Sentencia Civil Nº 38/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 705/2011 de 02 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2011-0003765

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000705/2011- R -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000863/2010

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA

Apelante: D. Fernando .

Procurador.- D. JUAN LUIS RAMOS RAMOS.

Apelado: CISA CARTERA DE INMUEBLES , SLU, GRUPO BANCAJA HABITAT.

Procurador.- Dª LIDON JIMENEZ TIRADO.

SENTENCIA Nº38/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a dos de febrero de dos mil doce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario - 863/2010, promovidos por D. Fernando contra CISA CARTERA DE INMUEBLES , SLU, GRUPO BANCAJA HABITAT sobre "cumplimiento contractual en contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Fernando , representado por el Procurador D. JUAN LUIS RAMOS RAMOS y asistido del Letrado D.ANDREU BARBER RODRIGUEZ contra CISA CARTERA DE INMUEBLES , SLU, GRUPO BANCAJA HABITAT, representados por el Procurador Dña. LIDON JIMENEZ TIRADO y asistidos del Letrado D. OSCAR MERCE SEMPER.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA, en fecha 27 de abril de 2011 en el Juicio Ordinario - 863/2010 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: 1.- DESESTIMO la demanda formulada por D. Fernando contra "CISA CARTERA DE INMUEBLES, S.L." 2.- CONDENO a D. Fernando a pagar a "CISA CARTERA DE INMUEBLES, S.L." las costas procesales.".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Fernando , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de CISA CARTERA DE INMUEBLES S.L.U., Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 17 de enero de 2012.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en solicitud del reconocimiento del derecho del actor a la vivienda nº NUM000 y bodega 5 o equivalentes de la promoción sita en Villamediana de Iregua, Unidad de Ejecución NUM001 , en las condiciones establecidas en el contrato de compraventa de 24 de febrero de 2003 y en su consecuencia se obligue a la demandada a reconocer ese derecho y respetarlo, pretensión que nacía de que una vez iniciadas las obras se instó procedimiento de ejecución en el que la mercantil demandada se adjudicó la promoción en construcción, conociendo la demandada la existencia del contrato de compraventa.

Habiéndose dictado Sentencia en la cual se desestimó la pretensión de la actora al concluir el Juez a quo que la adjudicación de la demandada fue a consecuencia de una ejecución hipotecaria a la que el actor pudo tener acceso antes de contratar. Ante esta resolución, por la representación de la parte demandante se formuló recurso de apelación, alegando en síntesis: dando por reproducida la demanda y toda la documentación adjuntada a la misma, y no discutiéndose los hechos por la parte contraria en la audiencia previa; es por lo que no cabe otra interpretación jurídica que a de que esa parte sabía y era consciente en todo momento de la existencia del contrato de compraventa previo, consecuentemente no puede haber una adquisición de buena fe mediante ejecución hipotecaria ante la insolvencia de la promotora, derivándose las consecuencias legales del fraude de ley en la adquisición mediante ejecución hipotecaria, violando los derechos precedentes y preferentes del demandante, en aplicación de os preceptos referidos de los artículos 1091 , 1096 , 1257 del Código Civil entre otros, así como jurisprudencia aplicable al caso del Tribunal Supremo, entre otras, las SS 828/2008 , 622/2008 , 90/2005 . 502/2008; la actuación de mala fe del promotor de formalizar el préstamo hipotecario sin avisar ni consultar con mi mandante, violando sus derechos, de mala fe, actuando en forma fraudulenta en plena connivencia de la parte demandada en este proceso.

SEGUNDO.-

La resolución del recurso debe atender a que:

1º) El contrato de compraventa privado celebrado entre el actor y la promotora M.G. Esagar, S.L., lo fue en fecha de 24 de febrero de 2003, en cuya cláusula octava se imponía a la parte compradora una serie de obligaciones en referencia al préstamo hipotecario.

2º) Conforme las certificaciones regístrales, la demandada se adjudicó la promoción inmobiliaria en base a una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad el 5 de mayo de 2003 con duración hasta el 5 de mayo del 2030.

