Sentencia Civil Nº 378/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 318/2010 de 22 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 318-236/10

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 926/08

JUZGADO DE INSTRUCCIÓN DENIA-3 (ANT. MIXTO-7)

SENTENCIA NÚM. 378/10

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a veintidós de septiembre de dos mil diez.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 926/08, sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda, seguidos en el Juzgado de Instrucción Núm. 3 de Denia (Ant. Mixto-7), de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Don Doroteo y Don Eutimio , representada por el Procurador Don José Miguel Cruz Hernández, con la dirección de la Letrada Doña Inmaculada Castro Quiles y; como apelada, la parte demandada, GATA TROSETS, S.L., representada por la Procuradora Doña Alicia Carratalá Baeza, con la dirección de la Letrada Doña Aurora Pons Puchol.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 926/08 del Juzgado de Instrucción Núm. 3 de Denia (Ant. Mixto-7), se dictó Sentencia de fecha quince de enero de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador D. Justo Cabrera en nombre de D. Doroteo y d. Eutimio asistido por la Letrada Dña. María Inmaculada Castro, frente a la mercantil Gata Trossets S.L. representado por el Procurador D. Miguel Llobell y asistido por la Letrada Dña. Aurora Pons debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de costas a la parte demandante. Esta sentencia no es firme y frente a la misma cabe recurso de apelación en el plazo de cinco días desde su notificación."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte actora y, tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a la adversa, la cual presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 318-236/10, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día veintiuno de septiembre, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que inicia este proceso tiene por objeto las siguientes pretensiones: a) declarativa del incumplimiento contractual por la parte vendedora de su obligación de entrega de la vivienda sita en Gata de Gorgos, calle DIRECCION000 núm. NUM000 , Bloque NUM001 , planta NUM002 , nº NUM002 según lo pactado en el contrato celebrado el día 1 de febrero de 2006; b) constitutiva, al interesar la rescisión o, subsidiariamente, la resolución del contrato; c) condena a devolver las cantidades entregadas a cuenta por los compradores (27.670,20.- €), más intereses legales; d) pago de las costas del proceso.

La Sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar que no hubo incumplimiento contractual imputable a la demandada causante de la resolución del contrato sino tan sólo un retraso al pactarse la entrega en el mes de junio de 2008 estando terminada la obra el día 1 de agosto siguiente según la certificación de la dirección facultativa.

Frente a la misma se alza la parte actora quien formula las siguientes alegaciones: 1.-) incongruencia omisiva al no pronunciarse sobre la petición de rescisión del contrato; 2.-) rescisión del contrato al amparo de lo establecido en el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio ; 3.-) subsidiariamente, la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora.

SEGUNDO.- La tacha de incongruencia omisiva que se imputa a la Sentencia de instancia, fundada en los artículos 24 de la Constitución y 209 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haber omitido cualquier pronunciamiento sobre la petición de rescisión contractual no puede prosperar.

Si atendemos a la súplica de la demanda, la petición principal es la de declaración de incumplimiento contractual y, una vez acogida la misma, cabría declarar la consecuencia jurídica: rescisión o resolución contractual. Como en la Sentencia se declara que no existe ningún incumplimiento contractual relevante jurídicamente, es lógico que no entre a pronunciarse sobre la rescisión contractual.

En consecuencia, la falta de pronunciamiento expreso sobre la petición de rescisión contractual está provocada por la previa desestimación de la petición de declaración de incumplimiento contractual que constituye su presupuesto.

TERCERO.- Seguidamente, se interesa, ante la falta de motivación de que adolece la Sentencia de instancia, que se entre a resolver la petición de rescisión contractual fundada en el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de diciembre , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

No puede atribuirse a la facultad que el artículo 3 de la Ley 57/1968 otorga al comprador de rescindir el contrato expirado el plazo de entrega de la vivienda un carácter automático. Conforme al parecer doctrinal mayoritario, la expresión "rescisión" utilizada en la Ley referida es incorrecta desde un punto de vista técnico-jurídico porque si lo que se pretende es declarar la ineficacia de un contrato sinalagmático celebrado válidamente en el que una de las partes incumple una de sus obligaciones esenciales, lo procedente es aplicar la doctrina de la resolución contractual (artículo 1.124 del Código civil ) que se contiene extensamente en el ordinal segundo de la fundamentación jurídica de la Sentencia de instancia.

En consecuencia, el hecho de no entregar la vivienda en la fecha pactada, mes de junio de 2008, sin que las partes hayan atribuido a esa fecha la naturaleza de término esencial, no puede provocar sin más la resolución del contrato ni puede aplicarse automáticamente el efecto denominado "rescisión" previsto en el artículo 3 de la Ley 57/1968 .

CUARTO.- Pasamos a examinar la alegación relativa a la petición de resolución contractual por incumplimiento de la obligación de entrega imputable a la vendedora, para lo que deberán tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:

En primer lugar, la fecha pactada en el contrato para la entrega de la vivienda es el mes de junio de 2008.

En segundo lugar, la fecha en la que se declara la terminación de la obra por la dirección facultativa es el día 1 de agosto de 2008.

En tercer lugar, la parte vendedora, en el mes de septiembre de 2008 (documentos números 4 y 7 de la demanda), informa a los compradores que se otorgará escritura pública próximamente pero sin fijar fecha y que están pendientes de la concesión de la licencia municipal de primera ocupación.

