Sentencia CIVIL Nº 379/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 131/2019 de 08 de Julio de 2020

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 379/2020
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION Nº 4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE MARBELLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 131/2019
AUTOS Nº 138/2018
En la Ciudad de Málaga a ocho de julio de dos mil veinte.
Visto, por la SECCION Nº 4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los
Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de
Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Indalecio y Daniela que
en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JOSE
LUIS RIVAS AREALES y defendido por la Letrada Dña. CRISTINA MINTEGUI CANO. Es parte recurrida Juan y
Esperanza que está representado por la Procuradora Dña. ANA MARIA RODRIGUEZ FERNANDEZ y defendido
por el Letrado D. SALVADOR GUERRERO PALOMARES, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 27/11/2018, cuya parte dispositiva es como sigue: ' Que procede estimar la demanda interpuesta por doña Esperanza y don Juan contra don Indalecio y doña Daniela declarando el incumplimiento de la parte vendedora con condena al abono de 40.000 Euros que devengarán el interés legal desde el 15 de junio de 2017. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La votación y fallo a tenido lugar el día 04/05/2020, quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada, salvo en lo que se opongan a los de la presente.


PRIMERO. - Frente a la sentencia de instancia que estimó la demanda origen de este procedimiento, declarando el incumplimiento de la parte vendedora con condena al abono de 40.000 euros a la parte actora, que devengará el interés legal desde el día 17 de junio de 2017, con imposición de costas a la parte demandada, por entender que la situación de ilegalidad urbanística en que se encuentra el inmueble litigioso supone un incumplimiento contractual a efectos de la resolución pretendida y porque el tenor de la clausula de arras penitenciales pactada en el contrato impone la condena del vendedor demandado al pago del doble de la cantidad abonada como parte del precio pactado en concepto de indemnización ante la imposibilidad de cumplir su obligación de entrega de la cosa en la forma pactada, se alza el presente recurso de apelación, que en síntesis se sustenta en que la resolución apelada vulnera el art. 1124 y 1504 del CC y jurisprudencia que lo desarrolla en lo relativo al incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda y error en la valoración de la prueba a la luz de la interpretación jurisprudencial del art. 24 de la CE.

La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando su desestimación y la confirmación de la resolución apelada.



SEGUNDO. -En el caso de autos, para la resolución de la cuestión litigiosa, consistente en determinar si la irregularidad urbanística que presenta el inmueble litigioso es o no causa de resolución del contrato de compraventa litigioso a los efectos de lo establecido en el art. 1124 del CC debe partirse de la declaración de hechos probados que se contiene en el tercer fundamento jurídico de la sentencia apelada, que se acepta en esta alzada, a saber: ' De la prueba documental aportada a las actuaciones ha resultado acreditado que la parte actora y la demandada suscribieron el 21 de abril de 2017 un contrato denominado contrato de compraventa de vivienda con arras que tenía por objeto la vivienda sita en URBANIZACION000 , EDIFICIO000 , apartamento NUM000 y plaza de garaje NUM001 , señalándose en el contrato que se encontraba libre de cargas y gravámenes así como de arrendatarios, ocupantes o precaristas.

La parte compradora abonó la cantidad de 20.000 €, señalando el contrato que se entrega 'a cuenta del precio total y en concepto de arras penitenciales la cantidad de 20.000 € con los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil , a cuyo tenor podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas, sirviendo el presente documento como formal carta de pago' Ha resultado acreditado que el edificio en el que se encuentra la vivienda está ubicado sobre un suelo urbano incluido en 'Polígono de actuación SP-3 con ordenanza de aplicación 'Poblado Mediterráneo Grado 3' esto es, se ha ejecutado un volumen de edificación muy superior al permitido por el PGOU. La vivienda cuenta con licencia de primera ocupación y, según certificado emitido por el Ayuntamiento de Marbella el 29 de agosto de 2017, no existe ningún procedimiento de restablecimiento de orden jurídico perturbado, ni ningún procedimiento de reposición de la realidad física alterada.

También ha resultado acreditado, por medio de la declaración testifical, que ni los vendedores ni los compradores conocían la situación urbanística del inmueble en el momento de suscribir el contrato de 21 de abril de 2007.

No hay prueba alguna de que los compradores tuviesen conocimiento de esa situación ya que el hecho de que la compradora hubiese trabajado en la inmobiliaria de la entidad promotora como auxiliar administrativa no significa que tuviera conocimiento del convenio o de la licencia virtud de la cual se ejecutó la promoción. El hecho de ser propietarios de una vivienda en el mismo inmueble tampoco permite dar por probado que conocieran esta situación ya que los propios vendedores afirman ser desconocedores ellos mismos de los que sucedía. Incluso el testigo presencial, intermediario en la compraventa y que es dueño de un inmueble en la misma urbanización, ha manifestado en el acto del juicio que también desconocía la situación de ilegalidad urbanística. Por tanto, es un hecho acreditado, ya que no existe prueba en contrario, que ninguna de las partes conocía la situación urbanística de ilegalidad en el momento de la firma del contrato.' Aceptando y dando por reproducida las citas jurisprudenciales que se citan en la resolución apelada, sabido es que para que surja el derecho de resolver el contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil , que es el que se invoca en la demanda, es preciso que el incumplimiento que se imputa a la otra parte contratante (aquí el vendedor) sea grave, esencial y de trascendencia tal que quiebre la finalidad económica del contrato e impida la satisfacción de las expectativas o aspiraciones de quien lo aduce - sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2002, 11 de abril de 2003, 4 de junio de 2007, 12 de febrero y 2 de julio de 2008, entre otras muchas-.

