Sentencia CIVIL Nº 378/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 352/2017 de 04 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120148282612
Recurso de apelación 352/2017 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1421/2014
Parte recurrente/Solicitante: INMOBILIARIA CONVENIO, S.A.
Procurador/a: Nuria Tor Patino
Abogado/a: Ricardo Guille Domenech
Parte recurrida: Andrea
Procurador/a: Josep-Ramon Jansa Morell
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 378/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 4 de junio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 7 de marzo de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1421/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aNuria Tor Patino, en nombre y representación de INMOBILIARIA CONVENIO, S.A. contra Sentencia - 13/10/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Josep-Ramon Jansa Morell, en nombre y representación de Andrea .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Sra. Tor en representación de INMOBILIARIA CONVENIO SA contra Andrea , representada por el Procurador Sr. Jansa, con condena en costas a la parte actora.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 23/05/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo del art. 561-12 CCC, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare que los gastos de conservación, mantenimiento y reparación ordinaria correspondiente al edificio sito en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Barcelona, corresponden a Dª Andrea (usufructuaria), (2) se condene a ésta a 'realizar las obras necesarias en materia de (a) reparación eléctrica del edificio, (b) cañerías de agua , así como (c) todas las requeridas por el Ayuntamiento contempladas en el hecho 3º del escrito inicial, al tratarse de reparaciones derivadas del incumplimiento de la usufructuaria ; se parte en la demanda de que la usufructuaria ha dejado de realizar las reparaciones de conservación, mantenimiento y reparación ordinaria del edificio, y a consecuencia de ello, las reparaciones han devenido extraordinarias (se han agravado). A dicha pretensión se opuso la demandada, negando la existencia de obligación de asumir el coste de reparaciones que afecten a elementos estructurales (en definitiva, se pretende una rehabilitación del edificio), en tanto que exceden del mantenimiento ordinario y corresponden a la actora, como nuda propietaria, ex art. 561-12.3 CCC (reparaciones extraordinarias).

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta por error en la valoración de la prueba, al considerar acreditado que la usufructuaria demandada no ha realizado obra alguna de mantenimiento, conservación o reparación ordinaria (no consta ningún gasto en tal sentido, muchas de las reparaciones ordinarias derivan de la falta de reparaciones ordinarias, empeorando la gravedad, y no se ha tenido en cuenta el informe del Ayuntamiento); subsidiariamente, existen serias dudas de hecho o de derecho que han de excluir la condena en costas. Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La entidad INMOBILIARIA CONVENIO SA es la nuda propietaria de la totalidad del inmueble sito en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Barcelona y Dª Andrea es la usufructuaria vitalicia de la misma (escritura compraventa de 31.10.2000, y nota simple del RP, a los f. 15 y ss); el edificio se encuentra arrendado en su totalidad, del que la usufructuaria percibe todas las rentas; dicha finca tiene una antigüedad de unos 130 años (el edificio es de 1883); al adquirir el edificio, la actora pudo constatar su estado y el estado de las instalaciones, constando en la escritura que la actora 'declara conocer y aceptar de forma expresa' el estado físico actual de la finca, y que aparece el el certificado del arquitecto, quien el testifical (Sr. Cirilo ) manifiesta que era deficiente, mal estado.