En cuarto lugar, los compradores, ante esa situación de incertidumbre, instan la resolución de la compraventa en el mes de septiembre de 2008 por falta de entrega de la vivienda (documentos números 5 y 6 de la demanda).

En quinto lugar, en fecha 17 de octubre de 2008 se presenta la demanda que da inicio al presente proceso.

En sexto lugar, del expediente administrativo de licencia de obras se desprende que en fecha 27 de noviembre de 2008, el Ayuntamiento de Gata de Gorgos concedió la autorización para el inicio de las obras tras requerir en sucesivas ocasiones a la vendedora la subsanación de las deficiencias que presentaba el proyecto.

En séptimo lugar, en fecha 27 de febrero de 2009 se otorgó la licencia de primera ocupación de la vivienda, ocho meses después de la fecha señalada en el contrato para la entrega de la vivienda.

En relación con el retraso en el otorgamiento de la licencia de primera edificación y su relación con el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda hemos dicho en Sentencia de 22 de julio de 2010: "En primer lugar, conforme a lo establecido en el artículo 1.097 del Código civil la obligación de entrega de cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados. En nuestro caso, la promotora no cumple con su obligación de entrega solamente con la puesta a disposición de la compradora de la posesión de los seis locales sino que también debe entregar la resolución administrativa que concede las licencias de primera ocupación de los referidos inmuebles. Esta licencia municipal es de enorme trascendencia para el comprador pues: 1.-) asegura que la edificación realmente ejecutada se ajusta a la obra autorizada de tal manera que garantiza al comprador que no será objeto de una sanción administrativa por infracción de la normativa urbanística que podría impedir incluso el otorgamiento de la licencia de apertura y ejercicio de actividad a las empresas que exploten una actividad en los referidos locales; 2.-) permite contratar al comprador los suministros básicos para la ocupación de los locales como energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones hasta el punto de que si no se concede la licencia no pueden las empresas suministradoras contratar los servicios. En conclusión, no puede entenderse cumplida la obligación de entrega de los locales sin la entrega al comprador de las correspondientes licencias de primera ocupación de los componentes inmobiliarios objeto de la compraventa porque le impide el uso pleno de los locales."

Quiere decirse con ello que no se entiende cumplida la obligación de entrega de la vivienda con su ejecución física sino que debe entregarse también la licencia municipal de primera ocupación, obligación que también corresponde al vendedor pues esta licencia es la que habilita al comprador para la contratación de los servicios básicos que dotan de habitabilidad (agua potable, energía eléctrica, gas, telecomunicaciones) a la vivienda adquirida según establece el artículo 32 de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.

Como se ha dejado dicho en la relación de hechos, la licencia municipal de primera ocupación se obtuvo ocho meses después de la fecha fijada en el contrato para la entrega de la vivienda por causas imputables exclusivamente a la vendedora quien sorprendentemente no obtuvo la autorización para el inicio de las obras hasta el día 27 de noviembre de 2008 al tener que subsanar en reiteradas ocasiones los defectos en el proyecto. No puede obligarse a los compradores a una situación de incertidumbre prolongada sin entregar la vivienda, máxime cuando la razón de ese retraso es imputable exclusivamente a la vendedora.

En conclusión, estimamos que se produjo un retraso en la entrega de la vivienda de entidad suficiente para resolver el contrato que debe dar lugar a la condena de la vendedora a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales desde la fecha en la que instó la resolución contractual (25 de septiembre de 2008).

QUINTO.- Las costas causadas en la instancia deberán imponerse a la parte demandada según establece el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento al estimarse la demanda.

No procede efectuar especial imposición de las costas causadas en esta alzada al acogerse el recurso de apelación según establece el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.- Se acuerda devolver el depósito constituido para la preparación del recurso de apelación al revocarse la Sentencia apelada, según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con estimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción núm. 3 de Denia (Ant. Mixto-7) de fecha quince de enero de dos mil diez, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada resolución y, en su lugar, que estimando la demanda promovida por el Procurador Don Justo José Cabrera Rovira, en nombre y representación de Don Doroteo y de Don Eutimio , contra GATA TROSETS, S.L., debemos

1.-) declarar y declaramos que GATA TROSETS ha incumplido la obligación de entrega de la vivienda sita en Gata de Gorgos, calle DIRECCION000 , nº NUM000 , Bloque NUM001 , planta NUM002 , nº NUM002 , contraída por medio del contrato celebrado entre las partes el día 1 de febrero de 2006;

2.-) declarar y declaramos la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 1 de febrero de 2006 (documento número 2 de la demanda);

3.-) condenar y condenamos a GATA TROSETS, S.L. a devolver las cantidades entregadas a cuenta por los compradores por importe de VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS (27.670,20.- €), más los intereses legales desde el día 25 de septiembre de 2008 hasta su completa satisfacción;

4.-) condenar y condenamos a la demandada al pago de las costas causadas en la instancia;

5.-) declarar y declaramos que no procede efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada;

6.-) acordar y acordamos la devolución del depósito constituido para la preparación del recurso de apelación.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales (compuestos de un tomo y cuatro archivadores que contienen los expedientes administrativos del Ayuntamiento de Gata de Gorgos) al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución es firme al no caber contra la misma ningún recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. "D.Enrique García Chamón Cervera.- D Luis Antonio Soler Pascual .- D. Francisco José Soriano Guzmán. Firmado y Rubricados".

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-