Sentencia Civil Nº 379/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 346/2016 de 23 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00379/2016

N10250-

Tfno.: Fax:

MCB

N.I.G.07040 42 1 2014 0029216

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000346 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000954 /2014

Recurrente: Custodia , Marisol , Jose Manuel , Alexander

Procurador: MAGDALENA CUART JANER, MARIA EULALIA ARBONA NIELL , MARIA EULALIA ARBONA NIELL , MAGDALENA CUART JANER

Abogado: JUAN ALEMANY GARCIAS, SALVADOR PERERA MORELL , SALVADOR PERERA MORELL , JUAN ALEMANY GARCIAS

Recurrido:

Procurador:

Abogado:

S E N T E N C I A Nº 379

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a veintitrés de noviembre de 2016

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, bajo el número 954/2014, Rollo de Sala número 346/2016,entre partes, respectivamente, como demandante-apelante y demandada-apelada, D. Alexander y Dª. Custodia , representados por la procuradora Dª. Magdalena Cuart Janer y dirigidos por el letrado D. Juan Alemany Garcías, y Dª. Marisol y D. Jose Manuel , representados por la procuradora Dª. María Eulalia Arbona Niell y dirigidos por el letrado D. Salvador Perera Morell.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, se dictó sentencia en fecha 28 de abril de 2016 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDAinterpuesta por D. Alexander Y Dª. Custodia , representados por la Procuradora Dª. Magdalena Cuart Janer, contra D. Jose Manuel y Dª. Marisol , representados por la Procuradora Dª. Eulalia Arbona Niell,DECLARANDO FORMALMENTE RESUELTO EL CONTRATOsuscrito entre las partes el día 8 de junio de 2010 Y EL POSTERIOR de fecha 13 de diciembre de 2010,por falta de concesión de la licencia municipal para la parcelación,CONDENANDO A LOS DEMANDANTES a la DEVOLUCIÓN A LOS DEMANDADOSde la cantidad de 30.000 euros, solicitada en concepto de indemnización de daños y perjuicios, sin imposición de costas a ninguna de las partes, abonando cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

DESESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONALinterpuesta por los demandados a los demandantes para su condena a los derribos de las construcciones de su propiedad, obtener la licencia y otorgar la escritura pública de compraventa en los términos convenidos,ABSOLVIÉNDOLES DE LA PRETENSIÓN EJERCITADA EN SU CONTRA,devolviéndoseles por la Letrada de la Administración de Justicia la cantidad de 100.000 euros consignada en la cuenta del juzgado'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de ambas partes, se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron admitidos y, seguidos por sus trámites, se señaló para votación y fallo el día 16 de noviembre de 2016.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-Por D. Alexander y Dª. Custodia se interpuso demanda de juicio ordinario contra Dª. Marisol y D. Jose Manuel , en solicitud de que se dictara sentencia por la que:

'SE DECLARE:

1.- La resolución del contrato de opción de compra firmado en fecha 8 de junio de 2010 entre D. Alexander y Dª. Custodia y Dª. Marisol y D. Jose Manuel .

2.- Que ambas partes deben reintegrarse en las prestaciones de las cosas entregadas por razón de dicho contrato.

3.- El derecho de esta parte a no devolver la cantidad recibida de 30.000 euros por la opción de compra en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados a esta parte, por no llevarse a cabo de manera efectiva el cumplimiento del contrato que se está impugnando.

SE CONDENE:

A la parte demandante a estar y pasar por las anteriores declaraciones. Al pago de las costas que genere el presente proceso'.

El fundamento de la petición de resolución del contrato es el incumplimiento por la parte demandada, compradora, de las obligaciones derivadas del mismo, en particular, la de pago del precio, pese ha que habían transcurrido en el momento de la interposición de la demanda más de tres años desde su celebración y desde que la parte compradora había tomado posesión de la porción objeto de contrato. Se hace mención también a que la parte compradora ha provocado la imposibilidad de culminar con el contrato de compraventa ya que no ha obtenido la licencia correspondiente a causa de una mala actuación al presentar un proyecto que no se ajustaba a la realidad ni a la normativa vigente.

