Sentencia Civil Nº 38/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 642/2011 de 16 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00038/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 642/2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a dieciséis de diciembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 513/2010 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de ARANJUEZ, a los que ha correspondido el Rollo 642/2011, en los que aparece como parte apelante D. Cesar , representado por la procuradora Dª MARÍA ROSARIO FERNÁNDEZ MOLLEDA en esta alzada, y asistido por el Letrado D. MARIANO RUBIO REGIDOR, y como apelado la C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 DE ARANJUEZ, sobre nulidad de acuerdo adoptado en Junta General de Propietarios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Aranjuez, en fecha 16 de mayo de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" DESESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José Ignacio López Sánchez en nombre y representación de Cesar contra la Comunidad de Propietarios sita en DIRECCION000 NUM000 , no habiendo lugar a la declaración de nulidad instada por el actor, absolviendo a la C.P. de todos los pedimentos efectuados en su contra en dicha demanda".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Cesar , al que se opuso la parte apelada C.P. C/ DIRECCION000 NUM000 DE ARANJUEZ; y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 30 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Cesar , propietario del piso NUM001 NUM002 , presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Aranjuez solicitando que se declarase la nulidad de los acuerdos adoptados en las juntas generales de propietarios de fecha 3 de junio de 2009 y 22 de febrero de 2010 en cuanto con los mismos se vienen a modificar irregularmente el título constitutivo en referencia a las cuotas de participación de los propietarios en los gastos comunes, exponiendo los siguientes hechos.

Junta de 3 de junio de 2009. En dicha junta, dentro del primer punto del orden del día, el actor, para calcular la cuota que debían satisfacer los propietarios de los locales, expuso que los mismos debían de participar en todas las partidas de gastos incluidas en los presupuestos ordinarios, en función de su coeficiente de participación, a excepción de la limpieza, seguro de la señora de la limpieza y luz, que es lo que se acomoda con lo dispuesto en el título constitutivo, resultando de la votación que 4 propietarios, que representaban un coeficiente del 44,660 por ciento, votaron a favor de la modificación del sistema de reparto, mientras que 3, que sumaban el 55,340 del coeficiente, lo hicieron en contra, por lo que se indicó "que, como consecuencia de no existir la doble mayoría, mayoría en la suma del número de votos y mayoría en la suma de coeficientes de participación, el acuerdo es considerado nulo según establece la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, seguirán siendo válidas las cuotas establecidas en la junta de 13 de febrero de 2009".

El actor considera que tal acuerdo era ilegal al ir en contra de lo dice el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , ya que en el mismo se indica expresamente que "cada piso o local participará con una cuota en las cosas comunes y en los gastos generales de sostenimiento (portales y escaleras) y conservación del inmueble, con la sola excepción del coste de la luz, limpieza, conservación y mantenimiento de portales y escaleras, de los que estarán exceptuados los dueños de los locales de sótano, semisótano, bajo y primero que no tengan acceso a los mismos siendo de cuenta de los otros condueños que los utilicen en la forma y proporción que determine la Junta de Propietarios", por lo que los locales, también, deberían participar en las partidas de gastos generales y en los de mantenimiento del inmueble, para no contravenir el título constitutivo en cuestión, ya que actualmente no están participando en estos gastos que deberían ser pagados conjuntamente por los pisos y por los locales. En función de estas consideraciones el día 23 de julio de 2009 remitió una carta al administrador donde expresaba su deseo de impugnar la junta y presento acta de conciliación contra la comunidad de Propietarios en la que solicitaba que se le concretase la participación de los locales en los gastos generales, remitiendo otra carta al administrador con la misma finalidad al no obtener respuesta adecuada, resultando todos estos intentos inútiles por lo que se ha visto obligado a presentar esta demanda

Junta de 22 de febrero de 2010. En la misma se trataron asuntos de dudosa legalidad, como la liquidación de cuentas y el nombramiento de nuevo presidente y, también, la aprobación del presupuesto del ejercicio 2010, en la que se hizo una distribución ilegal al contradecir el título constitutivo ya que se libera a los locales de pagar los gastos generales y los gastos de mantenimiento del inmueble ya reseñados, con la consiguiente aprobación de unas cuotas mal calculadas, que se vienen arrastrando desde hace tiempo. Tras la celebración de esta junta, mandó un burofax pidiendo las explicaciones oportunas al administrador don Luis Manuel donde impugnaba el acta y pedía explicaciones a lo sucedido.

