Sentencia Civil Nº 38/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 585/2014 de 17 de Febrero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 585/2014 SENTENCIA 17 de febrero de 2015

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 585/2014

SENTENCIA Nº 38

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

En la ciudad de Valencia, a 17 de febrero de 2015.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha diecisiete de junio de dos mil catorce, recaída en el juicio ordinario nº 437/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de los de Valencia , sobre nulidad de acuerdo adoptado por la junta de propietarios.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada Comunidad de Propietarios del Edificio sito en Valencia, Avda. DIRECCION000 nº NUM000 , representada por el procurador don Antonio García-Reyes Comino, y defendida por el abogado don Rafael Peguero Perales, y como apelada la demandante RKV SA, representada por la procuradora doña Eva María Molla Sauri, y defendida por la abogada doña Eva María Montes Trujillo.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Estimando íntegramente la demanda interpuesta por MOLLA SAURI, EVA MARIA, Procurador Judicial y de RKV SA, DEBO DECLARAR Y DECLARO NULOS los acuerdos a que se refiere la demanda ADOPTADOS POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO EN VALENCIA DIRECCION000 NUM000 con la expresa imposición de las costas del juicio.»

SEGUNDO.-La defensa de la Comunidad demandada interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:

III.- Caducidad de la acción.-

El plazo de un año no es aplicable al caso que nos ocupa.

El artículo 10, regla 4ª de los estatutos establece un plazo de treinta días para impugnar los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos. Y la impugnación se presenta transcurrido ese plazo.

Si los estatutos son buenos para exonerar a los bajos de determinados gastos, deben serlo igualmente para aplicar sus especiales reglas tendentes al funcionamiento de la comunidad.

Además, tratándose de un acuerdo aprobatorio de una liquidación de deuda, el plazo para impugnar, según la jurisprudencia mayoritaria, sería de tres meses que, en este caso, habría transcurrido igualmente.

En ese sentido SAP Valencia, Sec. 8.ª, 414/2007, de 9 de julio .

IV.- Requisito de estar al corriente en el pago de las deudas comunitarias para poder impugnar.-

El establece que 'para poder impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas' . Y a continuación matiza: 'Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios'.

El juzgador de instancia rechaza la excepción por considerar que es aplicable al caso la singularidad prevista en el segundo inciso del artículo 18.2 de la LPH .

Pero con la contestación de la demanda acreditamos que la actora tenía impagadas otras liquidaciones diferentes a las impugnadas, respecto a las que no existe excusa para su impago. La certificación, documento 6 de la demanda, prueba que, a la fecha de presentación de la demanda, la demandada adeudaba 1.191,49 euros, además de la discutida en este procedimiento.

Esa deuda le fue notificada fehacientemente según carta certificada remitida por el Colegio de Administradores de Fincas, documento 5 de la contestación a la demanda, el 4 de marzo de 2013, antes de la presentación de la demanda.

V.- Necesidad de salvar el voto.-

La sentencia de instancia no se pronuncia respecto a la ausencia del requisito de procedibilidad de 'salvar el voto'para que los presentes en una junta puedan impugnar el acuerdo.

La necesidad de salvar el voto no está plenamente justificada por la seguridad jurídica. No basta votar en contra de un acuerdo para poder impugnarlo. Es necesario que el discrepante manifieste su posición negando validez al acuerdo, salvando el voto. Y ello para que la comunidad sepa desde el primer momento de la posible existencia de un litigio que puede condicionar sus finanzas y funcionamiento.

Damos por reproducidos los argumentos expuestos en nuestra contestación que no han sido siquiera analizados en la sentencia que impugnamos.

VI.- Repercusión del seguro obligatorio.-

La sentencia declara nula la pretensión comunitaria de repercutir el seguro a los bajos por considerar que los estatutos les excluyen de tal gasto.

Y, para llegar a esa conclusión, el juzgador da importancia a la frase del administrador cuando defiende la repercusión de dicho gasto a los bajos ' independientemente de lo recogido en los Estatutos '.

Solo puede extraerse de la referida frase que, dijeran lo que dijeran los estatutos, el sentido común impone que no puede quedar excluido de un gasto que la comunidad debe realizar por imperativo legal, quien directamente se beneficia de él.

Aunque el administrador pudiera pensar eso, la correcta lectura de la cláusula estatutaria y la normativa legal, nos debe conducir a la conclusión contraria: Los estatutos no excluyen a los bajos del pago del seguro que es obligatorio.

Todo ello sin perjuicio de que, aunque los estatutos los excluyeran, tal exclusión sería nula al contravenir una disposición legal imperativa y suponer un inadmisible enriquecimiento injusto.

