Sentencia Civil Nº 377/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 341/2014 de 20 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

251658240

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0056305

Recurso de Apelación 341/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1491/2012

APELANTE Y DEMANDANTE:D. Amadeo

PROCURADOR Dña. ELISA ZABIA DE LA MATA

APELADOS Y DEMANDADOS:Dña. Covadonga , D. Celestino y D. Elias

PROCURADOR Dña. MARIA LUISA MONTERO CORREAL

D. Geronimo

PROCURADOR :Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ

INMOBILIARIA TEGUSA, S.L.

PROCURADOR D. ANGEL LUIS MESAS PEIRO

D. Julio (en rebeldía)

SENTENCIA N º377/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D.FRANCISCO MOYA HURTADO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D.FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a veinte de octubre de dos mil catorce.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1491/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid a instancia de D. Amadeo apelante - demandante, representado por la Procuradora Dña. ELISA ZABIA DE LA MATA contra D. Celestino , D. Elias y Dña. Covadonga , y representado por la Procurador Dña. MARIA LUISA MONTERO CORREAL, INMOBILIARIA TEGUSA, S.L representada por el Procurador D.. ANGEL LUIS MESAS PEIRO D. Julio (éste último en rebeldía) D. Geronimo representado por la Procuradora Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ como apelados - demandados ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10/02/2014 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D.FRANCISCO MOYA HURTADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 10/02/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Que desestimando la demanda interpuesta a instancia de don Amadeo contra don Julio , don Elias , don Geronimo , don Celestino , doña Covadonga y la entidad Inmobiliaria Tegusa, S.L., absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en el suplico de la demanda, con imposición al demandante de las costas procesales..'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado,y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 9 de octubre de 2014.

Fundamentos

PRIMERO.-El demandante ejercitó acción declarativa de nulidad del contrato de 13 de julio de 2011, por el que entregó en concepto de señal 200.000 euros por la compra de un inmueble, consentimiento a su juicio viciado por existir error en un elemento esencial cual era la altura de los techos, que debían tener una altura mínima de 3,10 metros para que cupieran los cuadros que pretendía colgar en las paredes.

De forma subsidiaria ejercitó acción contra la agencia inmobiliaria que intervino para formalizar el contrato, por incumplimiento contractual, al no ajustarse el inmueble a las características explicitadas, con solicitud de condena a la indemnización de los daños y perjuicios causados.

La pretensión fue desestimada íntegramente, pronunciamiento del que discrepa el demandante por los siguientes motivos de apelación.

A) Error en la valoración de la prueba.

El demandante, se afirma en el recurso, condicionó la posible compra del inmueble a la altura mínima exigida de 3,10 metros, manifestación realizada a todas las inmobiliarias con las cuales contactó, extremo acreditado con la testifical de los empleados de distintas agencias.

El contrato de arras de 13 de julio de 2011 no contenía ninguna especificación respecto de la altura de los techos como elemento esencial del contrato, por ser un precontrato respecto de la obligación de celebrar un contrato de compraventa en el futuro, especificación que se ajustó a la descripción registral del inmueble, sin perjuicio de lo cual se considera acreditado mediante prueba testifical que la altura era un elemento esencial para la prestación del consentimiento.

La afirmación contenida en la Sentencia, respecto del carácter excusable o no del error, no es asumida por no ser posible advertir si la altura del inmueble era la solicitada por la posible existencia de falso techo, creencia en la cual estaba al haber sido inducido a error por las manifestaciones de los demandados.

B) Acción subsidiaria de reclamación de daños y perjuicios.

El demandante considera la actuación de la agencia inmobiliaria una relación de consumo, presidida por el deber de información, deber incumplido al no haber informado con veracidad sobre la altura del inmueble, incumplimiento causante de daños y perjuicios susceptibles de indemnización conforme a la previsión del art. 8c del TRLGDCU.

SEGUNDO.-La respuesta a los motivos de apelación planteados debe partir del negocio jurídico que cuestiona el demandante al haber prestado su consentimiento mediante error, el contrato de 13 de julio de 2011 denominado por las partes como 'contrato de señal y arras', considerado por el demandante como un precontrato y no como un contrato de compraventa.