3º) Las partes, antes de la interposicion de la demanda, mantuvieron una serie de comunicaciones, pues por Doña Consuelo , en su nombre propio y en el del demandante, remitió con fecha de 26 de enero de 2009 carta a la demandada indicándole la existencia del contrato privado de compraventa y manifestándole su deseo de continuar en la compraventa con reconocimiento de las cantidades abonadas a la promotora (folio 38), esta carta le fue contestada por la demandada, el 28 de enero de 2009 (folio 39), en el sentido de que aun no era efectiva la adjudicación, les concertaba a tener una reunión y les indicaba que no tenían inscrito derecho alguno a su favor en el Registro de la Propiedad, la que a su vez se contestó con fecha de 30 de enero remitiendo a la demandada burofax, haciéndole ver que no se les está reconociendo su derecho. Con posterioridad entre el mes de mayo de 2009 hasta septiembre se siguen remitiéndose cartas y burofaxes, en los que el actor insistía a la demandada para que les respetase y reconociese los derechos derivados del contrato de compraventa privado suscrito en su día con la promotora y la demandada la contestaba que aquel contrato no vinculaba a esa entidad.

No habiéndose practicado en primera instancia otra prueba mas allá de la documental, partiendo del análisis de aquella, la conclusión debe ser desestimatoria del recurso. En base a los siguientes criterios:

1º) La demandada se adjudicó la promoción cuando aun se estaba construyendo en base al préstamo hipotecario otorgado a la promotora, frente a esta realidad, y teniendo en cuenta que la adjudicación implicó la transmisión de la propiedad de los bienes, la prosperabilidad de la petición que planteó el actor exigiría la existencia de un derecho oponible a aquella entidad, que necesariamente nacería del contrato privado suscrito con la promotora, y en función de las cantidades entregadas a ella. Siendo indiscutible que en base a ese contrato y por mora de su cláusulas ( artículo 1258 del CC ), el actor ostenta frente a la promotora un derecho de crédito por las cantidades abonadas, cuya protección para el comprador conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre ), la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el Decreto 3114 de 12 de diciembre de 1968, el Decreto El Derecho privado en contextos de crisis 483115/de 12 de diciembre de 1968 y la Orden de 29 de noviembre de 1968; impone el deber de asegurarlas o avalarlas, ingresándose en una cuenta especial que es la que se asegura o avala. Ahora bien, el demandante en su demanda incardino su pretensión en los artículos 1091 y 1096 del C.C ., en el entendimiento de que la demandada se había subrogado en la posición de la promotora. Afirmación incorrecta, por cuanto en la relación entre las partes el deudor del crédito sigue siendo la promotora contratante, pues el actor frente a la demandada en tanto que adjudicataria no ostentaba derecho inscrito con anterioridad a la inscripción de la hipoteca, ya que el adjudicatario adquirió la propiedad del bien adjudicado, pero esta transmisión dominical, no implicó que se subrogase en los derechos y obligaciones que la promotora que por mora del contrato asumía frente al demandado, ( artículos 1209 y 1210 del CC ), ni sobre las cantidades recibidas; la demandada no ocupó la posición contratual de la promotora, sino que adquirió la propiedad del objeto subastado por la adjudicación, en la que por aplicacion del artículo 668.3 de la LEC , unicamente quedó subrogado en la responsabilidad derivada de las cargas y gravámenes anteriores o preferentes.

2º) En el recurso se acude al figura del fraude de Ley entendida por el recurrente que ha concurrido por cuanto se violado su derechos preferentes por la adquisición mediante la ejecución hipotecaria. Esta alegación debe:

a.- Ponerse por un lado en relación con la pretensión sustentada en la demanda por cuanto conforme el artículo 6 del CC la consecuencia de declarar un acto celebrado en fraude de Ley es que "no impedirán la norma que se hubiere tratado de eludir", y por tanto, que a juicio de la Sala el recurrente incurre en una inexactitud, ya que el derecho que ostentaba en el contrato privado frente al crédito hipotecario no era preferente y la ausencia de esa preferencia deja sin contenido el resto de la alegación sustentada en el recurso. El demandante ostentaba un derecho dimanante del contrato; sin embargo, aquel derecho que le concede un crédito frente a la promotora vendedora no le otorga derecho alguno frente al tercero que se adjudicó la finca hipotecada.

b.- Teniendo en consideración que en la demanda no se suscitó la figura del fraude de Ley, su alegación en esta alzada, como causa independiente debe calificarse de extemporánea en base al limite impuesto por el artículo 456.1 del LEC

TERCERO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Juan Luís Ramos Ramos, en nombre y representación de don Fernando , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Valencia, el día 27 de abril de 2011, en el Juicio Ordinario seguido con el numero 863/2010.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.