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Última revisión
19/08/2021
Sentencia CIVIL Nº 38/2021, Juzgados de lo Mercantil - Burgos, Sección 1, Rec 1000239/2013 de 04 de Marzo de 2021
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Tiempo de lectura: 23 min
Orden: Civil
Fecha: 04 de Marzo de 2021
Tribunal: Juzgados de lo Mercantil - Burgos
Ponente: CARRERA FERNANDEZ, JOSE PABLO
Nº de sentencia: 38/2021
Núm. Cendoj: 09059470012021100007
Núm. Ecli: ES:JMBU:2021:3281
Núm. Roj: SJM BU 3281:2021
Encabezamiento
AVDA REYES CATOLICOS, 51 BIS
Equipo/usuario: 1
Modelo: M68330
En Burgos, a 4 de marzo de 2021.
VISTOS por el Ilmo. Sr. D. JOSÉ PABLO CARRERA FERNÁNDEZ, MAGISTRADO-JUEZ del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Burgos, los presentes autos de INCIDENTE CONCURSAL número I62 1000239/2013, instados por INVERSIONES Y NUEVAS TENDENCIAS BURGOS S.L. contra JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L. El incidente promovido tiene por objeto una pretensión de resolución contractual.
Antecedentes
'(...) la resolución del contrato de compraventa (de 98 plazas de garaje en la Avenida de Cantabria núm. 26) acordado entre JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L. (EN CONCURSO) e INVERSIONES Y NUEVAS TENDENCIAS BURGOS S.L. por incumplimiento de JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L. (EN CONCURSO) condenando a esta última sociedad a la devolución de todas las cantidades que INVERSIONES ha entregado a JOVILMA en virtud de dicho contrato y que ascienden a 44.100 Euros, más los intereses legales y con expresa condena en costas a la demandada (...)'
- La procuradora de los tribunales doña Carmen Velázquez Pacheco, en nombre y representación de ADMINISTRACIÓN CONCURSAL de JOVILMA CONSTRUCCIONES S.L., que ha interesado la desestimación de la demanda con condena en costas a la parte incidentante.
- La procuradora de los tribunales doña Carmen Ortega Revilla, en nombre y representación de doña Belen y otros, que han interesado el dictado de una sentencie que:
'(...) acuerde condenar a la AC al pago de las cantidades que en concepto de señal, daños y perjuicios y costas se determinen y se proceda a su adjudicación a la mercantil INVERSIONES TEDJET, S.L. en los términos y condiciones establecidas por la Consejería de Rehabilitación y Ayudas a la Vivienda de la Delegación Territorial de Burgos.'
Fundamentos
En lo que aquí es relevante, los hechos que deben de servir de punto de partida para resolver la controversia son los siguientes:
- En el activo de la concursada se incluyen 98 plazas de garaje en el llamado edificio Flex, sito en Burgos. Tales plazas de garaje se encuentran libres de cargas. El plan de liquidación aprobado disponía su venta directa por un importe no inferior al 75% de su valor de inventario. No obstante, si la mejor de las ofertas era inferior a ese importe, 'se solicitará la publicación de las condiciones de la oferta en el tablón de anuncios del juzgado y, en caso de que en el plazo de 7 días naturales no se efectúen ofertas que la mejoren, se procederá a su venta por el importe ofrecido'.
- En fecha 3 de octubre de 2018 la administración concursal solicitó, previa publicidad edictal a efectos de eventuales mejoras, autorización para la venta 98 plazas de garaje por importe total de 441.000 € a favor de INVERSIONES Y NUEVAS TENDENCIAS DE BURGOS S.L. (en los sucesivo, INVERSIONES). Además, asumía el pago de la deuda con la comunidad de propietarios y el IBI pendiente hasta la fecha de formalización de la escritura de compraventa. La ofertante dispuso la entrega de una señal del 10% (44.100 €) cuando la administración concursal solicitase autorización judicial. La oferta disponía, además, que el último día para otorgamiento de la escritura pública de compraventa sería el 20 de noviembre de 2018, prorrogable por tres meses más si llegada tal fecha no se había concedido autorización judicial de venta.
- INVERSIONES transfirió a la concursada la suma de 44.100 € en concepto de 'pago 10% oferta vinculante plazas de garaje-inverbur' en fecha 16 de octubre 2018 (doc. nº 1 demanda).
- El 30 de octubre de 2018 se publicó el edicto previsto en el plan de liquidación y, dada la ausencia de mejoras, por auto de fecha 5 de abril de 2019, se autorizó la venta.
