Sentencia CIVIL Nº 379/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 151/2018 de 01 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOCUARTA
ROLLO Nº 151/2018
Procedente del Juicio Verbal 6/2017
Juzgado de Primera Instancia nº 2 de El Prat de Llobregat
S E N T E N C I A núm.379/2019
Magistrado: Don Sergio Fernandez Iglesias
Barcelona, 1 de octubre de 2019

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: Estimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Jesús Bley Gil, en nombre y representación de Nolkers Consulting S.L., contra Fox Head Europe S.L.U., y, en consecuencia: debo condenar y condeno a Fox Head Europe S.L.U., a abonar a la actora, Nolkers Consulting S.L., la cantidad de cinco mil euros por todos los conceptos de esta Sentencia, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda (4/1/2017) hasta la fecha de esta Sentencia. Dicha cantidad devengará el interés legal anual del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha en que se dicte la sentencia. Se imponen las costas a la parte demandada.



SEGUNDO . Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO . Se señaló para resolución del recurso el día 26 de septiembre de 2019.



CUARTO. En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de las partes La parte demandante NOLKERS CONSULTING, SL reclamó contra la parte demandada FOX HEAD EUROPE, S.L.U., en petición de una condena dineraria de 5.000 euros, intereses y costas, basada en gestión de intermediación inmobiliaria.

La demandada se opuso en el proceso de instancia, alegando, en síntesis, que la abortive fee en que se basaba la demanda solo operaba si la demandada interrumpía el encargo de exclusividad, a modo de resarcimiento por una búsqueda conferida a la actora con dicha exclusividad, y por los esfuerzos que esta hubiera podido realizar durante dicho periodo de tiempo en aras de buscar el bien inmueble objeto del contrato, penalizando, inversamente, una demora excesiva en el cumplimiento de ese contrato, finalizado a los seis meses desde su firma, de modo que el 10 de noviembre de 2016 la demandada estaba en su pleno derecho de no renovar dicho contrato sin aplicación de dicha abortive fee , pues de lo contrario se llegaría a una conclusión absurda.



SEGUNDO. Sentencia de instancia. Recurso de apelación y oposición de la parte apelada.

La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda, interpretando en ese sentido el contrato, a pesar de reconocer que este permitía a cualquiera de las partes notificar a la otra su voluntad de dar por finalizado el contrato pasados los seis primeros meses, que fue lo que ocurrió por parte de Fox Head Europe en 10.11.2016, al cumplirse dichos seis meses, fecha en que comunicó su voluntad de dar por finalizado dicho contrato, en documento 5 de la actora, correo electrónico enviado por Fox Head al Sr. Florian , de Nolkers Consulting.

Frente a dicha resolución ha planteado recurso la representación de la entidad demandada, pretendiendo la revocación de la sentencia de instancia, y nueva sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Nolkers, con imposición de costas a la demandante.

La parte demandante apelada se opuso a dicho recurso, por los motivos que no se desarrollan en este lugar en aras de brevedad, acabando por interesar la desestimación del recurso de apelación, y la imposición de costas a la apelante.



TERCERO. Errónea apreciación de la prueba La sociedad apelante, partiendo de la serie de hechos que quedaron acreditados indubitadamente en autos, tal y como se relatan en la misma sentencia, y así el contenido del contrato de encargo en exclusiva de búsqueda de inmueble para la reubicación de las sede corporativa de Fox Head demandada, firmado en 10.5.2016, documento 1 de la actora, el correo electrónico de 10.11.2016, por el que la demandada comunicó a la actora su voluntad de renovarlo, en el justo y preciso momento en que podía hacerlo sin que fuera esperable la activación de su abortion fee de 5.000 euros, y, en fin, la cadena de correos electrónicos referidos en la sentencia apelada, y adjuntos a idéntica demanda.

La sociedad apelante dice que la prueba ha sido apreciada erróneamente en la sentencia apelada, y no pudiendo estar más de acuerdo con esa conclusión, el recurso debe prosperar.