Las cláusulas oscuras no pueden beneficiar a quien ha propiciado tal oscuridad ( art. 1288 CC ). Y, en este caso fue la actora, en su calidad de promotora, quien redactó tan confusos estatutos.

El artículo 25 de los estatutos contempla un seguro voluntario distinto del obligatorio que reclama la Comunidad.

El referido artículo 25 empieza: 'La comunidad, podrá acordar, en Junta General, asegurar los riesgos y buen funcionamiento de las instalaciones...'

Y termina: 'La prima de dichos seguros se satisfará por los propietarios como un gasto ordinario, según el artículo 27'.

El artículo 27 que no establece un sistema de reparto sino que remite al 21, apartado 5º,que tampoco contiene un sistema de reparto sino que a su vez remite al artículo 29que es el que, en su apartado b), establece que 'los locales no participaran en los gastos ordinarios de comunidad'.

Podemos admitir sea así, referido al seguro voluntario que es el único que contempla la norma. Pero es inadmisible la interpretación extensiva que pretende la actora cuando predica la exclusión del seguro obligatorio que debe concertar la comunidad y del que se benefician todos los propietarios.

La jurisprudencia interpreta de forma restrictiva las cláusulas de exoneración.

El seguro que tiene concertado la Comunidad no es el voluntario al que se refieren los estatutos, sino el ' obligatorio', que ordena el artículo 30 de la Ley 8/2004, de Vivienda de la Comunidad Valenciana .

VII.- Del seguro se han beneficiado y se seguirán beneficiando los bajos sin que la Comunidad pueda excluirlos sin incumplir la Ley e incurrir en grave responsabilidad.

No es necesario recurrir a la doctrina del enriquecimiento injusto para rechazar la pretensión de los bajos. Basta interpretar correctamente los estatutos sin hacer extensiva una exclusión contra toda lógica y quebrantado el principio de interpretación restrictiva de las cláusulas estatutarias.

Pero, a la postre, aunque los estatutos excluyeran a los bajos de este seguro obligatorio que la Comunidad debe concertar para todo el inmueble, tal exclusión sería inadmisible y radicalmente nula.

La actora ha intentado maquillar ese dislate sosteniendo que la responsabilidad que atañe a los bajos ya está cubierta porque en sus contratos de alquiler obligan a los arrendatarios a concertar un seguro. Y en consecuencia no tiene obligación de adherirse al seguro comunitario.

Pero esa pretensión es absolutamente incierta porque:

a) No se ha acreditado la existencia de póliza alguna que cubriera precisamente el riesgo de incendios y responsabilidad civil respecto a elementos comunes.

b) El seguro del arrendatario podrá cubrir la responsabilidad civil de éste, pero no la del propietario y menos la de la Comunidad.

c) En todo caso, la Ley obliga a que sea la Comunidad y no un tercero, quien suscriba el seguro ('la comunidad de propietarios deberá suscribir').

d) Y el seguro debe cubrir ' todo el inmueble ', sin poder excluir parte alguna.

Hay enriquecimiento injusto, pues los bajos ya se han beneficiado de las indemnizaciones satisfechas por el seguro comunitario que de otra forma habrían tenido que cubrir de su bolsillo.

El certificado DOCUMENTO 5 de la contestación de la demanda lo demuestra.

Por tanto, los bajos deben contribuir a su coste en proporción a su cuota.

VIII.- Del coste de la adaptación de ascensores

La actora pretende una interpretación extensiva de la exoneración estatutaria a los bajos de los gastos ordinarios art. 29-b)

Pero los estatutos se refieren a los 'gastos ordinarios' y no existe razón para excluir los extraordinarios.

El gasto de adaptar los ascensores a una nueva normativa no puede calificarse como gasto ordinario.

La adaptación de los ascensores a la legalidad se produce de forma excepcional y es extraordinario.

En consecuencia, los bajos deben contribuir a dicho gasto.

IX.- Rectificación de errores anteriores.-

La actora insiste en que en juntas anteriores se aprobaron las cuentas sin repercutirle esos gastos.

Eso ocurrió porque estaban negociando un sistema que conciliara los intereses de los bajos y los de la Comunidad.

En todo caso, el hecho de que por error no se repercutieran los gastos en pasados ejercicios, no veda la posibilidad de rectificar dichos errores en juntas posteriores.

Los acuerdos aprobando cuentas devienen firmes por el transcurso del tiempo y ningún propietario puede pretender ir contra ellos una vez transcurridos los plazos para ser impugnados.

Pero ello no significa que la Comunidad, debidamente convocada al efecto, pueda rectificar esas cuentas y rehacer las liquidaciones, una vez detectado el error, siempre que no hayan prescrito las acciones.

