Sentencia CIVIL Nº 38/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 700/2018 de 24 de Enero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0217358
Recurso de Apelación 700/2018 -1
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 28/2017
APELANTE: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NÚMERO NUM000 DE MADRID
PROCURADOR D./Dña. JUSTO GUEDEJA-MARRON DE ONIS
APELADO: ANOJ-RA 97 SL
PROCURADOR D./Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ
SENTENCIA Nº
RECURSO DE APELACIÓN Nº 700/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DÑA. INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
En Madrid, a veinticuatro de enero de dos mil diecinueve
ViSTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
autos de Juicio Ordinario nº 28/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 49 de Madrid, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 700/2018, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelada ANOJ-RA 97 S.L. , representada por el Procurador D. Antonio García Martínez;
y, de otra, como demandada y hoy apelante la COMUNIDAD DE PROPIETRIOS DE LA CALLE000 . Nº
NUM000 DE MADRID , representada por el Procurador D. Justo Guedeja-Marrón de Onís; sobre impugnación
de acuerdos de Junta de Propietarios.
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRA. DÑA. INMACULADA MELERO CLAUDIO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 49 de Madrid, en fecha veinticuatro de abril de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO : ESTIMO la demanda presentada por el procurador Sr. García Martínez, en nombre y representación de ANOJ- RA 97, S.L., asistida por el Letrado Sr. MARTÍN HORTELANO, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 número NUM000 de Madrid, con el procurador Sr. Guedeja-Marrón de Onís, y como consecuencia: DECLARO la nulidad del acuerdo aprobado bajo el punto 4 del orden del día de la junta general extraordinaria celebrada por la demandada el día 5 de octubre de 2016, por el que se aprueba el reglamento de régimen interior de la comunidad, en cuanto al contenido de los artículos 35, 36, 18 y 19 de dicho reglamento, con imposición de costas a la parte demandada.'.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día dieciséis de enero del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuarenta y Nueve de los de Madrid, se alza la apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 NUM000 , alegando como único motivo de impugnación la nulidad de los artículos 18 , 19 y 36 del Reglamento de Régimen Interior , no así frente al artículo 35 con cuya nulidad se aquieta por entender que puede suponer un exceso en cuanto al ámbito de las normas de régimen interior.

Y considera que, respetando íntegramente la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos de la Comunidad, es lícito y posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general de la Comunidad, siendo evidente que si dichas limitaciones no van en contra de normas imperativas de la LPH o de los Estatutos, si se limitan de delimitar los aspectos contenidos en los mismos, no pueden resultar nulos o contrarios a derecho.



SEGUNDO .- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede prosperar.

No deben confundirse los Estatutos de una Comunidad de Propietarios y las Normas de Régimen Interno, ya que las diferencias son abismales, y cometer errores a la hora de incluir determinados aspectos en uno u otro lugar puede dar lugar a consecuencias graves para el futuro de la comunidad por las nulidades que puedan derivarse de estas erróneas inclusiones. Es preciso pues, diferenciar en cada uno de los casos lo que debe incluirse en las Normas de Régimen Interno y en otras en los Estatutos, ya que las diferencias de objetivos de ambos instrumentos determinan que no puedan ubicarse en estatutos lo que pertenece a las normas de régimen interno y viceversa.

Debemos precisar que ambas cuestiones son de indudable importancia para la vida de una comunidad, ya que si bien las relaciones de vecindad y la paz y la convivencia son esenciales en una comunidad, lo cierto y verdad es que además de estas relaciones existen otras cuestiones que es preciso analizar con detalle y que es preciso concretar donde deben ubicarse, a fin de que no se cometan errores con respecto a ubicar en normas de régimen interno lo que va ubicado en estatutos.

La diferencia sustancial entre los temas que deben ir incluidos en las Normas de Régimen Interno y en Estatutos radica en que en éstos últimos se incluirá cualquier tema que vaya a modificar las normas contenidas en Estatutos de la comunidad y que por ello se tenga que inscribir en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros.

En las Normas de Régimen Interno no se deben incluir materias que van a los Estatutos, porque de hacerlo su referencia sería ineficaz, ya que cualquier adquirente de inmueble podría alegar si no aplicación al mismo por haberse reflejado en normas de régimen interno lo que pertenece a estatutos y debe inscribirse en el registro de la propiedad, ya que el art. 5.3 LPH señala que los estatutos incluidos en el título forman un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Señala el art. 6 LPH que: ' Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración'.

