la comunidad, fue porque ella no lo pidió, conforme le facultaba el artículo 309 de la citada Ley Procesal . Y 3º .- En relación a CLASIC GLOBAL, S. A., vuelve a insistir en la falta de ratificación de la oferta que pudiera hacer el Letrado, así como del modo de entender la parte la resolución del acuerdo, en la que las demandadas siguen disfrutando de los elementos comunes, cuyo uso no es susceptible de individualización, y ellas dejan de pagar lo pactado, pero sin proceder a la devolución de los mismos. En cuanto a la demanda reconvencional, reitera que no se puede cuestionar ahora la validez de un acuerdo adoptado el 31 de enero de 1.990, por unanimidad de todos los copropietarios existentes en dicha fecha, con la aquiescencia de OCISA, S.A., y con la consiguiente modificación del título constitutivo e inscripción registral; en todo caso, si no está conforme con lo que se le vendió, deberá reclamar a quien lo hizo, y no a la comunidad.

SEGUNDO.- Dada la similitud de los recurso planteados por las codemandadas condenadas, se va a pasar a analizar conjuntamente los mismos, sin perjuicio de que, de ser necesario, se efectúen determinadas especificaciones respecto de alguna de ellas.

En realidad, del examen de los expresados recursos, lo que realmente se está cuestionando por las partes respecto a la demanda principal, es la valoración de las pruebas efectuadas por la Juzgadora "a quo" y la conclusión jurídica que de ella extrae, ya que, al entender de aquéllas, del examen conjunto de las mismas se constata que existió una resolución del acuerdo transaccional concertado entre ONCISA, S.A. y la comunidad y que, por tanto, no tienen que hacer frente a la deuda que se les reclama. Esta resolución la basan en la correspondencia cruzada entre el letrado de la comunidad y FANJUL, S.A., que estiman vinculante para la misma. Subsidiariamente, para el caso de no considerar resuelto el acuerdo, estiman, también en base al resultado de la prueba practicada, que la Juez de instancia no ha tomado en consideración, que el uso de los elementos comunes no es indivisible y que, por ello, se trata de una deuda mancomunada que, al no haber sido solicitada así, igualmente conduciría al rechazo de la demanda principal.

TERCERO.- Centrado, por tanto, en los precedentes términos el debate litigioso, procede la desestimación de los recursos planteados por las tres codemandadas frente al rechazo de la pretensión de haber quedado resuelto el acuerdo en el que se sustenta la demanda principal, ya que, la Juzgadora "a quo" no ha incurrido en error alguno al apreciar la prueba practicada en la instancia; antes al contrario, la misma no niega la existencia de las cartas remitidas por el letrado Sr. Enterría Coleto, sino que lo que cuestiona es que puedan tener ese valor vinculante que pretenden las demandadas respecto a la comunidad actora.