Terminó solicitando sentencia que revoque la dictada por el juzgado de instancia y desestime la demanda imponiendo a la actora las costas de la primera instancia.

TERCERO.-La defensa de la demandante se opuso al recurso de apelación, alegando en síntesis:

PRIMERO.- La apelante no identifica la concurrencia de ninguna infracción en la sentencia, limitándose a reproducir los argumentos de la instancia sin justificar que concurra una valoración irracional o arbitraria de la prueba.

La recurrente pretende un nuevo análisis de la cuestión de fondo, pero este recurso no ampara un nuevo juicio sin demostrar la concurrencia de una valoración irracional y/o arbitraria de la prueba practicada.

SAP de Toledo núm. 303/2011, de 14 de diciembre ; SAP de Vizcaya Sección Tercera núm. 126/2012, de 1 de marzo ; SAP de Las Palmas (Sección Tercera), número 208/2012, de 20 de abril ; SAP de Granada (Sección Cuarta), núm. 55/2009, de 6 de febrero ; SAP de Cuenca núm. 268/2012, de 28 de septiembre ; SAP de Murcia Sección Quinta núm. 228/2012, de 12 de junio ; SAP de Alicante, núm. 149/2005, de 11 de abril ; SAP de Valencia, Sección Octava, núm. 105/2014, de 10 de marzo ; SAP de Valencia, Sección Sexta, núm. 513/2012 de 18 septiembre ; SAP de Valencia Sección Sexta, núm. 863/2002, de 9 de diciembre .

La Sentencia del Juzgado, cuya supuesta arbitrariedad o error no ha sido ni tan siquiera alegada en el recurso de apelación, ha de ser declarada conforme a Derecho, pues está razonada de forma lógica, siguiendo las reglas de la LEC y su decisión se alcanza tras un detenido estudio de la prueba practicada, sin albergar duda ninguna.

SEGUNDO.- Inadmisión del motivo de supuesta incongruencia omisiva.

Pese a que no se articule como 'incongruencia omisiva'el recurso indica que la Sentencia no se ha pronunciado sobre la necesidad de ' salvar el voto' para poder impugnar los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios.

Se ha de inadmitir o subsidiariamente desestimar este motivo:

Porque la recurrente no solicitó la preceptiva aclaración de la Sentencia ex artículo 215.2 en relación con el 459 LEC . La parte que lo apela tuvo la oportunidad anterior de denunciarlo y no lo hizo.

La jurisprudencia es unánime en este sentido. SAP de Madrid (Sección Décima) núm. 353/2007, de 25 de julio ; SAP de Santacruz de Tenerife (Sección Primera) núm. 251/2008, de 2 de junio; SAP de Alicante (Sección 9ª) núm. 703/2009, de 18 diciembre .

Que no se desarrolle explícitamente en la Sentencia una justificación de la inadmisión y dicha inadmisión de la excepción no se haga constar expresamente no implica que no fuera analizada por el Juzgador de instancia -como se puede apreciar mediante el visionado de los actos de la audiencia previa y el juicio oral-. Es más, tal y como ha expuesto el Tribunal Constitucional y han recogido en sus sentencias multitud de Tribunales, cuando se entra a resolver el fondo del asunto ha de entenderse implícitamente desestimada, así como por el conjunto de argumentos que ofrece la Sentencia impugnada.

Así lo han recogido, STS Sala de lo Civil núm. 648/2009, de 2 de octubre ; STS Civil Sección Primera, núm. 891/2011, de 29 de noviembre ; STS Civil Sección Primera, núm. 838/2006, de 18 de julio ; STS núm. 493/2002, de 20 de mayo .

Tal y como vemos, el hecho de entrar a resolver el fondo del asunto implica de facto una desestimación implícita de las excepciones procesales que hubieren sido planteadas, no pudiendo hablarse de incongruencia omisiva.

La precitada excepción no podría prosperar porque, pese a que las distintas Secciones de las Audiencias Provinciales han seguido caminos contradictorios, la doctrina del Tribunal Supremo ha sido siempre tendente a no limitar el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción del artículo 24 de la Constitución . STS del Pleno núm. 242/2013, de 10 de mayo , reafirmada por STS núm. 332/2013, de 24 de mayo , en la que aclara las continuas dudas suscitadas respecto a la interpretación del artículo 18.2 de la LPH acotando que la expresión 'hubieren salvado su voto'debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiese votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.

Por si fuera poco, la demandada votó en contra, y solicitó se incluyera su protesta contra el acuerdo, indicando que debía ser anulado, tras su aprobación . Así figura en el Acta del 29 de marzo de 2012 .

Por lo tanto, salvó su voto -aunque no fuera necesario-.