Con ello, las primeras reglas que deben respetar las Normas de Régimen Interno son: 1.- No pueden ser contrarias a la Ley.

2.- No pueden contener menciones contrarias a los estatutos.

3.- Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

4.- Obligan a todos los comuneros, pero también a cualquiera que ocupe el inmueble, con lo que se extienden a los arrendatarios, sea cual sea el régimen de posesión: arrendamiento de larga duración, de temporada o alquiler vacacional.

5.- Para adoptar acuerdos que incluyan normas de régimen interno solo se exigirá mayoría simple del art. 17.7 LPH , con lo que se votan entre presentes el día de la junta.

6.- No deben inscribirse en el registro de la propiedad para su eficacia ante terceros, por lo que cualquier adquirente de inmueble debe reclamar al vendedor estas normas para su conocimiento.

En definitiva, la convivencia entre los comuneros de las Comunidades de Propietarios se encuentran reguladas por el artículo 6 de la L.P.H ., así como la correcta utilización de los elementos comunes y servicios, dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificados en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración (en relación con los arts. 396, párrafo último y 1.255 del Cg. Civil y art. 17 de la L.P.H .).



TERCERO .- En este sentido, la STS de 25 de abril de 2007 que con cita de otra Sentencia del Alto Tribunal de 6 de julio de 1978 , delimita el ámbito de los Estatutos y de las Normas de Régimen Interior al expresar que ' la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 6 º, prescribe que, con independencia de lo que determina el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad regla primera del artículo 16, en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, según la regla segunda del mencionado artículo 16 '.

Asimismo la STS de 22 de octubre de 2008 diferencia claramente entre estatutos y normas de régimen interior, desprendiéndose de la misma el ámbito de unos y otras en el sentido ya indicado ' Como dispone el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal , 'el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'.

Los artículos cuestionados de las Normas de Régimen Interior en el presente recurso de apelación son los siguientes: A).- Artículo 18: ' Queda prohibida a instalación de cualquier salida de humos o chimenea por los distintos patios o fachadas de la Comunidad'.

B).- Artículo 19: ' Queda prohibida la instalación de cualquier aparato de aire acondicionado en cualquiera de los patios o patinillos interiores. Solamente se permite la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio de la CALLE000 y en la fachada trasera del edificio con frente a patio de manzana común con otros edificios'.

C).- Artículo 36 establece que: ' Quedan prohibidos carteles, placas, anuncios o letreros luminosos en el conjunto del edificio, excluidas placas de sistemas de seguridad de un tamaño máximo equivalente DIN A-4 y letreros anunciando la venta o alquiler de cualquiera de las viviendas de la Comunidad'.

Insiste en esta alzada la Comunidad recurrente que el Reglamento impugnado, en cuanto a los artículos que nos ocupan, no está estableciendo restricciones u obligaciones a priori ex novo, puesto que lo que está haciendo es plasmar por escrito las prohibiciones que ya contempla la LPH, señalando el alcance de las mismas, ya que está regulando la adecuada utilización de los elementos comunes. Es decir, que la prohibición de colocar un aparato de aire acondicionado en un elemento común, o un cartel en la fachada fuera de lo que es el local, o instalar una salida de humos por la fachada (todos ellos elementos comunes) no suponen nada más que normas de mera utilización de los elementos comunes sujetas a la LPH y Estatutos de la Comunidad.

Por su parte al entidad apelada entiende que los locales comerciales no pueden ser 'intervenidos ' por la Comunidad de Propietarios mediante reglas de régimen interno, porque la Ley no discrimina a los propietarios de los locales de negocio, por lo que por la imposición de normas de régimen interior no cabe discriminar a los dueños de los locales comerciales; es más, insiste en que lo que pretende la Comunidad demandante es limitar y prohibir actividades que puedan realizarse en el local, imponiendo de antemano, sin cobertura legal y en contra del artículo 8 de los Estatutos que rigen la Comunidad (' Los pisos se destinarán a viviendas, oficinas o negocios y no podrá instalarse en ellas, servicios o industrias que perjudiquen a la Comunidad, a la seguridad de la finca, o afecten a la moral y a las buenas costumbres') , unas trabas novedosas para la finca, de manera que en ella los locales comerciales queden relegados a la condición de meros trasteros- almacenes Expuesto lo anterior, lo que es evidente es que el reglamento no puede suplantar ni modificar la Ley ni los Estatutos, que no puede imponer restricciones y prohibiciones a la propiedad privada y no puede nunca afectar a los derechos dominicales o a cualesquiera otros establecidos en la ley.

