Sentencia Civil Nº 377/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 620/2014 de 17 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 620/2014-J

Procedencia: juicio ordinario nº 1337/2013 del Juzgado Primera Instancia 5 Granollers (ant.CI-5)

S E N T E N C I A Nº 377/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a 17 de septiembre de 2015

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de juicio ordinario nº 1337/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 5 Granollers (ant.CI-5), a instancia de D/Dª. CARMON GESTION DE EMPRESAS, S.L., contra Dª. Lourdes y D. Modesto , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 22 de mayo de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que estimando parcialmente la demanda, debo condenar y condeno solidariamente a los demandados al pago de 9.933'33 euros, cantidad incrementada en lo que resulte de aplicar lo previsto en el art.1108 CC desde la fecha de interpelación judicial y en su caso según lo previsto en el art.576 LEC , así como al pago de las costas procesales.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de septiembre de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.-La actora, Carmon Gestión de Empresas SL, ejercita acción frente a D. Modesto y Dª Lourdes en reclamación de 18.533,33 euros, importe en que fija la indemnización por los perjuicios que se le han seguido por el desistimiento unilateral de los demandados del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes el día 1 de noviembre de 2011, por período de cinco años.

Dice la actora que en dicha fecha se suscribió el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en L'Ametlla del Vallès, c/ DIRECCION000 , NUM000 , por una renta mensual de 1.000 euros, constituyéndose una fianza de dos mensualidades.

El 30 de abril de 2012 la arrendataria comunicó vía burofax su voluntad de dar por finalizado el contrato con efecto 31 de mayo 2012, dejando de pagar la renta de abril y mayo al existir dos mensualidades depositadas.

La parte actora rechazó el desistimiento por lo que los arrendatarios procedieron a depositar las llaves en el juzgado en fecha 13 de junio de 2012, no siendo entregadas al arrendador por el juzgado hasta el 19 de septiembre de 2012.

La actora manifiesta que una vez retiradas las llaves procedió a intentar alquilarla de nuevo, lo que no consiguió hasta el 18 de marzo de 2013, y ello por una renta de 800 euros/mes.

Considera la actora que el perjuicio ocasionado tiene dos componentes:

a) la renta de los meses que la vivienda ha permanecido desocupada, a razón de 1.000 euros/mes.

b) la diferencia de renta hasta la finalización del plazo contractual unilateralmente vulnerado por la arrendataria.

SEGUNDO.-La demandada se opone a la pretensión de la actora y dice que si bien son ciertos los hechos que se relatan en la demanda, lo cierto es que en el contrato no se previó nada acerca del supuesto de desistimiento unilateral, por lo que nada debe indemnizarse por tal concepto. Añaden, contestando cada uno por separado, aunque en idénticos términos, que en abril de 2012 decidieron poner fin a su relación de pareja, separándose y viéndose abocados a finalizar el arriendo.

Añaden los demandados que la actora no recogió las llaves hasta varios meses después de su depósito, con lo que al hacerlo está aceptando la resolución.

Por otra parte, dice que la ausencia de previsión legal sobre el supuesto impide la condena interesada, y que como máximo debería aplicarse el artículo 11 Lau , que predica erróneamente se aplica a los locales.

La juez estima en parte la demanda, considera que se ha producido un incumplimiento del contrato, ya que había una previsión temporal de cinco años; que sin embargo tal incumplimiento no justifica la totalidad de la reclamación; y acuerda condenar al pago de las rentas debidas hasta que se vuelve a alquilar, rechazando la indemnización por la diferencia de renta hasta la extinción del plazo previsto en el contrato.

La parte demandada recurre la sentencia.

TERCERO.-Como bien dice la juez y no cuestionan las partes, nos encontramos ante un problema esencialmente jurídico, ya que no hay controversia en cuanto a los hechos.

Lo primero que hay que puntualizar, por tratarse de un error evidente, es que lo que regula la Lau, en su artículo 11 , es la posibilidad de penalización en caso de desistimiento unilateral del arrendatario, en los contratos de vivienda, no de local. Precisamente, la práctica de los tribunales lo que hace es aplicar analógicamente este precepto a los arrendamientos de locales, dado que para este tipo de inmuebles no hay previsión legal alguna.

Dicho lo cual, hay que recordar que el artículo 1256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'

Ello comporta que los contratos vinculan a las partes y éstas vienen obligadas a su cumplimiento. Hay, sin embargo, supuestos en que el legislador establece excepciones a esta regla general, y así ocurre, por ejemplo, en el citado artículo 11 Lau , que al tiempo del contrato decía: 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.'