La parte demandada se opuso a la demanda. Niega el incumplimiento, pues el pago del resto del precio pactado debía hacerse, según se estipulaba en el contrato, en el momento en que, obtenida la licencia, se firme ante Notario la correspondiente escritura de compraventa y agrupación. La licencia fue solicitada y concedida, pero sujeta a la condición de ejecutar las demoliciones a las que hace referencia el proyecto de reparcelación. Todas las edificaciones a demoler se encontraban ubicadas en la parcela resultante 02, propiedad de los demandantes. El Ayuntamiento inició un expediente de revisión de la licencia y, finalmente, la revocó por incumplimiento de las condiciones que se establecieron para su concesión. No ha existido incumplimiento por su parte.

Se formula también reconvención en solicitud de que se dicte sentencia por la que:

'1.- Se declare:

Que los actores reconvenidos, Sr. Alexander y Sra. Custodia , están obligados a dar cumplimiento a las prescripciones acordadas por el Ayuntamiento de Palma como condición para la eficacia de la Licencia de Parcelación concedida el 19-05- 2011 en el Exp. NUM000 . Doc. NUM001 (concretamente a llevar a cabo las demoliciones procedentes), así como luego, a realizar, conjuntamente con la contraparte, los trámites y gestiones necesarios para que el Ayuntamiento de Palma, tras comprobar el cumplimiento de dicha condición, pueda rehabilitar aquella Licencia, dejando sin efecto su revocación acordada el 25-02-2014.

2. Se declare:

Que los actores reconvenidos, una vez cumplimentada aquella condición, y obtenida la nueva Licencia Municipal de Reparcelación, están obligados a dar cumplimiento al contrato de opción de compra de fecha 8-06-2010 firmado con mis representados, y consecuentemente, a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa pactada en el aludido contrato, previa recepción simultánea de 100.000 euros, cantidad que les habrá de ser abonada por los Sres. Jose Manuel - Marisol , y con gastos según lo pactado.

3.- Se condene:

A los actores-reconvenidos a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a ejecutar las mismas.

Se condene a los mismos al pago de las costas'.

La sentencia de instancia se parte de la declaración de los siguientes hechos probados:

Que la Sra. Custodia , el Sr. Alexander y los Sres. Jose Manuel - Marisol , son dueños de tres parcelas físicamente correlativas en la C/ DIRECCION000 (municipio de Palma de Mallorca), siendo la que es propiedad del Sr. Alexander la parcela central, sobre la que los mencionados propietarios convinieron que sería objeto de división a fin de acrecentar el tamaño de las parcelas colindantes (una propiedad de su madre, la Sra. Custodia y la otra propiedad de los Sres. Jose Manuel - Marisol ).

Que, a tal fin, el día 8 de junio de 2010, por la Sra. Custodia , el Sr. Alexander y el Sr. Oscar (padre y exesposo de los demandantes y titular del usufructo vitalicio sobre el solar propiedad de su hijo), por una parte, y los Sres. Jose Manuel - Marisol , por otra, se suscribió el denominado por las partes 'contrato de opción de compra' en los términos que respectivamente transcriben literalmente en los particulares que cada una considera más favorables a su pretensión en sus escritos de demanda y contestación a la adversa, y que, en síntesis, son que a la firma del contrato se entregaron por los Sres. Jose Manuel - Marisol 30.000 euros del total precio fijado para el terreno propiedad del Sr. Alexander (130.000 euros) que, una vez efectuada la segregación y reparcelación por el Ayuntamiento de Palma de Mallorca, pasaría a formar parte de su propiedad, y así verían aumentada la superficie de su parcela en 126 metros cuadrados, al igual que la Sra. Custodia la suya en 404 metros cuadrados, pactándose el pago del resto del precio cuando se efectuara el documento de escritura pública de la transmisión.

