Sentencia Civil Nº 378/2005, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 344/2005 de 15 de Junio de 2005

Encabezamiento

Sección 7ª.

Rollo:344/05

SENTENCIA Nº 378

SECCIÓN SÉPTIMA

Ilustrísimos Señores Magistrados:

Presidente

Dª. Carmen Escrig Orenga

Magistrados:

Dª. Pilar Cerdán Villalba

Dª. María Ibáñez Solaz

En la ciudad de Valencia a 15 de junio del 2005

Vistos, ante la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación los autos de Juicio ordinario nº 234/03, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Carlet, entre partes; de una, como demandante-apelante, D. Ignacio, representada por el Procurador D. Javier Roldán García y asistida de Letrado; y de otra, como demandados- apelados, Dª. Luz y D. Blas, representados por el Procurador D. Rafael Francisco Alario Mont y asistidos de Letrado. Es Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Pilar Cerdán Villalba.

Antecedentes

PRIMERO.- En los expresados autos y con fecha 12 de marzo de 2.004 se dictó la Sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimo parcialmente la demanda formulada por el/la Procurador/a D./Dª. Javier Roldán García en nombre y representación de D/Dª. Ignacio contra D. Blas y Dª. Luz, condenando a los demandados a indemnizar a la actora en la cantidad de 46'25 euros por los daños sufridos en su vivienda, intereses legales y absolviéndoles de todos los demás pedimentos de la misma, con imposición a cada parte de sus propias costas y las comunes a mitad".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación de la actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a este Tribunal, en donde comparecieron ambas; tramitado el recurso se señaló, para la Deliberación y Fallo del mismo, el día 13 de junio de 2.005, en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia de instancia se formula el presente recurso por la parte actora en base a que, la misma:1)infringe la LPH, al no aplicarla, siendo que el edificio donde se ubica su vivienda y la de los demandados, está dividido por pisos y se vendió como tal con elementos comunes y privativos y cuotas de participación en los primeros;2)incurre en una errónea valoración de las pruebas e infringe los arts.2 y Art.7 de dicha LPH ya que, de éstas, se infiere que los demandados, de un lado, al hacer un nuevo cuarto de baño en lo que era un trastero, en el curso de la litis han concluido la apertura de una puerta y ventana en un muro de cerramiento y conectado su desagüe al común destinado sólo a aguas pluviales, según el informe pericial que aporta frente al de contrario, como se denunció en la demanda, efectuando ambas obras sin contar con la autorización unánime de la comunidad necesaria por afectar a un elemento común y, de otro, están obligados, como propietarios exclusivos de la terraza que hay sobre su vivienda, a impermeabilizar la misma y sellar el entronque del primer desagüe, lo que ya han verificado en el curso de la litis y abonarle todos los daños que por filtraciones se le han causado dictaminados en 185 euros.

Por el contrario la parte demandada, solicitó la confirmación de la misma resolución, por sus propios fundamentos, por los que principalmente se opuso a los del recurso relativos a que: nos encontramos ante una comunidad de bienes, las obras ejecutadas y costeadas por su parte benefician a ésta, los huecos ya existían, la bajante a que se ha conectado es la única y también es de aguas fecales, y el suelo de su terraza es elemento común a reparar por todos los comuneros.

SEGUNDO.- Esta Sala, da por reproducida íntegramente la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia, en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, previa revisión de las pruebas en lo que afecten a los motivos del recurso, según lo cual, cabe llegar a las siguientes consideraciones:

1)Sobre el régimen aplicable al edificio de autos, si bien es cierto que tiene más de 100 años y está constituido por una sola finca, la registral la nº NUM000, formada con planta baja y corral y dos plantas altas para granero, ésta, según la historia registral aportada como documento 1 de la demanda, se dividió materialmente en 1946, adquiriendo la actora ya la planta baja en 1977 y los causantes de los demandados en 1954 y 1972 y éstos en 1999, la primera y los 20m2 de su terraza posterior y, la segunda, la adquirieron sus actuales propietarios en el año 2000 de sus causantes que la adquirieron en 1985 de otros que lo habían hecho en 1985.Es además incontrovertido, que determinadas obras en la estructura del inmueble, se han abonado por todos los copropietarios soportando al actora un 50% y los otros dos un 25% cada uno .

Esta historia registral, división material y actuación fáctica de los comuneros indica que, a pesar de no haber título constitutivo ni estatutos y ser esa división anterior a la vigencia de la LPH de 1960, nos encontramos ante un edificio sometido a su régimen como dispone su DT1ª al fijar que, la misma regirá todas las comunidades de propietarios cualquiera que fuera el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, previendo su Art.2 b) que dicha Ley será de aplicación a "las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros." Por otro lado la doctrina jurisprudencial refiere que la propiedad horizontal existe como régimen jurídico desde que surge una pluralidad de propietarios de los distintos pisos o locales de un edificio, aunque no se haya formalizado el título constitutivo, teniendo la doctrina legal plenamente reconocida desde antiguo la existencia de las denominadas "`propiedades horizontales de hecho", que eran aquellas en las que, a pesar de no existir título constitutivo, las relaciones entre los propietarios de un edificio eran iguales a las que se daban en propiedades horizontales regularmente constituidas.