No es discutible que la incertidumbre que pueda pesar sobre la legalidad urbanística de la edificación donde se encuentra la vivienda objeto del proceso, al haberse construido un volumen de edificación muy superior al permitido por el PGOU, que, además, impidió la comprador obtener a necesaria financiación bancaria para abonar el resto del precio pactado, sin duda afectó a las legítimas expectativas de este y ha puesto de manifiesto que estaba justificada su actitud de negarse al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

En tal sentido, resulta aplicable al caso la sentencia de esta Sala, de fecha 21 de marzo de 2013, dictada en el Rollo de apelación nº 828/11, que cita la parte recurrente, en cuyo fundamento juridico quinto se dice: ' La actora no tuvo conocimiento de los impedimentos urbanísticos que afectaban al destino atribuido a la planta semisótano, hasta después de la adquisición de la vivienda, ni de las patologías que presentaba dicho inmueble hasta que se inundó. Mientras que la parte vendedora demandada, tenía perfecto conocimiento de la ilegalidad de destinar la planta semisótano a vivienda y, sin embargo, ocultó dicha circunstancia a la compradora para propiciar la venta, con ofrecimiento de características inviables por ilegales. Y es que el comprador de una vivienda en estas condiciones se encuentra en una situación totalmente debilitada, puesto que el bien que adquiere está en situación de ilegalidad urbanística, lo que merma notablemente sus derechos, pudiendo sufrir graves problemas para posteriores ventas o para el caso de denuncias o inspecciones administrativas, aparte de los riesgos de la falta de habitabilidad de la vivienda en la planta semisótano para zona vividera, como así ocurrió. Siendo unánime la jurisprudencia al considerar que tales casos han de situarse en el ámbito de los artículos 1101 y 1124 CC y no en el del régimen del saneamiento por vicios ocultos; es ilustrativa al efecto la STS de 28 de enero de 1992 , fundamento jurídico primero, 'los arts. 1484 y 1490 del Código Civil , como reguladores de las acciones redhibitoria y quanti minoris, integradas en el art. 1486 , resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta - SS 23-6-1965 y 28-11-1970 - o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina -S 14-3-1973 '.

De ahí la prosperidad de la acción ejercitada, como es la de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento total o esencial del vendedor, a tenor de los arts. 1124 y 1101 del Código Civil , por cuanto que los defectos que la aquejan permiten decir que la cosa entregada es distinta a la contratada (conocido con la expresión aliud pro alio).' Por tanto, la rescisión o resolución contractual efectuada por los compradores antes de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa estuvo justificada a los efectos de lo establecido en el art. 1124 del CC, así como su derecho a reclamar la restitución de la cantidad entregada a cuenta del precio pactado No obstante lo anterior, entiende la Sala que las circunstancias concurrentes a que se ha hecho mención no hacen aplicable al caso la cláusula segunda del contrato: se entrega 'a cuenta del precio total y en concepto de arras penitenciales la cantidad de 20.000 € con los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil , a cuyo tenor podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas, sirviendo el presente documento como formal carta de pago' En efecto, como se ha dicho, consta acreditado: 1) que el inmueble donde se ubica al vivienda litigiosa adolece de irregularidades urbanísticas al haberse construido con mayor volumen de edificabilidad del permitido en el PGOU; 2) consta que dicha vivienda tiene licencia de primera ocupación y el edificio de la preceptiva licencia de obras, que no consta haya sido impugnada; 3) no consta ningún procedimiento abierto de restablecimiento del orden jurídico perturbado ni de reposición de la realidad física alterada; 4) la irregularidad urbanística que presentaba dicho edificio fue objeto de subsanación en el PGOU aprobado en el año 2010, que fue declarado nulo por el TS; 5) al suscribirse el contrato con fecha 21 de abril de 2017 ni vendedor ni comprador conocían dicha irregularidad urbanística, al igual que sucedía con los demás vecinos del inmueble.

Con estos antecedentes, no desvirtuados ni impugnados de contrario, no cabe penalizar al vendedor a devolver las arras por duplicado cuando desconocía la irregularidad urbanística que presentaba la vivienda objeto de contrato, que aparentemente se había construido conforme al PGOU vigente al disponer de todas los permisos y autorizaciones pertinentes y porque dicha circunstancia la pudo conocer la parte compradora antes de suscribir el contrato mediante la realización de una consulta urbanística, como de hecho realizó posteriormente. Así, pues, como único efecto de la resolución contractual producida el vendedor demandado deberá restituir a la parte compradora la cantidad de 20.000 euros que le fue entregada a cuenta del precio de la compraventa, con los intereses legales desde la fecha de la entrega, sin que por ello proceda la restitución de dicha cantidad doblada, como se pactó en el contrato, sin duda para el caso de que el incumplimiento contractual fuera imputable al comprador, lo que por lo dicho no es el caso, por lo que en dicho particular la resolución recurrida debe ser revocada, todo ello sin olvidar que la gravedad del incumplimiento ha de relacionarse en este caso con criterios de equidad y buena fe que han de presidir la contratación, entendido como comportamiento honrado y justo a que alude el art. 7 del mismo Código, siendo suficiente para basar el pedimento resolutorio la evidencia de frustración del fin del contrato, eliminando las legitimas expectativas de la parte perjudicada.



TERCERO. - La estimación parcial del recurso conlleva la no imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes ( Arts. 394 y 398 de la LEC). Acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Vistos los artículos citados demás de pertinente y generala aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Indalecio y Dª. Daniela ., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Marbella, en los autos de juicio ordinario nº 138/2018, de que dimana el presente rollo, debemos REVOCAR PARCIALMENTE la misma en el solo sentido de que procede fijar el importe de la cantidad a devolver por los vendedores a los compradores en 20.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de su entrega, todo ello sin expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes y con devolución del depósito prestado para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase resolución, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, de lo que doy fe.

'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'