Que el día 13 de diciembre de 2010, los mismas personas que suscribieron el contrato anterior, realizaron otro a fin de dejar constancia de que, pese a saber que 'los planos catastrales no se corresponden con las medidas reales, si bien a efectos de evitar retrasos en la tramitación de la correspondiente licencia municipal de parcelación y, dado que los comparecientes son los únicos interesados que puedan resultar afectados por lo acordado en el documento anteriormente suscrito, se acuerda que, a todos los efectos legales, se mantendrán las medidas señaladas en los planos catastrales y así se hará constar en los documentos públicos que se suscriban en evitación de gastos y trámites innecesarios', haciéndose expresa mención a que el total de metros que se agrupa a la parcela de los demandados es de 142 metros cuadrados aproximadamente, adjuntándose el resto a la parcela de la Sra. Custodia , especificándose a continuación el concreto lindero por el que discurriría el muro, adjuntando plano detallado al contrato, ya que la concreta forma de realización del muro divisorio entre las dos parcelas resultantes respecto a altura y medianería (de 3 metros de altura y colocándose el bloque de hormigón en la parcela de la Sra. Custodia y el aplacado de piedra en la de los Sres. Jose Manuel Marisol ) se había pactado ya en las cláusulas adicionales 'A' y 'B' del primer contrato de 8 de junio de 2010. Dicho muro se encuentra en la actualidad construido a costa de los demandados, en uso de las facultades que también se les concedió en dichas cláusulas 'A' y 'B'.

Que respecto a la tramitación de agrupación y segregación los contratantes acordaron que: 'previa a la venta de las partes del solar a segregar y agrupar a las fincas colindantes, las partes procederán a solicitar y obtener del Ayuntamiento de Palma la correspondiente licencia de agrupación y segregación de las tres fincas afectadas'. A tal fin, en fecha 10 de agosto de 2010, las partes ahora litigantes y también D. Oscar otorgaron escritura pública de apoderamiento para que 'cualquiera de ellos en nombre y representación de los restantes, amen de hacerlo por sí, pueda ejercitar las siguientes facultades:

Encargar al o a los técnicos que tenga por conveniente el pertinente proyecto de parcelación para llevar a cabo las operaciones indicadas.

Modificar o variar cualesquiera elementos descriptivos de dichas fincas.

Solicitar del Ayuntamiento de Palma la pertinente licencia de parcelación a los efectos indicados, señalando la superficie exacta, aunque no coincida plenamente con las aludidas de las parcelas resultantes de la parcelación y de las iniciales, así como las edificaciones existentes en ellas.

Y para todo ello, otorgar y firmar cuantos documentos sean precisos o estimen convenientes, públicos o privados, llenando y cumpliendo cuantos requisitos y formalidades se requieran, presentando y reiterando los documentos pertinentes

Y solicitar y retirar certificaciones registrales'.

Que, partiendo del hecho de que la licencia estuviera concedida el día 31 de marzo de 2011, éste fue el plazo que se fijó para que los demandados ejercitaran la opción de compra adquirida por la entrega de la cantidad de 30.000 euros, si bien 'en el supuesto de que las licencias de Segregación y Agrupación no se hayan obtenido con anterioridad al día 31 de marzo de 2011, el plazo arriba indicado se prorrogará hasta su obtención'.

Que la licencia se concedió por acuerdo de la Gerencia de Urbanismo de fecha 19 de mayo de 2011, con base en el proyecto de parcelación del arquitecto Sr. Epifanio , tras en informe favorable de la Sección de Topografía y Delineación de 15 de abril de 2011 que decía en uno de sus párrafos que : 'Esta parcelación está condicionada a las demoliciones a las que hace referencia el proyecto de parcelación', presentándose escrito en fecha 26 de enero de 2012 por el Sr. Jose Manuel adjuntando certificado del arquitecto mencionado haciendo constar que las obras ya no existían (había cometido un error haciendo constar en el proyecto la demolición de unas construcciones para poder procederse a la reparcelación y la realidad es que dichas construcciones no existían. Por su parte, la Sra. Custodia presentó documentación fiscal acreditativa de que las construcciones estaban en ruina.

Que ante esta contradicción y como consecuencia de los informes de la Sección de Topografía y Delineación de 16 de marzo de 2012 y de los Servicios Técnicos de Planeamiento de 16 de abril de 2012, en fecha 20 de abril de 2012 se realizó requerimiento dirigido al Sr. Jose Manuel para que en plazo de 15 días 'presentara proyecto de parcelación modificado concordante con la realidad, en el que se defina claramente las edificaciones previstas mantener y las que estaban previstas demoler', bajo apercibimiento de iniciar los trámites para la revocación de la licencia otorgada.