- En fecha 9 de julio de 2019 la administración concursal remitió fax a INVERSIONES advirtiéndole de que, de no escriturar la compraventa antes del 13 de agosto de 2019, perdería las cantidades entregadas en depósito (doc. nº 3 demanda).
- En fecha 26 de septiembre de 2019 las partes suscribieron un acuerdo en que se disponía como fecha límite para el otorgamiento de escritura pública de compraventa el 15 de noviembre de 2019 (doc. nº 5 contestación administración concursal).
- En fecha 13 de noviembre de 2019 la administración concursal remitió correo electrónico la parte actora recordándole que el día 15 expiraba el plazo pactado el 26 de septiembre de 2019 para otorgamiento de escritura pública de compraventa (doc. nº 1 demanda). Se ofrecía a INVERSIONES bien ampliar el importe depositado al 25% con finalidad de que sirviese de penalización en caso de no otorgar escritura pública del 15 de enero de 2020. A ese correo INVERSIONES contestó indicando que el 15 de noviembre no otorgarían la escritura pública de compraventa porque: 1) había plazas de garaje ocupadas y entendía que la entrega debía hacerse libre de ocupantes; 2) existencia de carga que limitaba la venta libre de las fincas por la Junta de Castilla y León; 3) existencia de poca demanda en la zona para adquirir las plazas de garaje.
- En fecha 3 de diciembre de 2019 INVERSIONES comunicó a la administración concursal que las plazas de garaje no estaban libres de uso y a disposición de la parte compradora. Más concretamente, afirmaba que un gran número de las plazas de garaje objeto de venta estaban siendo utilizadas y aprovechadas por diversos usuarios que tenían estaciones sus vehículos en ellas, impidiendo así la ocupación directa e inmediata por parte de la actora. Además, afirmaba INVERSIONES que habían tenido conocimiento que las antedichas plazas de garaje mantenían una deuda con la comunidad que ascendía a 70.714,84 € y que no les constaba que hubiera sido cancelada (doc. nº 5 demanda).
- En burofax de 28 de enero de 2020 la administración concursal recordaba a INVESIONES que el pago de las cuotas de comunidad pendiente era una de las condiciones de su oferta y, por tanto, a INVERSIONES correspondía pagar tal cantidad. Adicionalmente, reprochaba a INVERSIONES que la aseveración de que las plazas estaban siendo utilizadas era una mera excusa para justificar la falta de otorgamiento en plazo de la escritura de compraventa. En fin, la administración concursal requería a INVERSIONES para que procediese a otorgar la escritura pública de compraventa antes del 21 de febrero de 2020, en otro caso, tendría por resuelto el contrato (doc. nº 6 demanda).
- INVERSIONES remitió a la administración concursal (doc. nº 8 y 9 demanda) una nueva oferta de 'compra progresiva', por la que adquiriría a cargo del depósito 45 plazas de garaje y las restantes se vendrían adquiriendo a medida que se fueran desocupando.
- El 21 de febrero de 2020 el administrador concursal remitió un burofax a INVERSIONES por el que tenía por resuelto el contrato de compraventa y destinaba la cantidad entrega en concepto de señal a compensar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la oferta (doc. nº 10 demanda).
La parte demandante incidentante interesa la resolución contractual e interesa la devolución de los 44.100 € entregados en su día. En esencia, considera que la administración concursal no estaba facultada para resolver por sí el contrato de compraventa, sino que tal decisión atañe al juez conforme la normativa concursal. Reclama, además, la devolución de los 44.100 € por entender que el incumplimiento que determina la resolución contractual es imputable a la administración concursal.
La administración concursal se opone. Por un lado, niega la existencia de relación contractual entre las partes. Por otro lado, considera que INVERSIONES no concurrió al otorgamiento de la escritura pública de compraventa por razones diferentes a las que manifiesta. En efecto, afirma la administración concursal que la razón de la negativa era que las plazas de garaje, integradas en un edificio de protección pública, no pueden ser objeto de venta libre hasta agosto de 2021, lo que limitaba notablemente el interés del oferente en el negocio, máxime cuando, según parece, tampoco había una gran demanda por adquirir tales plazas en la zona. Por tanto, la administración concursal imputa el incumplimiento a INVERSIONES y considera que los 44.100 € deben quedar integrados en la masa concursal.