En el caso que nos ocupa, no podemos olvidar que nos encontramos ante una comunidad de propietarios, cuya voluntad se forma por lo decidido en Junta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal . Esta emisión de voluntad, dando por resuelto el acuerdo de fecha 20 de diciembre de 1.996, es inexistente; como lo es también la de ratificar lo reiterado por el Letrado en carta de fecha 21 de marzo de 2005. Los contratos producen efectos entre las partes que los concertaron y sus causahabientes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.257 del Código Civil . Desde que se presta el consentimiento, no sólo obligan a su cumplimiento, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, tal y como establece el artículo 1.258 del mismo Cuerpo Legal . Por tanto, para proceder a su resolución -que no se ha pedido por ninguna de las partes- se tendrían que dar alguno de los supuestos contemplados por la Ley o, de no existir causa de resolución, por mutuo disenso entre las partes. A este fin es necesaria la emisión de una nueva declaración de voluntad, del mismo modo que cuando se celebró. Es decir, por decisión de la Junta de propietarios, que es la única que puede acordar dicha resolución. Emisión de voluntad que, como se ha dicho, no se ha producido. Lo mismo que nadie puede contratar en nombre de otro -artículo 1.259- tampoco puede proceder a la resolución de lo pactado, sin estar autorizado para ello. Autorización que exigiría también, como ya se ha expuesto, esa emisión de voluntad por parte de la Junta de propietarios. Es más, ni siquiera la ratificación del presidente sin autorización de la comunidad podría dar lugar a la resolución del acuerdo, por no tratarse de un acto que esté dentro de su esfera jurídica, ya que, como con reiteración ha venido sentando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, "El presidente actúa como representante, que la doctrina y la jurisprudencia califican de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie , ni voluntario porque la representación no se la confieren los propietarios." Buena prueba de que ello es así es que, como consta en el expresado acuerdo, en el apartado relativo a la intervención de cada una de las partes, doña Carmen Quintana Garzas, lo hace "En su calidad de Presidente... Su legitimación para este otorgamiento dimana de su cargo vigente y para el que fue designada en Junta celebrada el 10 de junio de 1.996, así como por la autorización conferida mediante acuerdo de la Junta General Ordinaria celebrada el día 10 de junio de 1.996." (folio 16 de los autos). Sin la autorización de la Junta, no se pueden iniciar siquiera procedimientos en pretendido beneficio de aquélla, tal y como ha sentado también la jurisprudencia, en sentencia reciente de la Sala Primera del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de fecha 10 de octubre de 2011 , en la que se expresa que "TERCERO.- Legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios. Se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios.

A) La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la LPH es a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios ( SSTS 11 de diciembre de 2000 [RC 3429/1995 ], 6 de marzo de 2000 [RC 1726/1995 ], 23 de diciembre de 2005 [RC 1844/1999 ]).

B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.".

Por otro lado, no estamos ante una entidad mercantil, a la que, por razones de seguridad y eficacia del tráfico mercantil, se le puedan aplicar las reglas del factor notorio, que es lo que parece que quieren las entidades demandadas, cuya doctrina, por las razones expuestas, no es aplicable al caso que nos ocupa, ya que, ni existió autorización por parte de la Junta de propietarios para dar por resuelto el contrato, ni ha existido acto de ratificación alguno por parte de la misma que pueda dar lugar a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.259 del Código Civil . Buena prueba de ello es que, en el acta de 15 de febrero de 2005, lo que se pone de manifiesto es que las demandadas entonces titulares de los locales, estaban incumpliendo el acuerdo, no habiendo abonado el recibo del primer trimestre, planteando la posibilidad de adoptar las medidas pertinentes en orden a obtener su cobro (documento nº de la demanda principal, folio 58 Vtº); ello sin perjuicio de estudiar la posibilidad de un nuevo acuerdo (folio 59). Es más, ante esto, a pesar de que considera que no tiene obligación de pagar, a pesar de haberse subrogado, FANJU, S.A., manifiesta que, en ese caso, se planteará la posibilidad de pagar el primer trimestre de 2005. Por su parte, CLASIC GLOBAL, S.A., ratifica lo expuesto por la anterior, y manifiesta también su deseo de llegar a un nuevo acuerdo con la comunidad sobre la utilización de determinados elementos comunes. En el punto 7º, de la expresada Junta, además, se recoge la designación del referido letrado para la defensa de los intereses de la comunidad, que aporta presupuesto de honorarios por si fuera preciso entablar juicio ordinario "en reclamación de cantidad.". Es decir, en ningún momento consta autorización alguna para dar por resuelto el acuerdo, sino que se muestra la voluntad de querer cobrar. Extremo que es perfectamente conocido por las partes demandadas asistentes a la Junta, así como por la notificación del acta. Dato que, en todos los escritos de contestación a la demanda reiteran, manifestando que quieren seguir cobrando a pesar de que saben que ya no les son útiles los elementos cedidos por virtud del expresado acuerdo transaccional.

