Sentencia Civil Nº 38/2011, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 605/2010 de 16 de Febrero de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo n.o 605/10.

Autos n.o 918/08.

Juzgado de 1a Instancia n.o UNO de Santa Cruz de Tenerife.

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a dieciséis de febrero de dos mil once.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.o UNO de Santa Cruz de Tenerife en los autos n.o 918/08, seguidos por los trámites del juicio Ordinario y promovidos, como demandante, por la entidad EQUIPO OLIVARES S.L., que ha comparecido ante este Tribunal representada por la Procuradora Dona Ma Eugenia García Guerrero y dirigida por el Letrado Don Luis Fajardo López, contra DON Luis Francisco que ha comparecido ante este Tribunal representado por la Procuradora Dona Ma Pilar Fernández de Misa y dirigida por el Letrado don Rolando Rodríguez Gil; ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dona Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada- Juez Da. Ma Raquel Alejano Gómez, dictó sentencia el 17 de mayo de dos mil diez cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dna. Ma Eugenia García Guerrero en nombre de Equipo Olivares S.L. debo absolver y absuelvo a D. Luis Francisco , de las pretensiones formuladas en su contra y con condena en costas al actor;

Que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dna. Ma del Pilar Fernández de Misa Cabrera en nombre de D. Luis Francisco , debo declarar y declaro resuelto por extinción el contrato de opción de compra descrito en el contrato, facultando a la vendedora a hacer suya la cantidad entregada por la compradora en concepto de arras o senal, de conformidad con lo pactado en la estipulación quinta del contrato, ascendente a 12.000 euros y que ya obra en su poder y sin declaración en costas. »

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, entidad "Equipo Olivares, S.L.", en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado mediante providencia en la que se acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, don Luis Francisco , presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos a esta Sala, se acordó, una vez recibidos y mediante diligencia de 09 de diciembre pasado, incoar el presente rollo, designar Ponente y por providencia senalar para la votación y fallo del presente recurso el día .9 de febrero del ano en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada desestimó la demanda interpuesta por la parte ahora recurrente, mediante la cual de solicitaba que se declarara la resolución (o correcto desistimiento) por incumplimiento de la demandada del contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes en fecha 25 de septiembre de 2.006, resolución que habría tenido lugar el día 30 de octubre de 2.007, o, subsidiariamente, en la fecha que el juzgado estimase procedente; consecuencia de ello, solicitaba la actora principal la devolución por parte del demandado de la suma de 24.000 euros (arras dobladas) más la de 1.455,15 euros (gastos): con carácter subsidiario pedía que, de ser aún posible el cumplimiento del contrato, se condenara al concedente a sanear el objeto del mismo, con las obligaciones y consecuencias inherentes.

Frente a tales pretensiones el demandado D. Luis Francisco se opuso y formuló reconvención, en la que se solicitaba que se declarara que la entidad actora "ha incumplido el contrato de opción de compra (...) al no haber ejercitado la opción en el plazo estipulado" y que por ello se declarara resuelto el citado contrato, facultando a la concedente a hacer suya la suma de 12.000 euros entregada por la optante.

En definitiva, cada una de las partes litigantes imputaba a la contraria el incumplimiento de sus respectivas obligaciones, y la juez de primera instancia, tras el examen de la prueba, llegó a la conclusión de que la razón estaba del lado de la demandada, si bien no por exactamente las razones alegadas por ella (el repetido incumplimiento de la otra parte) sino porque la falta de ejercicio del derecho de opción por la optante supone la extinción del contrato mismo, y la aplicación de la cláusula quinta , que faculta al concedente a hacer suya la cantidad entregada como arras o senal.

SEGUNDO.- Además de aducir que el pronunciamiento del Fallo supone incongruencia en relación con lo pedido por al actor reconvincente, la demandante principal, la mercantil Equipo Olivares S.L., basa su recurso en alegar error en la apreciación de la prueba, en relación con la practicada sobre los varios puntos litigiosos, así como en la incorrecta aplicación o interpretación que, a su juicio, se ha hecho en la sentencia de las normas relativas a las obligaciones (término y causas de los contratos), a la interpretación de los contratos y al concreto contrato de opción de compra.