Que, en fecha 16 de marzo de 2013, fue emitido informe por el que se dejaba constancia de que no se había presentado el proyecto mencionado en el hecho anterior, y que se tenía constancia de que: 'El cobertizo existente en la finca resultante 2 incumple las separaciones mínimas a linderos establecidos en la zona 12b y tampoco puede deducirse que esté construido legalmente al amparo de normativa anterior, por lo que no podría conservarse y debería preverse su demolición en el proyecto, lo que también puede decirse de la ampliación de la vivienda existente en dicha parcela'.

Que, presentada documentación relativa a las construcciones acabadas de mencionar en fecha 22 de marzo de 2013, no se consideró acreditada la legalidad de las mismas diciendo: 'Se aporta una fotografía de 1995, de la que ya dispone el Ayuntamiento, en la que precisamente se observa que en dicha fecha existía una superficie descubierta donde actualmente existe un cuerpo de edificación cubierto y alineado con la calle... Por tanto, dicho cuerpo de edificación, así como el cobertizo existente en la finca resultante nº 2, no cumplen la normativa vigente ni tampoco se justifica que estén construidos al amparo de normativa anterior'.

Que, por esta falta de subsanación de los requisitos requeridos, por Acuerdo del Ayuntamiento de 10 de septiembre de 2013 se inició 'de oficio' la revisión del Acuerdo de concesión de la licencia de 19 de mayo de 2011 'solicitada por el Sr. Jose Manuel , según el Proyecto redactado por el arquitecto D. Epifanio , por entender que la indicada es un acto administrativo contrario al ordenamiento jurídico, por el cual se adquieren facultades sin tener los requisitos esenciales para su adquisición ( art. 62.1f de la Ley 30/1992 )'.

Que por el Sr. Alexander se formularon alegaciones en contra del acuerdo de revisión de oficio, que fueron desestimadas por Acuerdo de fecha 5 de noviembre de 2013, que ratificó suspender el expediente hasta la emisión de dictamen por el Consejo Consultivo, que lo emitió el día 22 de enero de 2014 en el sentido de que se debía revocar la licencia de reparcelación urbanística debido al incumplimiento de las condiciones que se establecieron en la concesión de la licencia, dictándose acuerdo por el Ayuntamiento de Palma en fecha 25 de febrero de 2014 por el que, de acuerdo con el Consell Consultiu se revocaba la licencia concedida el día 19 de mayo de 2011 'per incumpliment de les condicions que es van establir per a la concessió de la dita llicència. Amb aquesta revocació s'extingeixen els efectes de la llicència concedida'.

Dedica la jueza quoun extenso y argumentado fundamento a analizar la calificación jurídica del contrato de fecha 10 de junio de 2010, denominado por las partes como de opción de compra, y alcanza la conclusión de que se trata de un verdadero y propio contrato de compraventa.

Considera que se pactó que de forma indistinta, pero asumiendo los actos de la otra, las partes tramitarían la concesión de la licencia para la parcelación y, una vez obtenida ésta, se procedería a realizar la compraventa en escritura pública, sin que en ninguna parte del contrato se haga referencia a la necesidad de derribar las construcciones de la parcela resultante de la demandante. No se puede asegurar que ninguna de las partes conociera con carácter previo a la firma del contrato la necesidad de que se produjeran dichos derribos para la concesión de la licencia y lo ocultara a la contraria.

Afirma que la contratación llevada a cabo entre las partes era un negocio jurídico complejo y los riesgos sobre la cosa objeto de la compraventa, no habiéndose demostrado dolo imputable a ninguna de las partes, deben ser compartidos por ambas, porque las circunstancias sobrevenidas que impiden la concesión de la licencia para la segregación suponen una pérdida legal, pudiendo resultar de aplicación las disposiciones contenidas en el artículo 1452, en relación con los artículos 1096 y 1182 del Código civil , pues ambas partes firmaron el contrato en la confianza de que sí se obtendría la licencia con la situación existente.

Entiende que la exigencia de obras de demolición por parte del Ayuntamiento ha situado a las partes ante un nuevo escenario, que no se resuelve ni con la resolución del contrato con pérdida por los compradores de la cantidad entregada, ni condenando a los demandantes a demoler unas construcciones que se revelan ilegales. Esto excede de lo que debe ser una consecuencia jurídica que entra dentro de las obligaciones comprendidas en la órbita de lo pactado en el contrato y de la buena fe que debe presidir el ejercicio de los derechos.

