Sentencia CIVIL Nº 378/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 805/2018 de 29 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MARBELLA

JUICIO ORDINARIO Nº 686/17

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 805 / /2018

SENTENCIA NÚM. 378

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados En Málaga, a 29 de Julio

Dª María Teresa Sáez Martínez dos mil veinte

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Marbella , bajo el número 702/16, Rollo de Sala número 651/18 entre partes, de una, como demandante DOÑA Virtudes representada en la alzada por el Procurador de los Tribunales Don Juan Carlos Palma Díaz y asistida del Letrado Don Pedro José Padilla Garrido y, de otra, como demandado DON Vidal , representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Rocío Daniela Lava Oliva y asistida del letrado Don Pedro Padilla Garrido ; autos que se encuentran en esta Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada frente a la sentencia dictada en estos autos , sentencia a la que se opone la actora Sra. Virtudes ,

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de Marbella en fecha diecinueve de marzo del dos mil dieciocho , se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente :

'Que DESESTIMANDO TOTALMENTEla demanda interpuesta por Doña Virtudes contra D. Vidal, declarola plena validez y eficacia del contrato de opción de compra suscrito con fecha de 8 de marzo de 2.017 por la actora, como optante, y por el demandado D. Vidal, como cedente, respecto de la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº Dos de Marbella, condenando al demandado a otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios, para lograr la inscripción registral del inmueble objeto del contrato, y, en especial, a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa ante el Notario que designe la demandante en las condiciones pactadas en el contrato de opción; condenando al demandado al pago de las costas procesales causadas.

La sentencia antes referida fue objeto de corrección mediante resolución de fecha 23 de marzo del 2018 en la que se hace constar : ' De acuerdo con lo dispuesto en el articulo 214. 3 de la Ley 1 / 2000 de Enjuiciamiento Civil se rectifica el error advertido en la sentencia de fecha 19 de marzo , en el sentido de que donde dice : ' ..... Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Doña Virtudes contra D. Vidal,......' DEBE DECIR : ' .... QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por Doña Virtudes contra D. Vidal,......'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación la representación de Don Vidal , el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese, oponiéndose al recurso deducido de contrario la representación de a parte contraria Doña Virtudes por los motivos que constan en su escritos de oposición al recurso . Cumplido el trámite de audiencia, y emplazadas las partes se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 21 de julio 2020

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra. Doña MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO quien expresa el perecer de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.-Se ejercita por la actora, Doña Virtudes, en la demanda inicial acción de cumplimiento de contrato de opción de compra a través de la pretensión dirigida a que se declare la plena eficacia del contrato de opción de compra suscrito con fecha de 8 de marzo de 2.017 por la actora, como optante, y por el demandado D. Vidal, como concedente, en el que éste actuó a través del mandatario D. Alvaro como representante de la entidad Naturaleza y Vida Inversiones, S.L. (cuyo nombre comercial es Inmobiliaria Express), respecto de la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº Dos de Marbella, condenando al demandado a otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios, para lograr la total inscripción registral del inmueble objeto del contrato, y, en especial, a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa ante el Notario que designe la demandante en las condiciones pactadas en el contrato de opción; y ello habida cuenta de que la actora ejercitó la opción dentro del plazo fijado en el contrato, que expiraba el 28 de abril de 2.017, habiendo abonado la actora la prima de opción de 13.000 euros (pactada como parte del precio) y comparecido en dicha fecha la demandante en la Notaría del Notario de Marbella D. Fernando Alcalá Belón, no compareciendo el demandado, aunque sí su representante y mandatario durante la negociación, otorgándose acta notarial haciéndolo constar estas circunstancias ; habiendo resultado infructuosos los requerimientos extrajudiciales llevados a efecto.

El demandado, D. Vidal, en su escrito de contestación, se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que el contrato de opción de compra que invoca la actora carece de validez y eficacia al no haber sido firmado por el demandado, propietario del inmueble, habiendo actuado por el mismo D. Alvaro, que carece de poder de representación del demandado y no estaba facultado para actuar en su nombre y representación en la suscripción de dicho contrato, adoleciendo por ello el contrato del elemento esencial del consentimiento, y siendo por ello inexistente o nulo de pleno derecho; que lo que existió en realidad fue un contrato de prestación de servicios celebrado por el Sr. Vidal con la agencia inmobiliaria Naturaleza y Vida Inversiones, S.L., de la que es representante el Sr. Alvaro, para la comercialización de la vivienda de su propiedad a través de las gestiones encaminadas a la búsqueda de comprador y venta del inmueble en cuestión celebrado a finales de agosto de 2.016, encargo que se concretó en documento al efecto de 1 de marzo de 2.017 por un precio de 123.000 euros; que la compraventa debía llevarse a cabo el 28 de abril de 2.017 con pago del precio en dicho momento, debiendo ser todos los gastos Notaría y Registro y los impuestos (IBI, tasa de basura y plusvalía municipal) de cargo del comprador, al igual que la eventual comisión por la mediación; que la oferta recibida por el demandado por medio de la agencia inmobiliaria no se ajustó a lo pretendido finalmente por dicho demandado, que modificó lo inicialmente pretendido, por lo que, al no ser ello aceptado, el mismo desistió, no habiendo apoderado en ningún momento a la inmobiliaria para contratar en su nombre, ni unas arras ni una opción de compra.