TERCERO.- Conviene, para mayor claridad, hacer un resumen de los hitos principales ocurridos desde la firma del contrato de opción de compra:

- Este se suscribió en fecha 25 de septiembre de 2.006 y tenía por objeto dos fincas (luego agrupadas) propiedad de D. Luis Francisco , en las que la actora se proponía construir, fincas que se describen en sus cabidas y linderos acompanándose información catastral con los respectivos planos y que se dicen libres de todo tipo de gravámenes, cargas y ocupantes. Se pacta una cláusula de penalización que prevé tanto el incumplimiento por parte del concedente como por parte de la entidad optante. El plazo convenido era de un ano, hasta el 3 de octubre de 2.007.

- Con fecha 17 de julio de 2.007 la optante dirigió una comunicación del concedente en la que ponía de manifiesto una serie de problemas que afectaban a las fincas: la ocupación por un tercero de parte del lindero sur; la existencia de una ventana abierta por el colindante en la parte norte del lindero oeste y la falta de correspondencia de esta linde con el plano, en el que se dibujaba como recta, siendo así que tiene forma de media luna.

Todas estas circunstancias podían incidir negativamente en el fin constructivo proyectado; la última, además de a la superficie, afectaba a la colindancia del terreno con una calle en proyecto.

Propone la optante que quede en suspenso el plazo para ejercitar la opción, y que el concedente lleva a cabo las gestiones precisas para subsanar esos problemas antes del 1 de febrero de 2.008, con posible prórroga "si se hubiesen dado pasos serios, firmes y resolutivos para alcanzar el fin propuesto". En otro caso, se dice, se daría por resuelto el contrato, con las consecuencias inherentes.

- Recibida esta comunicación, D. Luis Francisco contesta con el compromiso escrito de 4 de septiembre de 2.007, mostrándose conforme con la paralización del plazo de la opción y aceptando el de seis meses "desde el día de la fecha para subsanar los problemas detectados y allí enumerados (con referencia al anterior escrito)"

- Con fecha 28 de septiembre de 2.007 la actora remite nueva comunicación al demandado solicitando una rebaja del precio y la solución efectiva de los problemas detectados, indicando que "de no tener respuesta pro escrito en el plazo de diez días, aviniéndose a estos justos términos, consideraremos resuelto el contrato (...)".

- El 9 de octubre siguiente el letrado del concedente remite otro escrito en el que da cuenta a la optante de las gestiones realizadas: da por solucionado el problema de la ventana e indica que ha promovido Diligencias Preparatorias (exhibición de título) en relación a la ocupación por un colindante de parte de la finca de D. Luis Francisco , "con carácter previo al ejercicio, en su caso, de la correspondiente acción reivindicatoria". Se niega a la rebaja del precio.

- En fecha 30 de octubre siguiente, la actora da por resuelto el contrato, comunicándolo al concedente por entender que este ha incumplido sus obligaciones.

- Trascurrido el plazo prorrogado para el ejercicio de la opción de compra, que expiraba el día 5 de marzo de 2.008, D. Luis Francisco se dirige a la contraparte manifestado que, como sea que esta no ha hecho uso de su derecho de opción, entiende que ha incumplido el contrato y lo tiene por resuelto pro esa causa, haciendo suya la suma entregada como arras.

CUARTO.- En primer lugar, en relación con la acción resolutoria, ejercitada al amparo de lo previsto en el art. 1.124 C.C ., hay que decir, como se admite en la sentencia, que es perfectamente factible, pues, pese al carácter especial del contrato de opción de compra (que en principio parece no comprometer al concedente a otra cosa que a mantener la oferta), que hace excepcional la aplicación de lo dispuesto en ese artículo que regula para las obligaciones recíprocas, lo cierto es que en casos como este es posible el incumplimiento por cualquiera de las partes; incluso estaba previsto por ellas en el propio contrato ("En el supuesto de incumplimiento del presente contrato por parte del concedente este estará obligado a abonar al adquirente el doble de las cantidades (...)"). En un supuesto similar a este tiene declarado el Tribunal Supremo que, "teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 1.258 C.C . acerca de las obligaciones dimanantes del contrato y las obligaciones derivadas de la buena fe, lleva a concluir que había de imputarse a la parte vendedora la imposibilidad por su parte de cumplimiento del contrato de compraventa, en caso de que llegara a perfeccionarse y que se había frustrado el fin del contrato de opción, por lo que resulta procedente la resolución contractual, el restablecimiento de la situación jurídica de las partes anterior al pacto de opción" ( S.T.S. de 3 de noviembre de 2.010 )