Siguiendo el esquema de dicha sentencia, comienza por decantarse por el primer criterio hermenéutico contractual del Código Civil, o sea, el de interpretación literal de las cláusulas contractuales del art. 1281 CC ; en este caso, usando del viejo aforismo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo in claris non fit interpretatio , de manera que a la vista de lo pactado entre las partes, es claro y distinto, sin necesidad de ninguna interpretación, que las partes pactaron en 10 de mayo de 2016 una duración del encargo en exclusiva inicial de seis meses, prorrogables mediante otros cuatro meses 'salvo que cualquiera de las partes notifique por escrito a la otra su voluntad de darlo por finalizado'.

En los seis primeros meses no se formalizó por el agente inmobiliario actor ni un contrato de arriendo ni otro de compraventa referidos alternativamente en el primer párrafo regulando la retribución del agente, de tal manera que justo en el día único posible en que podía hacerse, o sea el reiterado 10 de noviembre de 2016 -teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 5 CC - en que ni estaba vigente el plazo semestral inicial ni podía entenderse que se activó la prórroga de cuatro meses siguiente, Fox Head comunicó su decisión de no renovar el contrato, impidiendo así que pudiera entenderse activada la cláusula penal de 5.000 euros al que se refiere el segundo punto de dicho apartado final retributivo con el que se produce el agente.

Por tanto, como bien concluye la sociedad apelante, por directa aplicación de las cláusulas del contrato redactadas por el agente, y sin necesidad de acudir a las reglas contra proferentem del art. 1288 CC , ni tampoco a la proscripción de la necessitas establecido en el art. 1256 del Código Civil , resultaría esa errónea interpretación del clausulado pactado que resulta en estimación del recurso y absolución de la sociedad demandada.

En efecto, como resume acertadamente dicha sociedad, precisamente el 10 de noviembre de 2016 la misma estaba en su pleno derecho de no renovar el contrato sin que se aplicar la abortive fee ya mencionada, pues, de lo contrario, por interpretación ad absurdum contraria a la claridad del clausulado pactado entre las partes, se llegaría a la conclusión de que si Fox Head notificaba su voluntad de no renovar el contrato un día antes, estaba todavía dentro del periodo contractual de seis meses inicial y, por ende, tenía que pagar dicha abortive fee , o cláusula penal; e, inversamente, si notificaba tal voluntad un día después, sería demasiado tarde, pues el contrato habría ya entonces quedado prorrogado, en contra de su deseo, e igualmente debería abonar entonces los cinco mil euros, de tal manera que la única posibilidad de su ahorro sería guardar silencio a pesar de no querer tal renovación -y se recuerda el principio de libertad empresarial, art. 38 de la Constitución .

En esa línea, pudiendo traducir dicha expresión anglosajona como cargos o gastos de cancelación, resulta palmario, conforme a un estándar mínimo exigible de buena fe contractual, que se puso dicha ventana u opción de salida para permitir desligarse del contrato sin pagar tales gastos que, no se olvide, no responderían, en el caso dado, a ninguna gestión efectiva para Fox Head, cuando el contrato, primeros seis meses, ya estaba finalizado, porque, en otro caso la división en dos periodos resultaría totalmente ineficaz y sin sentido; considerando, en fin, que los contratos onerosos como el analizado, en caso de duda, deben interpretarse en favor de la mayor reciprocidad de intereses, visto lo establecido en el art. 1.289 del Código Civil español.

Siendo tan clara esa literalidad contractual, no se entiende que examinando el encaje de los párrafos quinto y sexto del contrato, duración del contrato y retribución del agente, la sentencia apelada llegue a una conclusión radicalmente contraria, y menos cuando se plantea esa retribución por servicios prestados cuando es meridianamente claro que no se prestó ninguno efectivo a la sociedad comitente, ni de edificio en alquiler ni en propiedad, en esos seis meses dejados transcurrir en balde por el agente; y menos con la jurisprudencia que regula supuestos similares.