SAP de Valencia Sección 6ª, núm. 649/2011, de 8 de noviembre , confirma que es suficiente para estar legitimado haber votado en contra del acuerdo .

TERCERO.- Prohibición de la 'mutatio libelli': la apelante introduce argumentos no utilizados en la primera instancia.

Así, en la página tres de su recurso hace constar, en su segundo párrafo:

'Pero, además, tratándose de un acuerdo aprobatorio de una liquidación de deuda, el plazo para impugnar, según la jurisprudencia mayoritaria, sería de tres meses, en este caso, habría transcurrido igualmente.'

Pues bien, sólo se remite el recurrente a una sentencia.

En segundo lugar, la acción ejercitada no fue una mera impugnación de liquidaciones y tal argumento, no utilizado en la primera instancia, tampoco sería aplicable a este caso.

En tercer lugar, la Sentencia impugnada desecha ese argumento no invocado, advierte a la Comunidad que lo que hizo mediante los acuerdos impugnados fue modificar los Estatutos sin seguir el procedimiento legal ni obtener las mayorías necesarias, en el sentido de alterar las cuotas de participación. No nos encontramos ante la aprobación de unas meras liquidaciones.

La jurisprudencia es clara respecto de la prohibición de la mutatio libelli. SAP de Pontevedra núm. 735/2011, de 26 de septiembre ; SAP de A Coruña (Sección Sexta) núm. 88/2012, de 30 de marzo ; SAP de Alicante (Sección Quinta), núm. 51/2007, de 14 de febrero ; SAP de Valencia Sección Novena, núm. 16/2007, de 23 de enero ; SAP de Valencia, Sección Octava, núm. 199/2007, de 3 de abril ; ; SAP de Valencia, Sección Octava, núm. 497/2011, de 28 de septiembre ; SAP de Valencia, Sección Octava, núm. 490/2011, de 26 de septiembre .

Introduce la apelante ex novola invocación de la doctrina del enriquecimiento injusto. Además, no se cumplen los requisitos jurisprudencialmente fijados para su aplicación. Los Estatutos identifican como gasto ordinario el pago de la prima del seguro de la Comunidad y de cualquier otro, excluyéndole, en contrapartida, de utilizar las zonas comunes del Conjunto Residencial.

CUARTO.- Remite a los fundamentos de derecho de la demanda y sus alegaciones en la audiencia previa y juicio oral.

QUINTO.- Imposición de costas a la apelante.Ex artículos 394 y 398 de la LEC , al ver íntegramente desestimado su recurso.

Terminó solicitando que se desestime el recurso, confirmando el fallo de la Sentencia impugnada con imposición de las costas causadas en el rollo de apelación a la contraparte.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 17 de febrero de 2015, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- Ámbito del recurso.

El recurso pretende que revoquemos la declaración de nulidad del acuerdo de la Junta General Ordinaria de la Comunidad demandada, de 29 de marzo de 2012, adoptado en el segundo punto del orden del día, por el que estableció una deuda de la actora de 4.372,96 euros, en concepto de gastos de póliza de seguros de daños y adaptación de ascensores.

SEGUNDO.-La sentencia recurrida razonó:

« PRIMERO.- Resolviendo las excepciones planteadas por la parte demandada relativas a la supuesta caducidad de la acción de nulidad por el transcurso del plazo legal de un año regulado en el art. 18-3 de la LPH , y toda vez que el acuerdo impugnado fue adoptado en fecha 29 de Marzo de 2012 y la demanda se presenta el 27 de Marzo de 2013, dos días antes de finalizar el año, no ha lugar a su estimación.

En cuanto a la excepción relativa a la supuesta falta de legitimación de la parte actora quedo resuelta en la A. Previa acreditándose la sucesión de la demandante RKV SA en la posición de Promotora de Negocios ASTOR SA por lo que la relación jurídico procesal y material es correcta; y por fin, en cuanto a la excepción de falta de capacidad de impugnación por no estar el demandante comunero al corriente en sus obligaciones con la Comunidad prevista en el art. 18-2 de la LPH no resulta de aplicación en este caso al ser la cuestión litigiosa precisamente relativa al establecimiento de cuotas de participación y subsiguiente obligación de pago por conceptos hasta entonces no imputados a la aquí demandante, lo que constituye excepción a la norma general en el mismo numero del art. 18.