La decisión de tener por resuelto el contrato fue adoptada por la actora dentro del plazo para ejercitar la opción, por tanto correctamente, aún vigente el contrato; cierto que no esperó a que pasaran los seis meses que inicialmente concedió al concedente para solucionar los problemas detectados, pero la cuestión está en determinar si se produjo o no dicha solución. Dicho de otro modo, se trata de ver si, como alega la optante, el concedente había incumplido sus obligaciones.

La sentencia apelada concluye que no se ha acreditado la persistencia de los repetidos problemas (ni por ende el incumplimiento del demandado), y que ello ha sido por causas imputables a la demandante principal, así como que en algún caso, como en el tema del lindero de la atarjea, no existe realmente un incumplimiento en relación con lo hecho constar en el contrato.

QUINTO.- Revisadas las actuaciones, la Sala parte del hecho constatado de que concedente admitió expresamente la realidad y alcance de los problemas a que hacía referencia la optante en su primera comunicación. En esa comunicación la optante ponía de manifiesto que los hechos referidos "hacen absolutamente inviable el fin propuesto con la adquisición proyectada", indicando que "suponen un incumplimiento de las obligaciones que como futuro transmitente le corresponden (al Sr. Luis Francisco )", con expresa remisión a la facultad de resolver el contrato por darse un supuesto de los previstos en el art. 1.124 C.C . Esta circunstancia fue igualmente admitida como cierta por el concedente, que nada opone al suscribir el compromiso de 4 de septiembre de 2.007 y que posteriormente, por vía de su abogado, va informando a la demandante de los pasaos dados para subsanar los problemas en cuestión.

Partiendo de tal premisa, correspondía al demandado probar que había hecho lo necesario para buscar las soluciones a que también expresamente se había comprometido; y no ha sido así: ni siquiera se ha acreditado haber solucionado el tema de la ventana abierta sobre un lindero, y mucho menos los referentes a la invasión por un tercero de parte del terreno y a la distinta configuración del lindero oeste. Más bien parece que tales problemas subsisten, pues la defensa del demandado pasa por minimizarlos y/o alegar que el optante pudo conocerlos antes de suscribir el contrato. Pero, como se dijo, nada de esto fue opuesto por el futuro vendedor al contestar al requerimiento de la empresa actora.

La dicha falta de prueba debe perjudicar al demandado, no solo por lo expuesto, sino que, estando a lo previsto en el art. 217.6o L.E.C . y teniendo en cuenta los principios de facilidad y disponibilidad de la prueba, era el demandado quien podía acreditar en que situación se hallaban sus intentos de solución: en cuanto a la invasión, por ejemplo, fue esta parte la que afirmó haber solicitado unas Diligencias Preliminares y tener intención de interponer la procedente acción reivindicatoria, por lo que en su mano estaba la posibilidad de despejar este asunto.

También hay que tener en cuenta que la parte demandante pide, con carácter subsidiario, que, si aún fuese posible el cumplimiento, se llevara a efecto, sin que el demandado haya reaccionado ante tal posibilidad. Se concluye que la misma no existe.

