Sentencia Civil Nº 379/2004, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 691/2003 de 15 de Junio de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 691/03

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 680/01

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 47 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 379/2004

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a quince de Junio de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 680/01, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, a instancia de Don Imanol, Doña Diana, Don Cornelio y Doña Marina, representados por la Procurador Doña María José Blanchar García, contra Don Pedro Jesús, representado por el Procurador Don Yago Argemí Fenollar, Don Jose Enrique, (fallecido) Don Miguel, representado por la Procurador Doña Magdalena Julibert Amargos, Don Fernando, representado por la Procurador Doña Elisenda Parellada Jofre, y Don Antonio, habiendo formulando reconvención Don Miguel y Don Juan Alberto; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los demandados Don Pedro Jesús, Don Miguel y Don Fernando, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de febrero de 2003, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Imanol, DOÑA Diana, DON Cornelio y DOÑA Marina, contra DON Pedro Jesús, DON Miguel, DON Jose Enrique, y contra DON Fernando, sobre resolución de contrato de arrendamiento, debo declarar y declaro resuelto los contratos de arrendamientos que vinculaba a las partes suscritos en fecha 20 de agosto de 1982 por Don Pedro Jesús respecto a varios locales de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad, en fecha 6 de abril de 1973 por Don Miguel respecto al piso primero primera de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad, en fecha 19 de mayo de 1975 por Don Jose Enrique respecto al piso NUM001NUM002 de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad, y en fecha 5 de octubre de 1972 por Don Fernando respecto a la vivienda sita en el piso NUM002NUM002 de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad, condenando a los demandados a que desalojen dichos locales y viviendas dentro del plazo legal, dejándolos libres, vacuos y expeditos a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo. Y debo declarar y declaro la terminación del proceso en cuanto a la demanda también interpuesta contra DON Antonio. Y desestimando como desestimo la reconvención interpuesta por DON Miguel y DON Juan Alberto, debo absolver y absuelvo a los reconvenidos de la pretensión contra ellos deducida. Y con imposición de costas a la parte demandada, y demandante reconvencional; sin hacer imposición de costas en cuanto a las causadas por el demandado respecto a que se declara la terminación del proceso."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación los demandados Don Pedro Jesús, Don Miguel y Don Fernando, mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de marzo de 2004.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª. AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juez de la primera instancia estima la acción de resolución de determinados contratos de arrendamiento ejercitada en la demanda, con fundamento en el artículo 114.10ª LAU 1964, al haberse declarado en la Sentencia de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJC, de 13 de julio de 1999, la situación de ruina económica de la finca sita en la CALLE000, nº NUM000 y NUM000-NUM003, donde se encuentran las viviendas litigiosas, de forma que concurren los requisitos mencionados en dicho artículo, al no constar las fechas en que los arrendatarios hubieren notificado a la propiedad la necesidad de efectuar reparaciones, por cuyo motivo desestima la petición de indemnización de Don Miguel, así como las restantes pretensiones que ejercita en vía reconvencional, al igual que Don Fernando, dado que la acción ejercitada en la demanda principal no se trata de la excepción a la prórroga forzosa prevista en el artículo 62.2ª LAU 1964, con imposición de las costas a la parte demandada.

El demandado y actor reconvencional Don Miguel solicitó se tuviera por preparado recurso de apelación contra el pronunciamiento de la sentencia que desestima la demanda reconvencional por el mismo formulada, especialmente en cuanto desestima la pretensión indemnizatoria ejercitada. En el recurso interpuesto alega, en síntesis, que la causa de la situación de ruina económica del edificio, declarada por el Tribunal Superior de Justicia, es clara y sólo imputable a la propiedad de la finca, que incumplió sus obligaciones e hizo caso omiso de los requerimientos administrativos, no realizando obras de reparación y conservación del mismo, y reitera su petición de que se estime íntegramente la demanda reconvencional en cuanto a la solicitud de indemnización por daños y perjuicios.