La previsión legal de desistimiento unilateral es sólo para los contrato de duración pactada superior a cinco años. Si el contrato no excede de esa duración, no está previsto el desistimiento unilateral en la ley, por lo que nos encontraremos ante un incumplimiento contractual puro y simple, que se rige por el artículo 1124 CC , que faculta al acreedor a exigir el cumplimiento del contrato o a resolverlo, con indemnización, en ambos casos de los perjuicios.

En la sentencia dictada en el rollo 643/11 estudiábamos en profundidad la problemática. Allí se trataba de aplicar analógicamente el artículo 11 a un local, y decíamos: 'el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular.

Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil, de acuerdo con el sistema de fuentes del artículo 4 antes citado.

El CC, al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc.

Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos:

a) que el artículo 1091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.'.

b) que el 1127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro.'

c) que el artículo 1255 CC añade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.'

d) que el 1256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'

e) que el artículo 1278 añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.'

f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1289 CC , ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.'

Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.'.

Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLau , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias.

Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la Lau no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario.

Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral.'

La consecuencia que se establecía en esa sentencia es que la exigencia de indemnización hasta el momento en que se logra alquilar el inmueble de nuevo, siempre que este plazo sea razonable, es un criterio ajustado al necesario equilibrio que ha presidir tan delicada cuestión.

Y ese criterio lo consideramos aplicable al caso que ahora nos ocupa, confirmando así el de la sentencia apelada.

En cuanto al resto de la inicial reclamación, desestimada en la sentencia de primera instancia, la actora se aquieta, por lo que no hay cuestión.

CUARTO.-Para finalizar con el análisis del recurso, debemos hacer alguna puntualización.

Sobe el hecho de que en el contrato no se preveía nada sobre el desistimiento unilateral, ya nos hemos explicado en el anterior fundamento.

En otro lugar del recurso la parte se escandaliza de que se vean abocados a pagar la cantidad objeto de condena 'sin obtener beneficio alguno'. Lo que parece que no se pregunta la parte es qué beneficio obtiene el arrendador con el desistimiento del arrendatario. Atribuye a su comunicación resolutoria unas características que no tiene, según hemos visto en el fundamento anterior. Las partes están vinculadas a lo pactado, y en caso de incumplimiento, la acreedora tiene derecho a reclamar cumplimiento o resolución, siempre con indemnización.

Censura la apelante a la otra parte que ésta se negara a pactar la finalización del contrato. No creemos que sea necesario volver a insistir en qué consiste un contrato y qué obligaciones comporta para las partes. En cuanto a la sentencia 194/06 de la sección 13 , es tan obvia que nada tiene que ver con este caso, que omitimos cualquier comentario.

Mención aparte merece la afirmación de que la aceptación de las llaves equivale a la validación del desistimiento de la otra parte. Entre la jurisprudencia más reciente, las STS 20.7.11 y 27.9.13 reiteran que la aceptación de las llaves no comporta asentimiento al desistimiento de la otra parte, salvo que se deduzca lo contrario de las circunstancias fácticas del caso. En nuestro caso no hay cuestión puesto que la voluntad contraria al fin del contrato no es negada por la demandada. De hecho se negó la arrendadora a recibirlas cuando fue requerida para ello, optando por la continuación del contrato.

Otra cosa es que cuando se depositan en el juzgado, dejando con ello la arrendataria de tener la posesión material de la finca, la arrendadora deba hacerse cargo de las llaves, pues lo contrario supondría una situación de abandono de la finca, de la que, en última instancia sería responsable la propiedad. Pero en modo alguno implica conformidad con el desistimiento.

Por último, se refiere la apelante a la moderación de la pena. En realidad, aquí no hay cláusula penal de ninguna clase, por lo que mal puede moderarse. Hay un incumplimiento respecto del que hay que fijar la indemnización. Y el parámetro que invoca al final de su alegato el apelante ( artículo 11 Lau , un mes por año de contrato pendiente) no es válido, tal y como ya hemos explicado, al encontrarnos ante un supuesto de hecho (contrato de cinco años) distinto del previsto en el artículo 11 (contrato de tiempo superior a cinco años).

Consecuencia de lo expuesto es la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada, con imposición a la parte apelante de las costas del recurso ( artículo 398 Lec ).

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Modesto y Dª Lourdes frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 1337/13 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Granollers, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.