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia , en la que tras exponer la doctrina jurisprudencial que estimó de aplicación y el análisis y valoración de las pruebas practicadas concluye que partiendo de esta doctrina jurisprudencial, por aplicación de la misma al supuesto litigioso planteado, a los hechos acreditados por la actividad probatoria desarrollada que expone , ha de concluirse que el mandato otorgado por el Sr. Vidal a la agencia Naturaleza y Vida, S.L. (Inmobiliaria Express) era especial y expreso, determinando con precisión todos los elementos del contrato (sujetos, objeto, precio y sus condiciones, y plazo o fecha), cumpliendo, pues, los requisitos legales y jurisprudenciales expuestos, y que la firma del contrato de opción de compra litigioso, como se ha reiterado, estaba comprendida dentro de los términos del mismo, tratándose de un acto acorde e idóneo en relación con dicho encargo y comprendido en el mismo, encaminado a la finalidad perseguida y pretendida de venta a tercero de la vivienda, siendo las condiciones pactadas en el contrato las fijadas en el encargo o mandato indicado, esto es, en el documento suscrito por ambas partes el 1 de marzo de 2.017 denominado 'Reserva de inmueble y reconocimiento de honorarios' (documento nº 3 de la demanda, integrante también del nº 3 de la contestación) en el que se fijaba un precio de venta neto a percibir por el vendedor de 123.000 euros, que la compraventa debía llevarse a cabo el 28 de abril de 2.017 con pago del precio en dicho momento, debiendo ser todos los gastos Notaría y Registro y los impuestos (IBI, tasa de basura y plusvalía municipal) de cargo del comprador, al igual que la eventual comisión por la mediación, siendo éstas las condiciones pactadas y contenidas en el contrato de opción, sin que por ello existiera extralimitación alguna por parte de la mandataria, es decir, sin que se concertara un negocio con la hoy demandante Doña Virtudes que no fuera el previsto, ni querido y por tanto autorizado por quien otorgó el mandato, sino que el mismo fue el contrato de opción de compra litigioso, sin duda dirigido a la venta del inmueble y comprendido por tanto en los términos y objeto del mandato, en las condiciones especificadas por la mandante, vendedor y concedente Sr. Vidal, aquí demandado. Y debiendo reiterarse que el contrato de opción fue firmado, como cedente, por el Sr. Alvaro actuando como representante de la precitada agencia inmobiliaria Naturaleza y Vida, S.L. (Inmobiliaria Express), entidad que intervenía en nombre y representación del propietario, concedente y vendedor demandado Sr. Virtudes en virtud del mandato especial y expreso recibido de éste por escrito; y que la optante y compradora hoy demandante Doña Virtudes ejercitó la opción dentro del plazo fijado en el contrato, que expiraba el 28 de abril de 2.017, habiendo abonado la actora la prima de opción de 13.000 euros (pactada como parte del precio) y comparecido en dicha fecha la demandante en la Notaría del Notario de Marbella D. Fernando Alcalá Belón, no compareciendo el demandado, aunque sí su representante y mandatario durante la negociación, otorgándose acta notarial haciéndolo constar, todo ello tal y como acredita el documento nº 5 de la demanda. Es decir, la actora optante ejercitó el derecho de opción en el tiempo y condiciones pactadas en el contrato, habiendo hecho uso la misma de la opción de compra en la forma expresamente pactada y conforme a la consolidada jurisprudencia existente al respecto. Por consiguiente, procede la íntegra estimación de la demanda declarando la plena validez y eficacia del contrato de opción de compra suscrito con fecha de 8 de marzo de 2.017 por la actora Doña Virtudes, como optante, y por el demandado D. Vidal, como cedente, respecto de la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº Dos de Marbella, condenando al demandado a otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios, para lograr la inscripción registral del inmueble objeto del contrato, y, en especial, a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa ante el Notario que designe la demandante en las condiciones pactadas en el contrato de opción.

