Sentencia CIVIL Nº 376/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 381/2018 de 05 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.161.00.2-2016/0000584
Recurso de Apelación 381/2018
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 07 de Valdemoro
Autos de Procedimiento Ordinario 134/2016
APELANTE: CEPAS DE TORREJONCILLO, S.L.
PROCURADOR D. ANTONIO PUJOL VARELA
APELADO: JUNTA COMPENSACIÓN DEL SECTOR 3-A
PROCURADOR Dña. MARIA ESMERALDA FIGUEROA LOPEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En Madrid, a cinco de diciembre de dos mil dieciocho.
Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 134/2016 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 07 de Valdemoro, en los que aparece como parte apelante CEPAS
DE TORREJONCILLO, S.L. representada por el Procurador D. ANTONIO PUJOL VARELA y defendido por
el Letrado D. JOSÉ RAMÓN MOTOS BUEREN, y como parte apelada JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL
SECTOR 3-A , representada por la Procuradora Dña. MARIA ESMERALDA FIGUEROA LÓPEZ y defendida
por el Letrado D. FLORENCIO ORTIZ NOVILLO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/11/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 07 de Valdemoro se dictó Sentencia de fecha 13/11/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Doña.

Carolina Snaz Martín en nombre y representación de CEPAS DE TORREJONCILLO SL contra JUNTA DE COMPENSACION DEL SECTOR 3 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DE TORREJÓN DE LA CALZADA, condenando a la entidad demandada a otorgar escritura de compraventa de 25 de junio de 2015 referido a las Parcelas NUM002 y NUM003 inscritas en el Registro de la Propiedad de Parla nº NUM004 y NUM005 , al tomo NUM006 , libro y la segunda al tomo NUM007 , libro NUM008 debiendo la actora cumplir con su obligación de pago del precio y aportar certificado de liquidación de las deudas con el Ayuntamiento de Torrejón de la Calzada, todo ello, en el plazo de 30 días , considerando en caso de incumplimiento que el contrato debe quedar resuelto y con plena vigencia de la cláusula cuarta del contrato, si incumple el comprador perderá la cantidad entregada en concepto de arras, que hará suya el vendedor y si incumple el vendedor, restituirá a la compradora el doble de la cantidad entregada en concepto de señal, todo ello, sin expresa condena en costa a ninguna de las partes'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante CEPAS DE TORREJONCILLO, S.L., al que se opuso la parte apelada JUNTA DE COMPENSACIÓN DEL SECTOR 3-A, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 4 de diciembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Las pretensiones de las partes.

La demanda presentada por Cepas de Torrejoncillo, S.L., contra la Junta de Compensación Sector Tres A de la NN.SS. de Torrejón de la Calzada, pretendía la declaración de ineficacia, por previo incumplimiento de la demandada, de la resolución unilateral del contrato de compraventa concertado entre las partes el 25 de Junio de 2015, efectuada dicha resolución por comunicación de 12 de Enero de 2016, sin requerimiento previo a otorgamiento de escritura de compraventa. Asimismo, se declare la falta de competencia del Presidente de la entidad urbanística demandada para decretar la resolución sin previo acuerdo colegiado del órgano competente de la Junta de Compensación Sector 3ª de Torrejón de la Calzada, y en todo caso por infracción de los arts. 1124 y 1504 Cc . Además de lo anterior, se declare la resolución del contrato de compraventa litigioso, por vencimiento del contrato el 31 de Diciembre de 2015, como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ante la falta de requerimiento y/o notificación por la entidad vendedora, aquí demandada, en plazo de preaviso para la determinación de lugar, día, hora y notario autorizante, y efecto de ello, se condene a la demandada a estar y pasar por el anterior pronunciamiento, dejando sin efecto el contrato, y a restituir a la actora la cantidad entregada a la firma del contrato, de sesenta mil euros, con sus intereses desde la interpelación judicial. Subsidiariamente, se condene a la demandada a otorgar la escritura pública de compraventa correspondiente al contrato privado de 25 de Junio de 2015 referido a las parcelas NUM002 y NUM003 , inscritas en el Registro de la Propiedad número 1 de Parla, al tomo NUM006 , libro NUM008 , y la segunda al tomo NUM007 , libro NUM008 , contra entrega por parte de la compradora de la cantidad del resto del precio pendiente a satisfacer.