Sentado lo anterior, en relación al pago del canon pactado, se ha de decir que FANJU, S.A. asumió voluntariamente el mismo, al subrogarse en el acuerdo transaccional alcanzado con la comunidad el día 20 de diciembre de 1.996, tal y como consta en la Estipulación Tercera de la escritura de compraventa, de 10 de noviembre de 2004, relativa a "NORMAS DE COMUNIDAD" (folios 125 y 126). Buena prueba de ello es también el alegato que realiza en el escrito de contestación a la demanda, cuando promueve la excepción de falta de legitimación pasiva (folios 79 a 81) en donde está reconociendo palmariamente que se subrogó en los mismos y que, al transmitir la propiedad, también lo hizo de la obligación de pago del canon pactado, tanto respecto a CLASIC GLOBAL, S.A., como en cuanto a GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A.. Lo que vuelve a reiterar en el Hecho Tercero de la misma (folio 84).

Por otro lado, no se puede sostener que exista abuso de derecho en su ejercicio por parte de la comunidad, ya que, para que ello tenga lugar es necesario que, como se recoge en sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 22 de junio de 2010 y 20 de junio de 2008 , entre otras muchas, "...en cuanto al abuso de derecho se debe destacar, con la sentencia de 21 de septiembre de 2007 , que constituye un límite al derecho subjetivo, y de ahí su carácter de remedio extraordinario, su índole excepcional y su alcance singularmente restrictivo. Sólo procede invocarlo cuando el derecho se ejercita con intención bien definida de causar daño a otro o utilizándolo de modo anormal o contradictor de la armónica convivencia social. Su apreciación exige, pues, que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad del ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) que caracterizan su existencia, que viene determinada por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima en el ejercicio del derecho, y por la objetiva del exceso en su ejercicio ( Sentencia de 14 de diciembre de 2007 , que cita las de 14 de octubre de 2004 y 8 de mayo de 2006 , entre las más recientes.". Y, como afirma la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 18 de junio de 2012 , "De ahí que difícilmente pueda sostenerse la existencia de abuso de derecho cuando, en cumplimiento de un contrato sinalagmático, una de las partes se resiste a modificar en su perjuicio lo previamente convenido." Pues no cabe olvidar que la comunidad de propietarios tiene derecho a dicha prestación pecuniaria, en base al acuerdo transaccional al que llegaron ella y ONCISA, S.A., el día 20 de diciembre de 1.996, en el que se recogen las obligaciones asumidas por ambas partes en base al mismo, y en el que , libremente, se subrogó la demandada; aunque bien se ve ahora, que desde el principio tuvo intención de no cumplir, como luego se expondrá. Contraprestaciones que, al margen del desistimiento de los distintos pleitos habidos entre la comunidad y ONCISA, S.A., quedan palmariamente de manifiesto en el expositivo tercero, al que expresamente se remite la cláusula segunda del mismo (folios 17 y 18); siendo, por ello, perfectamente legítimo que pretenda el cobro de lo adeudado de quien conocía el acuerdo y su carácter vinculante, y a pesar de ello se decidió a comprar los locales.

En cuanto a la inexistencia de causa o la pretendida aplicación de la cláusula rebús sic stantibus , basta para su desestimación el hecho de no haber reconvenido, puesto que, determinada la vigencia del acuerdo en el que expresamente se había subrogado, para declarar resuelto el mismo en base a ella, lo primero que tenía que haber hecho es promover la pertinente demanda para que así se declare. Como no ha sido así, tiene ahora que soportar sus consecuencias. Además de lo expuesto, la aplicación de la misma exige "la alteración extraordinaria de las circunstancias originales, desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes y la imprevisibilidad de la alteración sobrevenida." ( SSTS de 18 de junio de 2012 y la que en ella se cita de 21 de mayo de 2009 ). Circunstancias que, evidentemente, ninguna de ellas concurre.

En relación a CLASIC GLOBAL, S.A. se ha de decir que, igualmente, se subrogó en el acuerdo transaccional en virtud de la escritura de compraventa, de fecha 4 de febrero de 2005 (folios 133 a 154), en cuya estipulación tercera, relativa a Normas de la comunidad, se recoge expresamente (folio 138 vtº).

