Sentencia CIVIL Nº 38/2020, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 546/2019 de 16 de Enero de 2020

Encabezamiento

SENTENCIA N.º 000038/2020

Iltmo. Sr. Presidente:

Don José Arsuaga Cortázar.

Iltmos. Sres. Magistrados:

Don Javier de la Hoz de la Escalera.

Doña Milagros Martínez Rionda.

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En la Ciudad de Santander, a dieciséis de enero de dos mil veinte.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de Juicio Ordinario número 162/2018, (Rollo de Sala número 546 de 2019), procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Castro Urdiales, seguidos a instancia de Procon Norte, S.L., contra doña María Virtudes y don Modesto.

En esta segunda instancia ha sido parte apelant: don Modesto y doña María Virtudes, representada por la Procuradora Sra. García González y asistida por el Letrado Sr. Moran Colmenero; y parte apelada: Procon Norte, S.L., representada por la Procuradora Sra. León López y asistda por el Letrado Sr. López Echevarría.

Es ponente de esta resolución la Ilma. Sra. Magistrada doña Milagros Martínez Rionda.

Antecedentes

PRIMERO:Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Castro Urdiales y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 11 de marzo de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por PROCON NORTE, S.L., contra D.ª María Virtudes y D. Modesto y, en su virtud, declaro que los codemandados deben cumplir el contrato privado de compraventa suscrito el 7 de septiembre de 2016; y les condeno a designar notario para elevar dicho contrato a escritura pública, y les condeno a abonar a la actora el precio final pendiente de pago a la fecha de otorgamiento de dicha escritura pública, y les condeno a resarcir a la actora los daños y perjuicios causados en el sentido de abonar los intereses a que hace referencia el fundamento jurídico quinto; con imposición de costas a los demandados. Que DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional formulada por D.ª María Virtudes y D. Modesto contra PROCON NORTE, S.L., con expresa imposición de costas a los demandantes reconvinientes'.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la parte demandada interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo, se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se ha deliberado y fallado el recurso el día señalado, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO:En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

Se admiten los de la sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen, y

PRIMERO.- La sentencia de instancia acoge la acción resolutoria de la compraventa litigiosa ejercitada por la promotora-vendedora, una vez constatado el impago del precio del inmueble, al entender que el incumplimiento alegado, a su vez, por el comprador, en su propia demanda reconvencional y con invocación de la doctrina 'aliud por alio' , no ha quedado acreditada.

Frente a dicha resolución se alzan los demandados insistiendo en las alegaciones iniciales de su recurso en la concurrencia de graves irregularidades urbanísticas que conllevan infracción de la Ley del Suelo y de las normas de planeamiento, lo que supone, de acuerdo con su tesis, una notoria pérdida del valor del inmueble, de forma tal que el mismo no reúne las condiciones objetivas sustanciales pactadas, siendo tal irregularidad desconocida por el comprador en el momento de celebrar la contratación.

Tal afirmación ha de conectarse necesariamente con las conclusiones que resultan de la prueba practicada- igualmente combatidas en esta apelación- y este resultado ha de examinarse estrictamente a la luz de la normativa civil en materia de contratación y, más concretamente, desde la perspectiva de la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 1.124 del CC, por ser la acción contemplada en este artículo la única ejercitada por ambas partes en sus respectivos escritos de demanda y reconvención.

SEGUNDO.-Comenzaremos por señalar que las conclusiones fácticas alcanzadas por la jugadora de instancia se compadecen plenamente con el resultado de la prueba practicada.

El inmueble litigioso ha accedido al Registro de la Propiedad y cuenta con licencia de primera ocupación; En la resolución del Ayuntamiento de Castro-Urdiales de fecha 28 de enero del 2016, en la que se otorga licencia de primera ocupación, se dice: 'De los antecedentes obrantes en el expediente se deduce que las viviendas 1A, 2AI,6B y 5B1 no cumplen con el retranqueo de 5 metros respecto a la vía pública, de conformidad en el art. X.8.6 de las Normas Urbanísticas del PGOU. Pero este incumplimiento ya existía en el proyecto que obtuvo licencia de obrasmediante resolución de 27 de octubre del 2005. A este respecto, el Arquitecto Municipal pone de manifiesto que las viviendas se han ejecutado según la idea del Proyecto aprobado, encontrándose las mismas en situación 'fuera de ordenanza' (art. III 2.2.2. del PGOU) ya que no cumplen con el art. X.8.6., posición de la edificación de la parcela'.

Es claro pues que la edificación fue ejecutada con licencia y las condiciones de ocupación y uso se ajustan al planeamiento vigente. Existe, sin duda, una situación de fuera de ordenación parcial, debida a la posición de la edificación en la parcela, que no conlleva la revisión de la licencia de obra, ya que el proyecto ejecutado es el proyecto aprobado.

