Sentencia CIVIL Nº 377/2017, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 414/2017 de 07 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
OVIEDO
SENTENCIA: 00377/2017
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000414 /2017
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a siete de Noviembre de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 361/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Langreo, Rollo de
Apelación nº 414/17 , entre partes, como apelante, demandado y reconviniente DON Torcuato , representado
por el Procurador Don Rafael Carlos Serrano Martínez y bajo la dirección del Letrado Don Julio Álvarez Rivas,
y como apelado, demandante y reconvenido DON Luis Carlos , representado por el Procurador Don Ignacio
Fernando Sánchez Guinea y bajo la dirección de la Letrado Doña Almudena López Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Langreo dictó sentencia en los autos referidos con fecha quince de junio de dos mil diecisiete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Irene Menéndez Villa, en nombre y representación de D. Luis Carlos contra D. Torcuato , debo CONDENAR y CONDENO al demandado a abonar al actor la cantidad de mil setecientos veintitrés con treinta y un céntimos de euro(1.723,31 €), más el interés legal. Todo ellos sin expresa imposición de costas.

DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª María Fernanda Llorente Fernández, en nombre y representación de D. Torcuato contra D. Luis Carlos , debo ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de las pretensiones frente a el ejercitada. Todo ello con imposición de costas a la parte actora'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Torcuato , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el actor Don Luis Carlos se formuló demanda de juicio ordinario frente a Don Torcuato , en reclamación de 7.906,18 €, en los que fija los daños y perjuicios ocasionados por el demandado. Sostiene el actor ser titular de la finca sita en la DIRECCION000 núm. NUM000 de Ciaño-langreo, inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento, con opción de compra, suscrito por el demandante con el demandado el 9 de febrero de 2.011, estableciéndose como fianza la cantidad de 1.000 €. Igualmente se estipuló que el plazo de duración del contrato era de dos años a contar desde el otorgamiento del mismo. Finalizada la duración pactada, el arrendatario deberá de abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador. En cuanto a la renta, se estableció que la renta anual sería de un mínimo de 6.000 euros a pagar en plazos mensuales de 500 € mínimo, por adelantado y dentro de los 10 primeros días de cada mes. Como fianza se estableció la cantidad de 1.000 €, importe de dos mensualidades, y se añadió que esta cantidad quedaba sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que puede incurrir el arrendatario con el arrendador por el impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que se establece en el presente contrato, así como que dicha fianza pasaría a formar parte del total de pago del inmueble si una vez transcurrido el plazo de dos años el arrendatario ejercia su opción de compra y no concurre la responsabilidad expresada en el párrafo anterior. En la cláusula 12ª se establecía que como contraprestación por el derecho de opción de compra otorgado por el arrendador, el arrendatario entrega en este acto como prima la cantidad de 2.000 € y que en el supuesto de no ejercitarse por el arrendatario la opción de compra en el plazo pactado en la cláusula 14ª, éste perderá a favor del arrendador la cantidad entregada a causa del no ejercicio de su derecho de opción de compra. El precio de compraventa se estipulaba en 24.000 €.

Sostiene el actor que transcurridos los dos años de la celebración del contrato el arrendatario no ejercitó la opción de compra y el arrendador interesó la resolución del contrato por expiración del plazo contractual, lo que fue desestimado en la sentencia de primera instancia de 21 de enero de 2.014, siendo acogido el recurso de apelación del mismo por la Sección Cuarta de esta AP en sentencia de 22 de abril de 2.014, en la que se acordó declarar resuelto el contrato por el transcurso del plazo pactado, debiendo el demandado arrendatario proceder a su desalojo en el plazo que al efecto indique el Juzgado de primera instancia. El desalojo hubo de realizarse mediante lanzamiento el 31 de julio de 2.014, es decir tres meses después de la sentencia de la Audiencia Provincial. El 1 de agosto de 2.014, es decir al día siguiente al desalojo, el actor puso una denuncia por la existencia de daños en el inmueble, concretamente en las puertas y cierres, en el cuadro de luces y la realización de un agujero en el techo, implicando su reparación la cantidad de 1.406,18 €, lo que es objeto de reclamación en este proceso. A ello se añade que el actor había concertado una promesa de arrendamiento con Don Eusebio en fecha 30 de abril de 2.014, no habiéndose llegado a celebrar el arrendamiento por los daños ocasionados en la vivienda y por las insistentes visitas e intromisiones del demandado a la vivienda litigiosa, por lo cual se solicita una anualidad de renta como lucro cesante, es decir 6.000 € a razón de 500 € mes, más 1.500 € a razón de 500 € mes por los tres meses que permaneció el demandado en el uso del inmueble tras la sentencia de la Audiencia; la suma de estas partidas arroja la cantidad de 8.906,18 € que, compensados con los 1.000 € entregados en concepto de fianza, nos da el resultado de 7.906,18 €, objeto de reclamación en este proceso.