En fin, la parte coadyuvante de la incidentante interesa que se condene a la administración concursal al pago de las cantidades que en concepto de señal, daños y perjuicios y costas se determinen. Solicita, además, la adjudicación de las fincas a otra mercantil, pero esto no es cuestión que ataña a este incidente concursal.
En primer lugar, no comparto la tesis de la administración concursal de que entre las partes no existía relación contractual. Como he indicado en otras resoluciones a lo largo de este concurso, la autorización judicial no perfecciona por sí negocio jurídico alguno. Tales autos son una mera autorización que permite a la administración concursal perfeccionar ulteriormente el negocio jurídico autorizado.
Por tanto, nos movemos en dos planos nítidamente diferentes: el concursal-procesal, por un lado, y el material o sustantivo, por otro. Evidentemente están relacionados entre sí, pero operan de forma sustancialmente autónoma. De esta forma, concedida la autorización, si ulteriormente se perfecciona el negocio jurídico autorizado, la problemática inherente a ese negocio jurídico perfeccionado se moverá ya en el plano sustantivo o material que le sea de aplicación, es decir, en el marco que dibujen normas de Derecho Civil y/o Derecho Mercantil por las que se rija tal negocio jurídico
En este caso, verificada la autorización judicial, parece claro que se produjo la perfección contractual en tanto que las partes convinieron en la cosa objeto de contrato y el precio, sin que la entrega ni lo uno ni lo otro sea relevante a tal efecto ( art. 1.450CC). En este caso, el pago del precio y la entrega de la cosa quedó diferido al otorgamiento de escritura pública, pero esto no implica que no existiese contrato perfeccionado entre las partes.
En segundo lugar, no comparto la tesis del incidentante de someter la resolución contractual necesariamente a decisión judicial al amparo, actualmente, de los arts. 160 y ss. TRLC. Las normas referidas son de aplicación a los contratos vigentes al tiempo de declararse el concurso de acreedores y que, por tanto, sirven de algún modo a la actividad de la concursada. Aquí estamos en un plano diferente: los contratos que debe otorgar la administración concursal para llevar a término la liquidación.
En estos casos, retomando el hilo argumental del punto anterior, las vicisitudes de estos contratos de compraventa a través de los que se lleva a término la liquidación quedan sujetas las normas generales de Derecho Civil y/o Mercantil que rijan cada concreto negocio jurídico. Por tanto, si perfeccionado un contrato que implica obligaciones recíprocas para ambas partes una de estas considera que existe incumplimiento grave de prestación esencial imputable a la parte contraria, podrá proceder en los términos del art. 1.124CC.
De esta forma, la administración concursal perfectamente podría haber optado por exigir el cumplimiento forzoso del contrato a la parte contraria si consideraba que el incumplimiento le era imputable a ésta. Del mismo modo, podía optar -tal y como ha hecho- por la resolución contractual. La resolución del contrato puede perfectamente verificarse extrajudicialmente, de modo que sólo si existe controversia, se podrá plantear en sede judicial (es perfectamente factible que una de las partes declare resuelto el contrato y la contraparte se aquiete).
En fin, por tanto, ningún inconveniente existe en que la administración concursal declare resuelto un contrato de compraventa orientado a liquidar bienes de la masa activa. Por su puesto, de tal decisión deberá dar cuenta oportunamente en sus informes trimestrales. Cuestión distinta es que, si la parte contraria no se aquieta con la resolución extrajudicial o a los efectos que pretende darle la contraparte pueda promover un litigio a tales efectos. En este caso, tal litigo se tramitará como incidente concursal.
Con viene advertir que, a pesar de que la parte incidentante interesa la resolución contractual, en este caso, no existe controversia al respecto. La administración concursal ya declaró resuelto extrajudicialmente el contrato. A esta resolución contractual, por tanto, no se opone la demandante pues, al fin y al cabo, está también pidiendo la resolución contractual. El conflicto surge en lo que atañe a las consecuencias de la resolución. La administración concursal pretende que el depósito de 44.100 € quede integrado en la masa concursal e INVERSIONES quiere le sea devuelto. Para resolver esta cuestión, lo primero es clarificar la naturaleza jurídica del depósito.
Est e depósito no aparece previsto ni definido en el plan de liquidación. En efecto, en algunos planes de liquidación, para la fase de venta directa, se estipula que los oferentes deben constituir un depósito al tiempo de ofertar y se establece el destino del depósito si, una vez seleccionada tal oferta (perfeccionado, por tanto, el contrato), el comprador no cumple. Este no es el caso.