Concluye declarando que lo que procede es decretar la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes por causa no imputable en exclusiva a ninguna de ellas, sino a la falta de concesión de la licencia, por lo que deben los demandantes restituir a los demandados la cantidad de 30.000 euros percibida ante la improsperabilidad de la acción de daños y perjuicios, y desestimar totalmente la reconvención.

Frente a la sentencia de instancia formulan recurso de apelación ambas partes.

1.- Recurso de la parte demandante.

Es objeto del recurso la condena a la devolución de la suma de 30.000 euros, cantidad que se solicitó que se tuviera derecho a no devolver en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por no llevarse a cabo de manera efectiva el cumplimiento del contrato.

Se reproduce en el recurso esta petición al argumentar que los vendedores actuaron de buena fe con la entrega del terreno objeto de la compraventa y al permitir la construcción del muro. Era la parte compradora la promotora del proyecto, la que sufragó los proyectos presentados al Ayuntamiento y los gastos derivados del mismo y la que no obtuvo licencia al ocultar infracciones urbanísticas y obras realizadas sin licencia. Se refiere a las obras de construcción del muro divisorio construido en la parcela de los demandantes. Es esta actuación de mala fe la que justifica su petición. Menciona, además, que la única que tiene infracciones urbanísticas vigentes es la demandada, ya que las que se pueden situar en los solares propiedad de los demandantes se encuentran prescritas, por lo que las construcciones están fuera de ordenación.

2.- Recurso de la parte demandada.

Tras unas consideraciones sobre la necesidad de complementar los hechos probados declarados en sentencia por otros que considera acreditados y de prestar su aquiescencia con la calificación del contrato como de compraventa, formula los siguientes motivos de recurso:

- Error en la apreciación de la prueba al no haberse incluido entre los hechos probados de la sentencia los que se mencionan en el recurso de apelación.

- Falta de legitimación de los actores para ejercitar la acción resolutoria del artículo 1124 del Código civil .

- Infracción de los artículos 1256 , 1258 , 1119 y concordantes del Código civil . Error al no apreciar que la parte vendedora, al obstruir voluntariamente el cumplimiento de la condición suspensiva pactada, incidió en el incumplimiento del contrato.

- Error por falta de aplicación del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y por aplicación indebida de los artículos 1452 , 1096 y 1182 del Código civil .

- Infracción del principiopacta sunt servanday de los artículos 1254 , 1255 , 1256 , 1258 y concordantes del Código civil , por no aplicación. Infracción del artículo 7 del Código civil por aplicación indebida.

SEGUNDO.-A tenor de las manifestaciones de las partes en sus escritos de recurso, ambas partes se muestran conformes en que el contrato firmado en fecha 8 de junio de 2010 y titulado por las partes como de opción de compra es, en realidad, un contrato de compraventa sujeto a la condición suspensiva consistente en el otorgamiento de la licencia de agrupación y segregación de las tres fincas afectadas. El plazo fijado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y segregación se prolongaba hasta la obtención de la citada licencia.

Tal y como consta en el contrato, las partes procederían a solicitar y obtener del Ayuntamiento de Palma la correspondiente Licencia de agrupación y segregación de las tres fincas afectadas. Se pacta también que los gastos de la segregación y agrupación del solar de los Sres. Jose Manuel - Marisol de la parte que se segrega de la finca de D. Alexander correrán a su cargo y que los gastos correspondientes de agrupación y segregación de las tres fincas con la finalidad de obtener la licencia municipal serán por cuenta de los Sres. Jose Manuel - Marisol .

Consta también, como así se refleja en los hechos declarados probados, que se iniciaron los trámites para la obtención de esa licencia, para lo que se contrató al arquitecto D. Epifanio , según su propia declaración, por D. Oscar , padre de D. Alexander y usufructuario del terreno sito en DIRECCION000 nº NUM002 , si bien sus honorarios fueron abonados por el Sr. Jose Manuel , quien conoció el día que se firmó el proyecto. La solicitud fue presentada en fecha 16 de noviembre de 2010.

El proyecto de parcelación presentado preveía la necesidad de demolición de una construcción y un aljibe sitos en la parcela del nº NUM002 , la que se encuentra en medio y de la que se segrega una parte para adicionarla a la de los Sres. Jose Manuel - Marisol .

