Sentencia Civil Nº 380/2008, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 25/2008 de 05 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

TARRAGONA

ROLLO NUM. 25/2008

VERBAL NUM. 290/2007

REUS NUM. TRES

SENTENCIA NUM.

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOAN PERARNAU MOYA

MAGISTRADOS.

D. MANUEL GALÁN

Dª. MARIA REBECA CARPI MARTIN (Suplente)

En Tarragona a dieciséis de octubre de 2008.

Visto ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona el recurso de apelación interpuesto por DON Luis María , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Gracia Marías y asistido por la Letrada Sra. Roca Aguiló Conesa contra la sentencia dictada el 21 de junio de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Reus, en los autos de juicio verbal seguidos con el número 290/2007, en el que figura como demandante el apelante y como demandado DON Pedro , no comparecido en esta instancia.

Antecedentes

ACEPTANDO los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y;

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que desestimando integramente la demanda interpuesta por D. Carlos López Izquierdo, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. Luis María contra D. Pedro , debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones de la demanda. Todo ello con expresa imposición de costas al actor.".

SEGUNDO.- Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por DON Luis María , en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen oposición o impugnación al mismo, por la parte demandada se interesa la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

QUINTO.- En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. MARIA REBECA CARPI MARTIN.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada desestima íntegramente las pretensiones de la demanda en la que el actor reclamaba la devolución duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, al haber quedado incumplido el contrato de compraventa de inmueble por causa imputable a la parte vendedora. El actor se alza en apelación por considerar que la sentencia califica erróneamente el contenido del pacto II, número 2ª del contrato suscrito entre los litigantes, y que valora erróneamente la prueba obrante en autos, en virtud de la cual considera acreditado dicho apelante que el demandado desistió unilateralmente del contrato de venta suscrito, debiendo por ello devolver duplicadas las arras penitenciales acordadas en el citado contrato.

SEGUNDO.- Son hechos probados en este procedimiento que se celebró un contrato de compraventa entre los litigantes en fecha 27 de abril de 2006 en el que se pactó y entregó por parte de la compradora, aquí demandante, en concepto de arras penitenciales, la cantidad de 1.000 euros al ahora demandado y vendedor del inmueble objeto de dicho contrato. Se incorporó al contrato, asimismo, un término de treinta días desde la firma del mismo para su elevación a público, momento en el que se produciría la entrega de la finca y la transmisión consiguiente del dominio, junto con el pago de la parte que restaba de precio, esto es, 5.611,13 euros, siendo el precio total de venta de 6.611,13 euros. Transcurrido el plazo de treinta días previsto no se procedió al otorgamiento de escritura pública, y en fecha 21 de junio de 2006 fue remitido un burofax al demandado instándole al otorgamiento de escritura pública de compraventa, respondiendo en su nombre el Sr. Rafael , el día 24 de junio de 2006, informando de que el actor, Sr. Pedro , había perdido el interés en la venta, una vez expirado el plazo de tiempo pactado por las partes para el otorgamiento de escritura pública y entrega del inmueble.

TERCERO.- La parte apelante, el comprador, pretendía con su demanda la devolución duplicada de las arras penitenciales pactadas en el contrato, al considerar que se había producido el desistimiento unilateral del vendedor desencadenando con ello el efecto de penitencia que establece el art. 1454 CC . Por su parte, el demandado sostiene la existencia de un incumplimiento contractual por parte del demandante que justifica la no devolución de la cantidad entregada por el comprador en concepto de arras. Con respecto al pacto de arras y a su diversa caracterización, conviene recordar la interpretación restrictiva que de las arras penitenciales o de desistimiento viene haciendo el Tribunal Supremo, considerando que en caso de duda las arras merecen la calificación de confirmatorias, al no ser posible presumir las penitenciales por el efecto rescisorio que las acompaña. En diversas sentencias (entre otras, de 1de abril de 1958, 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 19 de octubre de 1984 o 9 de marzo de1989 ), el Tribunal Supremo reconoce los tres tipos de arras:

a) Las penales se asimilan a una cláusula penal prevista como garantía del cumplimiento y no como parte del precio, de modo que actúa en caso de incumplimiento como fórmula de resarcimiento anticipado (tal como expone la sentencia del TS de 18 de abril de 1986 ).

b) Las confirmatorias expresan la perfección de un contrato con fuerza vinculante (con "señal" de haberse celebrado), pero no facultan para resolver la obligación contraída, sino que funcionan normalmente como anticipos o entregas a cuenta del precio.

c) Y, finalmente, las penitenciales, se recogen en el art. 1454 CC como sanción coercitiva al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato, imponiendo la pérdida de las mismas o su restitución doblada a aquél de los contratantes que desista unilateralmente.

Para que éstas últimas actúen es necesario, en todo caso, que exista un contrato perfecto y válido en el que se haya entregado una cantidad en concepto de arras, que exista un pacto claro e inequívoco respecto del carácter de arras penitenciales, y que una de las partes rescinda el contrato y se "allane" por ello a perderlas o a devolverlas duplicadas.