SEGUNDO.- En la cuestión material debatida, relativa a la introducción novedosa por parte de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 NUM000 , de la obligación de contribuir la parte demandante en su calidad de propietarios de locales comerciales en el edificio y en la proporción de cuota de participación indicada en los Estatutos que rigen la misma, en gastos de seguro del edificio y gastos de instalación de ascensores, compelida por la autoridad competente sobre adaptación de los mismos para la igualdad de oportunidades en el RD 57/2005, adjudicando la deuda a dicha RKV SA, en cuantía de 4.372,96 euros, aprobada en la Junta antes mencionada por mayoría de los asistentes a EXCEPCION precisamente de la aquí demandante impugnante ( y otros) resultado de sumar los últimos cinco ejercicios para dicha contribución, hay que concluir a la vista de las alegaciones hechas por el legal representante de dicha sociedad y de la documentación incorporada en las actuaciones lo que resulta casi obvio, pues es la propia Comunidad, la que viene a dar respuesta en la propia acta.

Así, en cuanto, se abre el debate en cuanto a la participación en dichos gastos por parte de la sociedad RKV SA y toma la palabra el sr. Administrador y varios miembros de la Junta Rectora para comenzar afirmando que .... 'CON INDEPENDENCIA DE LOS RECOGIDO EN LOS ESTATUTOS'........ se hace preciso pues, indagar en aquello que se establece en los Estatutos, que , como es sabido, son , junto con la Ley, las dos normas por las que se rigen las Comunidades de Propietarios. Por lo que si, como se indicaba en la Junta el acuerdo de contribución resultara contrario a los Estatutos y directa o indirectamente a la Ley, estaríamos en el supuesto de estimar la demanda impugnatoria y la consiguiente declaración de nulidad del mismo con las consecuencias correspondientes.

TERCERO.- Los arts. 27 , 28 y 29 de los Estatutos por los que se rige y define el régimen económico de la Comunidad, en lo que aquí interesa, y para completar lo dispuesto en el art. 9 de la LPH , establece en el primero y segundo articulo de los citados, el art. 27 y 28 con carácter general el régimen de gastos y la obligatoriedad de los copropietarios de contribuir a ellos, especificando en art. 29 los gastos ordinarios y los gastos extraordinarios a los que deben contribuir los distintos propietarios. Y en grandes líneas estableciendo las exenciones de viviendas, bajos comerciales y plazas de aparcamiento y trasteros.

Hasta la aprobación del acuerdo en la Junta que nos ocupa, no se habían imputado a los locales de la actora, los gastos por los conceptos que ahora se hace, que son los gastos de ascensor y los de seguro. Ciertamente, y así lo manifestó el legal representante de la actora, hubo negociaciones en cuanto al seguro, pero sin llegar a ningún acuerdo dado que los locales arrendados tenían como obligación adicional del contrato de arrendamiento la suscripción obligatoria de seguros que cubrieran los daños correspondientes, en su caso.

Volviendo a los Estatutos, en su art. 21-7 se indica que 'los comuneros NO PROPIETARIOS DE VIVIENDAS......no tendrán derecho al uso y disfrute de ............las instalaciones para el servicio colectivo.......las escaleras o los ascensores......'; y el art. 29, que los propietarios de los bajos comerciales y los de aparcamiento y trasteros NO PARTICIPAN en los gastos ordinarios de la Comunidad; y en cuanto a los gastos extraordinarios, de todo el conjunto urbano, correspondientes a reparaciones extraordinarias, modificaciones, incorporación de nuevas instalaciones o servicios y cualquier otro que se pueda acordar por la JUNTA General del conjunto urbano o por cada una de las distintas Juntas Generales, en la proporción que a continuación indica.

En paralelo y en la historia reciente de la Comunidad - pongamos los últimos cinco años, hasta la celebración de la Junta litigiosa en su punto del orden del día segundo,- fue pacifica en el sentido de EXCLUIR a la parte impugnante como sucesora de ASTOR SA, evidentemente por entender que ese era el sentido de sus Estatutos. Cabe añadir que el art. 17 de la LPH prevé la posibilidad de aprobación o modificación de mismos previa convocatoria y decisión por unanimidad de los propietarios. Y que esta cuestión en todo caso es objeto de discusión y aprobación en este sentido y no otro, y que además, no es la cuestión objeto del procedimiento que ahora conocemos.

La adaptación de ascensores a la normativa del RD 57/2005 no parece interpretable en el sentido que se expresa el art. 29 de los Estatutos en cuanto a los gastos extraordinarios y su contribución por todo el conjunto urbano - bajos comerciales y plazas de aparcamiento y trasteros incluidos - pues existiendo ya ascensores y excluidos los bajos comerciales y plazas de aparcamiento y trasteros, como antes veíamos, y como además, expresamente se incorpora al acta de la Junta como también así lo consideró la propia Junta en boca de su Administrador y varios miembros de la Junta Rectora : 'independientemente de lo recogido en los Estatutos'; pero no porque se diga así en la Junta, SINO porque así lo determinan sus Estatutos.