A la pretensión actora se opuso el demandado, quien solicitó la desestimación de la demanda negando la existencia de daño alguno, afirmando que el día antes del desalojo, llevado a cabo el 31 de julio, es decir el día 30 de julio, su esposa había puesto en conocimiento de la Guardia Civil el tema de la rotura de los cierres de las puertas, cuestión a la que ellos eran ajenos, niega que el agujero haya sido realizado por el demandado, manifestando que existía ya cuando se alquiló la vivienda, y se niega la partida relativa a la reparación del cuadro de luces. Asimismo se formula reconvención, solicitando que el demandado sea condenado a devolver al actor el importe de la fianza así como los pagos a cuenta realizados durante la vigencia el contrato, que cifra en 15.500 euros, o subsidiariamente se le abone el importe de la fianza así como los pagos a cuenta realizados por encima del importe de los 500 €, esto es los 200 € de más que se pagaron durante 10 meses, lo que supone un total de 3.000 €.

La Juzgadora 'a quo' dictó sentencia estimando parcialmente la demanda y desestimando la reconvención. En cuanto a la demanda estimó la existencia de daños en las puertas y la realización del agujero en la pared, desechando los daños en el cuadro de luces; y en cuanto a la reconvención la desestimó íntegramente, de modo que concluyó condenando a la parte demandada a abonar al actor la cantidad de 1.723, 31 €, puesto que al importe de los daños acreditados, que cifró en 1.223,31 €, compensó el importe de la fianza, y a la cantidad resultante, 223,31 €, añadió los 1.500 € devengados como consecuencia la posesión del inmueble desde la sentencia de segunda instancia hasta el lanzamiento; frente a esta resolución interpuso el actor el presente recurso de apelación.



SEGUNDO.- Debe señalarse con carácter previo que el apelante en el desarrollo del recurso efectúa alegaciones respecto a pronunciamientos desestimatorios de la pretensión del actor que no han sido objeto de recurso. Así pues, debe centrarse la Sala en la petición del apelante de que se revoque la resolución recurrida, dictando otra en su lugar en la que se desestime íntegramente la demanda y se acoja plenamente la reconvención. Sentado lo anterior, debe señalarse respecto al tema de los daños materiales que el apelante pone de manifiesto que en el contrato de arrendamiento lo que se consigna es que 'el arrendatario declara conocer y aceptar el estado del terreno así como de la vivienda y conocer con claridad los límites o lindes del terreno', de lo cual no se puede concluir que el inmueble se encontrara en buen estado, ni siquiera en condiciones adecuadas de habitabilidad. Aún siendo ello así, no puede desconocerse que la Juzgadora 'a quo' lo que argumenta es que de existir el agujero en el momento en que se concertó el contrato de arrendamiento con opción de compra resulta cuando menos sorprendente que tal circunstancia no se hiciera constar, compartiendo la Sala la argumentación de la Juzgadora 'a quo' relativa a que no se ha practicado por la parte demandada ninguna prueba destinada a acreditar que ese daño ya existía, no siendo suficiente la declaración del testigo Don Indalecio , que manifestó en el acto del juicio que ese agujero ya existía, pues no puede soslayarse que ese testigo y el actor tienen litigios a causa de una servidumbre de paso. A ello ha de añadirse que en el presupuesto aportado con la contestación a la demanda para la rehabilitación de la casa, fol. 76 de los autos, no se hace referencia alguna a la existencia del agujero, lo que de existir el mismo ya en el momento del arrendamiento no dejaría de resultar llamativo.