SEGUNDO.-La representación del actor formula recurso de apelación por cuanto muestra disconformidad con los pronunciamientos y conclusiones del juzgador alegando como motivos : Error en la aplicación del articulo 1713 del Código Civil por cuanto afirma que del contenido literal del encargo profesional realizado se constata como estamos ante el encargo típico de una inmobiliaria para la comercialización de un inmueble , debiéndose destacar : (i) como el encargo se hace a la compañía NATURALEZA , VIDA E INVERSIONES SL siendo ello suficiente para desestimar la demanda por cuanto en el contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se insta , quien dice representar al demandado no es la compañía sino su administrador ( ii) que el encargo se hace para gestiones propias de una compraventa no para la contratación de una opción de compra , siendo estos contrato de distinta naturaleza,( iii) que aun entendiendo que el mandato lo fuera para un contrato de compraventa no puede extenderse a la opción de compra. Se afirma que el mandato se limitaba a las gestiones propias para la comercialización del inmueble , pero no para la celebración de una opción de compra; que tal y como se extrae el mandato de los art 1712 y 1713 C Civil el mandato para enajenar , hipotecar o ejecutar cualquier acto de riguroso dominio se necesita mandato especial , sin que concurra en el supuesto que nos ocupa este apoderamiento especial expreso , dado que lo único a lo que se le faculta es a localización de futuros compradores y mediar entre estos y los futuros vendedores , con lo que el hecho de concurrir gestiones previas , si siguiera el encargar o recibir unas arras o señal , conduce a decretar que tenía facultades para ello , citando la jurisprudencia que estimó de aplicación y concluyendo que la sentencia dictada aplica los artículos reguladores del mandato de forma contraria a la unánime jurisprudencia del Tribunal Supremo., así como la doctrina de la Dirección General de los registros y Notariado que mantienen la misma posición con respecto a la interpretación del mandato , y el carácter restrictivo del poder .En el segundo motivo se denuncia error en la aplicación de los artículos 1281 y ss Código Civil . Este afirma que dado que el demandado es un consumidor frente a un empresario , por imperativo del art. 6. 3 de la LGDCU , las dudas interpretativas deben resolverse en su favor , y además atendiendo a las reglas establecidas en los artículos citados , esto es al sentido literal de las clausulas del cual se deriva que se trataba de una mera ' autorización ' para que en nombre de Don Vidal ' realice cuantas gestiones sean necesarias para la venta del inmueble descrito ' no para una venta ni para una opción de compra ; y en cuanto al segundo criterio atendiendo a la totalidad del contrato como todo orgánico nos lleva a igual conclusión , esto es que lo que quería el Sr. Vidal eran los servicios típicos de una inmobiliaria , buscar posibles compradores , negociar con ellos las condiciones , enseñar el inmueble , mediar entre las posturas de las partes , pero en modo alguno ni haciendo una interpretación amplia es posible equiparar la autorización para hacer las gestiones necesarias para la comercialización del inmueble ' a la ' representación para la firma de una opción de compra ' . Por todo ello interesa se dicte sentencia mediante la cual se estime el recurso desestimando la demanda formulada y se condene a la actora al pago de las costas causada.