La licencia es aprobada en fecha 19 de mayo de 2011, condicionada a la presentación por parte de la promotora de la certificación municipal de final de obra acreditativa de las demoliciones a que hace referencia el proyecto de demolición.

Se presentó escrito solicitando el final de obras y a partir de este momento se iniciaron actuaciones por el Ayuntamiento que concluyeron con la constatación de que la demolición no se había producido y que existían contradicciones entre el proyecto de parcelación y la realidad, lo que dio lugar a la iniciación del procedimiento para la revocación de la licencia, que concluyó mediante acuerdo de 25 de febrero de 2014 por el que se revocó el acuerdo de Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de fecha 19 de mayo de 2011 por incumplimiento de las condiciones que se establecieron para la concesión de la licencia.

Esas condiciones eran la ejecución de las demoliciones previstas en el proyecto presentado y elaborado por el arquitecto Sr. Epifanio .

No existe controversia alguna sobre el hecho de que tales demoliciones afectaban a la parcela catastral nº NUM003 , la que se encuentra en medio de las tres que eran objeto del proyecto. La necesidad de esas demoliciones las explicó en el acto de la vista al señalar que el solar nº NUM003 debía quedar limpio, sin viviendas ni construcciones. La finalidad es que se exige para el otorgamiento de la licencia de parcelación que las parcelas resultantes resulten compatibles con las edificaciones existentes.

Tal y como explicó el testigo Sr. Dimas , arquitecto que fue contactado inicialmente por el Sr. Jose Manuel , para la concesión de la licencia de parcelación, las edificaciones de cada una de las parcelas tienen que cumplir con la normativa urbanística.

Todo lo anterior debe servir para desestimar el recurso presentado por la parte demandante, que se basa en la afirmación la parte demandada, compradora, actuó de mala fe, cuando, como se ha visto, lo que impidió la efectividad de la licencia concedida fue que no se procedió a la demolición prevista en el proyecto de parcelación y esa demolición afectaba a la parcela de la que es propietario.

TERCERO.-La parte demandada y reconvincente reproduce en esta alzada la petición de que se declare la obligación de los reconvenidos, los vendedores, de llevar a cabo las demoliciones y las actuaciones necesarias para obtener la rehabilitación de la licencia de parcelación obtenida en fecha 19 de mayo de 2011.

Se muestra de esta manera su discrepancia con la conclusión alcanzada por la jueza quode que no puede entenderse que del hecho de obligarse a solicitar la licencia deba derivarse la obligación de ver derribada uno de los contratantes parte de su casa, pues ello excede de ser una consecuencia jurídica que entra dentro de las obligaciones comprendidas en la órbita de lo pactado en el contrato y de la buena fe que debió presidir el ejercicio de los derechos.

El artículo 1258 del Código civil establece que los contratos 'obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley'.

Del texto resulta que en todo contrato se da o prevé un núcleo propio, que es el contenido en sus cláusulas explícitas o bien en las implícitas, que aparecen o se manifiestan en el desarrollo del mismo. Y hay también otras vinculaciones, que son las consecuencias naturales derivadas de aquéllas, en cierto modo complementos necesarios o útiles para la total realización del convenio, para que tenga realidad plena la traducción o paso de lo en él previsto a la realidad (consumación del contrato). Esas consecuencias o subsecuencias que completan el programa contractual hallan su fundamento vinculante o en el mismo contrato, en sus indicaciones explícitas o implícitas, o en la norma o principio general de la buena fe, que impide el perjuicio como el beneficio injustificado, aparte de las derivadas del uso o de la ley, es decir, el ajuste o equivalencia de las prestaciones. Se exige, por supuesto, una íntima relación de dependencia -una natural consecuencia- entre lo más o menos previsto y los post-deberes o post-obligaciones que surgen 'naturaliter modo' del propio cumplimiento contractual ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1986 ).