En efecto, es reiterada la jurisprudencia que declara que toda esta clase de limitaciones se deben interpretar restrictivamente por constituir un menoscabo a la propiedad - T.S. 1ª SS. de 29 de febrero de 2000 y 26 de enero de 2002 -; y que, ciertamente, para llevar a cabo tales acuerdos estatutarios se debe estar al régimen de la unanimidad de los comuneros, no siendo admisible que opere por el mecanismo de simple mayoría y al amparo de normativa de régimen interior, como simple acto de administración; diferenciación sustancial entre estatutos y normas de régimen interno que radica no solamente en el régimen necesario de mayorías para su adopción/modificación, sino también en el contenido de unos y otras, refiriéndose a ello el Tribunal Supremo en sentencia número 637/1995, de 26 de junio , al delimitar con precisión la existencia de dos clases de normas de muy distinto rango, unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los Estatutos, y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, requiriéndose para las primeras unanimidad, mientras para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios, siendo indudablemente las normas que se aprueben para formar parte de los reglamentos de régimen interior obligatorias, no sólo para los propietarios de los inmuebles sino también para todos aquellos que, por cualquier título, moren, trabajen, o prestan sus servicios en el edificio o en el complejo inmobiliario, etc., pero teniendo como fin, según nos recuerda la sentencia de 4 de noviembre de 1998 , regular los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, es decir, se refiere a la organización interna de la Comunidad y a la regulación de los servicios comunes, como pueden ser aspectos concernientes a períodos de funcionamiento de piscina, horarios, utilización del recinto por los propietarios, acceso de animales a la zona de piscina o césped, etc., existiendo unas diferencias sustanciales entre normas de uno y otro rango, ya que (a) los estatutos, cuando existen, forman parte del título constitutivo, o pueden tener existencia independiente de él, mientras que los reglamentos de régimen interior nunca forman parte del título constitutivo, (b) los estatutos, a diferencia de las ordenanzas, son inscribibles en el Registro de la Propiedad, (c) los estatutos tienen su límite en la ley, mientras que las ordenanzas o reglamentos de régimen interior, lo tienen en la ley y en los estatutos, (d) el contenido de los reglamentos de régimen interior es notablemente más reducido que el de los estatutos, (e) la modificación de los estatutos requiere mayoría más cualificada que la modificación de los reglamentos, y (f) los estatutos deben reflejarse en escritura pública si, por su trascendencia real, han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, mientras que los reglamentos pueden adoptar la forma pública pero también pueden constar en documento privado, pero en modo alguno pueden acceder al Registro, advirtiendo en esa diferenciación la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª) en sentencia de 14 de diciembre de 2006 al señalar que '[...] lo que es evidente es que el reglamento no puede suplantar ni modificar la ley ni los estatutos, que no puede imponer restricciones y prohibiciones a la propiedad privada, por lo que debe concluirse que el régimen sancionador, en su caso, no puede nunca afectar a los derechos dominicales o a cuales quiera otros establecidos en la ley ', es decir, salvo que se disponga algo al respecto en el título o se produzca acuerdo en la Junta de Propietarios modificando aquél, para lo que sería exigible unanimidad, los servicios serán de todos los propietarios, no siendo admisible que a través del régimen de mayorías simples se adopten acuerdos restrictivos que, por ley, deben ser estatutarios y, por tanto mediante el mecanismos del sistema de la unanimidad, quedando limitada aquella normativa reglamentaria a tratar detalles de convivencia y uso de servicios y cosas comunes, sin poder dar cobertura a prohibiciones o restricciones al derecho de propiedad sobre elementos comunitarios.

Expuesto lo anterior, es evidente que invadir el ámbito estatutario y establecer prohibiciones, como las que efectúan los tres artículos citados, va más allá de lo que es ' mero funcionamiento '; y ello porque, como de forma acertada razona la parte apelada, la imposición de prohibiciones sustanciales, que comporta la interdicción de las actividades a las que pueden destinarse lícitamente los locales comerciales, excede de las cuestiones que atañen a los detalles de convivencia y a la adecuada utilización de los servicios comunes, no pudiéndose dar cobertura a través de las normas de régimen interior, a prohibiciones o restricciones al derecho de propiedad.

En consecuencia con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.



CUARTO .- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

LA SALA ACUERDA : Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Justo Guedeja-Marrón de Onís, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 Nº NUM000 de Madrid, contra la sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de los de Madrid , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 28/17, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

ROLLO 700/2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico; en MADRID, a treinta y uno de enero de dos mil diecinueve.