El Arquitecto Municipal ha depuesto como testigo y ha explicado que no se trata de una edificación totalmente incompatible con la ordenación urbanística, por lo que en ningún caso se encuentra expuesta a un expediente de demolición.

Tampoco concurre un supuesto de fuera de ordenación parcialmente incompatible con la ordenación urbanística y que comprometa la vida útil de la vivienda, ya que, de acuerdo con el PGOU de Castro -Urdiales, están permitidas la totalidad de las obras de conservación y ornato, lo que se corrobora con el contenido del art. VII.2.2.5, que regula las obras que pueden realizar las edificaciones fuera de ordenanza, señalando esta disposición normativa: 'podrán admitirse toda clase de obras, incluso las de ampliación de la ocupación en planta, la elevación de cubiertas o el incremento del número de plantas, siempre que todas estas cumplan las condiciones específicas de la ordenanza'.

Se constata así que no existe compromiso relevante del uso y del aprovechamiento urbanístico de la vivienda transmitida que pueda suponer, como se pretende, la falta de idoneidad del inmueble y, por consiguiente, el incumplimiento del primordial deber de entrega que incumbe al vendedor. Tal constatación se refuerza si tenemos en cuenta que el comprador obtuvo en abril y en mayo del 2.017 licencia municipal para la construcción de un porche y de una piscina, siendo en tal momento informado por el Arquitecto Municipal de la situación de fuera de ordenanza y de sus concretas consecuencias, permaneciendo el comprador pacíficamente en el uso y disfrute del inmueble desde su inicial entrega en septiembre del año 2.016 , sin satisfacer el precio adeudado, beneficiándose con su injustificada pasividad de una prolongada situación de incertidumbre jurídica hasta la interposición de la demanda iniciadora de este procedimiento, en fecha 25 de abril del 2018.

Tampoco se puede relacionar el incumplimiento denunciado por el comprador con la imposibilidad de obtener financiación través de un préstamo hipotecario; No se ha aportado la tasación del inmueble y el testigo que ha depuesto a su instancia no precisa ni conoce las concretas causas de denegación del préstamo hipotecario, pues su intervención personal consistió en hacer las gestiones precisas para remitir la información y documentación necesarias al departamento central, que es el que adopta la decisión de dar o no dar el préstamos solicitado.

Interrogado el demandado sobre la oferta en firme de financiación realizada por la entidad vendedora, se limita a contestar evasivamente que no lo recuerda, al igual que tampoco recuerda su exigencia de que el precio del inmueble fuese reducido a la mitad.

En suma, no está acreditado que la alegada la imposibilidad de acceso a un préstamo hipotecario se deba a la situación urbanística de la vivienda.

TERCERO.- Las consecuencias jurídicas de la ausencia de una información precontractual sobre la irregularidad concurrente se traducirían en una formación errónea del consentimiento negocial ( art. 1.261 del CC), por lo que únicamente cabría examinarlas en el caso de que se hubiera ejercitado en este procedimiento la acción del art. 1.301 del CC; en cualquier caso, esta acción sólo es viable cuando la equivocación incide sobre la sustancia de la cosa o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado lugar a celebrarlo, lo que no sucede en el caso examinado, de acuerdo con los razonamientos ya expresados.

La novedosa invocación de las acciones de saneamiento por vicios ocultos resulta inadmisible, por intempestiva, ya que su

examen y procedencia- condicionada a su ejercicio en los perentorios plazos del art. 1.490 del CC- no ha sido sometida a debate y prueba en la instancia, como sucede con otras acciones que se citan y que obtienen su fundamento en la Ley del Suelo y en normativa de naturaleza administrativa.

CUARTO.-Como colofón de todo lo expuesto, cabe aseverar que no existe otro incumplimiento esencial distinto de la inobservancia del primordial deber de pago del precio que incumbe al comprador, lo que comporta la viabilidad de la acción resolutoria ejercitada por el vendedor, al tiempo que cabe apreciar la correlativa falta de legitimación de los apelantes incumplidores para ejercitar la acción del art. 1.124 del CC.

Las consideraciones expresadas conducen a la confirmación íntegra de la sentencia de instancia, también en el aspecto relativo a las costas procesales, al no advertirse serias y fundadas dudas de hecho o de derecho que obsten a la aplicación del principio general del vencimiento objetivo ( art. 394 de la LEC).

Se han de imponer a los apelantes las costas de esta segunda instancia ( art. 398 de la LEC).

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

Que desestimamos el recurso interpuesto por la representación procesal de D.ª María Virtudes y de D. Modesto contra la Sentencia de fecha once de marzo del 2.019 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Castro- Urdiales, la que se confirma en su integridad, con imposición de las costas de esta apelación.

Contra esta resolución cabe interponer recurso extraordinario de casación y por infracción procesal ante esta Audiencia en el plazo de veinte días.

Y con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-