Todo ello relatando que el 25 de Junio de 2015 las partes otorgaron contrato privado de compraventa para transmisión a Cepas de Torrejoncillo, S.L., de las Parcelas NUM002 y NUM003 , correspondientes a las fincas registrales NUM009 y NUM005 del Registro de la Propiedad número 1 de Parla, integradas en el sistema de compensación de la Junta, por precio de 113.964'37 €, más IVA, pactando en la cláusula tercera que ' el contrato se perfecciona por ese Acto, debiendo ser elevado a escritura pública como máximo en un plazo de seis meses a partir de la firma del contrato, estableciéndose como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública el 31 de Diciembre de 2015 ' (...) ' Para el otorgamiento de la escritura de compraventa deberá el vendedor preavisar al comprador con al menos 10 días de antelación a la fecha prevista para la firma' . En el mismo acto se hizo entrega a la vendedora de 60.000 € a cuenta del precio, es decir, como arras confirmatorias, no como arras penitenciales. Los restantes 53.964'37 € debían satisfacerse al otorgamiento de la escritura. En la cláusula cuarta se convino que ' Si el comprador incumpliera su obligación de pago del resto del precio pactado o no cumpliera su compromiso de pagar las deudas existentes anteriormente mencionadas, el contrato quedará resuelto con pérdida para el comprador de la cantidad entregada en concepto de arras, que hará suya el vendedor. En el supuesto que el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el presente documento procedieran por la parte vendedora, ésta restituirá a la compradora el doble de la cantidad entregada en concepto de señal'. Se trata de las deudas aludidas en la cláusula tercera, a cuyo tenor ' La sociedad compradora se compromete a que las deudas a favor de la Junta de Compensación de Cepas de Torrejoncillo, S.L., y Benigno por importe de 17.062 € y 703'13 € respectivamente estén liquidadas antes de la firma de la escritura (...), de no ser así se considerará incumplido este contrato por su parte '.

Pese a lo pactado, la Junta de Compensación no preavisó o comunicó a la compradora el otorgamiento de la escritura pública. Fue la demandante la que envió burofax con acuse de recibo a la Junta de Compensación con expresa indicación para comparecer el 29 de Diciembre de 2015 a la firma de la escritura de compraventa, remitida al domicilio designado en el contrato, en CALLE000 NUM000 NUM001 , de Torrejón de la Calzada, notificación que resultó devuelta. El 12 de Enero de 2016, la demandada envió correo electrónico a una empleada de la actora, comunicando la resolución del contrato en cumplimiento de la estipulación cuarta, sin acompañar el correspondiente acuerdo adoptado por el órgano colegiado de la Junta de compensación, ya fuera la Asamblea General o el Consejo Rector, presentándose la resolución como decisión unilateral del Presidente de la Junta, e incumpliendo lo dispuesto en el art. 1504 Cc . El 19 de Enero de 2016 la demandante se opuso a la pretendida resolución del contrato.

La Junta de Compensación demandada se opuso a la pretensión, destacando que en la cláusula segunda del contrato se hizo constar la entrega de la cantidad de 60.000 € en concepto de arras, con pérdida de dicha cantidad en caso de incumplimiento del comprador, y obligación de devolución duplicada caso de incumplimiento del vendedor. La cláusula tercera contempló la obligación de la compradora de pago de dos deudas, y la cláusula cuarta estableció que la falta de pago del precio, o de esas deudas, supondría la resolución del contrato. Las partes habían concertado que la escritura se firmaría el 29 de Diciembre de 2015, en determinada notaría de Parla. El presidente de la Junta, don Secundino , concretó la fecha de otorgamiento con doña Margarita , conviniendo que la escritura sería preparada por la oficial de la notaría llamada Mercedes, y así se recordó a doña Margarita mediante correo de 14 de Diciembre. El 23 de Diciembre, a las 10.23 horas, se recibió correo en la Junta de Compensación, en el que la oficial de la Notaría enviaba un certificado para la compraventa. El 28 de Diciembre se intercambiaron correos entre el Presidente de la Junta, doña Margarita , y la oficial de notaría, concluyendo que estaba pendiente el certificado de corriente de pago de deudas, por lo que se pospuso la firma al siguiente día 4 de Enero. La compradora no otorgó la escritura, ni entregó el certificado, por lo que el día 12 de Enero se envió correo a doña Margarita comunicando la resolución del contrato de compraventa. El 12 de Febrero se requirió de nuevo a la actora para otorgamiento de escritura pública el siguiente día 1 de Marzo, y para cumplimiento de su obligación de pago, si bien la requerida no compareció, de lo que levantó acta el Notario. La alegación de la demanda sobre la falta de acuerdo de un órgano de gobierno de la Junta para decidir la resolución del contrato es desacertada, pues el contrato ya contempló la resolución automática.