2)Sentado lo precedente sólo con carácter teórico pues, se someta el caso de autos a dicha LPH o al Art.396 del CC, si las obras objeto de la demanda afectan a un elemento común exigen la autorización unánime de los copropietarios, en lo que afecta a dichos elementos comunes que se dicen modificados por los demandados sin esa autorización unánime de la comunidad, en la demanda, a cuya fijación de hechos hay que estar, se aludía una ventana abierta en una pared de cerramiento del inmueble y que aún no lo estaba siendo apreciable sólo desde el interior. Esta ventana, es el que se identifica en la fotografía 3 del acta notarial aportada como documento 4 en la zona con azulejos y no estaba aún cuando fue el perito aparejador que realizó el informe aportado con la contestación al folio 125 por lo que no pudo constatar su existencia .Fue el curso de la litis cuando se verificó, según las fotografías 1 a 4 incorporadas al acta notarial unida a la pieza de medidas cautelares .Esta obra, al igual que la mayor del baño al que va a dar ventilación tenía la preceptiva licencia municipal pero, en ningún caso la demandada afirma haber pedido autorización de la comunidad siendo que afecta a un elemento común al margen de esa licencia, tal muro de cerramiento del edifico, ni negó en su contestación que fuera hacerla aludiendo en la oposición al recurso, en coherencia con su interrogatorio, que esta ventana sustituyó a otra previa y obsoleta que, sin embargo, según tal reportaje fotográfico, no está en la misma situación y es menor que la ejecutada .Esta alteración de la fachada y del hueco preexistente efectivamente ejecutada en el devenir de la litis, predicha en la demanda y nunca negada, y la falta de autorización comunitaria unánime al efecto, según el Art.7 de la LPH e igualmente los arts.396 y 397 del CC, deben llevar a la estimación del primer motivo del recurso y pedimento de aquélla relativo a la ejecución por los demandados de las obras tendentes a restaurar ese elemento común mediante el cierre de tal hueco, aclarando que sobre la puerta que también se ha abierto, siendo alegación nueva de esta alzada, no cabe entrar por aplicación del principio "pendiente appellatione nihil innovetur ".

El precedente pedimento de la demanda se hace también en relación con la conexión del desagüe del nuevo baño de los demandados al del edificio, el cual, conforme a la pericial citada, única valorable como tal por la cualificación de su emisor y por ser este su objeto frente a la del perito tasador que hizo el dictamen de la demanda (folio 49) sólo al efecto de fijar los daños por filtraciones que reclama, es el único del mismo y es de recogida de aguas pluviales pero también fecales. La citada conexión, amén de no haber acaecido aún los posibles problemas de atascos denunciados en la interpelación, no exige el consentimiento del Art.7 de la LPH por cuanto que al ser las canalizaciones y desagües elementos comunes todos los propietarios, tienen derecho al uso y disfrute de las mismas, y si bien es cierto que no puede ningún comunero exigir, y cuando menos ejecutar por su propia cuenta, obras consistentes en nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble según su rango, según determina la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1996, viene a implicar, "contrario sensu", que sí cabe exigir esas innovaciones cuando lo requiera su conservación o habitabilidad, de lo que se colige el considerar improcedente impedir a los demandados que puedan conectarse a la red general de canalizaciones del edificio.

3)Respecto a la obligación de los demandados a reparar la terraza de su planta cuyo suelo le separa del bajo de la actora y el sellado del entronque de su desagüe con al citada bajante, ésta admite en el recurso que estas reparaciones ya se han verificado por los demandados y ello también se aprecia en las fotografías unidas a la pieza medidas por lo que nada cabe acordar sobre ello. A mayor abundamiento, aunque la defectuosa impermeabilización de la terraza es incontrovertida y también que ésta es la causa de la filtraciones en la vivienda inferior y, la misma sea propiedad de dichos demandados , informando el mismo perito que su suelo como cubierta y medianera entre ambos inmuebles, es elemento común, como también describe el Art.396 del CC, esta reparación, ya verificada por ellos, corresponde a la comunidad, al igual que los daños procedentes de ese defecto, se han de sufragar por la misma, según resuelve la juez de instancia, en proporción a la cuota respectiva de cada comunero de la que los mismos tienen un 25%, otro 25% la planta segunda y el resto la accionante.

Por todo lo expuesto s, e estima el recurso en parte y en el sentido dicho en el apartado segundo del presente fundamento, confirmando en lo demás la sentencia.

TERCERO.- De conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C.172000, al estimarse el recurso en parte no procede imponer las costas causadas en esta instancia.

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimación parcial del recurso de apelación, interpuesto por la representación de Dª.Ignacio, , contra la sentencia de fecha 12 de marzo del 2004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Carlet, debemos revocarla y la revocamos en parte y, en su lugar, dictar otra por la que se amplia la condena a los demandados a que ejecuten las obras necesarias para restaurar el muro de cerramiento en el que han abierto la ventana a que se refiere el Fundamento 2º apartado 2 de la presente al estado previo a su modificación, confirmado todos sus demás pronunciamientos. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta instancia.

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial. En Valencia a quince de junio de dos mil cinco.