En lo tocante a los daños en las puertas, ha de tenerse en cuenta que si bien consta por las manifestaciones de las partes que el desalojo se inició el 28 de julio de 2.014, interrumpiéndose el mismo y continuando el día 31 de julio, en el acta de dicha fecha ya se hizo constar, a instancia precisamente de la esposa del demandado, que estaban reventadas dos cerraduras, habiendo manifestado el actor el 1 de agosto de 2.014 en el Juzgado de Guardia que el lanzamiento se había iniciado el 28 de julio de 2.014 cerrando dos de las tres puertas de los inmuebles, suspendiendo e lanzamiento por falta de tiempo, habiéndose alojado el demandado y su esposa en una finca colindante, reanudándose el lanzamiento el 31 de julio de 2.014 comprobando que las dos puertas que habían cerrado estaban dañadas y abiertas. Es cierto que la esposa del demandado el día 30 de julio de 2.014 compareció ante la Guardia Civil poniendo de manifiesto que habían aparecido dos puertas rotas de dos cobertizos anexos y que lo denunciaba porque temía que la acusaran a ella o a su marido de haberlas roto ya que iban a ser desahuciados de la casa; igualmente declaró que el desahucio se empezó a realizar el 28 de julio, pero se paralizó por no tener cerraduras suficientes el arrendador y que desde ese día 28 de julio habían estado en Ciaño sin subir al lugar, afirmación esta última que se contradice con lo manifestado por su esposo el 31 de julio de 2.014, fols. 136 de los autos, quien declaró ante la Guardia Civil que desde hacía tres días, es decir el 28 de julio, utilizaban una casa próxima que les había cedido un vecino. Y sin que la conclusión a la que llega la Juzgadora 'a quo' sea obstáculo el que las diligencias penales fueron sobreseidas provisionalmente, pues lo que se está ejercitando en este proceso es una acción civil, señalando la Juzgadora de primera instancia que si bien el demandado manifiesta que desalojaron la vivienda el 28 de julio de forma voluntaria, ello no se puso en conocimiento del órgano judicial, de ahí que se continuara la diligencia de lanzamiento el día 31, momento en el que se le da la posesión del inmueble al actor, figurando en el acta la existencia de esos daños. Por lo expuesto el motivo del recurso ha de decaer.

En lo tocante a la fianza, en el contrato, como ya se expuso en líneas precedentes, se preveía que los 1.000 € entregados por tal concepto pasarían a formar parte del total del pago del inmueble si una vez transcurrido el plazo de dos años el arrendatario ejercía su opción de compra y no concurria la responsabilidad que se expresaba en el segundo párrafo de la cláusula séptima, en la que se disponía: 'Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que puede incurrir el arrendatario con el arrendador por el impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece el presente contrato'. Así las cosas, la Juzgadora 'a quo' compensó el importe de los daños acreditados con la referida fianza, debiendo sobre esta figura jurídica señalar que, como se declara reiteradamente por los Tribunales entre otras en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 22 de junio de 2.016 , 'En la sentencia de esta Sala de 21-2-2.014 (JUR 2014, 93545) decíamos 'La fianza arrendaticia es una garantía que responde de la restitución del inmueble en el mismo estado en que se recibió, Arts.1561 a 1564 C.C (LEG 1889, 27) y que despliega su eficacia en la fase de liquidación del contrato, de manera que, salvo pacto expreso en contrario, no es compensable con la rentas debidas, y su reintegro sólo es exigible cuando el inmueble se devuelve en buen estado. Es por tanto un crédito finalista, que no cumple las condiciones del Art.1195 y 1196 C.C , porque no es cantidad líquida ni exigible; depende de la existencia de daños en el inmueble arrendado, y de su importe. Aquí no están probados ni unos ni otros, y es difícilmente acumulable a este proceso la acción de reclamación de fianza.

En este sentido se pronuncia la sentencia de 3-4-2013 de la Secc.18ª de esta Audiencia : 'En relación con el cuarto motivo de apelación ha de seguir igual suerte desestimatoria. Efectivamente, para que proceda la compensación como forma de extinción de las obligaciones recíprocas es preciso que ambas partes sean por derecho propio recíprocamente acreedoras y deudoras en base a una deuda líquida, vencida y exigible.

La deuda reclamada por la actora es líquida, está obviamente vencida y es por ende exigible.

A la inversa, la demandada ha de acreditar que es exigible la devolución de la fianza en su día prestada, la cual no se entregó para ser compensada con rentas impagadas sino para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales, tanto las referidas al pago de la renta como a la conservación del local y su reintegro en perfectas condiciones. Por lo tanto es preciso, si existe oposición, que se reclame la devolución de esa fianza con fundamento en el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario y en la correcta devolución del local y por ende se obtenga una resolución determinando la procedencia de esa devolución determinante de su liquidez y exigibilidad'.

Y sin que a la conclusión a la que llega la Juzgadora 'a quo' sea óbice las alegaciones realizadas por la parte apelante relativas al importe de las reparaciones, pues el actor aportó los presupuestos de las dos reparaciones reconocidas en la sentencia de primera instancia, constando al folio 192 la ratificación del presupuesto realizada por Maderas Joaquín García y la parte demandada no ha practicado prueba que desvirtuara el contenido de esos presupuestos.