SEGUNDO.- La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia comienza por analizar la naturaleza del pacto de arras reflejado en el contrato de compraventa litigioso, para concluir que se trata de arras penales, que establecen una indemnización a cargo de la parte incumplidora cuando la contraparte interesa la resolución. Para valorar el posible incumplimiento contractual de los litigantes, examina la declaración testifical de doña Margarita , firmante de la compraventa en representación de la compradora, descriptiva del acuerdo alcanzado con el Ayuntamiento para pago de las deudas municipales, que impidió la obtención del justificante de pago previsto en el contrato. Por su parte, don Secundino , Presidente de la Junta de Compensación, sostiene que envió correo electrónico comunicando la resolución contractual, tras lo que se aguardó más de un mes, sin recibir justificante de pago de las deudas. Resulta probado que ninguna de las partes ha cumplido sus obligaciones: el certificado de pago aplazado presentado por la compradora no justifica la inclusión de las deudas expresadas en la cláusula tercera del contrato; y, por su parte, la vendedora comunicó la resolución del contrato sin previa convocatoria para otorgamiento de escritura ajustada al art. 1504 Cc . Considerando que la suma entregada en concepto de arras es elevada, su pérdida debe venir precedida de una voluntad contumaz contraria al cumplimiento, que no está probada. La vendedora debió haber requerido previamente a la compradora antes de decidir unilateralmente la resolución contractual. Y no practicó requerimiento sino el 12 de Febrero de 2016 ya interpuesta la demanda y comunicado el ejercicio de acciones judiciales. En conclusión, visto que ambas partes han realizado actos demostrativos de su voluntad de mantener el contrato, procede condenar a la demandada a otorgar escritura de compraventa, cumpliendo la compradora su obligación de pago del precio y presentación de certificado de liquidación de las deudas con el Ayuntamiento, en plazo de 30 días, considerando en caso de incumplimiento que el contrato debe quedar resuelto y con plena vigencia de la cláusula cuarta del contrato, si incumple el comprador perderá la cantidad entregada en concepto de arras, que hará suya el vendedor y si incumple el vendedor restituirá a la compradora el doble de la cantidad entregada en concepto de señal, sin hacer expresa condena en costas.



TERCERO.- Motivo único de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Cepas de Torrejoncillo, S.L., alegando que la sentencia apelada infringe la doctrina del mutuo disenso, como abandono del contrato voluntario y recíproco por ambas partes. Pues, a su entender, en el supuesto enjuiciado existen actos expresos de las partes indicativos de su voluntad coincidente de dejar sin efecto el contrato de compraventa. Así, el requerimiento de la Junta de Compensación de 12 de Enero de 2016; o la respuesta de Cepas de Torrejoncillo, S.L., oponiéndose a la resolución y anunciando acciones judiciales; o el segundo requerimiento de la Junta, notarial, ya interpuesta la demanda, el 12 de Febrero de 2016; o la oposición de la demandada en el trámite de contestación, manteniendo que procede la resolución automática del contrato. La sentencia afirma que existió incumplimiento de la demandada, al no haber requerido a la compradora para el otorgamiento de escritura pública, de donde se sigue que no actuó de buena fe, y pretendió aplicar una resolución unilateral del contrato con infracción del art. 1504 Cc .

Termina suplicando el escrito de recurso que ' se revoque la sentencia de instancia, decretando la extinción del contrato de autos por mutuo disenso y la restitución a la recurrente de las cantidades abonadas por importe de 60.000 €, más sus intereses desde la fecha de entrega'.



CUARTO.- Reducción del objeto litigioso en la segunda instancia.