Por lo que respecta a GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLOS, S.A. , que adquirió de FANJU, S.A., mediante escritura de 9 de junio de 2005 (folios 155 a 163), es cierto que existe un error en la sentencia en relación a la escritura a la que se remite, en el capítulo de cargas, puesto que es a la número 2.128 del protocolo del Notario Don Luis Pérez Escolar Hernando, de 10 de noviembre de 2004 (folio 159), cuando la de venta de ONCISA, S.A., a FANJU, S.A., es de igual fecha, pero otorgada ante el Notario don Antonio Crespo Monerri, con número de protocolo 3.551. Pero dicho error no puede tener las consecuencias que la parte interesa ya que, como se desprende de su clausulado, conocía perfectamente el acuerdo y sus obligaciones. Así, en el apartado relativo a Información Registral, "...se declara satisfecha con la que resulta de los documentos exhibidos, de las afirmaciones de la parte vendedora y de lo pactado en esta escritura" (folio 160). En la estipulación Primera, se refleja que compra con cuantos derechos, accesorios usos y servidumbres le son inherentes..." (folio 160 vtº). Y en la Cuarta "La parte compradora declara conocer y acepta las normas por las que se rige la Comunidad del inmueble del que forma parte la finca comprada.". Es decir, conoce que el Título de la vendedora es por compra a ONCISA, S.A. en escritura de 10 de noviembre de 2004, otorgada ante el Notario don Antonio Crespo Monerri, con número de protocolo 3.551 (folio 159). En esa escritura consta que se ha subrogado en el acuerdo transaccional y las obligaciones que ha contraído, estando unido a la misma. Además de ello, compra con cuantas servidumbres le son inherentes, que no son otras que las que se constituyen en la escritura de venta a CLASIC GLOBAL, S.A., de 4 de febrero de 2005, en cuyo expositivo III, se hace constar que FANJU, S.A.. es propietaria del local 2 o B, (finca de la que ahora estamos hablando) (folio 137 vto y 138), en la que ya se separa este local de los otros adquiridos; y en la Estipulación Quinta, se establecen tres servidumbres, para poder utilizar separadamente los locales que antes formaban uno sólo (folio 139), y se recoge en un plano cómo se llevarán a cabo (folio 154). Escritura en la que, de igual modo, consta el acuerdo transaccional alcanzado con la comunidad y la subrogación de FANJU, S.A. Y CLASIC GLOBAL, S.A., en el mismo (folios 145 a 153). Por último, también afirma conocer las normas de la comunidad, en las cuales ha quedado integrado el mencionado acuerdo. Luego ninguna duda puede caber de la obligación contraída frente al comunidad actora.

CUARTO.- Determinada la obligación de pago a la comunidad por todas las demandadas, en los términos que luego se dirá, ahora se ha de concretar si la misma es o no de carácter indivisible.

El acuerdo, entre otras obligaciones de las parte, en cuanto al comunidad de propietarios, recoge la de consentir las obras que ya habían sido realizadas en elementos comunes y del uso privativo de parte de zonas comunes que se reseñan en le expositivo tres del mencionado acuerdo (folios 17 a 19). Basta el examen de las mismas para comprender que sirven en conjunto a todos los locales, aun cuando ahora se pueda separar alguna, por afectar específicamente a alguno de ellos, como pudiera ser el lucernario, pues se trata de ocupación de cuartos de la comunidad, apertura de huecos para salidas de aire acondicionado, instalaciones eléctricas, tuberías etcétera. Cuando CLASIC GLOBAL, S.A. compra a FANJU, S.A., conoce perfectamente la situación, sabe que se subroga en un acuerdo que la obliga solidariamente con ésta, pero no le importa, porque ninguna de ellas piensa cumplirlo; a cuyo fin se cuidan de establecer entre ambas las pertinentes servidumbres, pues saben que la obra que afecte a una afecta a las dos, por el tipo de instalaciones a que se contraen. Es más, antes de vender a CLASIC GLOBAL, S.A., ya ha incumplido la obligación de pago del primer trimestre de 2005, y así es recogido y no negado por la demandada en la Junta de 15 de febrero de 2005, a pesar de hacerse constar en la escritura que está al corriente de pago.