La premisa de la que parte el motivo de apelación, ser el negocio jurídico debatido un precontrato, no puede ser asumida al no contener el contrato la previsión esencial que da contenido a ese negocio jurídico, en su modalidad de precontrato de opción de compra y que la jurisprudencia del TS de forma reiterada concreta en ' la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa' ( STS de 19 de febrero de 2014 ), ni tampoco en su modalidad ' de precontrato bilateral de compraventa que contempla el artículo 1451 del Código civil por el que las dos partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato de compraventa que habían preparado'( STS 19 de octubre de 2012 ), al no contener el contrato ninguna referencia que permita inferir ser esa la voluntad de los contratantes y contener una previsión específica relativa a las arras penitenciales pactadas, modalidad a la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo niega carácter autónomo por ser un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya ( STS de 29 de junio de 2011 ), como así lo declaró la STS de 29 de julio de 1997 al afirmar que ya 'Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?', función que en el presente caso se concreta de forma expresa en el contrato de 13 de julio de 2011 en su vertiente de arras penitenciales, medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada ( art. 1454 CC ), norma que establece 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

La Sentencia de esta Sección, de 20 de julio de 2012, recuerda la jurisprudencia del TS sobre la función de las arras, con cita de la STS de 24 de octubre de 2.002 que establece: 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida pero que no permiten desligarse del contrato; y c) Penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC . De otra parte es también constante la jurisprudencia que afirma que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido ( SSTS de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 )'.

La jurisprudencia expuesta permite atribuir al denominado 'contrato de señal y arras' la consideración de contrato de compraventa, contrato de carácter consensual que se perfecciona por el mero consentimiento y es obligatorio para los contratantes si hubieren convenido la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC ), convenio que en el contrato de 13 de julio de 2011 recayó sobre una cosa plenamente identificada, inmueble descrito como objeto de compraventa, y un precio perfectamente determinado (2.000.000 euros), premisa plenamente asumida en esta alza y que lleva a desestimar el motivo de apelación, al no ser la interpretación del contrato irrazonable o arbitraria por estar ajustada a las previsiones contenidas en el documento respecto de la existencia de arras penitenciales, previsión expresamente mencionada (cláusula segunda a) y cláusula tercera, folios 58 y 60), sentido literal expresivo de la intención de los contratantes ( art. 1281 CC ).

TERCERO.- La Sentencia de esta Sección de 18 de diciembre de 2013 , cita la Sentencia del TS de 21 de noviembre de 2012 sobre el error vicio, en la cual se establece: ' Hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta - sentencias 114/1985, de 18 de febrero , 295/1994, de 29 de marzo , 756/1996, de 28 de septiembre , 434/1997, de 21 de mayo , 695/2010, de 12 de noviembre , entre muchas -. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

Es lógico que un elemental respeto a la palabra dada -'pacta sunt servanda'- imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado. Al fin, el contrato constituye el instrumento jurídico por el que quienes lo celebran, en ejercicio de su libertad - autonomía de la voluntad -, deciden crear una relación jurídica entre ellos y someterla a una ' lex privata ' (ley privada) cuyo contenido determinan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos - sentencia de 15 de febrero de 1977 -.

I. En primer término, para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

II. Dispone el artículo 1266 del Código Civil que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer - además de sobre la persona, en determinados casos - sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo - sentencias de, 4 de enero de 1982 , 295/1994 , de 29 de marzo, entre otras muchas -, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato - artículo 1261, ordinal segundo, del Código Civil -. Además el error ha de ser esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones - respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato - que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

III. Es cierto que se contrata por razón de determinadas percepciones o representaciones que cada contratante se hace sobre las circunstancias- pasadas, concurrentes o esperadas - y que es en consideración a ellas que el contrato se le presenta como merecedor de ser celebrado. Sin embargo, si dichos motivos o móviles no pasaron, en la génesis del contrato, de meramente individuales, en el sentido de propios de uno solo de los contratantes, o, dicho con otras palabras, no se objetivaron y elevaron a la categoría de causa concreta de aquel, el error sobre ellos resulta irrelevante como vicio del consentimiento. Se entiende que quien contrata soporta un riesgo de que sean acertadas o no, al consentir, sus representaciones sobre las circunstancias en consideración a las cuales hacerlo le había parecido adecuado a sus intereses.