SEGUNDO.- La Comunidad de Propietarios se opuso a la demanda, alegando respecto a la junta de 2009, que no podía impugnarse ningún acuerdo en cuanto no se adoptó ninguno en la misma, ya que al no concurrir el requisito de la doble mayoría no se aprobó nada en la referida junta referente a la participación de los locales en los gastos comunes, resultando, por tanto, improcedente el procedimiento de impugnación de acuerdos comunitarios iniciado al no reflejarse acuerdo alguno en el acta.

Respecto a la Junta de 22 de febrero de 2010 refirió que no existía irregularidad sobre la liquidación de cuentas del ejercicio 2009 ya que las mismas tenían el adecuado respaldo contable y que a lo largo del procedimiento se aportaría un informe de cuentas elaborado por el administrador para alejar todas las dudas. No es cierto que hubiera irregularidad en el nombramiento de la presidenta, ya que se designó como tal a doña María del Pilar que era a quien le correspondía por turno. Sobre la aprobación del presupuesto del ejercicio del año 2010 indicó que debe diferenciarse entre la aprobación del presupuesto que contempla los gastos generales para el mantenimiento de la comunidad y el reparto del mismo entre los diferentes pisos y locales, donde se procedió a calcular las cuotas de los locales eximiéndolos de las partidas siguientes, limpieza, seguro de la señora de la limpieza, luz, gastos generales y gastos de mantenimiento, sin que sea cierto que tal reparto se hubiera aprobado en la junta que hoy se impugna de fecha 22 de febrero de 2010 sino que los mismos son el resultado de un acuerdo adoptado, con anterioridad, en la junta de 31 de mayo de 2000 en cuya acta, sobre el primer punto del orden del día que versaba sobre la determinación del pago de cuota por los locales, consta textualmente lo siguiente " se dijo por uno de los propietarios, don Cesar , que los locales deben pagar la misma cuota que los pisos, a lo que se contestó por el presidente y demás asistentes a la reunión, que este tema quedó zanjado, en dos actas, en concreto la número 3 y 4 en donde se exoneraba de pago a los locales, únicamente contribuyeron porque la comunidad no tenía solvencia el periodo determinado en el acta tercera. Por ello se concluyó que los locales únicamente contribuyen al arreglo de las partes comunes, al pago del seguro y al gasto del administrador en relación a su coeficiente. A pesar de esta exposición, don Cesar manifestó su oposición".

TERCERO.- La sentencia de instancia desestimo en su integridad la demanda alegando respecto a la junta de 3 de junio de 2009 que no es posible considerar que se hubiese adoptado acuerdo por el que se modificase el título constitutivo, tal como alega el demandante, ya que no se adoptó acuerdo alguno que pudiera ser sometido a declaración de nulidad. En definitiva no puede pretender que se aplique un sistema de contribución de los locales a los gastos comunes si no ha modificado como permite la ley de propiedad horizontal el adoptado en la junta de propietarios de 31 de mayo de 2000, que debe ser el que rija esta materia.

Respecto a la junta de 22 de febrero de 2010, tras analizar las manifestaciones realizadas por el actor sobre la liquidación de cuentas del ejercicio 2009 y sobre el nombramiento de nuevo presidente de la Comunidad e indicar que todos los temas fueron aprobadas por la junta sin oposición del demandante, alegó, por las mismas razones expuestas anteriormente, que no podía aceptarse que fuese nulo el acuerdo adoptado donde se aprobaba el presupuesto para el año 2010.

Contra la misma se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que se expusieron los siguientes temas para solicitar la revocación de la sentencia:

A) Incongruencia extra petita, ya que al pronunciarse sobre la validez del nombramiento de nuevo presidente de la Comunidad de propietarios se ha resuelto por el Juzgador de instancia algo sustancialmente distinto a la pretensión deducida en el pleito, vulnerándose lo dispuesto en el artículo 218.1 de la LEC y el artículo 24 de la Constitución , por lo que se solicita que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 240.1 de la LOPJ , se declare la nulidad de la sentencia recurrida con reposición de las actuaciones al momento inmediato anterior a que la misma se dictase para que se proceda a dictar una nueva resolución en la que se analicen estrictamente los temas que habían sido objeto de impugnación en este proceso.

B) Se insiste en que el objeto de la demanda es la impugnación del modo en que se había hecho la distribución de los gastos comunitarios entre los locales y pisos, ya que han aplicado unos criterios contrarios al Título Constitutivo, cuyos criterios no habían sido modificados válidamente y con los requisitos exigidos en ninguna junta de propietarios, pues no se ha acreditado que en la Junta de fecha 31 de mayo de 2000, a la que expresamente alude la sentencia, se adoptara ningún acuerdo válido, ya que respecto a la misma solo se ha aportado un acta que se encuentra sin firmar por lo que debe rechazarse que se pueda adoptar por los Tribunales cualquier decisión que se sustente el contenido de tal supuesta junta.