Buena prueba del carácter solidario de la obligación es lo que proponen ambas partes demandadas al contestar al demanda, puesto que, sin tan claro es que se trata de una obligación mancomunada, igual de claro tiene que estar en qué medida ha de participar cada una de ellas. Sin embargo, cuando contesta a la demanda FANJU, S.A., en los Hechos Sexto y Séptimo (folios 87 y 88), aduce que " caso de tener responsabilidad... vendría determinada en el porcentaje de participación de cada local en los elementos comunes del inmueble, teniendo en cuenta que no todos los elementos comunes de la finca han sido utilizados por los locales, sino sólo una parte de ellos." Para luego añadir que "...existiendo pluralidad de obligados, el principio que rija dichas relaciones será el de mancomunidad en el coeficiente de participación que el derecho de propiedad de cada local le otorgue, o en su caso, con el coeficiente de elementos comunes que afecten a cada local." Por su parte, CLASIC GLOBAL, S.A., en el Hecho Octavo (folio 259), afirma que en el improbable caso de estimarse la demanda hay que establecer "...su parte en el cumplimiento en función de los metros utilizados de elementos comunes.". "Por tanto, o bien se admite que no existe uso de zonas comunes, ni por tanto contraprestación al pago del canon reclamado, o bien, si existe, y entonces sí puede ser imputado, bien en proporción a las cuotas totales, bien en proporción a los metros de local en comparación a los metros totales usados, o bien en cualquier otra forma, de las muchas que pueden existir..." (folio 259). Es decir, las partes se subrogaron en el acuerdo y deben cumplirlo con carácter solidario, puesto que no hicieron salvedad alguna al respecto. No siendo competencia de la comunidad de propietarios determinar cómo han de distribuir entre ellas la obligación de pago que libremente asumieron al comprar los locales, sin perjuicio de las acciones que respectivamente les competen.

QUINTO .- Por último, en relación a la demanda principal, se ha de establecer de qué cuotas trimestrales deben responder cada una de las codemandadas condenadas, atendida la fecha de adquisición de cada una de ellas.

Del examen del acuerdo transaccional y de lo actuado en el proceso se constata que el canon había de ser satisfecho trimestralmente, en unión de las cuotas comunitarias, a pagar al inicio del mismo. De ahí que cuando se celebra la Junta de 15 de febrero de 2005, ya se haga constar que existe la deuda relativa al primer trimestre de 2005, lo que no se niega por FANJU, S.A., si bien se cuestiona, por otros motivos, que se tenga obligación de tal pago. Lo mismo sucede cuando se certifica de la deuda pendiente antes de interponer la demanda, el 10 de noviembre de 2006, en la que se incluye la del cuarto trimestre de dicho año; cosa que no es cuestionada por ninguna de las partes a estos efectos. Por tanto, quien tiene obligación de efectuar el pago frente a la comunidad, es quien es propietario del inmueble al inicio de cada trimestre, con independencia de los pactos que luego pudieran existir entre la vendedora y la adquirente, atendida la fecha exacta en que la compra hay tenido lugar. Además de ello, en las distintas escrituras de compraventa consta que la vendedora está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, aun cuando no sea cierto. Pero como no se ejercita la acción contemplada en el artículo 9.1 e) párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal , no tiene por qué responder de dicho trimestre quien lo ha comprado una vez devengado el mismo y, precisamente, de quien afirma que lo tiene todo satisfecho.

Esto comporta que, respecto del primer trimestre de 2005, sólo debe responder FANJU, S.A., absolviendo de ello a CLASIC GLOBAL, S.A., que en este punto se acoge su recurso.

En cuanto al segundo trimestre de 2005, se mantiene la condena solidaria de FANJU, S.A., Y CLASIC GLOBAL, S.A., pero se absuelve a GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A., (antes GESTIÓN DE INMUEBLES JCMP, S.A.), por virtud de su recurso.

Se mantiene en cuanto al resto de sus pronunciamientos relativos al pago del canon puesto que, en relación a lo aducido por esta última sociedad, es la propia sentencia la que hace la salvedad de que dicha obligación permanecerá "mientras que sigan siendo propietarias de los locales litigiosos." (folio 520 de los autos).

