Sentencia CIVIL Nº 378/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 142/2020 de 27 de Octubre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION QUINTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00378/2020
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000142/20
Ilmos. Sres. Magistrados:
DOÑA MARIA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
DON EDUARDO GARCÍA VALTUEÑA
En OVIEDO, a veintisiete de octubre de dos mil veinte.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de
Procedimiento Ordinario nº 246/18, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero, Rollo de
Apelación nº 142/20, entre partes, como apelante y demandado DON Maximo , representado por el Procurador
Don José Antonio García Rodríguez y bajo la dirección del Letrado Don José Ángel Suárez Álvarez, como
apelado y demandante, DON Olegario , representado por la Procuradora Doña Tania Revuelta Capellín y bajo
la dirección del Letrado Don Arturo Alonso Fernández, y como apelada y demandada CAMBEX INVERSIONES,
S.L., incomparecida en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero dictó sentencia en los autos referidos con fecha doce de noviembre de dos mil diecinueve, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. Olegario , representado por la procuradora D. ª Tania Revuelta Capellín, frente a D. Maximo , representado por el procurador D. José Antonio García Rodríguez, y frente a 'CAMBEX INVERSIONES, S.L.', en situación de rebeldía procesal, y en consecuencia, CONDE NO a los referidos demandados a que abonen solidariamente al actor la cantidad de DIECISÉIS MIL CUATROCIENTOS EUROS (16.400,00 EUROS), más los intereses legales de acuerdo con lo dispuesto en el fundamento tercero de esta resolución. Sin expreso pronunciamiento en costas.

Dedúzcase testimonio de la presente resolución definitiva, que será notificada a las partes, llévese testimonio a las actuaciones e incorpórese ésta al Libro que al efecto se custodia en este Juzgado.'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Maximo , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON EDUARDO GARCÍA VALTUEÑA.

Fundamentos

PRIMERO-. En el escrito de demanda que instauró el presente juicio Don Olegario expone que celebró el dieciocho de octubre de 2017 con la agencia inmobiliaria Cambex Inversiones, S.L. un contrato de arras para la adquisición de una vivienda. En dicho contrato se hizo constar por la agencia que el propietario le había autorizado para recibir en su representación la 'señal de arras' y en virtud del mismo percibió del demandante dos entregas por las cantidades de cinco mil euros y seis mil cuatrocientos euros. Y recibidas aquellas cantidades, seguidamente el agente se mostró esquivo y evasivo, para finalmente no acudir al otorgamiento del contrato de compraventa, por lo que el Sr. Olegario reclama, con fundamento en el artículo 1.454 del Código Civil, la cantidad doblada de aquellas cantidades, exigencia que dirige tanto a la agencia, como al vendedor.

Se situó en rebeldía aquella sociedad, mientras que el vendedor se opuso a la demandada aduciendo que en el mandato concedido a la agencia se había fijado un precio superior al consignado en el contrato de arras y la posibilidad de otorgar éstas en representación del propietarios se condicionaba a su confirmación o ratificación. El propietario de la vivienda no tuvo noticia de la celebración del contrato, ni del interés del demandante en el inmueble, por lo que no viene vinculado por lo convenido en aquel contrato, dada la extralimitación en que incurrió la codemandada.

La sentencia recurrida parte de la extralimitación dolosa en que incurrió la agencia inmobiliaria, si bien, no obstante la misma, entiende que no puede oponerse al tercero de buena fe. Y así califica al demandante por cuanto celebró el contrato con una empresa inmobiliaria que aparecía facultada expresamente por el vendedor para tal menester, sin que exista elemento alguno que le permitiera sospechar la falta o el exceso en la representación. Por ello estima la demanda frente ambos demandados, a los que obliga a devolver las cantidades recibidas, duplicada solamente la primera, toda vez que a la segunda no puede calificarse como arras sujetas al contrato celebrado.

Recurre el codemandado insistiendo en los motivos de oposición ya esgrimidos en la contestación a la demanda, insistiendo en el desconocimiento de todas las gestiones realizadas por la agencia y en la extralimitación del mandato otorgado a favor de ésta.



SEGUNDO.- En la resolución de la controversia ha de partirse de lo establecido en el art. 1.727 del Código Civil a cuyo tenor el mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato. Pero, en sentido contrario, en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente. Señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2.000 y reiteran otras posteriores, que ' se produce uso incorrecto del mandato en el supuesto de extralimitación en el ejercicio del mismo, conforme al artículo 1.714 del Código Civil , pues las facultades concedidas a los mandatarios para realizar negocios jurídicos por cuenta del mandante tienen su origen en la conforme declaración de voluntad que proviene del mismo, a la que deben de acomodarse y ajustarse, lo que no autoriza al mandatario a excederse para llevar a cabo negocios con terceros que no eran los previstos, ni queridos y por tanto autorizados por quien otorgó el poder. El exceso del mandato repercute en las relaciones creadas por consecuencia del ejercicio abusivo, en el sentido de que el mandante puede considerarse ajeno a los mismos, los que carecen de validez y eficacia frente al principal, por no conformarse a su voluntad, respondiendo entonces el mandatario personalmente de las obligaciones que vino a contraer ( arts. 1.101 y 1.718 del Código Civil )'.