En este supuesto, el depósito se ofrece directamente por INVERSIONES calificándolo de 'señal'. La naturaleza jurídica de este depósito debe asimilarse a las arras y, por tanto, debe entenderse que estamos ante arras confirmatorias; es decir, entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio final.
No cabe admitir que estemos ante arras penales ni penitenciales, pues este tipo de arras deben quedar claramente establecidas. La interpretación de las arras en caso de duda es siempre restrictiva y aboca a atribuirles naturaleza confirmatoria. Sólo en los escritos que la administración concursal remite a INVERSIONES se alude a la pérdida del depósito en caso de no otorgarse escritura pública, lo que lleva pensar que la administración concursal interpreta el depósito como unas arras penales, que sirven para la liquidación automática de daños y perjuicios irrogados por el incumplimiento de la contraparte. Esta interpretación, sin embargo, no es admisible. Se trata de una interpretación unilateral, que no deriva ni del plan de liquidación, ni los términos de oferta presentada por INVERSIONES y aceptada por la administración concursal, ni tampoco del acuerdo de 26 de noviembre de 2019 suscrito entre las partes por el que se prorrogaba el plazo de otorgamiento de escritura pública de compraventa. Tampoco deriva de la 'propuesta de solución amistosa' (doc. nº 8 de la demanda), que únicamente parece pretender una adquisición por partes.
Dic e la STS de 26 de septiembre de 2013:
'(...) No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio (sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996).
Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos: La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.
Se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor. Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009: Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.
Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (sentencia de 10 de Marzo de 1986).'
En fin, al depósito constituido por INVERSIONES debe atribuírsele la naturaleza jurídica de arras confirmatorias pues es lo que procede dada la falta de claridad y la duda sobre su naturaleza jurídica.
Tan to la administración concursal como INVERSIONES consideran que el contrato debe quedar resuelto, sin embargo, no existe acuerdo a quien se le debe imputar el incumplimiento determinante de tal resolución.
Del conjunto documental aportado (desgranado en el primer fundamento de derecho de esta sentencia), cabe derivar que, ciertamente, INVERSIONES ha tratado de crear motivos para desvincularse del contrato, la mayor parte de ellos bastante peregrinos. Por un lado, llama la atención que en uno de esos documentos se diga que la deuda de las plazas de garaje con la comunidad de propietarios no había sido cancelada, cuando la propia oferta de compra determinaba que el comprador debía hacerse cargo del IBI y de las cuotas de comunidad debidas hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública. Igual de peregrino es el argumento sobre la limitación para disponer libremente de las dichosas plazas de garaje. Las plazas de garaje se encuentran en un edificio sujeto a régimen de protección y, efectivamente, hasta agosto de 2021 la venta libre está restringida por la Junta de Castilla y León. Esto es algo que consta en la Registro de la Propiedad y, desde luego, es algo que difícilmente podía obviar INVERSIONES; de hecho, la oferta únicamente exigía la entrega de las plazas de garaje libres de cargas hipotecarias. En fin, tampoco tiene ninguna relevancia la cuestión de que INVERSIONES verificase después de obligarse que había poca posibilidad de hacer negocio con las plazas de garaje dada la falta de demanda para adquirirlas; esto es un extremo que debió haber valorado antes de obligarse. Por tanto, todos estos argumentos con los que se 'engorda' el relato de incumplimiento por la administración concursal son, simplemente, insostenibles.
Más problemática es la ocupación de las plazas de garaje. Ciertamente, tratándose de un edificio integrado en la masa de un concurso que lleva en trámite desde 2013 seguramente INVERSIONES podría imaginarse que hubiera vecinos del inmueble usando algunas de las plazas. En la oferta que presentó se aludía a la entrega 'libre de cargas hipotecarias', pero ninguna cuestión se indicaba sobre ocupantes circunstanciales.
De les escritura pública de 14 de noviembre de 2019 (doc. nº 4 demanda) se observa:
- Fot o 1. Ocupación de las plazas 135, 137, 138, 140 y 141.
- Fot o 2. Ocupación de una plaza que puede ser la 175 o la 176.
- Fot o 3. Ocupación de la plaza 157.
- Fot o 4. No se ve numeración de plazas.
- Fot o 5.- Ocupación de la plaza 180.
- Fot o 6.- Ocupación de plazas 134 y 130.
- Fot o 7.- No se ve la numeración.
- Fot o 8.- Ocupación de las plazas 65 y 66.
- Fot o 9.- Ocupación de la plaza 124 (aunque no es muy clara la numeración).
- Fot o 10.- Ocupación de la plaza 115.