2) Por el Ayuntamiento de Barcelona, se notificó a la actora resolución de 14.12.2012, imponiéndole una multa coercitiva de 600 € y 'reitera la orden de 21.10.2012' de restitución de la legalidad de la finca, a ...una inspección de 27.11.2012, consecuente; aquella interpuso el correspondiente recurso de alzada, que fue estimado, y se retrotrayeron las actuaciones al inicio del procedimiento administrativo, dándosele vista del mismo, para realizar las oportunas alegaciones (f. 29 y ss) 3) existieron una serie de comunicaciones, por las que la actora requería a la demandada, vía burofax, para que realizase las obras de mantenimiento del edificio, tanto del interior como del exterior, así como la reparación de la instalación eléctrica y de las cañerías de agua (f. 52 y ss) 4) Obra en las actuaciones, certificación del administrador: gastos generados desde enero 2011 hasta diciembre 2014, 255.996#76 €, en los que incluye toda clase de gastos de la finca, mantenimiento, seguros, portería,... (f. 145) en relación con las Liquidaciones mensuales del administrador enero 2010 a mayo 2015 (f. 166 y ss) y con la testifical del mismo, Sr. Eladio , que sobre tales liquidaciones señala una serie de actuaciones de mantenimiento (murete, diversos cambios de fluorescentes, actuaciones sobre ascensor, reparación de luces, , pintura, bombines puertas, diversas actuaciones de la empresa SERTEC,....) 5) La actora, recibió Acta de inspección del Ayuntamiento de 3.12.2013, con el informe del Ayuntamiento (f. 103 y ss), constatando una serie de irregularidades y deficiencias en el edificio -falta de mantenimiento interior del edificio con afectación de elementos estructurales: paredes de carga, forjados y cubiertas -falta de mantenimiento interior del edificio con afectación de patios: paredes y bajantes.

-Falta de mantenimiento del edificio con afectación de escaleras -grietas -humedades insalubres Aunque sin concretar patologías o concretos elementos afectados No se refiere a los reventones en las cañerías de agua, ni a la instalación eléctrica en mal estado 6) Se aporta Acta notarial de 9.10.2013 (f. 94 y ss), sobre el estado del interior de varios pisos, patios de luces y del terrado; y reconoce el referido administrador que existen varios pisos vacios, sin cédula de habitabilidad, al requerir ésta previas obras importantes que, considera, debe hacer la propiedad.



TERCERO.- Resulta de aplicación el art. 561.12. Gastos del usufructo, conforme al cual, ' 1. Las cargas privadas existentes en el momento de constituir el usufructo, los g astos de conservación, mantenimiento, reparación ordinaria y suministro de los bienes usufructuados, y los tributos y tasas de devengo anual corren a cargo de los usufructuarios......2. Si los usufructuarios no asumen las cargas ni pagan los gastos, tributos o tasas a que se refiere el apartado 1 después de que los nudos propietarios se lo hayan requerido, estos pueden satisfacerlas a cargo de los usufructuarios.....3. Los gastos de reparaciones extraordinarias que no derivan de ningún incumplimiento de los usufructuarios corren a cargo de los nudos propietarios. Igualmente corren a su cargo las contribuciones especiales que implican una mejora permanente de los bienes usufructuados.

En todos estos casos, los nudos propietarios pueden exigir a los usufructuarios el interés de las cantidades invertidas.

Consecuentemente, son a cargo del usufructuario: a) Los gastos ordinarios que comporte el uso de la vivienda; b) las reparaciones 'ordinarias', derivadas del uso normal de la vivienda (ex art. 500 CC ). A estos efectos, la ley establece que son a cargo del usufructuario las 'reparaciones ordinarias'; c) las Obligaciones Guardar y conservar la cosa usufructuada (el art. 497 del CC nos dice que deberá guardarla y conservarla como un buen padre de familia, que es el 'máximo de diligencia'), y al tener que conservar la cosa tendrá que realizar las reparaciones ordinarias que sean exigibles (ordinarias y no extraordinarias, las que se derivan sólo del propio uso de la cosa).

Como se ha expuesto, y se hace en la recurrida, puede utilizarse el art. 500 del Código Civil , respecto del alcance de los términos 'ordinarias' y 'extraordinarias'; dice el precepto que 'El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. ... Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario' (es decir, gastos y reparaciones que exija la normal conservación de la cosa; por ejemplo una gotera en la casa, un grifo que se rompe y gotea, pintar las paredes que estén sucias por el uso..). Y en virtud de las facultades residuales que se conceden al nudo propietario, si este advierte la necesidad de estas reparaciones, puede exigir al usufructuario que las haga, y si aun así no las hiciere puede hacerlas directamente el nudo propietario con derecho a reclamar del usufructuario los gastos en que hubiera incurrido para hacer estas reparaciones.

En cambio, son reparaciones extraordinarias (a cargo del nudo propietario) las que no responden a un desgaste o deterioro derivado del uso normal (no son cotidianas o periódicas, aquellas reparaciones que no son ordinarias, y por otro lado que no son módicas o de poco valor). Sería el caso de la sustitución de las tuberías de agua del piso que estaban oxidadas y corroídas porque eran antiguas. Respecto de las mismas: A) Como son a cargo del nudo propietario, si las paga el usufructuario podrá reclamar después al nudo propietario.

B) El usufructuario debe informar al nudo propietario de cualquier reparación urgente que haya que realizar en la vivienda (con eso está el usufructuario velando por la conservación de la cosa ( artículo 501 del Código Civil ).



CUARTO.- En supuestos como el presente resulta forzoso acudir a la prueba pericial fina. En este sentido, constando su dictamen, se acordó como diligencia final la declaración de la perito Sra. Rocío , arquitecto, designado judicialmente cuyo se revela claro, exhaustivo (con un amplio reportaje fotográfico, sobre el estado del inmueble), contestando a todas las cuestiones propuestas y aclaraciones formuladas por las partes, sin que existan méritos para disentir de sus conclusiones.

Conforme a dicho informe, la mayor parte de las obras requeridas por el Ayuntamiento son reparaciones extraordinarias, y el mal estado del inmueble deriva, en general, de la propia antigüedad del mismo, no de la falta de obras de conservación ordinarias (no derivan del incumplimiento por la demandada de sus obligaciones en tal sentido); la puesta al día de la instalación eléctrica es una obra extraordinaria y lo mismo respecto de las cañerías de agua, que son de plomo, tratándose ambas de instalaciones muy antiguas.

Interesada aclaración por el juez de instancia, sobre si alguna de las reparaciones extraordinarias lo es porque no se hizo el mantenimiento ordinario: dice que ello podría plantearse respecto del concepto 2.2 de las conclusiones ('grietas en las bóvedas que forman las terrazas'), aunque parte de que supone una reparación extraordinaria por afectar a un elemento estructural, y que no es debida al uso sino a su diseño: aclarando que 'las terrazas están construidas a partir de dos ménsulas metálicas empotradas en la pared de carga y unidas en los extremos por un perfil metálico longitudinal...embebido en el canto de la losa y protegido por el pavimento. Probablemente debido a la flecha (deformación) de dicho perfil, se abrió la junta entre las piezas cerámicas del pavimento...permitiendo la entrada de agua. Dicha entrada ha acabado oxidando este perfil longitudinal, provocando que el aumento de volumen que sufre el hierro, al oxidarse, acabe rompiendo el pavimento superior...y el recubrimiento inferior...' Aclarando en la vista que ' si cuando ve que se empieza a fisurar el pavimento se hubiese sellado, se hubiera evitado que se oxidase el perfil y se hubiesen evitado males mayores ( podía haberse evitado o reducido sus efectos') ....pero hay que tener un poco de conocimiento ('cierta experiencia en el mundo de la construcción) para saber que aquella junta está abierta y hay que sellarla, ...tampoco es un conocimiento habitual' (pudo 'pasar desapercibido por un usuario ajeno' a la construcción) Se comparte la valoración efectuada en la resolución recurrida, que se considera lógica, razonable y razonada, incluso utilizando analógicamente la STS de 17.2.1993 ('las obras excedían de las naturalmente debidas al uso y conservación de la cosa'); aparte de ello, más que error en la valoración de la prueba, la apelante lo que manifiesta es que 'discrepa de dicha valoración'.



QUINTO.- Consecuentemente, procede, con desestimación del recurso, la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reporoducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 309.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad INMOBILIARIA CONVENIO SA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :