Sentencia Civil Nº 379/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3, Rec 227/2011 de 04 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00379/2011

S E N T E N C I A Nº: 379/2011

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRISIMOS SRES

PRESIDENTE

D. ANTONIO J. GUTIÉRREZ R.- MOLDES.

MAGISTRADOS

D. JAIME ESAIN MANRESA .

D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS .

En la ciudad de PONTEVEDRA, a cuatro de octubre de 2011.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000523/2005 , procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de PONTEAREAS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000227/2011 , en los que aparece como parte apelante, D. Julián y Dª. Purificacion , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. D. PEDRO ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ, asistidos por la Letrada Dª. MARIA DEL CARMEN GUILLERMO LOPEZ, formulándose impugnación por D. Onesimo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. D. CESAR ANGEL ESCARIZ VAZQUEZ, asistido por la Letrada Dª. MARÍA JESÚS GONZÁLEZ OJEA y como partes apeladas, D.- Roque , Dª. Ana María y "FAMILIA GASPAR Y ZARA, S.L.", esta última en situación de rebeldía procesal, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. JAIME ESAIN MANRESA.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de PONTEAREAS, se dictó sentencia de fecha 5 de enero de 2010, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por D. Julián y Dña. Purificacion frente a "Familia Gaspar y Zara, S.L.", Dña. Ana María y D. Roque, y absuelvo a éstos de las pretensiones formuladas contra ellos.

DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por D. Onesimo frente a "Familia Gaspar y Zara, S.L." , y absuelvo a ésta de las pretensiones deducidas contra ella.

Condeno a "Familia Gaspar y Zara S.L." al pago de las costas procesales causadas a D. Roque como consecuencia de este procedimiento.

En lo demás , no procede la condena en costas de ninguna de las partes, debiendo pagar cada una de las causadas a su instancia, y las comunes por mitad".

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos , correspondiendo a este Tribunal su Resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

No se aceptan los sustanciales contenidos en la resolución impugnada.

PRIMERO.- Una vez dictado en fecha 4.1.2010 auto de sobreseimiento de la pretensión actora deducida por la mercantil FAMILIA GASPAR Y ZARA, SL (FGZ) por incomparecencia a audiencia previa en aplicación de arts. 414 y 496 L.E.C. , la sentencia de procedimiento ordinario apelada desestimó las reconvenciones deducidas por Julián y su esposa Purificacion -frente a FGZ, Ana María y Roque - , y por Onesimo contra FGZ , rechazando la nulidad total o parcial de contratos de opción de compra de 29.10.2004 y de compraventa de 27.1.2005, en el marco principal dispositivo de los arts. 1.261 y 1.274 ss. CC .

SEGUNDO.- La Resolución del conflicto contractual planteado requiere la fijación de los siguientes hechos básicos, probados mediante documental:

a) El 23.8.2004, Roque suscribió contrato de mediación con la entidad inmobiliaria BEST-HAUSE, propiedad de FGZ, SL, actuando en nombre de ésta su administrador Sr. Eulogio, casado con Ana María .

b) Extralimitándose FGZ, SL en la labor profesional intermediadora concertada , en fecha 2.9.2004, la mentada Sra. Ana María actuó como compradora de la finca en cuestión en contrato de arras formulado con Roque, para, a continuación, el 29.10.2004, la misma esposa del mediador formalizar contrato de opción de compra con el Sr. Julián sobre el mismo inmueble.

c) Con ocasión del abono por los compradores Srs. Julián - Purificacion de la suma de 18.015 euros el 16.12.2004 , se incorporó en "recibí", unilateralmente por la transmitente, "nota aclaratoria" en la que se preveía la segregación de 2.000 metros cuadrados a favor de Ana María (f.130).

d) En consolidación de su intención de detraer a su favor la indicada superficie sin contraprestación para compradora y vendedora, la entidad inmobiliaria propició la formalización de contrato privado de compraventa de 27.1.2005, figurando como compradores los Srs. Julián - Purificacion, como vendedor el Sr. Roque -actuando como dueño de pleno dominio-, fijándose precio concertado de principio de 120.202 euros , e introduciendo una cláusula octava en cuya virtud la mediadora FGZ, SL adquiría -sin contraprestación real- los explicados 2.000 metros de finca, previa segregación (fs. 32 y 33).

e) Disconformes con dicha cláusula impuesta por FGZ, SL, los esposos Srs. Julián - Purificacion y los Srs. Roque y Onesimo otorgaron en fecha 14.7.2005 escritura pública de compraventa de la finca controvertida, generando consiguiente inscripción registral (fs. 132 ss.).

f) Mediante burofax de 1.4.2006, Don. Eulogio requirió con amenazas a los adquirentes, presionándoles -en vano- para que cumplieran la antedicha cláusula octava (f. 151 ).

TERCERO.- Partiendo de lo explicado se ofrece evidente la conducta no profesional y fraudulenta del administrador de la mercantil inmobiliaria, Don. Eulogio , que, recibio encargo de venta de la finca a terceros, la adquiere a través de su esposa , cobrando la comisión pactada al vendedor, para ceder a continuación los Derechos adquiridos por su esposa con formalización de opción de compra de 29.10.2004 e inmediata imposición de condición -segregación y adjudicación de 2.000 metros-, que comporta reducción de la mitad de la finca, sin variar el precio, y en su exclusivo beneficio.

Nos encontramos ante comportamiento fraudulento de la inmobiliaria , productor de patente desequilibrio de prestaciones contractuales y enriquecimiento injusto, generado con mala fe, a los efectos establecidos en los vulnerados arts. 6.3 y 4, 7.1, 1.255 y 1.256 CC, lo que desembocará en obligada declaración de nulidad de "nota aclaratoria" de recibo de 16.12.2004, y de cláusula octava de contrato privado de compraventa de 27.1.2005 , al probarse causa ilícita en orden a lo dispuesto en art. 1.275 CC . Ello conllevará la validez y eficacia de la compraventa escriturada el 14.7.2005, en la que interviene la plena propiedad vendedora y los cumplidores compradores.

En definitiva, constatada la correcta configuración de la relación jurídico-procesal, prosperarán parcialmente las apelaciones y reconvenciones, revocándose la Sentencia impugnada en los términos expresados.

CUARTO.- Dichas conclusiones acarrearán el no pronunciamiento en costas de ambas instancias respecto a las reconvenciones, según arts. 394.2 y 398.2 LEC , imponiéndose costas de primera instancia -hasta el dictado del auto de sobreseimiento de 4.1.2010- a la parte actora principal generadora de actuaciones sobreseídas (394 LEC).

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procurador Begoña Saborido Ledo en nombre de D.- Julián y DÑA.- Purificacion, así como la impugnación deducida por la Procuradora María Teresa Carrera Fernández en nombre de D.- Onesimo, revocar la sentencia recurrida, dictada en fecha 5 de enero de 2010, por el juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ponteareas , y estimar parcialmente las reconvenciones formuladas por Purificacion y Julián frente a la mercantil FAMILIA GASPAR Y ZARA, S.L., Ana María y Roque, y por Onesimo contra la mercantil FAMILIA GASPAR Y ZARA , S.L., declarando la nulidad de la estipulación octava del contrato privado de compraventa concertado, el 27 de enero de 2005 , entre el vendedor Roque y los compradores Julián y Purificacion . Ello desestimándose los restantes pedimentos de las indicadas reconvenciones, confirmándose auto de sobreseimiento de las pretensiones de la demandante FAMILIA GASPAR Y ZARA, SL, dictado el 4.1.2010, con imposición a dicha parte actora de costas originadas hasta la indicada fecha 4.1.2010, y sin efectuarse pronunciamiento en costas sobre ambas reconvenciones.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber el/los recurso/s que cabe/n contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Notifíquese asimismo esta Resolución al/los apelado/s rebelde/s, según dispone el artículo 497 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así , por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.