También ha declarado el Tribunal Supremo que el carácter genérico del art. 1258 ha de armonizarse con los más específicos que para cada contrato y en cada supuesto contiene el Código Civil , y que la posibilidad de ampliar o modificar, a su amparo, lo estrictamente convenido, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación, es decir, la expansión de los deberes al amparo del Art. 1258 debe ser lo más restringida posible, porque no puede escindirse este artículo del contenido del 1283 , según el cual en los términos de un contrato no deberán entenderse comprendidos cosas distintas ni casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar ( sentencias de 13 de junio de 1944 , 4 de diciembre de 1956 , 23 de noviembre de 1988 , 12 de julio de 2002 , 23 de marzo de 2007 , 12 de febrero y 15 de junio de 2009 ).

Con estas premisas debe analizarse si del compromiso adquirido por las partes en el contrato de tramitar la correspondiente licencia de agrupación y segregación podía incluir la necesidad de proceder a demoliciones.

La conclusión que se alcanza tras el análisis de los documentos obrantes en los autos y de la prueba practicada debe ser negativa:

- En el contrato suscrito en fecha 8 de junio de 2010, al describir la división de la finca tras la división indica que la parte de la finca sobre la que están interesados los Sres. Marisol - Jose Manuel , comprende un construcción accesoria a la casa principal construida en la misma de 4 m2, y la parte de la finca sobre la que está interesada la Sra. Custodia , incluye la casa en planta baja y con sus construcciones accesorias, en un total de 109 m2 construidos. Se refiere aquí a la construcción existente en la finca propiedad de D. Alexander .

Esta edificación, según el proyecto presentado y las condiciones de la licencia, es la que se debía demoler. Sin embargo, no puede deducirse de su literalidad que se trate de una edificación que deba ser derivada.

- En el contrato se regula con precisión el régimen de los gastos derivados de la obtención de la licencia necesaria para la agrupación y segregación, atribuyéndolos a la parte compradora, pero tampoco puede entenderse que se encuentren comprendidos en los mismos gasto alguno derivado de la necesidad de ejecutar trabajos de demolición.

- Especialmente significativa resulta la actuación de las partes ante la aprobación de la licencia condicionada a la realización de obras de demolición:

Así se presentó, en primer lugar, un escrito, firmado por el Sr. Jose Manuel , en el que se indicaba que las obras se habían ejecutado. Ante la respuesta del Ayuntamiento en el sentido de que no constaba la solicitud de licencia para las obras de demolición, se presentaron dos escritos.

El primero, firmado por el Sr. Jose Manuel , al que se adjuntaba un certificado del arquitecto en el que se hacía constar que las obras no existían, que se había cometido un error en el proyecto. Es cierto que, como se dice en el recurso de apelación, el arquitecto Sr. Epifanio manifestó en el acto del juicio que fue engañado por el Sr. Alexander para emitir este certificado, pues le había indicado que eso es lo que reclamaba el Ayuntamiento, pero lo cierto es que el escrito que se presentó ante la Administración acompañando ese certificado fue firmado por el Sr. Jose Manuel , como se deriva de la propia relación de los trámites que se contiene en el dictamen del Consell Consultiu.

El segundo por la Sra. Custodia en el que se pretendía justificar que la edificación estaba en estado de ruina.

Resulta todo ello indicativo de que la voluntad de las partes no era que se produjera ninguna demolición de las construcciones existentes.

- A raíz de las alegaciones de las partes, que resultaron contradictorias, se realizó por la Administración una actuación de comprobación de la que resultó que se descubrieron nuevas construcciones que no se ajustarían a la realidad y cuya demolición sería precisa. Se trataría de la parte de edificación destinada a cocina de la vivienda de la Sra. Custodia . Ninguna previsión había sobre la misma en el contrato ni puede derivarse el conocimiento o la constancia de que la misma debería ser demolida.

De todo ello se deriva que no puede estimarse que el contenido natural del contrato incluya la necesidad de realizar las demoliciones que, sin embargo, luego resulta que son necesarias para la efectiva obtención de la licencia de parcelación que es precisa para el otorgamiento de la escritura de agrupación y segregación, lo que conduce a la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.-Conforme se ha expuesto más arriba, en la sentencia de instancia no se aprecia incumplimiento de la partes, sino la concurrencia de circunstancias sobrevenidas que equivalen a una pérdida legal, por lo que podrían resultar de aplicación las disposiciones contenidas en el artículo 1452 del Código civil , en relación con los artículos 1096 y 1182, lo que conduce a declarar la resolución del contrato, pero debiendo restituir la parte vendedora la suma de 30.000 euros percibida, con estimación parcial de la demanda.