No es controvertido en este caso que la agencia inmobiliaria al otorgar el pacto de arras estableció un precio inferior al fijado por el mandante, con la precisión que se dirá, y prescindió de la confirmación de éste a la operación. Y debatieron las partes sobre si existió ratificación tácita del ahora recurrente o, de otra forma, si éste queda vinculado frente al tercero por aquel contrato.

En relación con la ratificación debe señalarse que, descartada la existencia de una ratificación expresa, la prueba practicada no permite advertir hechos concluyentes de los que se deduzca una tácita ratificación. No consta, en primer lugar, indicio alguno de que el mandante hubiera recibido cantidad de las entregadas por el demandante, ni que obtuviera beneficio del pacto alcanzado entre la agencia inmobiliaria y los compradores.

Pero tampoco existe dato cierto de que el ahora recurrente hubiera seguido un comportamiento inequívoco de aceptación de lo pactado por la agencia. Ni tan siquiera existe prueba de que el mandante conociera las gestiones o el interés del demandante en comprar el inmueble. Al respecto solamente se oyó al cónyuge del demandante, quien señaló que el demandado mantenía relaciones de amistad con la persona que regentaba la agencia inmobiliaria, extremo negado por aquél. Ciertamente se da la anómala situación de que la agencia entregó las llaves del inmueble al demandante que tuvieron acceso a la misma durante determinados períodos, pero ello no comporta que el vendedor conociera tal extremo y es significativo que durante todo el tiempo en que se prolongaron los tratos entre el agente y los compradores, éstos no se pusieron en contacto con el vendedor. Tampoco hay constancia de que éste al ponerse finalmente en contacto telefónico con la esposa del demandante admitiera conocer previamente la existencia de los tratos entre la agencia y el demandante.

Explicó el recurrente en el interrogatorio que una persona de la agencia le advirtió que el legal representante de ésta venía haciendo un uso indebido del encargo de venta, recibiendo cantidades de terceros y le facilitó el número de teléfono de aquella persona, por lo que el mismo día telefoneó para conocer lo ocurrido y cambió la cerradura de la vivienda, remitiéndole su interlocutora a que se entrevistara con el abogado que les asesoraba, lo que hizo días después. Y de tal acto no se puede deducir que conociera previamente la actuación del mandatario, pero tampoco que ratificara lo hecho por el mismo o que ocultara, debiendo informar, a los interesados de los límites del mandato.

En ausencia de ratificación, debe abordarse si las limitaciones contenidas en el mandato pueden ser opuestas al actor o si el propietario del bien queda vinculado frente a dicho tercero de buena fe como consecuencia de la situación de un mandato ostensible o representativo aparente. En este sentido, señala la sentencia del TS 707/2012 de 27 de noviembre que para su apreciación se exige que el tercero haya fundado su creencia de buena fe no en meros indicios sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación o fuerza reveladora que el haberla tomado como expresión de la realidad no puede imputársele como negligencia descalificadora. Y recuerda que en la sentencia 266/2008, de 14 de abril se señaló que la confianza del tercero en la existencia del poder fuera razonable y no debida a su negligencia.

En este punto es oportuno detenerse en el contrato de mediación, que contenía las siguientes cláusulas, relevantes para resolver el presente litigio: -1º 'El vendedor recibirá: ciento doce mil doscientos ochenta y ocho euros con ochenta céntimos (112.288,8 €), de dicho importe en adelante se considerará la comisión del Mediador Inmobiliario (con un mínimo de 4.000 más IVA o 4% + IVA.).

-2º 'Los honorarios del Mediador Inmobiliario son fijados de común acuerdo por ambas partes contratantes en la diferencia entre el precio a recibir por el vendedor ciento doce mil doscientos ochenta y ocho euros con ochenta céntimos (112.288,8 €) y el precio de venta, con un mínimo de Honorarios de 4.000 Euros o el 4% Dicho importe se incrementará con el Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) al tipo impositivo vigente'.

-3º 'El Propietario autoriza expresamente al Mediador Inmobiliario para percibir en su nombre cantidades en concepto de arras o señal de la futura compraventa, en concepto de depósito, y a suscribir los documentos necesarios para recibir dichas cantidades. Dichos documentos y dichas cantidades estarán en todo caso condiccionadas a su aceptación, y ratificación posterior por EL PROPIETARIO. De no ser aceptadas por el propietario, el Mediador Inmobiliario restituirá dichas cantidades a quien las hubiese entregado.