SEXTO.- A la vista de lo anterior, procede estimar el recurso de la demandante principal. Y sin que sea preciso que se entre a examinar si en la conducta del concedente hubo o no dolo, como se dice en el motivo cuarto del recurso, toda vez que la resolución contractual "no precisa un incumplimiento doloso y rebelde por parte del obligado, sino que basta para la resolución la situación objetiva de frustración de los fines perseguidos por las partes al contratar, malográndose las legítimas aspiraciones de las partes" ( SS.T.S. de 18-11-83 , 31-5-85 , 13-11-86 , 18-3-91 , 18-10-93 , y más recientemente, de 31-10-2.006 y 17-2 y 3-11-2.010 )

En cuanto al momento en que debe surtir efectos la resolución, debe recordarse que, como tiene declarado el T.S., "En nuestro ordenamiento jurídico la resolución contractual -modalidad de ineficacia por causa sobrevenida- se produce por el mero ejercicio de la facultad resolutoria, operando sus efectos desde entonces, sin que sea necesaria una declaración judicial específica que reconozca o constituya tal efecto, pues la resolución es un acto del contratante" ( SS.T.S. de 17-1-86 y 4-4-90 ) Pero, "en caso de que la otra parte del contrato se oponga o lo impugne, será preciso acudir a los tribunales para obtener el reconocimiento del derecho, es decir, para que se declare si el ejercicio de la facultad resolutoria es o no conforme al ordenamiento jurídico" ( SS.T.S. 30-3-92 , 20-10-94 , 29-4-98 , entre otras), "aunque la resolución que se acoja, en su caso, es simple proclamación de la ya operada" ( SS.T.S. 14-6-88 , 4-4-90 , y muy recientemente, de 4-1-de 2.011)

Por tanto, como en este caso la resolución decidida por la parte optante fue correcta, pues la otra había incumplido sus obligaciones en cuanto al objeto del contrato, sus efectos deben operar desde el día 30 de octubre de 2.007, siendo el principal el previsto en la cláusula penal quinta del contrato: abono por parte del concedente de la cantidad entregada, 12.000 euros, doblada, con los correspondientes intereses.

También reclama la actora el pago de la suma de 1.455,15 euros, como correspondiente a sendas facturas a las que alude en el escrito de demanda, pero que no se han justificado al no aportarse el soporte documental correspondiente (se dice que son los documentos "15a.A y 15a.A", siendo así que junto a la demanda solo hay catorce documentos). La desestimación de esta petición, al ser la cantidad nimia respecto de la pretendida con carácter principal, no altera el pronunciamiento sobre las costas.

La estimación de la impugnación hecha por la actora principal conlleva la desestimación de la demanda reconvencional, sin que con ello se vulnere la prohibición de la reformatio in peius, estando a lo previsto en el art. 465.4o L.E.C . No es preciso pues entrar en el examen de la alegación de la recurrente referida a la incongruencia en que habría incurrido la sentencia al estimar la reconvención.

SEPTIMO.- Para la declaración sobre las costas, tanto de la primera instancia como de esta segunda, debe estarse a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.C .

Fallo

Estimando el recurso de apelación formulado por la representación de la entidad mercantil Equipo Olivares S.L. contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia no 1 de los de esta capital, en el juicio ordinario seguido al no 918/08, revocamos dicha resolución, con las siguientes declaraciones:

- Con estimación sustancial de la demanda interpuesta por la entidad aquí apelante, declaramos que era correcta la resolución del contrato de opción de compra, por incumplimiento del concedente D. Luis Francisco , desde que lo verificó la optante en fecha 30 de octubre de 2.007.

- En consecuencia, D. Luis Francisco deberá abonar a la mercantil Equipo Olivares S.L. la suma de 24.000 euros en cumplimiento de la cláusula de penalización, no 5 del contrato, con los correspondientes intereses desde la fecha de la resolución.

- Desestimando la demanda reconvencional formulada por D. Luis Francisco , absolvemos a la demandada en reconvención de todos los pedimentos formulados en su contra.

- D. Luis Francisco deberá hacer frente a las costas generadas en la primera instancia, tanto por razón de la demanda principal como por la reconvencional.

- No procede hacer declaración alguna en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Habiéndose dictado esta sentencia en un juicio ordinario seguido por razón e la cuantía y no excediendo la misma de 150.000 euros, no cabe contra ella recurso alguno, por lo que se declara firme.

Procédase a devolver a la parte apelante el depósito consignado en su día para recurrir.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.