Tampoco se entiende que la cadena de correos electrónicos referida en sentencia avale la decisión apelada. Justo al contrario, como veremos luego. En concreto, es claro que el correo de tres días antes a la decisión libre de no renovar el contrato, no permitiendo su tácita reconducción, documento 5 de la actora, de 7.11.2016, en que se hablaba de un futurizo concurso de adjudicación de una parcela de parque empresarial en el que ni siquiera se conocía el adjudicatario futuro del proyecto resultante no cumplía en absoluto con los requerimientos pactados entre las partes, a éxito, y menos considerando los requerimientos lógicos de Fox Head, relativos a la mudanza, pues un traslado 'requerirá tiempo y planificación', conocida su voluntad, ante la expiración del contrato de alquiler de que disfrutaba -correo de 21.1.2016- para que no les 'pillara el toro', muy lejos de la mención 'a éxito' tildando la comisión del 12% de la 1ª anualidad de renta del correo de 26.1.16, o de la confirmación de que la abortive fee 'efectivamente aplica solo durante de la vigencia del contrato de exclusividad que firmemos ambas partes' del correo enviado por el Sr. Donato en 26.1.2016, en la fase preparatoria del contrato; en idéntico sentido la referencia del Sr. Donato , en su correo de propuesta de servicios inmobiliarios enviado el 15.1.2016 a una 'propuesta clara, sencilla y directa cuyo espíritu es el de poder trabajar proactivamente con el fin de poder llegar a éxito'.

En efecto, además de la literalidad del contrato, su espíritu o voluntad buscada por los contratantes, en el sentido del art. 1.282 CC , tal como explica la SAP de Lugo núm. 286/2017, de 20 de septiembre de 2017 , no puede ser más clara en esa absolución de la sociedad demandada, que vio frustrada su expectativa de encontrar inmueble para reubicar su sede corporativa, fuere en régimen de alquiler o de propiedad, en los seis primeros meses en que la actora dispuso de la exclusividad en esa búsqueda, sin éxito.

Además, justo al contrario de lo que afirma la sentencia apelada, los actos previos al contrato, y en concreto los tratos preliminares, incluido el contrato similar que firmaron idénticas partes en 27.1.2016, documento 2 de contestación, van en perfecta línea con lo expuesto, de tal manera que no es cierto que Fox Head no esperara a la finalización del contrato para poner fin a la búsqueda en exclusiva protagonizada por la actora, sino al contrario, comunicó su decisión de no renovar esa búsqueda en exclusiva en el justo y preciso día en que pudo hacerlo para liberarle de esa exclusiva desarrollada a su término de forma infructuosa por Nolkers, como explicó perfectamente el testigo don Florian aportado por la propia apelada, al explicar que esa división del contrato en dos periodos afirmó que era precisamente ofrecer una ventana de salida a Fox Head y liberarle de esa relación contractual, hacia el minuto 16:53 de la vista de juicio a la luz de cierto correo contractual, afirmando antes, sobre el minuto 13, que esa división en seis y cuatro meses, todos de exclusiva, respondía a la comodidad del cliente, para permitirle rescindir el contrato; abstrayendo que la solución de continuidad puesta de propósito por los contratantes lo fuere entre dos periodos de exclusiva a favor de la actora, el segundo de cuatro meses; mejor dicho, en contra de lo que aduce la apelada, en cuanto precisamente que el segundo periodo fuere también de exclusiva ha de interpretarse como acentuando esa voluntad contractual, de tal manera que la finalización del contrato permitía a Fox Head abrir la búsqueda de nueva sede corporativa a otros intermediarios inmobiliarios ganando ese tiempo de cuatro meses que aun restaría de contrato en exclusiva de consentir su prórroga. Y sin que, por cierto, puedan tomarse en consideración las manifestaciones de los testigos sobre la vigencia del contrato el 10.11.16, al tratarse de valoración o calificación vetada al testigo, en virtud de lo dispuesto en el art. 368 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Y, en idéntico sentido, también la interpretación sistemática establecida en el art. 1285 CC , si hubiera alguna duda al respecto, avalaría esa solución, poniendo en relación los párrafos que definieron la duración del encargo en dos tramos de seis y cuatro meses en relación al que define dicha cláusula penal, sin más solución de continuidad que dicho 16.11.2016 conduce directamente a la no aplicación de tan reiterada abortive fee de cinco mil euros.