Si la venta no llegara a formalizarse por causa imputable al comprador, y se hubiesen entregado por éste arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil, el Mediador Inmobiliario tendrá derecho a percibir, en concepto de Honorarios, el 50% del importe de la cantidad entregada por el comprador en concepto de arras más IVA, con el límite máximo de un 50% de los Honorarios pactados en el presente contrato'.

-4º Si el Mediador Inmobiliario, tras la realización de su labor de intermediación, encontrase un comprador dispuesto a adquirir la/las parcela/s en el precio y demás condiciones de venta fijadas por el propietario, y éste se negase a vender el inmueble) o la compraventa no llegare a perfeccionarse por causa que le fuera imputable, se considerará cumplido por el Mediador Inmobiliario el encargo efectuado, debiendo abonar el propietario el importe total de los Honorarios pactados en el presente contrato, incrementados con el correspondiente IVA.

El incumplimiento reprochado a la sociedad mediadora no se refiere propiamente a las instrucciones que el mandante había fijado en el contrato, lo que podría llevar a sostener que tiene su consecuencia en la esfera interna entre mandante y mandatario, sino que transgrede los mismos límites del mandato, afectando a las facultades concedidas al mandatario para contratar con terceros, por lo que, en principio y de conformidad con el citado art. 1.727 CC, el mandante no quedaría obligado a cumplir las obligaciones que se derivan del pacto de arras. Se trata, pues, de determinar si el tercero que ahora demanda pudo conocer o prever los límites de aquella representación, esto es, la concurrencia de la situación objetiva a la que anteriormente hemos hecho referencia. Y no puede sustentarse ésta solamente en la simple manifestación del agente de la suficiencia de la representación, pero tampoco del hecho de que la agencia inmobiliaria publicitara la venta del inmueble, pues la genuina función del agente ha de limitarse a poner en relación a los futuros comprador y vendedor del inmueble para que las partes concluyeran el contrato, de forma que el mero encargo no constituye una apariencia de que el vendedor le hubiera conferido poderes suficientes para formalizar el pacto de arras, obligando a su mandante en los términos que acordaran. Concurre, sin embargo, en el caso presente una particularidad que sí permite establecer aquella objetiva apariencia de la suficiencia del apoderamiento si atendemos a la configuración que el contrato de mediación se hacía de éste, en donde sujetaba su ejercicio a posterior ratificación. De esta forma el pacto de arras se conformaba como un negocio jurídico incompleto cuya efectividad se producía con la posterior ratificación. Pero sin perjuicio de ésta, ya contemplaba la producción de determinados efectos frente a terceros, toda vez que se autorizaba a la firma del contrato de arras y a la recepción de la cantidad a la que ascendieran por la agencia inmobiliaria, sin necesidad de conocimiento del mandante. De esta forma, sin advertencia expresa a dicho tercero de la existencia de la limitación, que en este caso no consta que se haya producido, la apariencia creada frente a éste era la de suficiencia de la representación, por lo que la ulterior ratificación no puede hacerse transcender frente a quien contrata de buena fe, circunstancia que no se discute en este caso que adorne al demandante. Tampoco es determinante el precio del inmueble fijado en el pacto de arras, pues, en ausencia de una elevada discordancia con el fijado en el contrato de mediación, puede advertirse en la cláusula de éste relativa a la fijación del precio del agente que ya se contemplaba aquella eventualidad al fijar un precio por los servicios de mediación por debajo de los que resultan del precio fijado.

No obstante, como ya se argumenta en la recurrida, las anteriores consideraciones no pueden hacerse extensibles al pago posterior que no se efectuó en concepto de arras y respecto del cual no existía facultad alguna del mandatario para su recepción. Bien fuera promovido por el mandatario o solamente aceptado por éste, el pago de una cantidad como precio resulta ajena al contrato de mediación, pero también al de arras, sin que pueda apreciarse respecto del mismo situación objetiva que permitiera excluir las naturales consecuencias que se derivan del art. 1.727 CC, por lo que en este punto debe acogerse el recurso.



TERCERO.- Las consideraciones anteriormente expuestas conducen a la parcial estimación del recurso, lo que comporta que no se haga imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación formulado por Don Maximo contra la sentencia dictada en fecha doce de noviembre de dos mil veinte por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero, en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA en el único sentido de reducir a diez mil euros la cantidad a la que se condena al codemandado Don Maximo , cantidad de la que responderá solidariamente con la sociedad codemandada, sin que, por el contrario, se altere la cantidad a cuyo pago se condena a Cambex Inversiones, S.L..

Se mantienen los restantes pronunciamientos de la recurrida.

No se hace un especial pronunciamiento respecto de las costas procesales causadas en esta alzada.

Habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación, conforme al apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre, por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, procédase a la devolución del depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.