IV. Como se indicó, las circunstancias erróneamente representadas pueden ser pasadas, presentes o futuras, pero, en todo caso, han de haber sido tomadas en consideración, en los términos dichos, en el momento de la perfección o génesis de los contratos - sentencias de 8 de enero de 1962 , 29 de diciembre de 1978 y 21 de mayo de 1997 , entre otras-. Lo determinante es que los nuevos acontecimientos producidos con la ejecución del contrato resulten contradictorios con la regla contractual. Si no es así, se tratará de meros eventos posteriores a la generación de aquellas, explicables por el riesgo que afecta a todo lo humano.

V. Se expuso antes que el error vicio exige que la representación equivocada se muestre razonablemente segura, de modo que difícilmente cabrá admitirlo cuando el funcionamiento del contrato se proyecta sobre un futuro más o menos próximo con un acusado componente de aleatoriedad, ya que la consiguiente incertidumbre implica la asunción por los contratantes de un riesgo de pérdida, correlativo a la esperanza de una ganancia.

VI. Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia - sentencias de 4 de enero de 1982 , 756/1996, de 28 de septiembre , 726/2000, de 17 de julio , 315/2009 , de 13 de mayo - exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida'.

CUARTO.- Excluido el carácter autónomo del pacto de arras penitenciales de la compraventa en la cual se integra con finalidad liberatoria, el vicio del consentimiento que da contenido a la pretensión está referido al error sufrido por el demandante sobre el inmueble objeto del contrato de compraventa por no tener los techos la altura por él exigida.

La jurisprudencia del TS atribuye la carga de la prueba del error que invalida el consentimiento a quien lo alega, al establecer que ' cuando se alega la concurrencia de un vicio del consentimiento que anula su eficacia y, en consecuencia, determina la anulabilidad del negocio jurídico por la concurrencia de alguna de las causas previstas en el artículo 1265 del Código Civil , es la parte que denuncia tal vicio la que ha de probar su concurrencia sin que pueda sostenerse que, ante la mera alegación, sea la parte contraria la que haya de acreditar que nos encontramos ante el supuesto normal en el cual el consentimiento resulta prestado de forma libre y voluntaria con una adecuada representación de las consecuencias de su prestación. Esta Sala tiene declarado que la voluntad se presume libre, consciente y espontáneamente manifestada, representando una presunción «iuris tantum» de la validez del contrato, que únicamente puede destruirse mediante la correspondiente prueba, cuya carga incumbe a quien sostiene lo contrario ( SSTS de 4 diciembre 1990 , 13 diciembre 1992 , 30 mayo 1995 y 25 noviembre 2000 )'( STS de 12 de febrero de 2013 ).

QUINTO.- La Sentencia recurrida, tras valorar la prueba practicada, rechazó la existencia de error al no constar probado que la altura del inmueble fuera un elemento esencial para otorgar el demandante su consentimiento, por la inexistencia documental de referencia expresa a esa característica (altura de los techos), como elemento subjetivo esencial determinante de la celebración del contrato para el demandante, parecer plenamente compartido en esta alzada por no contener ninguna referencia a esa circunstancia el contrato de 13 de julio de 2011, contrato para cuya redacción hizo el demandante observaciones previas a la inmobiliaria, entre las cuales no estaba la relativa a la altura del inmueble.

La prueba a la cual alude el recurrente para poder inferir esa exigencia se concreta en lo manifestado por los agentes de la propiedad inmobiliaria de agencias distintas a la que intervino en la mediación de la compraventa cuestionada, inferencia que no permite concluir el carácter esencial de la altura para la prestación del consentimiento por no guardar relación esas manifestaciones con el contenido del negocio jurídico que determinó el contrato de compraventa con pacto accesorio de arras penitenciales.

Lo expresado debe ser puesto en conexión con lo que es el contenido del elemento esencial, altura de techos, cuyo posible error es fácilmente evitable mediante mediciones de extensión y que el recurrente pudo hacer al haber visitado en diversas ocasiones el inmueble con anterioridad a la firma del contrato, circunstancia que excluyó el posible carácter excusable del error por cuanto de existir tan solo sería atribuible a falta de diligencia del demandante, posibilidad que la jurisprudencia no permite pueda llevar a considerar concurrente error que permita invalidar el consentimiento, sin que tampoco puedan ser asumidas las atribuciones de inducción a error al no ser susceptible de ocultación lo que era, a juicio del demandante, elemento esencial de la compraventa, cuestión objetiva de signo externo cuya alteración u ocultación es de todo punto imposible, circunstancia excluyente de la supuesta inducción a error atribuida a los codemandados.