TERCERO.-La representación de la actora se opone al recurso deducido de contrario interesando su desestimación, la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos y la condena en costas al recurrente .En cuanto al recurso afirma que lo realizado por el apelante es una disconformidad con la valoración de la prueba practicada en el proceso sin que exista un solo dato objetivo de prueba que no haya sido ya considerado por el juzgador de instancia para fundamental su resolución y en el recurso de apelación se trata de anteponer por el apelante sus opiniones interesadas al criterio del juzgador . En cuanto al primer motivo rechaza la apelada el denunciado error en la aplicación del articulo 1713 del Código civil, basado en que estamos solo ante un mandato para la comercialización de un inmueble , sin que se encargara representación de ningún tipo , tratando de hacer una distinción entre actos de dominio y encargo de venta , y que aquellos no suponen llevar a cabo actos de riguroso dominio solo de actividades de localización y mediación entre posibles compradores y futuros vendedores. Se afirma que el encargo realizado con fecha 28 de agosto del 2016 ( documento nº 3 de la contestación a la demanda ) lo es para la comercialización de la vivienda a través de las gestiones de búsqueda efectuadas , debiendo el vendedor recibir la cantidad de 120.000 euros , encargo que autoriza a la inmobiliaria a suscribir los documentos de venta que fueren necesarios para la formalización de la venta y a recibir la señal en su nombre , pero asimismo el documento de fecha 1 de marzo del 2017 denominado 2 reserva de inmueble y reconocimiento de honorarios ' firmado por el apelante y el Sr Alvaro en nombre de la mercantil Naturaleza y Vida Inversiones SL es la concreción del encargo de fecha 28 de agosto del 2016, estableciéndose en el mismo, el objeto y condiciones de la futura compraventa a concertar , siendo los términos claros , y por tanto el mandato otorgado por el Sr. Vidal a la agencia Naturaleza y vida SL ( Inmobiliaria Express ) era especial y expreso , determinando con precisión todos los elementos del contrato ( sujetos , objeto, precio y condiciones y plazo o fecha ).En consecuencia , la exigencia del articulo 1173 del C Civil se cumple en el primero de los supuestos y por tanto queda vacía de contenido la alegación del apelante por infracción del articulo citado. En cuanto al segundo motivo se denuncia error en la aplicación de los artículos 1281 y siguientes del código Civil .Se alega su condición de consumidor frente al empresario y por tanto en aplicación del articulo 6. 3 de la LGDCU , estas deben ser interpretadas a su favor . Ahora bien esta alegación se efectúa por primera vez ex novo en este recurso , lo cual no es admisible en derecho, pues en la segunda instancia como en la primera resulta de aplicación el principio de preclusión , que impide que puedan introducirse en la alzada nuevos hechos o peticiones que modifiquen los términos en que quedó establecido el debate procesal por vedarlo el principio de seguridad jurídica y el de proscripción de la indefensión arts. 9. 3 y 24 . 1 CE , pero a mayor abundamiento no podemos obviar que tanto actora como demandada son personas físicas que actúan en el negocio de la compraventa al margen de su profesión u oficio y por tanto conforme al contenido del articulo 3 de la LGDCU , tan consumidor seria la vendedora como la compradora , y por otra parte ningún error se aprecia en la interpretación del contrato sin que podamos estimar que concurre infracción de los art 1281 del C civil , pues los términos del contrato de opción de compra y del propio documento de reserva del inmueble o mandato de compra son claros y no dejan ligar a dudas de la intención de los contratantes a la hora de formalizarlos o llevar a efecto dichos contratos o documentos y lo que ha concluido el juzgador tras esa interpretación , conforme a la doctrina de la interpretación de los contratos ha de prevalecer frente a la interpretación de parte , a menos que sea ilógica o absurda o se impugne por la vía adecuada el error sufrido por aquellos , pero sin que pueda sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada .

CUARTO.- Vistos los términos debatidos que han quedado expuestos en los anteriores antecedentes , esta Sala tras un nuevo estudio de todo lo actuado no puede sino compartir las conclusiones fácticas, y sobre todo las consideraciones jurídicas, que se exponen a lo largo de la sentencia apelada, a los fines de sustentar su parte dispositiva en cuanto estimatoria de los pedimentos deducidos por la parte demandante. Dicha motivación es bastante, según entiende este Tribunal de apelación tras el estudio de nuevo en esta alzada de las pruebas practicadas en autos a la luz de los escritos de alegaciones de las partes en litigio, para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición del recurso y, en consecuencia, la sentencia puede y debe de ser asumida por esta Sala a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120, número 3, de la Constitución Española en tanto proclama la motivación de las resoluciones judiciales - que se traduce en dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones -, motivación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente. Al respecto debe recordarse que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional - expresada, entre otras, en las sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 105/1997, 36/1998 y 187/2000 - como la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo - que deriva, entre otras, de las sentencias de 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 23 de febrero de 2000 y 2 de noviembre de 2001 - permiten y admiten la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada, y ello porque en ella se expongan argumentos correctos y bastantes que, a juicio del Tribunal revisor, fundamenten en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos - como precisa también la sentencia del Tribunal Supremo fechada el 20 de octubre de 1997 - subsiste la motivación de la sentencia de instancia en tanto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir sus argumentos, pues en aras de la economía procesal sólo debe corregirse aquello que resulte necesario; así las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1992 y de 19 de octubre de 1999. En conclusión, lo expuesto es plenamente aplicable al presente caso, como ya se ha anticipado, dadas las amplias y sobre todo acertadas consideraciones que se exponen en la sentencia objeto de recurso; pero, no obstante, a fin de dar satisfacción a la parte recurrente y adecuada respuesta a las alegaciones que se exponen en su escrito de apelación, parece oportuno precisar que, ninguno de los dos motivos esgrimidos puede ser objeto de estimación , pues ni hay error en la aplicación del art. 1713 ni del articulo 1281 y ss C . Civil tan solo un intento por parte del apelante de hacer prevalecer su propia interpretación sobre el contenido y alcance de los documentos aportados ( documentos de fechas 28 de agosto del 2016 y de fecha 1 de marzo del 2017 ) sobre la objetiva e imparcial realizada por el el Juzgador , con plena aplicación de los criterios interpretativos y en los que no cabe apreciar conclusión ilógica o absurda ,