Yerra, pues, la interpretación contractual producida en la instancia, y, al contrario, parece evidente, con aquella prueba, y la jurisprudencia existente en este tipo de contratos de intermediación inmobiliaria, que la abortive fee iba destinada, exclusivamente, a resarcir la celeridad y eficacia de la agencia contratante, nunca su ineficacia en el periodo concedido, en este caso los seis primeros meses agotados al ejercer la opción de no renovación o prórroga contractual dada a Fox Head.

Todo lo expuesto cuadra, además, con la jurisprudencia explicativa del contrato de mediación o corretaje inmobiliario pactado entre las partes del proceso en relación al incumplimiento de la apelada, pues sería cuestión esencial dilucidar si las gestiones de la actora, agencia inmobiliaria, fueron esenciales y conducentes al objetivo perseguido, encontrar una nueva sede para Fox Head, ora en compra ora en alquiler, inicialmente, en seis meses, para lo que la agente contaba con un régimen de exclusiva que impedía a otras agencias trabajar en esa línea.

En efecto, la mediación o corretaje, con independencia y sin perjuicio de lo pactado por las partes, es un contrato que se perfecciona cuando la actuación del corredor o mediador da lugar a la perfección del negocio que se pretende, así en la STS de 13.6.2006, nº 591/2006 , diciendo que el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio, con cita de la STS de 2 de octubre de 1999 . Teniendo declarado la Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato, salvo pacto expreso, así en las sentencias del Tribunal Supremo de 26-3-1991 , 19-10-1993 , 30-11-1993 , 7-3-1994 , 17-7- 1995 , 5-2-1996 , 30-4-1998 y 21-10-2000 .

Salvo pacto en contrario, el derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que, por ejemplo, no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso esta no llega al estado de perfección.

Recuerda aquella sentencia la declaración de la STS de 4.11.1994 , que el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista.

En idéntico sentido, la STS de 5 de noviembre de 2004 , los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada.

Como en el caso apelado quedó claro que la agencia apelada no consiguió inmueble ninguno donde situar la sede corporativa de Fox Head en los seis meses comprometidos inicialmente, la sociedad perjudicada por esa ineficacia de la agencia hizo aquello a lo que se prestaba el contrato, liberarse del mismo en el único día en que no podría entenderse que estaba conforme con prorrogarlo, prolongando durante otros cuatro meses esa ineficacia de la agencia contratada en exclusiva para ello, dando pleno sentido -conforme a las exigencias mínimas de la buena fe, art. 1258 CC - a su clausulado pactado de consuno por ambas partes como queda expuesto anteriormente.

De tal manera que no podía pretender la agencia actora que, aunque su gestión no hubiere sido eficaz en el semestre concedido para conseguir esa compraventa o alquiler comprometidos, en todo caso habría de cobrar alguna retribución, pues esa pretensión se oponía a aquella jurisprudencia que pivota sobre la eficacia de la gestión de la agencia que justifique ese devengo de la retribución correspondiente, por lo que dicha agencia no tenía ningún derecho a recibir contraprestación ninguna de Fox Head, y procede entonces estimar en su integridad el recurso, absolviendo a esa demandada de todas las pretensiones contenidas en la demanda de la apelada.



CUARTO. Costas La estimación del recurso conlleva que se impongan las costas de primera instancia a la parte demandante apelada, conforme al criterio básico del vencimiento objetivo consagrado en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que proceda imponer a ninguna de las litigantes las costas de esta alzada, en virtud de lo establecido en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

ESTIMO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de FOX HEAD EUROPE, S.L.U. contra la sentencia de 24 de noviembre de 2017 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de El Prat de Llobregat , sentencia que REVOCO íntegramente, y, en su lugar, DESESTIMO totalmente la demanda formulada por la representación procesal de NOLKERS CONSULTING, S.L. contra FOX HEAD EUROPE, S.L.U., absolviendo a la sociedad demandada de todas sus pretensiones, e imponiendo a la parte demandante ya expresada el pago de las costas procesales devengadas en primera instancia, sin que proceda imponer especialmente a ninguna de las litigantes las costas de esta alzada.

Ordeno la devolución a la sociedad apelante del depósito constituido para la interposición de dicho recurso, en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde el siguiente a su notificación, siempre que concurran los requisitos legales y jurisprudenciales para su admisión, de acuerdo con lo establecido en la disposición final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.