La representación de los Sres. Jose Manuel Marisol alegan en su recurso de apelación que se ha incurrido en incongruencia pues en la demanda se interesó la resolución del contrato por el incumplimiento de los compradores por falta de pago del precio, cuando la sentencia se funda para dictar la resolución en los artículos 1452 , 1096 y 1182 del Código civil que no fueron citadas por la parte demandante ni sirven de fundamento de su pretensión.

Como ha recordado este tribunal en sentencia de 16 de junio de 2009 y ha reiterado en otras sentencias posteriores, como las de 13 de diciembre de 2012 y 25 de abril de 2013 , 22 de abril y 6 de junio de 2015 , la congruencia de la sentencia viene siendo entendida como la debida correlación o conformidad entre las pretensiones de las partes y el fallo de la sentencia ( sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1979 , 27 de noviembre de 1999 y 5 de julio de 2003 ), y es indudable que ésta no se da cuando se incluyen en la parte dispositiva de la resolución judicial pronunciamientos que no responden a una pretensión oportunamente deducida -incongruencia ultra petita -.

A su vez, la pretensión se define por la causa petendi . El artículo 218.1.II de la Ley de Enjuiciamiento Civil al establecer que 'el tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes haya querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes', acuña un concepto de causa de pedir que estaría integrado por dos elementos: el fáctico y el jurídico. El juez se halla totalmente sujeto al primero, en el sentido de que sólo las partes pueden aportar al proceso los hechos en los que fundan sus pretensiones, de manera que respecto a estos datos fácticos el juez carece de toda iniciativa no pudiendo fundar su decisión en hechos que no fueron oportunamente alegados por los litigantes.

En cuanto al elemento jurídico de la causa de pedir, la doctrina distingue, a su vez, dos subelementos dentro del mismo: el punto de vista jurídico o la calificación, esto es, el conjunto de consecuencias jurídicas que la ley anuda a un determinado supuesto fáctico y que hace que la tutela específica que se solicita sea una concreta y no otra. Y el elemento puramente normativo, es decir, las concretas normas aplicables al objeto delimitado por las partes, sujeto a la consideración del juez.

Esta norma contenida en el artículo 218.1.II de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , entiende como determinantes de la causa de pedir los hechos y la consecuencia jurídica, en cuanto que el subelemento jurídico normativo puede ser modificado por el juez y, por ello, no es definitorio de la causa.

El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de junio de 2016 , con cita de la de 18 de junio de 2012 , ha señaladoque la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y las normas aplicables por el juez conforme al principio irua novit curia no siempre es clara. Por eso el método más seguro para comprobar si se ha producido un cambio indebido de demanda, con correlativa incongruencia de la sentencia ( STS 3-4-01, rec. 669/96 ), consistirá, dada la dimensión constitucional de la congruencia como inherente a la tutela judicial efectiva y a la proscripción de indefensión ( art. 24 de la Constitución ), en determinar si ese cambio ha alterado los términos del debate generando en el demandado riesgo de indefensión por haber contestado a la demanda adoptando una determinada línea de defensa como, por ejemplo, proponer excepciones procesales o la de prescripción en función de la acción ejercitada en la demanda ( SSTS 23-12-04, rec. 3393/98 , y 5-3-07, rec. 1412/00 ).

No puede en el presente caso apreciarse la incongruencia, por cuanto la demanda contenía una petición de resolución del contrato, que ha sido estimada, y en el procedimiento la controversia entre las partes se ha centrado en la determinación de si formaba parte o no del contenido del contrato la obligación de realizar las demoliciones precisas para obtener la licencia de parcelación y de cuál de ellas pudo incurrir en incumplimiento, lo que es analizado en la sentencia de instancia con un criterio que es compartido por este tribunal.

Es por lo anterior que procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia en todos sus términos.

QUINTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria de los recursos de apelación, serán a cargo de cada parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestiman losrecursosde apelación interpuestos por D. Alexander y Dª. Custodia , por una parte, y Dª. Marisol y D. Jose Manuel , por otra, contra la sentencia dictada en fecha 28 de abril de 2016 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a las partes apelantes de las costas causadas en esta alzada y pérdida deldepósitoconsignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.