Tanto de la súplica del escrito de recurso, como de su motivación, se desprende que el objeto del procedimiento en esta segunda instancia queda circunscrito a valorar la procedencia de aplicar al supuesto enjuiciado la doctrina del mutuo disenso.

Sobre esa premisa, no cabe examinar otras cuestiones ajenas a la descrita. Pues el ámbito del recurso ha de ceñirse a los motivos de impugnación suscitados por el apelante, por imperativo del art. 465.4 L.E.c ., a cuyo tenor ' la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso ', acorde al principio tantum devolutum quantum apellatum .



QUINTO.- Improcedencia de aplicar la doctrina del mutuo disenso.

La doctrina jurisprudencial del mutuo disenso, recogida entre otras en las Sentencias del Tribunal Supremo que se transcriben en el recurso, no es de aplicación al supuesto enjuiciado.

La parte apelante incurre en un error de planteamiento, cual es entender que la voluntad de cumplimiento del contrato sólo puede consistir en pretender la consumación de la compraventa, mediante la transmisión del dominio del inmueble. Por el contrario, también constituye cumplimiento del contrato la aplicación de su cláusula cuarta, que contiene una condición resolutoria con cláusula penal, y precisamente la vendedora ha venido manifestando ininterrumpidamente su voluntad de dar cumplimiento al contrato, mediante la aplicación de esa cláusula cuarta sobre resolución del negocio de compraventa haciendo suya la cantidad recibida en concepto de arras (calificadas como penales en la sentencia apelada).

La parte vendedora ha exteriorizado reiterada e ininterrumpidamente su voluntad de dar cumplimiento al contrato de 25 de Junio de 2015 mediante sucesivas comunicaciones intercambiadas con quien actuó en el contrato en representación de Cepas de Torrejoncillo, S.L., doña Margarita , así como en las habidas con la empleada de la Notaría elegida para otorgar la escritura el día 29 de Diciembre. Así, la comunicación dirigida a doña Margarita el 14 de Diciembre de 2015 sobre otorgamiento de escritura y entrega de certificación de pagos. O comunicación de aquélla empleada a la vendedora sobre certificación de pagos, alusiva también a la firma el 29 de Diciembre. Comunicación de la vendedora con la empleada de la Notaría descriptiva de la certificación de pagos, el 28 de Diciembre. También el 28 de Diciembre doña Margarita pide confirmación sobre hora de firma de la escritura, la vendedora reitera la exigencia de certificación de pagos, y doña Margarita informa que el día 29 no tendrán en su poder dicha certificación, al tiempo que propone posponer la firma para el siguiente lunes, lo que acepta la parte vendedora.

El 7 de Enero la vendedora cursa comunicación a doña Margarita solicitando explicación sobre la certificación de pagos, el pago del resto del precio y otorgamiento de la escritura, y advirtiendo haber transcurrido el plazo previsto para firmar la escritura sin cumplir la compradora los compromisos asumidos.

El 12 de Enero la vendedora comunica que tiene por resuelto el contrato de compraventa 'en cumplimiento de la estipulación cuarta del mismo '.

En definitiva, la Junta de Compensación demandada ha mostrado persistentemente su voluntad de cumplir el contrato, primero solicitando la consumación de la compraventa, después reclamando el cumplimiento de lo pactado en su cláusula cuarta. Lo que impide aplicar la doctrina del mutuo disenso.

En respuesta a las alegaciones del recurso, no se aprecia en la actuación desplegada por la demandada ninguna conducta incumplidora del contrato celebrado el 25 de Junio de 2015, ni se comparten en este aspecto los razonamientos de la sentencia apelada. Pues incluso en supuesto de entender (lo que no es objeto de este recurso) que los sucesivos requerimientos para consumación de la compraventa o para resolución de la misma no se ajustaran al art. 1504 Cc ., ello no entrañaría incumplimiento del contrato de 25 de Junio de 2015, sino que únicamente supondría la ineficacia del requerimiento pretendidamente incorrecto.

Por todo lo cual procede desestimar el recurso.



SEXTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Pujol Varela en representación de Cepas de Torrejoncillo, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valdemoro, bajo el número 134 de 2016, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: ' 2649-0000-00-0381-18 ' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a catorce de diciembre de dos mil dieciocho.