QUINTO.-En cuanto al primer motivo en la sentencia dictada el juzgador tras recoger el juzgador la doctrina jurisprudencial sobre la figura contractual de la opción de compra que aquí damos por reproducida ( fundamento de derecho segundo ) , y partir del reconocimiento que se efectúa como cierto por ambas partes así resultando todo ello de los respectivos escritos de demanda y contestación y de lo actuado en la audiencia previa y del trámite de conclusiones en el acto del juicio, del encargo efectuado por el demandado Sr. Vidal a la entidad Naturaleza y Vida Inversiones, S.L. (cuyo nombre comercial es Inmobiliaria Express), de la que es representante el Sr. Alvaro, con fecha de 28 de agosto de 2.016 para la comercialización de la vivienda de su propiedad (la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº Dos de Marbella) a través de las gestiones encaminadas a la búsqueda de comprador y venta de dicho inmueble (documento integrante del nº 3 acompañado a la contestación a la demanda), encargo que se concretó en documento al efecto de 1 de marzo de 2.017 (documento nº 3 de la demanda, integrante también del nº 3 de la contestación) en el que se fijaba un precio de venta neto a percibir por el vendedor de 123.000 euros, que la compraventa debía llevarse a cabo el 28 de abril de 2.017 con pago del precio en dicho momento, debiendo ser todos los gastos Notaría y Registro y los impuestos (IBI, tasa de basura y plusvalía municipal) de cargo del comprador, al igual que la eventual comisión por la mediación, centrándose el debate en primer lugar y con carácter principal, según resulta de las alegaciones de las partes, en determinar si el contrato de opción de compra aportado como documento nº 2 de la demanda reúne los requisitos legales para su plena validez y eficacia, en concreto en relación con el consentimiento del concedente y vendedor demandado, en particular con la existencia o no de un mandato entre el demandado y la agencia inmobiliaria, y, en su caso, si el representante de ésta D. Alvaro, se extralimitó de los términos del mismo, y sobre si existió desistimiento del mandato por parte del demandado Sr. Vidal antes de la firma del contrato de opción de compra .Y para ello como hace el juzgador de instancia se ha de examinar , los términos de la relación contractual entablada entre el actor dueño del inmueble Sr. Vidal y la agencia inmobiliaria Naturaleza y Vida Inversiones, S.L. (cuyo representante es D. Alvaro) y su contenido y alcance, y ello a la luz de los criterios de interpretación de los contratos establecidos por los arts. 1.281 y siguientes del Código Civil. De este examen , tal y como alega el juez se constata que el encargo efectuado por el demandado Sr. Vidal a la entidad Naturaleza y Vida Inversiones, S.L. (cuyo nombre comercial es Inmobiliaria Express), de la que es representante el Sr. Alvaro, de fecha 28 de agosto de 2.016 lo fue para la comercialización de la vivienda propiedad del primero (la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº Dos de Marbella) a través de las gestiones encaminadas a la búsqueda de comprador y venta de dicho inmueble, como resulta del tenor literal del documento integrante del nº 3 acompañado a la contestación a la demanda. Y es igualmente aceptado por las partes que dicho encargo que se concretó en documento suscrito por ambas partes el 1 de marzo de 2.017 denominado 'Reserva de inmueble y reconocimiento de honorarios' (documento nº 3 de la demanda, integrante también del nº 3 de la contestación) en el que se fijaba un precio de venta neto a percibir por el vendedor de 123.000 euros, que la compraventa debía llevarse a cabo el 28 de abril de 2.017 con pago del precio en dicho momento, debiendo ser todos los gastos Notaría y Registro y los impuestos (IBI, tasa de basura y plusvalía municipal) de cargo del comprador, al igual que la eventual comisión por la mediación, documento en el que se autorizaba a a Inmobiliaria Express a realizar 'cuantas gestiones sean necesarias para la venta del inmueble (...) a mi clienta Virtudes' en dichas condiciones, que, sin duda, establecían con toda precisión el objeto y condiciones de la futura compraventa a concertar, y ello a pesar de que el demandado negó en su interrogatorio haber prestado conformidad a dichas condiciones de venta lo cierto es que los términos del documento suscrito por el mismo son claros y no dejan lugar a duda alguna al respecto, máxime cuando el propio Sr. Vidal no ha impugnado el documento ni la firma estampada en el mismo como puesta por él mismo. Y no cabe tampoco duda de que la suscripción de un contrato de opción de compra respecto del citado inmueble y en las mencionadas condiciones ha de ser considerado como un acto acorde e idóneo en relación con dicho encargo y comprendido en el mismo, encaminado a la finalidad perseguida y pretendida de venta a tercero de la vivienda, sin que se haya acreditado por el demandado haya revocado en ningún momento el encargo o mandato.