TERCERO.- Recurre asimismo el apelante el que no se estime su pretensión respecto a las cantidades abonadas en exceso por el apelante a lo largo de la vigencia del contrato, toda vez que, según sostiene, ha pagado 1.000 € por la fianza, 2.000 € por la prima de la opción y a cuenta del precio de compra 14.500 €. Mas con tal alegación soslaya la parte apelante la aplicación de la fianza a los daños causados; que en la opción de compra pactada respecto al inmueble arrendado se estipuló que la prima de 2.000 € era la contraprestación por el derecho de opción de compra otorgado, y en el supuesto de ejercitarse por el arrendatario la opción de compra y perfeccionarse el contrato de compraventa, la cantidad que se entrega como prima pasa a ser una cantidad a cuenta del precio de la compraventa, pero en el supuesto de no ejercitarse por el arrendatario la opción de compra en el plazo pactado en la cláusula 14ª, éste perderá a favor del arrendador la cantidad entregada a causa del no ejercicio de su derecho de opción de compra, debiendo tener en cuenta que como se señala en la sentencia de 22 de abril de 2.014 de la Sección Cuarta de la AP, se resolvió el contrato de arrendamiento con opción de compra concertado entre las partes, considerándose en la referida resolución que no constaba que el arrendatario hubiera hecho uso del derecho de opción de compra que se le reconocía en el contrato. Finalmente, en cuanto a las cantidades abonadas, con independencia de la discrepancia existente respecto a su cuantía entre las partes, es lo cierto que en la cláusula cuarta del contrato se establecía un mínimo para la renta, señalando que ese mínimo era de 6.000 € al año a pagar en plazos mensuales de 500 € mínimo, por lo tanto, como señala la Juzgadora 'a quo', el pago de esas cantidades lo era en concepto de renta como contraprestación del uso del inmueble, habiéndose establecido una renta mínima, lo que no impedía que las partes abonarán cantidades superiores, máxime si se tiene en cuenta que en la cláusula 16ª del contrato se estipulaba que: 'Las partes pactan expresamente que del precio de compraventa fijado en la cláusula anterior, el arrendatario descontará el crédito alquiler consistente en el 100% de la rentas mensuales abonadas al arrendador'.

Finalmente, en lo concerniente al abono de 1.500 € como contraprestación por el uso del inmueble desde la sentencia que declara la resolución del contrato hasta el lanzamiento, es un pronunciamiento que la Sala comparte, pues durante esos tres meses el demandado ocupó, no obstante la declaración judicial de resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra, el inmueble, por lo que es lógico que abone como contraprestación lo que constituye al importe mínimo de la renta. Y en este sentido se manifestó el TS, entre otras, en la sentencia de 28 de diciembre de 2.012 en la que se declaró : 'El principio de la total indemnidad queda sujeto a las reglas legales que determinan los daños resarcibles ( artículo 1106 CC ) y la extensión indemnizatoria ( artículo 1107 CC ) a la prueba de las consecuencias producidas, y es evidente que la sentencia recurrida, con cita de la de esta Sala de 17 de marzo de 2.003 (RJ 2.003, 2593), señala que estamos ante un daño in re ipsa, que no necesita de especial demostración para su indemnización y que el arrendador ha estado privado desde el 1 de mayo de 2.001 hasta el 18 de noviembre de 2.004 del uso, goce o disposición del objeto arrendado, mientras que el arrendatario se ha beneficiado sin causa no entregándolos a aquél cuando debió hacerlo, y si bien es cierto que el daño no es automáticamente equiparable al importe de las rentas actualizadas que venía recibiendo el arrendatario vigente la relación, también lo es que la sentencia no infringe el artículo 1106 cuando fija la indemnización tomando como base la renta que se venía pagando.

La valoración de la prueba del recurrente no coincide con la de la sentencia recurrida y no cabe cuestionar en casación este criterio salvo desproporción arbitraria, que en el caso no concurre, porque no lo es tomar el importe de una renta contractual como índice o valor para calcular el alcance cuantitativo del uso de un bien, por cuyo concepto se pretende determinar una indemnización, como tampoco es posible hacerlo a través de este recurso por un posible déficit de motivación'.



CUARTO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Torcuato contra la sentencia dictada en fecha quince de junio de dos mil diecisiete por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Langreo, en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.