En cuanto al seguro del edificio, y los posibles beneficios de que pudieran gozar los bajos comerciales propiedad de la actora, tampoco parece posible asimilarlo con el concepto de gasto extraordinario, pues sabido es que toda Comunidad una de las primeras cuestiones que se plantea con toda normalidad, es precisamente la contratación de un seguro para el edificio; y por tanto este gasto parece mas bien ordinario, no repercutible, por no hablar de la doctrina de los actos propios consistentes en este caso de haber comenzado a repercutir con carácter retroactivo en los cinco últimos ejercicios y que sin embargo en las Juntas Ordinarios celebradas en años anteriores, la atribución de costes por los conceptos ahora reclamados era 0 euros.

En definitiva se trata de modificar o aprobar de facto los Estatutos de la Comunidad al entender que pudieran ser arbitrarios al haberse redactado, presuntamente por los ahora impugnantes de los acuerdos , PERO sin seguir las formalidades legales establecidas en el art. 17 de la LPH previstas para ello, debiendo plantearse la Junta de forma completa y especifica esta problemática y tomar las decisiones correspondientes con las mayorías necesarias y en todo caso, si existiera cualquier abuso de derecho o circunstancia susceptible de requerir pronunciamiento de los Tribunales interponer la correspondiente demanda judicial. Por ello y estimándose suficientemente probados los hechos de la demanda por la prueba practicada procede estimar la demanda en todas sus partes y condenar a la parte demandada en la forma solicitada en el suplico de la misma.»

TERCERO.-De la caducidad de la acción de impugnación de acuerdos.

El primer motivo del recurso alude a la caducidad de la acción. Por ello conviene recordar que, conforme a lo dispuesto por el artículo 18.3 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal , redactado por Ley 8/1999, de 6 de abril, y en vigor desde el 28 de abril de 1999, la acción de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios 'caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año...' .

Es esta una norma de 'ius cogens', de naturaleza imperativa, en la medida en que determina el tiempo de acceso a los Tribunales de Justicia y, por lo tanto, afecta directamente al derecho de defensa de los miembros de la Comunidad, que no puede ser alterado por acuerdo privado o norma estatutaria ninguna, pues implicaría una intolerable intromisión en el libre ejercicio del derecho de defensa en los términos previstos por la ley, como sucede con la norma contenida en el artículo 10, regla 4ª de los Estatutos de la Comunidad demandada, incorporados a la escritura de declaración de obra nueva, otorgada el 25 de noviembre de 1998 (folio 57 vuelto), que haciéndose eco del artículo 16.4ª LPH entonces vigente, estableció que:

'Esta acción deberá, en su caso, ejercitarse dentro de los treinta días naturalessiguientes al acuerdo o a la notificación del mismo si el que lo impugna no asistió a la reunión de la Junta, cuyo plazo será de caducidad' (folio 229).

Sostiene también la recurrente que, en todo caso, tratándose de un acuerdo aprobatorio de una liquidación de deuda, el plazo legal para impugnar sería de tres meses; sin embargo no es así, porque el acuerdo impugnado no constituye una mera liquidación de deuda, sino la instauración de un nuevo criterio de distribución de cuotas de participación de los propietarios, haciendo partícipe a la demandante de gastos que hasta entonces no se le habían cargado.

Siendo esto así, es también irrelevante que la actora tuviera o no alguna deuda con la Comunidad [antes de interponer la demanda, consignó los 4.372,96 euros de la liquidación que motivó la impugnación de acuerdos (folio 337 vuelto)], pues no resulta aplicable al caso la previsión del artículo 18.2 LPH , según la cual, para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario debe estar al corriente en el pago de las deudas comunitarias, pues precisamente en su último inciso prevé que 'esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios'.

CUARTO.-De la necesidad de salvar el voto.

Alega la recurrente que la sentencia de primera instancia no se pronuncia respecto a la ausencia del requisito de procedibilidad de 'salvar el voto' para que los presentes en una junta puedan impugnar el acuerdo.

Sin embargo, a la vista del iter procesal seguido por este asunto desde que se dictó la sentencia recurrida, constatamos que, tal como pone de manifiesto la defensa de la actora, la hoy apelante no interesó del juez a quo que supliera esa posible omisión, conforme a lo ordenado por los artículos 215.1 y 459 LEC , y siendo ello así, la cuestión ahora planteada no puede ser objeto de pronunciamiento ex novo por parte de este tribunal cuya competencia es estrictamente revisora ( artículo 456.1 LEC ).