En cuanto a la validez de la contratación llevada a cabo por mandato y su denunciada extralimitación el art. 1.713 C.C., en el que se dispone que 'El mandato concedido en términos generales, no comprende más que los actos de administración. Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso- y el problema es determinar si la demandada ha extralimitado sus facultades como mandataria de carácter general', basta ver los términos del contrato para concluir, como hace el juzgador ' que estaba comprendida, sin duda, dentro de las facultades de la entidad mandataria (Naturaleza y Vida Inversiones, S.L., que opera bajo el nombre comercial de Inmobiliaria Express), sin que ésta, a través de su representante el Sr. Alvaro, se extralimitara ni sobrepasara los límites del mandato, y sin que conste que incumpliere ni contraviniere las instrucciones del mandante (el demandado Sr. Vidal), de modo que el contrato de opción celebrado fue plenamente válido y eficaz puesto que el firmante como concedente u optatario (vendedor), el Sr. Alvaro, actuaba en el contrato de opción en representación de la agencia inmobiliaria aludida, como se desprende del encabezamiento que reza literalmente bajo la rúbrica 'INTERVIENEN' 'DON Alvaro, en nombre y representación de DON Vidal, propietario de la vivienda quien encarga a la Inmobiliaria Express la representación. En adelante la Cedente', aun a pesar de la probablemente no muy afortunada redacción, agencia inmobiliaria que, a su vez, ostentaba plena capacidad para actuar en nombre y representación del propietario Sr. Vidal de acuerdo con lo ya expuesto, con efectos jurídicos obligacionales plenos para éste de acuerdo con los arts. 1.261 y 1.259 del Código civil, y ello como señala el T.S., Sala 1ª, en Auto 27 de enero de 2.000 (recurso de casación nº 1.229/1.995), al decir que ' se produce uso incorrecto del mandato en el supuesto de extralimitación en el ejercicio del mismo, conforme al artículo 1.714, pues las facultades concedidas a los mandatarios para realizar negocios jurídicos por cuenta de la mandante tienen su origen en la conforme declaración de voluntad que proviene del mismo, a la que deben de acomodarse y ajustarse, lo que no autoriza al mandatario a excederse para llevar a cabo negocios con terceros que no eran los previstos, ni queridos y por tanto autorizados por quien otorgó el poder. El exceso del mandato repercute en las relaciones creadas por consecuencia del ejercicio abusivo, en el sentido de que el mandante puede considerarse ajeno a los mismos, los que carecen de validez y eficacia frente al principal, por no conformarse a su voluntad, respondiendo entonces el mandatario personalmente de las obligaciones que vino a contraer ( arts. 1.101 y 1.718 del Código Civil )'. Y añade la Sala que 'La extralimitación o no, ha de determinarse atendiendo no de manera automática y sumisa a la literalidad del poder, sino principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes'.

En su recurso persiste la apelante en hacer una distinción entre actos de dominio y encargo de venta y en insistir en que los facultades conferidas se limitan a la localización de posibles compradores y vendedores , ahora bien en el supuesto que nos ocupa el contenido del mandato es claro y para ello no solo cabe examinar el documento de fecha 28 de agosto del 2016 ( documento nº 3 de la demanda ) en el cual se encarga por el Sr Vidal a la Entidad Naturaleza y Vida Inversiones SL , no solo la comercialización de la vivienda propiedad del Sr. Vidal , a través de gestiones de búsqueda del comprador y venta de dicho inmueble debiendo recibir la suma de 120.000 euros , documento en el que se le autoriza para firmar en su nombre los documentos necesarios para la formalización de la venta de la propiedad y recibir una señal en su nombre , sino que del documento de fecha 1 de marzo del 2017 denominado de ' reserva del inmueble ' documento este firmado por el apelante y por el Sr Alvaro en nombre de la mercantil Naturaleza y Vida Inversiones como administrador de la misma se concreta el encargo ya realizado conteniendo precisiones en cuanto al precio de venta neto a percibir por el vendedor de 123.000 euros; que la compraventa debía llevarse a cabo el 28 de abril del 2017 con pago del precio en dicho momento ; que los gastos de Notaria y Registro y los impuestos (IBI , Tasa de basura y plusvalía municipal correspondientes al año 2017 ) debían de ser a cargo del comprador , al igual que la eventual comisión por la mediación .Asi pues el mandato que en su dia se suscribió es de los exigidos por la doctrina jurisprudencial como apto para enajenar , pues a tenor de lo dispuesto en el articulo 1713 del código civil , se determina claramente en dicho documento su objeto y extensión , y por tanto , no podemos concluir tal y como hace el juzgador de instancia que la firma del contrato de opción de compra estaba comprendido dentro de los términos del mismo , pues se trata de un acto acorde e idóneo en relación con dicho encargo y comprendido en el mismo , encaminado a la finalidad perseguida y pretendida de venta a tercero de la vivienda en las condiciones pactadas .