La escritura pública de 19 de febrero de 2020 (doc. nº 7 demanda), incluye fotografías en blanco y negro, que dificultan aún más la revisión de los números de plazas ocupadas; sin embargo, en términos generales, los números son sustancialmente coincidentes con los que reflejan las fotografías del acta de 14 de noviembre de 2020:
- Foto 1.- Numeración ilegible.
- Foto 2.- Ocupación de plazas 175 y 176 (correspondencia con foto 2 acta de 19 de febrero).
- Foto 3.- Ocupación de plaza 130 (corresponde a la foto 6 del acta de 19 de febrero).
- Foto 4.- Ocupación de plazas a partir de la 136 (corresponde con foto 1 acta de 19 de febrero)
- Foto 5.- Numeración ilegible.
- Foto 6.- Numeración ilegible.
- Foto 7.- Ocupación de plaza 66 (correspondencia con foto 8 acta 19 de febrero).
A la vista de lo anterior, se observa que el número de plazas ocupadas viene a ser, en el mejor de los casos, en torno a 20 de 98; apenas un 20%. Además, no parece que la cuestión de la ocupación preocupase mucho INVERSIONES cuando circularizó una oferta de arrendamiento con opción de compra entre los propietarios del edificio Flex a través ARAN 4 INMOBILIARIA S.L (doc. nº 2 contestación administración concursal; de los documentos nº 3 y 4 se deriva que los administradores de INVERSIONES y de ARAN 4 son hermanos). Este documento está datado el 28 de junio de 2019, no parece razonable pensar que en ese momento INVERSIONES no hubiera revisado la situación de las plazas de garaje; sin embargo, se dispuso a arrendarlas con opción de compra. Cabe colegir que del fracaso de este intento, por falta de demanda, se empiezan a buscar argumentos para desvincularse del contrato, pues la perspectiva de obtener algún beneficio con la operación se disipa.
Con estos elementos, considero que no puede atribuirse a la administración concursal un incumplimiento grave y culpable de las obligaciones que le incumbían en cuanto al contrato de compraventa. En cambio, si puede ser imputado tal incumplimiento a INVERSIONES, que rechaza el otorgamiento de escritura pública y pago del precio restante en atención a una falta de interés sobrevenido ante la poca expectativa de negocio.
Por tanto, la decisión de resolución contractual por el administrador concursal en su momento debe considerarse ajustada a derecho.
Aun admitiendo que el incumplimiento determinante de la resolución contractual puede ser imputado a INVERSIONES, la retención del total del depósito para compensación de daños y perjuicios no es admisible.
Como ya indiqué, no puede considerarse que el depósito tenga naturaleza de arras penales; sino de meras arras confirmatorias. Por tanto, la resolución contractual aboca a la restitución recíproca de prestaciones. Ciertamente, cabría exigir a INVERSIONES indemnización por daños y perjuicios; sin embargo, no puede resolverse esa indemnización en la retención del depósito, pues no es su función.
Una eventual liquidación de daños y perjuicios exige una propuesta fundada y motivada de los que hayan podido causarse en el caso concreto. En este caso, el daño principal es la molestia causada pues, finalmente, ha aparecido otro comprador que ha asumido las mismas condiciones que INVERSIONES.
En consecuencia, a falta de determinación de un daño concreto indemnizable, dado que no es admisible considerar el depósito como arras penales automáticamente liquidadoras de daños y perjuicios, procede establecer la devolución de los 44.100 €, como consecuencia inherente a la restitución de prestaciones
La devolución deberá hacerse como crédito contra la masa (art. 242.12º TRLC), estableciendo como fecha de vencimiento el de esta sentencia, pues ha existido controversia jurídica fundada y razonada sobre la devolución de este importe. Correlativamente, desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago de lo debido el importe objeto de condena devengará el interés del art. 576 LEC.
No procede hacer pronunciamiento sobre costas procesales habida cuenta de la cuestión puede plantear ciertas dudas de hecho en lo que atañe a la imputabilidad del incumplimiento contractual y en tanto que la resolución contractual, como tal, aun sido objeto de la pretensión incidental, no era algo controvertido.
Fallo
El importe objeto de condena devengará el interés del art. 576LEC desde la fecha de esta sentencia y hasta el completo pago de lo debido.
La presente sentencia, que se notificará a las partes, no es firme y contra la misma cabe interponer
Así, por esta mi sentencia, de la que se deducirá testimonio para su unión a los autos, juzgando definitivamente en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
E/