Y desde luego, no cabe apreciar incongruencia omisiva, pues estimada la demanda, es notorio que fueron implícitamente desestimadas todas las excepciones planteadas por la Comunidad demandada, porque como dice la STS, Civil sección 1 del 02 de octubre de 2009 (ROJ: STS 5970/2009 - ECLI:ES:TS:2009:5970):

«[e]s doctrina jurisprudencial que no hay incongruencia omisiva cuando el silencio judicial puede, razonablemente, interpretarse como desestimación implícita. Así lo ha venido señalando esta Sala, tanto al amparo del artículo 359 LEC 1881 , como de la LEC vigente en la actualidad (por todas, STS 12 de junio de 2007 ). Entendido el deber de congruencia como el deber de dar a cada cuestión objeto de debate respuesta suficientemente razonada, sólo cabe tildar dicha respuesta judicial de incongruente por falta de argumentación concreta acerca de una cuestión cuando «no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución» ( STS de 1 de abril de 2008, recurso 222/2001 ).»

Además, en SAP, Civil sección 6 del 09 de Junio del 2008 (ROJ: SAP V 6512/2008) y SAP, Civil sección 6 del 05 de abril de 2011 (ROJ: SAP V 3873/2011 - ECLI:ES:APV:2011:3873), entendimos que la exigencia de salvar el voto se satisface con votar en contra del acuerdo y que ese voto se refleje en el acta. Por tanto, manteniendo ahora el mismo criterio interpretativo, procede desestimar la falta de ese requisito en la actora, ya que consta en el acta (folios 48 a 55) su voto en contra de los acuerdos cuya nulidad pretende, y además, tras su aprobación por mayoría, solicitó que se incluyera su oposición, por estar exenta de contribuir de acuerdo con los artículos 29-b y 25 de los Estatutos, indicando que debía anularse la liquidación efectuada (folio 52).

QUINTO.- De la repercusión del seguro obligatorio.

La sentencia declaró nulo el acuerdo de repercutir el seguro a los bajos, por considerar que los Estatutos les excluyen de ese gasto. Sin embargo, que en la junta de propietarios impugnada, sostuviera el administrador tal repercusión ' independientemente de lo recogido en los Estatutos ' (folio 51 vuelto), no puede ser el argumento decisivo de la cuestión, pues el análisis de las normas estatutarias nos permite alcanzar una conclusión distinta de la que plasmó el juez a quo.

En efecto, el artículo 25 de los Estatutos (folio 243) se refiere a la posibilidad de que la Comunidad concierte un seguro voluntario, pues así se extrae de su previsión de que '[l]a comunidad, podrá acordar, en Junta General, asegurar los riesgos y buen funcionamiento de las instalaciones ... La prima de dichos seguros se satisfará por los propietarios como un gasto ordinario, según el artículo 27' . El artículo 27 remite al artículo 21, apartado 5º, que a su vez remite al artículo 29, que en su apartado b), establece que 'los locales no participarán en los gastos ordinarios de comunidad' .

Es evidente que el seguro al que esas normas se refieren es el que voluntariamente podría acordar la comunidad, esto es, el seguro voluntario; pero esa norma excluyente del deber de participación en los gastos es contraria al principio de solidaridad que informa el régimen jurídico de la propiedad horizontal, por tanto, no puede ser interpretada de manera extensiva, y no resulta aplicable al seguro obligatorioal que se refiere el artículo 30.1 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana , conforme al cual:

'1. Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.

La Comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunesde todo el inmueble'

De tal manera, no es potestativo para las Comunidades de Propietarios de edificios de viviendas, como la demandada, la decisión de concertar un contrato de seguro para los elementos comunes de todo el inmueble, contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.

El contrato de seguro concertado por la Comunidad demandada (folios 288 a 295) excede de las coberturas que dicha ley impone, exceso que, este sí, es puramente voluntario, y por tanto, en los términos de sus normas estatutarias, no obliga a los bajos comerciales; pero en la medida en que cubre para los elementos comunes el riesgo de incendios y por daños a terceros, constituye el seguro obligatorio que la ley impone, de manera que, mientras no sean modificadas las normas estatutarias, la actora sólo deberá contribuir al pago de la parte de prima que corresponda al aseguramiento de los elementos comunes de todo el inmueble, contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.

Mientras tanto, cualquier enriquecimiento que por razón de ese seguro tuviera la demandante reconocería como causa la decisión de la propia Comunidad demandada de mantener en vigor los Estatutos que hoy la rigen.

El motivo se estima en parte.