CUARTO.- En el presente supuesto, a pesar de las alegaciones del apelante sobre el carácter no resolutorio del pacto temporal incluido en el contrato y la trascendencia con que pretende dotar al mismo, esta Sala considera innecesario profundizar en la naturaleza de dicho término, pues lo acontecido, aún catalogando dicho término de cumplimiento y no como término de eficacia (y por tanto resolutorio), fue un mutuo desistimiento tácito materializado en la pasividad de ambas partes durante todo el término de cumplimiento acordado. Así, aunque la mención del art. 1454 Cc como precepto en virtud del cual se pactaban las arras pudiera ser suficiente para considerar que las mismas eran penitenciales, y se ha probado igualmente que fue entregada una cantidad en dicho concepto de arras, no ha quedado probado únicamente un desistimiento unilateral por parte del vendedor, sino el mutuo desistimiento y pasividad de ambos contratantes, que omitieron todo comportamiento diligente para consumar los efectos del contrato durante el plazo que de manera libre y voluntaria se habían fijado para ello. No acredita otra cosa el actor, pues con su insistencia acerca de la importancia de la llamada que realizó al demandado antes de expirar el plazo de otorgamiento de escritura pública fijado, lo único que prueba es que efectivamente se produjo una llamada por parte de una persona intermediaria el día 26 de mayo, esto es, el último día del plazo previsto, pero más allá de eso divergen las versiones sobre dicha llamada expresadas por una y otra parte, por lo que no cabe entender más que hubo una llamada que, evidentemente, no constituía una manera de cumplir el pacto de otorgamiento de escritura pública y pago del precio, más aún al haberse producido esa llamada el último día del plazo fijado para otorgar la escritura. Así, lo que queda evidenciado es que tanto una parte como la otra muestran su desinterés por el cumplimiento del contrato durante todo el plazo fijado para dicho cumplimiento, habiendo reconocido ambos sujetos que en ningún momento se compelieron recíprocamente a dar cumplimiento a lo pactado. Cuando casi un mes más tarde el comprador requiere al vendedor para proceder al otorgamiento de escritura pública, sin que por parte de ninguno de los dos se hubiese solicitado una prórroga del plazo previsto, cabe considerar que el contrato había quedado sin efecto por ese mutuo y tácito disenso, pues no es admisible que transcurrido prácticamente el mismo lapso de tiempo que se había fijado inicialmente para cumplir, esto es, un mes, pudiera considerarse aún vigente dicho contrato. Ello teniendo en cuenta, además, que no había causa alguna que permitiese imaginar un retraso involuntario, pues el comprador reconoció que disponía de la cantidad de precio que restaba pagar en efectivo, y sobre la finca objeto de compraventa no acontecía ningún obstáculo físico o jurídico que pudiese haber dilatado la venta. De todo ello no cabe sino concluir, en fin, que ni el comprador quería comprar ni el vendedor quería vender, lo que conduce a considerarlos a ambos desistidos del contrato inicialmente suscrito, que quedó, de ese modo, resuelto.

QUINTO.- Ante ese mutuo desistimiento de las partes, quedaron también resueltos los efectos del contrato, y en tal contexto debe entenderse compensado el incumplimiento de una parte con el incumplimiento de la otra, de donde resulta, por tanto, que ninguno de los dos deba asumir la sanción que por desistimiento comporta un pacto de arras peniténciales, por lo que el demandado debe restituir los 1.000 euros que recibió del actor en concepto de arras, al no ser imponibles a ninguno de los dos las consecuencias gravosas del desistimiento del art. 1.454 CC, de manera que ni el comprador debe perder los 1.000 euros entregados como señal ni el vendedor devolverlos duplicados, sino únicamente debe devolver la cantidad que en su día recibió. En vista de todo lo expuesto, por tanto, debe estimarse parcialmente el recurso de apelación en cuanto a la obligación de devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, esto es, los 1.000 euros entregados por el comprador, con sus correspondientes intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.

SEXTA.- Dada la estimación parcial del recurso, que comporta la estimación parcial de la demanda, procede no efectuar condena al pago de las costas a ninguna de las dos partes, ello en virtud de lo dispuesto por el art. 398 en relación con el art. 394 LEC .

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR en parte al recurso de apelación presentado por DON Luis María contra la sentencia dictada el 21 de junio de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Reus , en los autos de juicio verbal seguidos con el número 290/2007, cuya resolución revocamos parcialmente y, en consecuencia;

1º Declaramos procedente la condena del demandado DON Pedro al pago de MIL EUROS (1.000 euros) en concepto de devolución de la cantidad entregada en concepto de arras. Dicha cantidad debe incrementarse con el interés legal desde la presentación de la demanda y, los intereses legales del art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia. Todo ello sin efectuar pronunciamiento en relación a las costas de primera instancia.

2º. Sin imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.