El demandante atribuye esa inducción a error a la agencia de la propiedad inmobiliaria que medió en la formalización del contrato de 13 de julio de 2011, por haberle manifestado la persona con la que trató que el inmueble tenía falso techo, lo cual permitiría elevar la altura hasta la extensión supuestamente requerida, posibilidad que finalmente se reveló inexistente al no existir falso techo en el inmueble, circunstancia advertida con posterioridad a la firma del contrato.

La atribución a los demandados de inducción a error, no fue asumida por la Sentencia recurrida al dar sustento probatorio a esa afirmación lo manifestado por el demandante en el interrogatorio llevado a cabo en el acto del juicio oral, sin medios de prueba distintos que permitieran corroborar esa afirmación, ausencia de prueba que pesa sobre el demandante conforme a la previsión del art. 217.1 LEC y la jurisprudencia citada en el anterior fundamento, sin que el documento facilitado por la inmobiliaria al demandante con la descripción del inmueble eximiera al comprador de las comprobaciones necesarias al expresar el carácter orientativo de la información (folio 63).

A lo anteriormente expresado, ausencia de prueba de las circunstancias determinantes de la existencia de error que invalide el consentimiento, se añade un dato objetivo que deja excesivamente abierta la inferencia de la posible voluntad inequívoca del recurrente respecto de la altura del inmueble. En concreto, que los cuadros, tal y como quedó acreditado en el acto del juicio oral por lo manifestado por la arquitecta que llevó a cabo las mediciones a propuesta de la parte demandante, a pregunta de SSª afirmó que sí cabían en las paredes del inmueble, con referencia a cuestiones estéticas que desaconsejaban su colocación, cuestiones estéticas de valoración subjetiva por quien está interesado en la compra que, como se dejó indicado, pudieron ser valoradas al visitar el inmueble en diversas ocasiones antes de la perfección del contrato de compraventa.

SEXTO.- La pretensión ejercitada con carácter subsidiario se dirige contra la agencia de la propiedad inmobiliaria que medió en la formalización de la compraventa.

La demanda justifica la causa y razón de pedir con los incumplimientos atribuidos a la mediadora por desatender la exigencia esencial relativa a la altura de los techos, así como por la inducción a error con la referencia a la existencia de falso de techo, con cita de los arts. 1124 y 1101 CC , obligaciones de origen legal con finalidad indemnizatoria y de resarcimiento que tienen como punto de partida el negocio jurídico incumplido o cumplido de forma defectuosa, negocio jurídico que en el presente caso, al dirigir la pretensión frente a la agencia de la propiedad inmobiliaria, no existe al no haber concertado el demandante contrato por escrito firmado de mediación con la mediadora, la cual actuaba a instancia de los vendedores, tal y como quedó evidenciado en el acto del juicio tras el interrogatorio del demandante (grabación 15:08:15), inexistencia de negocio jurídico que no permite estar en presencia de una relación entre consumidor y empresario, determinante del ámbito de aplicación de la norma relativa a la protección de los consumidores o usuarios (art. 2 TRLGDCU).

El único negocio jurídico en el que intervino el demandante fue el contrato de 13 de julio de 2011, suscrito por los vendedores codemandados, negocio jurídico al que no son de aplicación las previsiones en materia de protección de consumidores.

En cualquier caso, y a mayor abundamiento, la premisa fáctica que da contenido a la pretensión indemnizatoria ejercitada contra la agencia codemandada es idéntico al que da contenido a la acción de nulidad ( arts. 1265 y 1266 CC ), falta de información ajustada a su pretensión e inducción a error por la posible existencia de falso techo, hechos constitutivos no probados conforme a lo expuesto en el anterior fundamento, razones que llevan a la desestimación del motivo de apelación.

Por todo lo expuesto se desestima el recurso interpuesto y se confirma íntegramente la resolución recurrida.

SÉPTIMO.- La desestimación del recurso lleva implícita la imposición de costas a la parte apelante ( arts. 394 y 397 LEC ), con pérdida del depósito constituido ( DA 15 LOPJ )

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimamos el recurso presentado por la Procuradora DªElisa Zabia de la Mata en nombre y representación de D. Amadeo contra la sentencia de fecha 10 de febrero de 2014 dictada por el Juzgado de 1ªInstancia nº 99 de Madrid , confirmándola e imponiendo las costas a la parte apelante con pérdida del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0341-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe