Sentencia CIVIL Nº 378/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 865/2017 de 17 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46147-41-2-2015-0000067
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 865/2017- R -
Dimana del Juicio Ordinario Nº 000086/2015
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 6 DE LLÍRIA
Apelante: D. Amadeo .
Procurador.- D. JOSE FIDEL NOVELLA ALARCON.
Apelado: D. Aquilino .
Procurador.- D. SERGIO ORTIZ SEGARRA.
SENTENCIA Nº 378/2018
===========================
Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA
D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA
===========================
En Valencia, a diecisiete de septiembre de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE
ALFONSO AROLAS ROMERO, los autos de Juicio Ordinario 86/2015, promovidos por D. Amadeo contra
D. Aquilino sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación
interpuesto por D. Amadeo , representado por el Procurador D. JOSE FIDEL NOVELLA ALARCON y asistido
del Letrado D. IGNACIO COMAS MARTIN contra D. Aquilino , representado por el Procurador D. SERGIO
ORTIZ SEGARRA y asistido del Letrado D. JOSE MANUEL MARTINEZ SANZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 6 DE LLÍRIA, en fecha 27 de abril de 2017 en el Juicio Ordinario 86/2015 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando la demanda reconvencional, y desestimando las pretensiones de la demanda instada por D. Amadeo y debo condenar y condeno a D. Amadeo a abonar al demandado reconviniente, D.

Aquilino , la cantidad VEINTE MIL CIENTO SESENTA Y TRES EUROS CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS ( 27.163,88€), mas intereses legales desde el momento de cada pago, condenando a D. Amadeo a abonar a D. Aquilino la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS (48.888€) en concepto de mejoras realizadas en el inmueble del contrato. D. Aquilino deberá devolver el inmueble objeto del contrato a D. Amadeo una vez abonadas las cantidades que se fijan.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Amadeo , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Aquilino . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 10 de septiembre de 2018.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en todo aquello que no se opongan a lo que se dirá a la presente, rechazándolos en lo que sean dispares con lo que se expondrá a continuación.


PRIMERO.- Habiéndose celebrado el 11 de febrero de 2000 un contrato entre D. Ezequiel y D. Aquilino , en virtud del cual aquél cedía a este la posesión de una vivienda-chalet de 50 m², más terreno circundante, con una extensión de 2.163 m² finca esta rústica de secano, sita en la partida del Tollo, en término de Liria, e incluida en la finca registral NUM000 , que tenía una superficie de 8.652 m², ello con una opción de compra a ejercitar antes del 31 de enero de 2001, con un precio de opción de 504.000 ptas, a pagar a 42.000 ptas. al mes hasta enero de 2001, y un precio de compra de 5.000.000 de ptas; como pasado el tiempo sin que, ejercitada la opción, pudiera otorgarse escritura pública de compraventa, y el Sr. Aquilino siguiera en la posesión de ese terreno, por D. Amadeo , hijo y heredero de su fallecido padre, con fecha 8 de enero de 2015, planteó demanda contra D. Aquilino para que se declarara su derecho de propiedad sobre dicha parcela , para que el demandado procediera a devolver la posesión de la finca en su día cedida, y para que estimándose que lo en su día pactado fue un arrendamiento con opción de compra, se condenara al demandado a abonar 22.512 € por rentas adeudadas y las que se fueran devengando hasta el desalojo, todo ello fundado en la premisa de que la opción de compra fue nula de pleno derecho dado que se había celebrado con infracción del art. 24 de la Ley 19/95 de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, por haberse vendido una parcela de 2.163 m², inferior a la unidad mínima de cultivo permitida, que era de 2'5 hectáreas de secano, con lo que dicha parcela no podía segregarse de la matriz de 8.652 m², ni por tanto podía otorgarse escritura alguna de compraventa.

A tales pretensiones el demandado no solo se opuso, sino que, además, reconvino, solicitando que se declarara la nulidad del contrato de opción de compra por infracción del art. 24 de la Ley 19/95, antes referido, y se condenara al actor- reconvenido a devolver al demandado-reconviniente los 27.163'88 € que éste había satisfecho a cuenta del precio en su día pactado, y a indemnizarle en la cantidad de 48.888 € por obras de mejora que había realizado en la vivienda y en el terreno que se le cedió en el año 2.000, a lo cual se opuso el actor-reconvenido, manteniendo la naturaleza arrendaticia del contrato en cuestión.

Planteado el pleito sustancialmente en los términos indicados, la sentencia recaída en la instancia desestimó la demanda y estimo la reconvención, sobre la base de considerar el contrato litigioso como una opción de compra nula, y no como un arrendamiento.



SEGUNDO.- Recurrida en apelación la citada resolución por la parte actora, la primera cuestión a tratar en esta alzada es la relativa a la naturaleza del contrato celebrado el 11 de febrero de 2000, que el apelante califica de arrendamiento y el demandado de opción de compra . Al respecto, la Juez 'a quo' descarta su naturaleza arrendaticia en virtud de cosa juzgada, dada la desestimación de la demanda de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas que dio lugar al juicio verbal de desahucio 813/09. Pero tal argumentación no puede compartirse cuando el art. 447.2 de la L.E.C. niega efectos de cosa juzgada a las sentencias recaidas en juicios de desahucio por falta de pago de las rentas. Ahora bien, ello no significa que no se acepte la conclusión de que no está ante un contrato de arrendamiento.

Hallándonos en el ámbito de la interpretación de los contratos son de tener en cuenta como principios derivados de la jurisprudencia ( Ss. T.S. 18.5.12, 29.1.15, 1.2.16, 30.3.16...), los siguientes: 1./ que el principio rector de la labor interpretativa de los contratos es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

2./ que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta necesariamente sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas.

3./ que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo el proceso interpretativo.

4./ que debe reseñarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( art. 1281 pf. 1 CC).

5./ que la interpretación gramatical no puede ser valorada como un fin en si misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues hay que estar a la voluntad realmente querida por las partes contratantes ( art. 1281 pf. 2 CC).

6./ que el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el próposito negocial.

7./ que partiendo de lo acabado de indicar, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal ha de primar por ser tanto el punto de partida como el punto de llegada del proceso interpretativo, impidiéndose con ello que al socaire de la hermenéutica se modifique una voluntad que realmente resulta clara y precisa.

8./ que las normas contenidas en el párrafo segundo del art. 1281 y en los arts. 1282 a 1289 del C.C., son de aplicación subsidiaria a la norma contenida en el párrafo primero del art. 1281 del C.C. la cual es de aplicación preferente y prioritaria respecto de las demás , como así se infiere de reiterada jurisprudencia ( Ss.

T.S. 3.7.91, 1.10.92, 26.1.94, 9.7.94, 19.12.97, 22.1.99, 8.7.99, 20.10.01...), y esto porque al ser claros los términos de una cláusula contractual, sin ofrecer duda racional de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal, sin que sea procedente aplicar otra norma hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron ( Ss. T.S. 12.6.90, 20.2.99...).

9./ Que cuando los términos del contrato no son claros, resultando oscuros o confusos, por falta de claridad contractual o por existir contradicciones, vacios o incoherencias, habrá que averiguar la real voluntad de los contratantes, acudiendo a la interpretación integradora del contrato en que adquieren particular relevancia los arts 1282 y 1283 del C.C., y demás normas complementarias de interpretación.

Y sentado lo anterior, valorando el contrato de 11 de febrero de 2000 en conjunto, la conclusión a extraer no puede diferir de la tomada por la Juez ' a quo', de que dicho contrato contenía una opción de compra pura y simple, que se ejercitó en tiempo y forma; y no un arrendamiento con opción de compra, que permita afirmar, como pretende la parte actora apelante, que una vez declarada nula la opción de compra, deban regir los efectos del arrendamiento, de forma que se condene al demandado al pago de las rentas devengadas y aquellas otras que se devenguen hasta el desalojo de la finca por el mismo. Así, hay que tener en cuenta: a) que aunque en algún momento puntual se hable en el contrato de un arrendamiento, lo cierto es que el contrato lo califican las partes como de opción de compra, manifestándose que las mismas pretenden establecer y tienen capacidad para otorgar un contrato de opción de compra; b) que las partes se definen reiteradamente como parte concedente y parte optante ; c) que en el contrato se establece un precio para la opción (504.000 ptas.) y un precio para la compraventa (5.000.000 ptas.) sin que se establezca renta alguna; d) Y que en documento de 17 de septiembre de 2001, impugnado por el actor, pero adverado en prueba pericial caligráfica, las partes dieron por ejercitada la opción de compra en tiempo y forma. Y si a ello se une que en la cláusula contractual sexta se establece que en caso de no ejercitarse la opción, la parte optante se vería obligada a dejar de inmediato la finca, dejándola libre y vacua , la conclusión no puede ser otra de que bajo la opción de compra pactada no había arrendamiento alguno pues de haberlo habido y de no haberse ejercitado la opción, tal cláusula no habría tenido sentido, dado que el demandado-optante no habría tenido porqué desalojar la finca porque habría continuado en la misma como arrendatario. Y no se opone a esto que en la cláusula novena se prohibiera la cesión y el subarriendo, pues este pacto mas que justificar un arrendamiento, como pretende el demandante-apelante, viene a corroborar el contenido y la finalidad de la cláusula sexta, pues de introducirse a un tercero en la finca, el concedente no podría recuperarla de inmediato en caso de no ejercitarse la opción.



TERCERO.- Dicho lo cual, se impone declarar la nulidad radical o de pleno derecho del contrato de opción de compra. En primer lugar, porque ambas partes litigantes son contestes en ejercitar tal pretensión, que se antoja conforme a derecho. En segundo lugar, porque el terreno rústico objeto de contrato, de 2.163 m², es muy inferior a la unidad mínima de cultivo prevista tanto en las normas autonómicas como en las locales del Ayuntamiento de Liria, que establecen una unidad mínima de cultivo de 2'5 hectáreas, de secano. En tercer lugar porque dicha opción de compra hay que tenerla por absolutamente nula conforme a lo dicho en el art.

24 de la Ley 19/95 de 4 de julio que establece: de un lado, que la división o segregación de una finca rústica solo será válida cuando no de lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo; y de otro lado, que serán nulas y no produciran efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior. En cuarto lugar, porque una opción de compra o compraventa realizada con infracción del art. 24 de la Ley 19/95 de Modernización de las Explotaciones Agrarias adolece de nulidad absoluta, como así sienta la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009. Y finalmente, porque, dado lo expuesto, e infringido el precepto antes mencionado, nos hallamos ante un supuesto de carencia de objeto contractual, que siempre ha de ser lícito y posible ( art. 1261 n.º 2, 1271 y 1272 del C.C.), lo que abunda la nulidad postulada por ambas partes contratantes.



CUARTO.- Y partiendo de tal nulidad contractual, con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto, con confirmación de la sentencia apelada en lo coincidente y con revocación de lo que resulte dispar con la presente, se han de sentar los siguientes efectos o consecuencias. En primer lugar, declarar la propiedad del demandante sobre la finca litigiosa de 2.163 m². En segundo lugar, condenar al demandado al desalojo de la referida finca y a su devolución al actor por imperativo del art. 1303 C.C. Y en tercer término, y por lo dispuesto en dicho precepto, condenar al actor-reconvenido a abonar al demandado reconviniente la suma 27.163'88 € como parte del precio abonado, mas los intereses legales correspondientes desde cada pago hasta su completo abono.

Solo queda por decidir la cuestión relativa al pago por el actor-reconvenido al demandado reconviniente de los 48. 888 € que este desembolso por obras de mejora que realizó en la parcela y en el chalet que ha venido poseyendo durante mas de quince años. Y en este punto, la Sala no ha de convenir con lo resuelto en la sentencia apelada, de modo que, revocándola, se desestima la citada indemnización que reclama el demandado reconviniente, y ello por lo siguiente: de un lado, porque en el contrato firmado el 11 de febrero de 2000, de opción de compra, en su cláusula octava, aparte de concederse al optante la autorización a realizar obras de mejora, se preveía que estas quedarían en beneficio de la propiedad sin derecho a indemnización, con lo que ha de estarse a dicho pacto en virtud de lo establecido en los arts. 1089, 1091, 1255, 1256 y 1258 del C.C. ; de otro lado porque no puede aceptarse que el demandado haya poseído de buena, cuando la nulidad venía impuesta por una norma legal que no podía desconocerse y cuando solicitado el suministro de servicios y ejecutado obras que habrían precisado de licencia municipal debió corroborar el demandado- reconviniente la imposibilidad de segregarse la finca en cuestión y la inviabilidad de otorgarse escritura de compraventa alguna; y finalmente, porque acceder, como ha hecho indebidamente la Juez 'a quo', a entender de la Sala, a la pretensión indemnizatoria deducida por el reconviniente, conllevaría un enriquecimiento injusto de este, pues, aparte de recuperar su prestación, (precio), se vería indemnizado por obras de mejora, sin que tenga a su cargo contraprestación alguna por los mas de quince años que ha venido usando y disfrutando de la finca en cuestión, lo que redundaría en el correlativo empobrecimiento del actor-concedente, que durante ese tiempo no ha podido obtener rentabilidad alguna a su propiedad.



QUINTO.- La estimación parcial del recurso y la estimación parcial tanto de la demanda como de la reconvención, determinan que no se haga expresa imposición de costas en ambas instancias ( art. 394 y 398 de la L.E.C.).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, así como jurisprudencia.

Fallo

PRIMERO.- SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Amadeo contra la sentencia dictada el 27 de abril de 2017 por el Juzgado de 1ª Instancia n.º 6 de Liria en juicio ordinario 86/15.



SEGUNDO.- SE CONFIRMA la sentencia citada en lo coincidente y SE REVOCA en lo dispar, de forma que: A./ SE ESTIMA en parte la demanda planteada por D. Amadeo contra D. Aquilino .

B./ SE DECLARA que el demandante es propietario de la finca de 2.163 m² objeto de litigio.

C./ SE CONDENA al demandado al desalojo de dicha finca y a restituirsela al actor cuando se produzca el reintegro del precio que luego se dirá.

D./ SE ESTIMA en parte la reconvención formulada por D. Aquilino contra D. Amadeo .

E./ SE DECLARA la nulidad del contrato de opción de compra de 11 de febrero de 2000 celebrado en su día entre D. Ezequiel y D. Aquilino .

F./ SE CONDENA al actor-reconvenido a que abone al demandado-reconviniente la cantidad de veintisiete mil ciento sesenta y tres euros con ochenta y ocho céntimos (27.163'88 €), en restitución del precio en su día pagado por el Sr. Aquilino , mas intereses desde cada pago hasta su completo abono.

G./ SE ABSUELVE al actor-reconvenido de la pretensión indemnizatoria contra él deducida por obras de mejora, las cuales quedarán en beneficio de la propiedad.

H./ NO SE HACE expresa condena de las costas causadas en primera instancia tanto respecto de la demanda como de la reconvención.



TERCERO.- NO SE HACE especial pronunciamiento en cuanto a las costas devengadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.