SEXTO.- Del coste de la adaptación de ascensores

Como antes dijimos, el art. 29-b de los Estatutos establece estrictamente que 'los locales no participarán en los gastos ordinarios de comunidad' . Desde luego, la interpretación de esa norma no permite hacerla aplicable a los gastos extraordinarios, que no están incluidos en ella. Por tanto, en lo que se refiere a los ascensores, la cuestión se traslada a determinar si el coste de adaptarlos a la nueva normativa constituye un gasto ordinario o extraordinario. Conforme consta en el acta de la Junta, se trató de la adaptación de los ascensores al RD 57/2005 (folio 51 vuelto, 309 vuelto y 310), esto es el Real Decreto 57/2005, de 21 de enero, por el que se establecen prescripciones para el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente, en cuyo ANEXO se relacionan las medidas de seguridad a las que se refiere su artículo 1 , adopción que se realizará desde que un organismo de control autorizado realice la inspección periódica reglamentaria y haga constar en el acta las medidas de seguridad que se deben incorporar al ascensor inspeccionado, de entre las relacionadas en el anexo, que son:

Instalar en el foso un interruptor de parada, un interruptor de iluminación del hueco y una toma de corriente, para uso del personal de mantenimiento.

Modificar el faldón bajo el umbral de la cabina, haciéndolo de la mayor altura posible, compatible con la profundidad del foso, hasta un máximo de 75 cm.

Dotar de puertas a las cabinas, junto con un indicador posicional de la cabina, visible desde su interior.

Instalar en la cabina iluminación y alarma de emergencia.

Dotar de protección a las poleas de reenvío de suspensión, de desvío, de compensación y de máquinas.

Instalar contacto de seguridad de aflojamiento de cable limitador.

Dotar de un dispositivo de parada que actúe cuando el ascensor no arranque o patinen los cables.

Posibilitar que se pueda controlar fácilmente, desde el cuarto de máquinas, si la cabina se encuentra en una zona de desenclavamiento.

En los motores alimentados directamente por una red, la llegada de energía deberá ser cortada por dos contactores independientes.

Instalar en cabina un sistema de comunicación bidireccional que permita una comunicación permanente con un servicio de intervención rápida en edificios de ocupación diaria temporal (edificios públicos o de oficinas), estacional o viviendas de baja ocupación, y otras situaciones que determine el órgano competente de la comunidad autónoma.

Instalar una barandilla en el techo de la cabina cuando el espacio libre entre el borde del techo y la pared del hueco sea mayor de 30 cm.

Eliminar el amianto de los mecanismos de frenado, cuando se sustituyan éstos.

Cuando se cambie el equipo tractor deberá lograrse una precisión de ± 2 cm del nivel de parada de la cabina respecto al nivel del piso.

Cuando se proceda al cambio de una bomba del equipo hidráulico, el nuevo equipo deberá disponer de una bomba manual para desplazar la cabina hacia arriba.

Cuando se cambie la cabina se instalarán en ella y en el descansillo órganos de mando inteligibles por minusválidos y se dotará a la cabina de un dispositivo de control de sobrecarga.

Cuando se cambie el grupo tractor junto con la cabina o con el bastidor, deberá instalarse un dispositivo que impida el movimiento ascendente incontrolado de la cabina.

En los autos no consta el acta de inspección, ni se menciona la concreta medida de seguridad que debía incorporarse al ascensor, pero conceptualmente, gasto ordinarioes el común, regular y que sucede habitualmente, destinado a cubrir necesidades ordinarias, necesario para el funcionamiento diario de un servicio, que se presenta periódicamente, y es predecible. Por el contrario, gasto extraordinarioes el que tiene carácter excepcional, imprevisible, necesario y sobrevenido, cuyo alcance económico es elevado y no habitual.

Desde esa perspectiva, no fue un gasto ordinario el que se hizo para adaptar los ascensores a esa nueva normativa, pues tal dispendio carece de la nota de periodicidad, se produjo de forma excepcional como consecuencia de las exigencias técnicas impuestas por la normativa y no es un gasto que haya de producirse en posteriores ejercicios.

En consecuencia, los bajos deben contribuir a dicho gasto extraordinario del que no están excluidos por los Estatutos.

El motivo se estima.

SÉPTIMO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, ni de las causadas por este recurso.

OCTAVO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en Valencia, DIRECCION000 nº NUM000 .

Revocamos la sentencia apelada, y en su lugar:

Estimamos en parte la demanda interpuesta por R.K.V., S.A., contra la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en Valencia, DIRECCION000 nº NUM000 .

Declaramos la nulidad del acuerdo de la Junta General Ordinaria de la Comunidad demandada, de 29 de marzo de 2012, adoptado en el segundo punto del orden del día, sólo en lo que afecta a la parte de prima que exceda del aseguramiento de los elementos comunes de todo el inmueble, contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.

Desestimamos la demás pretensiones de la demanda.

No hacemos expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.