C) Por último, denunció la vulneración de las normas que regulan la práctica de la prueba, y así, en primer lugar, alegó que se había admitido indebidamente el documento que contenía la liquidación del ejercicio 2009, pues el mismo necesariamente se debía haber aportado con la contestación de la demanda sin que pudiera aportarse en otro momento posterior y, en segundo lugar, que no se había dado respuesta alguna a la tacha presentada contra el administrador de la comunidad que había testificado en el juicio en cuenta el abogado de la Comunidad demandada era su hijo( artículo 377.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

CUARTO.- Desconocemos la razón de la queja de incongruencia presentada por el señor Cesar , ya que ha sido el mismo el que introdujo en la demanda la supuesta irregularidad en que se incurrió en el nombramiento del nuevo presidente de la comunidad, alegaciones que fueron rebatidos por la demandada y analizadas en la sentencia, sin que, en ningún caso y cualquiera que sea la decisión que adoptemos sobre este tema, pudiera acordarse la nulidad de actuaciones interesada en el recurso de apelación, ya que el artículo 465 de la LEC ordena que en supuesto de incongruencia el tribunal de apelación revoque la sentencia de instancia y dicte una nueva ajustándose a los términos en que se ha presentado el debate.

La incongruencia debe rechazarse por dos motivos, así en primer lugar debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene indicado que no es posible apreciar incongruencia en las sentencias absolutorias, como la que nos ocupa, y en segundo lugar, no apreciamos en la sentencia haya incurrido en irregularidad alguna, pues, aunque en la misma y por las razones antes expuestas se hayan analizado temas diferentes a los solicitados en el suplico de la demanda, ello debe resultar indiferente, pues nada se ha resuelto en la parte dispositiva sobre tales temas, pues en la misma solo indica que "no ha lugar a la declaración de nulidad instada por el actor y que se absuelve de todos los pedimentos efectuados en su contra en la misma". De tales términos es imposible que entendamos que se ha hecho pronunciamiento alguno sobre la validez del nombramiento del nuevo presidente de la comunidad o de algún tema distinto del planteado en el suplico de la demanda.

Obviamente estas conclusiones no solo afectan, como parece dar a entender el demandante al nombramiento del nuevo presidente, sino también a la supuesta irregularidad en la liquidación de cuentas del ejercicio del año 2009 ya que en el suplico de la demanda tampoco se hizo alusión alguna a tal tema.

QUINTO.- Analizado el tema de la incongruencia, pasaremos a revisar el resto de los temas planteados, comenzando por la impugnación que se ha presentado sobre las pruebas practicadas, respecto a lo que debemos indicar que es un tema que no tiene trascendencia alguna, pues las que se suponen irregulares no se han tenido en cuenta ni se van a tener en este momento para resolver el conflicto presentado, ya que el documento referente a la liquidación de cuentas del año 2009, como indicamos anteriormente, se refiere a un tema que es ajeno a la petición contenida en el suplico de la demanda y la declaración testifical del administrador ha resultado absolutamente indiferente para resolver el litigio. La ley señala, tal como se deduce del artículo 376 de la LEC , que el juzgador debe ocuparse de la tacha cuando se vaya a valorar la declaración del testigo sometido a la misma, por lo que, como en la sentencia no se ha llegado a valorar la declaración del administrador de la comunidad, el silencio sobre la misma no infringe norma alguna.

Alterando el orden temporal nos vamos a ocupar de las impugnaciones de los acuerdos, comenzando, por tanto, por el análisis de la impugnación referida a la junta de 22 de febrero de 2010, que debe ser rechazada, de plano, por falta de legitimación del actor, pues, tras la lectura del acta de la citada junta en la que estuvo presente el señor Cesar , no puede aceptarse que el mismo pueda impugnar los acuerdos en ella adoptados ya que no consta que votase en contra de la misma o que hiciese reserva de voto o mención alguna de queja u oposición, tal como exige la ley ( art 18.2 L.P.H .), y resulta imprescindible para presentar la impugnación.

Es cierto que en la comunicación que el demandante remitió al administrador de la comunidad después de esta junta, aludió a que el acta no reflejaba realmente lo acontecido en la junta de 22 de febrero de 2010, indicando, por lo que nos interesa en el proceso, que solamente se aprobó el presupuesto o gasto de 2.400 euros, que fue a lo que mostró su conformidad, sin que se adoptara acuerdo alguno sobre la distribución o modo de contribución al mismo de los distintos locales y pisos ni la exoneración de los locales del pago de ninguna partida de los gastos comunes, pero, como no se ha hecho alusión alguna a esta materia en la demanda y para no incurrir ahora si en incongruencia, no podemos tenerlas en consideración ni valorarlas de modo alguno.

SEXTO.- Al contrario de lo indicado en la sentencia por el juzgado de instancia, no podemos aceptar que no se tomase decisión alguna en la junta de fecha 3 de junio de 2009 que pudiera ser objeto de impugnación, pues se rechazó la petición presentada por el actor, dentro del primer punto del orden del día, para alterar los gastos a los que debían hacer frente los locales comerciales, ya que son susceptible de impugnación no solo los acuerdos positivos sino aquellos que rechazan lo que se estima que es acorde con las normas reguladoras de la propiedad horizontal. Antes de continuar con esta materia debemos recordar que, tal como indica el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , no solamente es el título constitutivo el que puede fijar la contribución de los pisos y locales a los gastos comunes, sino también es válido el acuerdo adoptado al respecto por la Comunidad de Propietarios en sus juntas, siempre que se hayan adoptado en condiciones que permitan entender que ha sido alterado válidamente el contenido del título constitutivo.

Ahora bien para el éxito de este recurso debemos analizar si el acuerdo rechazado, que es únicamente la materia que podemos analizar en este momento, está amparado en el título constitutivo o en algún otro válidamente celebrado que sea eficaz para fijar la distribución del gasto común entre los pisos y locales. La petición del señor Cesar pretendía que para el cálculo de la cuota de los locales se excluyeran solamente los gastos referentes a la limpieza, luz y seguro de la señora de la limpieza, debiendo participar en las restantes partidas contenidas en el presupuesto, especialmente en los gastos generales y gastos de mantenimiento.

Tras analizar el contenido del título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad donde se indica que "cada piso o local participará con una cuota en las cosas comunes y en los gastos generales de sostenimiento y conservación del inmueble, con la sola excepción del coste de la luz, limpieza, conservación y mantenimiento de portales y escaleras, de los que estarán exceptuados los dueños de los locales de sótano, semisótano, bajo y primero que no tengan acceso a los mismos siendo de cuenta de los otros condueños que los utilicen en la forma y proporción que determine la Junta de Propietarios", debemos rechazar la pretensión del apelante ya que también están excluidos los locales de los gastos de mantenimiento y generales referidos al portal y a las escaleras a los que no se puede obligar a contribuir. Así pues el acuerdo que se adoptó, rechazando la propuesta del hoy apelante, es perfectamente adecuado en función del contenido del título constitutivo.

Con una rápida visión de la materia, que es la que nos corresponde pues no está en litigo este tema, no creemos que en la junta de 31 de mayo de 2000 se haya modificado el título constitutivo, que es, por tanto, el que en principio debe seguir rigiendo la contribución de los locales a los gastos comunes, pues en la misma solamente se dijo que los locales contribuyen al arreglo de las partes comunes, al pago del seguro y al gasto del administrador, lo que, aunque incompleto y escueto, no es contrario con el contenido del título constitutivo que transcribimos anteriormente, sin que, por ello, nos debemos ocupar de las observaciones que presentó el apelante al no constar firmada el acta de tal junta, aunque debemos advertir que consideramos que el acta no tiene valor constitutivo sino que es medio de prueba de lo debatido y acordado en la junta, por lo que se podría acreditar el acuerdo con otros medios probatorios.

SÉPTIMO.- Lo que no debemos ocultar es que no se ha venido realizando de un modo adecuado la distribución de los gastos, ya que en todas las partidas que sea posible se debe distinguir entre aquellas que corresponden al portal y a las escaleras del inmueble de las restantes, ya que la exoneración que corresponde a los locales solo afecta a las primeras, pues es ello lo que claramente establece el título. Así vemos que se vienen a eliminar indiscriminadamente los gastos de luz y limpieza, cuando si los mismos recaen sobre la fachada, por ejemplo, si serían repercutibles a los locales; igualmente se exonera de pagar a los locales las partidas de gastos de mantenimiento y gastos generales, sin tener en cuenta que si los mismos no recaen sobre el portal y escaleras también serán repercutibles a los locales.

Ahora bien como no se ha impugnado expresamente este tema sino el rechazo de una propuesta presentada por el hoy apelante que no se ajustaba al título constitutivo, que es el objeto del proceso, no podemos pronunciarnos en la sentencia sobre este tema sin perjuicio de que estas observaciones podrían tenerse en cuenta por los responsables de la Comunidad para conseguir poner fin al conflicto que se mantiene durante varios años sobre el modo de distribuir los gastos comunes.

OCTAVO.- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Cesar , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Rosario Fernández Molleda, contra la sentencia dictada el día 16 de mayo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Aranjuez en el procedimiento ordinario registrado con el número 513/2010 , debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.