En relación con el mandato- que es lo que en definitiva se discute en este proceso y constituye el núcleo esencial del recurso se trata de examinar - si el actor actuó o no como mandatario del vendedor las operaciones de opción de venta del inmueble en cuestión en cuestión. Y tal determinación exige una rotunda afirmación de la cualidad del interviniente, pues, siendo cierto que la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo determina que para la transmisión del dominio de inmuebles, se requiere, según el artículo 1713 en relación con el 1710 ambos del Código Civil, mandato expreso que no es necesario que conste por escrito, no lo es menos que ha de ser suficientemente probado y, en definitiva, que el mandato esté claramente precisado en su objeto y extensión. Desde luego que ese mandato expreso y especial ha de estar acreditado . Y es que para dar por válida la actuación del referido Don Alvaro como Administrador de la Sociedad , el mandatario, hay que probar que el interviniente estaba dotado de un poder referido a las de autos y los términos y en el procedimientos esto consta pues como bien razona el juzgador 'existiera extralimitación alguna por parte de la mandataria, es decir, sin que se concertara un negocio con la hoy demandante Doña Virtudes que no fuera el previsto, ni querido y por tanto autorizado por quien otorgó el mandato, sino que el mismo fue el contrato de opción de compra litigioso, sin duda dirigido a la venta del inmueble y comprendido por tanto en los términos y objeto del mandato, en las condiciones especificadas por la mandante, vendedor y concedente Sr. Vidal, aquí demandado. Y debiendo reiterarse que el contrato de opción fue firmado, como cedente, por el Sr. Alvaro actuando como representante de la precitada agencia Inmobiliaria Naturaleza y Vida, S.L. (Inmobiliaria Express), entidad que intervenía en nombre y representación del propietario, concedente y vendedor demandado Sr. Vidal en virtud del mandato especial y expreso recibido de éste por escrito.'

SEXTO.-Por lo que respecta al segundo motivo , error en la aplicación de los artículos 1281 y siguientes del C Civil al igual este motivo al igual que el anterior como ya hemos indicado no puede prosperar . Hemos de partir , tal y como indica la apelación que la invocada condición de consumidor del Sr. Vidal frente a la de empresario de la otra parte a efectos de resolver las dudas interpretativas a su favor a tenor de lo expuesto en el art. 6. 3 de la LGDCU, es una alegación ex novo que no fue puesta de manifiesto con anterioridad , ni en el escrito de contestación a la demandada y en el acto de audiencia previa tratándose de una invocación ex novo.