SEXTO .- En relación a la demanda principal, procede la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios y acertados razonamientos jurídicos, a los que basta dar simplemente por reproducidos.

Como consta en autos por la prueba documental aportada por la comunidad, el día 31 de enero de 1.990 adoptaron por unanimidad el acuerdo, entre otros, de asignación del uso del garaje, con la distribución que consta en la Escritura de Modificación del Título Constitutivo, de fecha 31 de julio de 1.990, y la Escritura de Aclaración de la anterior, de fecha 27 de noviembre del mismo año. Modificación del Título constitutivo que ha dado lugar a la correspondiente inscripción registral. Por tanto, cuando la demandada adquirió el local nº 2 o B, era conocedora de las plazas y zonas de uso que tenía asignadas conforme a ese acuerdo unánime, plenamente válido y eficaz, adoptado hacía ya más de quince años, entre otros, por quien era entonces propietaria del local ahora adquirido por GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A.. Si a su derecho no convenía esa situación, lo que debió hacer es no comprar. Pero lo que no puede ahora es ir contra la comunidad de propietarios, que ha actuado correctamente, modificando el título constitutivo y dándole la pertinente publicidad mediante la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. De otro modo, quebraría la seguridad jurídica. De ahí que la Ley de Propiedad Horizontal establezca que la acción para promover la nulidad de los acuerdos, incluso en los supuestos en que sean contrarios a la ley o a los estatutos, caduque al año de haber sido notificados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 . No pudiéndose sostener que los que aquí nos ocupan sean acuerdos nulos de pleno derecho, cuando son pactos logrados por unanimidad de los copropietarios sobre derechos privados de los mismos, que no son contrarios a las leyes, a la moral o al orden público y, por ende, perfectamente legítimos en derecho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil .

SÉPTIMO .- En relación al pronunciamiento relativo a las costas causadas en la primera instancia, existen tres razones para que no sean impuestas a ninguna de las partes.

En primer lugar, en la demanda se solicitó la condena solidaria de todas las entidades demandadas al pago íntegro del principal reclamado; incluso, después de haber sido contestada la demanda por FANJU, S.A. Y CLASIC GLOBAL, S.A., manteniéndose la misma petición respecto a la codemandada que fue traída a juicio en virtud de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario planteada. Siendo, por tanto, necesaria la oposición de todas las demandadas, aun cuando luego se rectifique en la audiencia previa.

Por otro lado, también han sido estimados en parte los recurso de apelación de CLASIC GLOBAL, S.A. Y GESTIÓN DE INMUELBES Y DESARROLLOS, S.A., lo que comporta también una desestimación parcial de la pretensión sustentada contra ellas por la parte actora en la audiencia previa.

Por último, las cartas del letrado pueden justificar dudas de hecho que permiten aplicar la excepción contemplada en el párrafo primero in fine del apartado 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

OCTAVO .- Por las razones expuestas, al estimarse en parte los recursos formulados por todas las codemandadas, no se efectúa especial pronunciamiento sobre costas tampoco en esta segunda instancia, a tenor de lo establecido en el artículo 398.2 de la citada Ley Procesal .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se estiman parcialmente los recursos de apelación interpuestos por FANJU, S.A., GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A. y CLASIC GLOBAL, S.A., contra la sentencia dictada el día 18 de marzo de 2.009, en los autos nº 1365/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Madrid ; en consecuencia, SE REVOCA SÓLO EN PARTE la expresada resolución y se absuelve a CLASIC GLOBAL, S.A., del pago del primer trimestre de 2005, ascendente a (7.871,53 euros), y GESTIÓN DE INMUEBLES, JCMP, S.A. (ahora GESTIÓN DE INMUEBLES Y DESARROLLO, S.A.) del pago del segundo trimestre de 2005, por importe de (7.871,53 euros), y sin efectuar expresa imposición de las costas causadas por la demanda principal en la primera instancia a ninguna de las partes; CONFIRMÁNDOLA en cuanto al resto de sus pronunciamientos.

No se realiza especial imposición de costas en esta alzada, por lo que cada parte pagará las suyas y las comunes por mitad.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.