Frente a la sentencia dictada, se alza asimismo el demandado y actor reconvencional Don Fernando, y alega error en la apreciación de la prueba, afirmando que el Administrador de la finca reconoció que diversos inquilinos le comunicaron que la finca precisaba reparaciones, y que en el año 1991 el Ayuntamiento de Barcelona constató el deterioro de la finca y requirió a la propiedad a fin de reparar la misma. Además, alega la existencia de error por inaplicación de los artículos 62, 2º, 78 y siguientes LAU 1964, ya que, los actores adquirieron el edificio litigioso con intención especulativa, y amparándose en el artículo 114. 10 LAU 1964, con claro fraude de Ley, trata de obviar la previsión contenida en el indicado artículo 62. 2º de la citada LAU, lo cual evidencia un abuso de derecho, por ejercicio antisocial del mismo.

El codemandado Don Pedro Jesús indica en el recurso interpuesto que la sentencia de instancia lesiona sus derechos, así como los derechos del subarrendatario, cuya existencia es conocida por la parte actora, al no apreciarse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario. Alega que los vecinos habían comunicado reiteradamente al Administrador la necesidad de hacer arreglos en la finca, y que la actora compró el edificio con fines especulativos, existiendo un ejercicio antisocial del derecho, que evidencia un supuesto de fraude de ley y abuso de derecho.

SEGUNDO.- Al respecto debe señalarse que, en cuanto a la demanda principal, es plenamente acertada la estimación que efectúa el Juzgador de instancia de la acción ejercitada en la misma, ya que, en efecto, al haberse declarado la situación de ruina económica de la finca litigiosa en sentencia firme de 13 de julio de 1999, dictada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJC, concurre la causa de resolución del contrato de arrendamiento, sea de vivienda o de local de negocio, invocada por la parte actora conforme al artículo 114.10ª LAU 1964; por lo que, debe mantenerse el pronunciamiento relativo a la resolución de los contratos litigiosos.

Asimismo, y por lo que se refiere a las peticiones efectuadas en vía reconvencional y reproducidas en los recursos interpuestos, no cabe sino su desestimación, y ello en aras a los acertados razonamientos expuestos en la sentencia impugnada, que este Tribunal comparte y se dan por reproducidos para evitar innecesarias repeticiones, ya que, en efecto, no ha quedado acreditado que nos hallemos ante un supuesto de ruina sobrevenida por hechos o acontecimientos imputables a la voluntad del arrendador. Así, no se especifica ni se prueba cuándo fueron apareciendo deterioros que fueran reparables según el artículo 1554 del Código Civil y el artículo 107 de la LAU de 1964, teniendo en cuenta que no pueden considerarse aquellos desperfectos que excedan de la mera corrección de deterioros y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina (SSTS de 7 de noviembre de 1961, 27 de mayo de 1980 y 11 de noviembre de 1993, entre otras); y, siendo cierto que el legal representante de la Administración de Fincas manifestó que los anteriores propietarios realizaron obras mínimas, aunque los vecinos se quejaban, es más cierto que no consta de forma suficiente cuales eran tales obras, o si se advirtió de su necesidad, tal como impone al arrendatario el artículo 1559.2 del Código Civil, con la consecuencia que para la dejadez en esas obligaciones establece su último.

Así pues, frente a lo alegado en los recursos interpuestos, y abundando en lo ya razonado por el Juez de la primera instancia, no existen hechos fundados que atribuyan a la propiedad la ruina del inmueble, y se ignora si fue el transcurso del tiempo o la conducta omisiva de los propietarios arrendadores la causa que condujo al arruinamiento del edificio, y falta, en definitiva, porque no se ha demostrado, la base necesaria de estar incursa la propiedad en una acción u omisión reprochable originadora de los perjuicios reclamados.

También debe mantenerse la desestimación de las restantes peticiones efectuadas en vía reconvencional, dado que la acción ejercitada en la demanda principal no produce los efectos contemplados en la causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en el artículo 62.2ª, sin que, por lo antes expuesto, se aprecie la existencia de abuso de derecho o fraude de Ley, al entender que no ha quedado acreditada la responsabilidad de la propiedad en la ruina de la finca litigiosa.

TERCERO.- Lo anterior lleva a la conclusión de que los recursos interpuestos no pueden prosperar, y procede mantener por sus propios y acertados fundamentos la sentencia impugnada, con imposición a las partes apelantes de las costas ocasionadas en esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por las representaciones procesales de Don Pedro Jesús, Don Miguel y Don Fernando, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Barcelona en los autos de Procedimiento Ordinario nº 680/01 de fecha 10 de febrero de 2003, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha sentencia, con imposición a las partes apelantes de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.