Como la segunda instancia no es un nuevo proceso, las partes ni pueden pretender que se reproduzcan, ni tan siquiera parcialmente, aquellas alegaciones que son propias de la primera instancia, ni formular nuevas pretensiones, ni alegaciones nuevas no formuladas en aquélla oportunamente, siendo doctrina reiterada por la jurisprudencia la que señala que, aunque el recurso de apelación permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, dado que ello se opone al principio general ' pendente apellatione nihil innovetur'; antes bien, la función propia del recurso de apelación es permitir que un segundo órgano jurisdiccional reexamine las peticiones deducidas y los pronunciamientos dictados en primer grado, a la luz de las justificaciones y pruebas practicadas en él. La Ley sitúa al órgano de la apelación en una situación análoga a la en que se encontraba el de primera instancia al tiempo de resolver, sin que, como regla, se desvitalicen las preclusiones ya producidas; aun inspirada la segunda instancia en la finalidad de abrir al control del Tribunal Superior tanto laquaestio facticomo la quaestio iuris, se mantienen como tal segunda instancia, con efectos preclusivos respecto de la primera, de tal suerte, que si bien en el segundo grado jurisdicción se tienen por reproducidas con toda amplitud, ambas cuestiones, lo es en la medida y según quedaron fijadas en la primera y ni aun en principio, se abre la segunda a hechos nuevos por conocidos con posterioridad o sobrevenidos fuera del limitado cauce del artículo 286 de la L.E.C, cauce intentado por la parte apelante y que fue reconducido por esta Sala, al ser incorrecto, a las previsiones del artículo 271 de la L.E.C, y ya nos hemos referido con anterioridad la carencia de trascendencia a los efectos del recurso de apelación que nos ocupa, de las Resoluciones judiciales aportadas por la recurrente. Las alegaciones en cuanto a la cuantificación de los daños no han sido alegadas con anterioridad y resultan ahora extemporáneas .La Sentencia del Tribunal Supremo de el 30 de enero de 2007 aborda con amplitud la cuestión y declara que la preclusión en cuanto a alegaciones, es el sistema establecido en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil lo que significa que las formuladas por las partes en primera instancia conforman el objeto procesal, lo que impide que se puedan ejercitar pretensiones modificativas que supongan alteración del mismo, impedimento que debe regir durante todo el proceso, tanto en primera instancia como en apelación ( Sentencia de 25 de septiembre 1999). Cabe incluso la posibilidad de incorporar al proceso hechos nuevos en diversas perspectivas, pero han de consistir en eventos que se integren en 'la causa petendi' de la pretensión principal ejercitada, que formen parte del objeto del debate jurídico ( Sentencia de 7 de junio 2002), todo ello por respeto al principio pendente apellatione nihil innovetur, incorporado al texto del artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que concreta el posible contenido del recurso de apelación a la revocación de las Resoluciones impugnadas 'con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ( sentencias de 30 octubre 2008, 6 octubre, 29 noviembre y 9 diciembre 2010). Todo lo hasta ahora razonado conduciría sin más, a la desestimación de este la argumentación de apelación.

Pero a mayor abundamiento no resultaría aplicable asimismo la regla de interpretación alegada , y ello por cuanto, al margen de la respectivas actuaciones como usuarios o consumidores de ambos o una solo de los contratantes , se exige asimismo que existan dudas interpretativas , y tal como hemos indicado, ninguna duda interpretativa en el supuesto que nos ocupa .No hay duda que para la resolución de la cuestión litigiosa ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que ' si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000 ha establecido al respecto que '..... .Es doctrina reiteradísima de esta sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato, y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del artículo 1281 ( SSTS 31-12-1998 , 16-2-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)'

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que 'cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar'. Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285 , 1.286 y 1.287 del Código Civil ), respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que '.....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado 'per se' en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963 ' la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964 , 15-11- 1972 y 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975 .....'.

En definitiva, en materia de interpretación de los contratos es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia de 10 de mayo de 1991 y las que en ella se citan, la de que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario lo correspondiente al primer párrafo, artículo 1281 del C. Civil, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Y esto es precisamente lo que acontece en el supuesto que nos ocupa , donde no se aprecia error por el juzgador de instancia en la interpretación del contrato , pues los términos del documento de fecha 1 de marzo de 2017 , si como el posterior de opción de compra de fecha 8 de marzo del 2017 , son claros y no dejan lugar a dudas de la intención de los contratantes a la hora de formalizar o llevar a efecto dichos contratos , efectuando el juzgador su interpretación conforme a la doctrina jurisprudencial , siendo esta interpretación facultad privativa de los Tribunales debiendo prevalecer a misma a menos que se demuestre ilógica o absurda o se ponga de relieve y así se constate el error sufrir , lo cual no acontece en el supuesto que nos ocupa donde lo que se pretende es sustituir la interpretación realizada por el juzgador conforme a las normas expuestas por la interpretación efectuada de forma interesada y partidista por la propia parte .Todo lo cual nos lleva asimismo a desestimar este motivo.

Habiéndose resuelto las cuestiones objeto de recurso, sin que ningún otro pronunciamiento haya sido cuestionado , desestimando los motivos alegados no cabe sino la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

SEPTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la pérdida del depósito que se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Vidal contra la sentencia de fecha diecinueve de marzo de dos mil dieciocho dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº Tres de Marbella en autos de Juicio Ordinario 805 /2016, CONFIRMAMOS íntegramente la expresada resolución, condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, y decretamos la pérdida del depósito que se hubiere constituido.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez Ponente, celebrándose en Audiencia Pública. Doy fe.