Sentencia Civil Nº 380/2013, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 471/2013 de 04 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 471/13.

Autos núm. 21/13

Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de La Orotava.

En Santa Cruz de Tenerife, a cuatro de diciembre de dos mil trece.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, constituida por el Ilmo. Sr. Magistrado don Emilio Fernando Suárez Díaz, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. cuatro de La Orotava, en los autos núm. 20/13, seguidos por los trámites del juicio verbal, sobre reclamación de cantidad y promovidos, como demandante, por DOÑA Natalia , representada por la Procuradora doña Mª Yurena Sicilia Socas y dirigida por la Letrado doña Natalia , contra la entidad CAIXABANK, S.A., representada por la Procuradora doña Angeles García Sanjuan Fernández del Castillo y dirigida por el Letrado don Diego Canales Tafur, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados el Sr. Juez don Javier Arribas Altarriba, dictó sentencia el veintinueve de abril de dos mil trece, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: ESTIMO TOTALMENTE la demanda planteada por parte de doña Natalia frente a Caixa -caja Canarias; y CONDENO a la parte demandada al abono de la cantidad de €5.170,59.CONDENO a la parte demandada al pago de las costas procesales generadas en este procedimiento. ».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada, en el que solicitaba que se tuviera por presentado recurso de apelación contra tal resolución, con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, petición a la que se accedió por el Juzgado, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sección, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo y la constitución de la Audiencia de conformidad con lo dispuesto en el art. 82.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial con un solo Magistrado, correspondiendo el conocimiento del mismo y según las normas de reparto en vigor al Ilmo. Sr. Magistrado ya mencionado en el encabezamiento de esta sentencia, al que se pasaron los autos a tales efectos.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- A fin de centrar el objeto del debate y del recurso, conviene hacer un breve resumen de los hechos.

La parte actora suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra el 27 de marzo de 2.012 sobre una vivienda de protección ofical, pactando como precio de la opción la cantidad de cuatro mil doscientos euros, pagaderas en doce mensualidades de 350 euros cada una, mensualidades que también hacían frente al pago del uso de la vivienda durante ese lapso de tiempo, pactando también que una vez obtenida por el vendedor la autorización de venta por parte del Ministerio de la Vivienda se detendrá el plazo acordado de uso de la vivienda, obligándose la compradora a formalizar escritura de compraventa en el plazo de cuarenta días hábiles.

A fin de hacer frente a esa cantidad los actores obtuvieron de la demandada en la misma fecha un prestamo personal por la cantidad de 4.294,79 euros.

Tres días después los actores presentaron una solicitud de inscripción en el Registro Público de demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, acordándose dicha inscripción en virtud de resolución del Director del Instituto Canario de la Vivienda de fecha 11 de abril de 2.012.

El mismo organismo autorizó la venta de la vivienda protegida objeto de la opción de compra en virtud de resolución de 28 de mayo de 2.012.

El 19 de junio de 2.012 la entidad demandada Caixabank (antes Cajacanarias), en respuesta a una solicitud de 'hipoteca joven canaria' formulada por los demandantes el 4 de junio de 2.012, se dirigió a la Oficina de Bolsa de Vivienda de La Laguna, comunicando la aprobación provisional de la solictud hecha por los demandantes, comunicación que si bien contenía alguno de los elementos esenciales del contrato de prestamo hipotecario (capital, tipo de interés y plazo de amortización), la aprobación definitiva quedaba condicionada, aparte de otros requisitos menores (domiciliación de nóminas, de recibos, contratación de un seguro de hogar y de amortización, y de una tarjeta de crédito) a que los solicitantes efectuaran la tasación del inmueble.

En fecha 4 de Julio de 2.012, a solicitud de los demandantes, la Sociedad de Tasación S.A. emite el certificado de tasación.

El día 12 de julio de 2.012 los demandantes reciben un correo electrónico de la demandada, en el que les comuncia que analizada la operación hipotecaria planteada, ésta no es viable.

La parte demandada aportó la hoja de análisis de la petición formulada por los demandantes (folios 80 a 87), en los que la sucursal correspondiente hace un estudio completo de la operación, en el que se incluye el porcentaje del montante del préstamo solicitado en relación con el valor de tasación de la vivienda, así como la ratio de endeudamiento de los demadantes en relación con sus ingresos, que constituyen las dos razones que ha apuntado la demandada para negar la aprobación definitiva del préstamo.

SEGUNDO.- Más allá de las distinciones doctrinales entre precontrato y tratos preliminares y sus respectivas consecuencias, lo que resulta fundamental para la resolución del pleito y del recurso, es determinar si la demandada a actuado con mala fe, creando falsas expectivas a los demandantes, o en contravención de la buena praxis bancaria, separándose de la fase negocial o precontractual de una forma abrupta e injustificada, defraudando así las expectativas fundadamente creadas a los demandantes, en base a las cuales efectuaron unos gastos (tasación y honorarios del Registro de la Propiedad), que son los daños que reclaman en el presente pleito.

A estos efectos, hemos de comenzar por señalar, que de los hechos que se declaran probados no se desprende relación alguna entre el contrato de opción de compra suscrito por los demandantes con un tercero, y el consecuente préstamo personal solicitado a la demandada para atender al pago del precio de la opción, con lo ocurrido posteriormente con la solicitud de préstamo hipotecario, dado que dicha solicitud no se formuló hasta el 4 de junio de 2.012, sin que, por otra parte, los demandantes hayan aportado prueba, no ya que acredite, sino que lleve suponer que en el momento de la concesión del préstamo personal hubiera negociación alguna con la demandada para suscribir un préstamo hipotecario.

Por tanto, un cosa es la legítimas esperanzas o subjetiva confianza que los actores tuvieran en la adquisición del inmueble y su financiación por la demandada, y otra distinta es que a la mera existencia de una operación de préstamo personal destinada a atender el pago de la prima de la opción se le atribuya la condición de tratos preliminares para la finaciación de la adquisición de dicha vivienda mediante la concesión de un préstamo hipotecario. Por tanto, no existe posibilidad alguna de anudar una y otra operación y, mucho menos, derivar de la no concesión del crédito hipotecario el daño que los demandados dicen haber sufrido al perder el precio de la opción, pues no hay nexo de causalidad alguno entre la conducta de la demandada negando la concesión del préstamo hipotecario y la decisión de los demandantes de suscribir un contrato de opción de compra y pedir un préstamo personal para hacer frente al pago de la prima.

TERCERO.- En cuanto a las expectativas que pudiera haber creado el documento de aprobación provisional del préstamo hipotecario, hay que señalar que ese documento deja perfectamente claro que se trata de una aprobación condicionada al cumplimiento de varios requisitos, entre ellos, y principalmente, la tasación de la vivienda.

En este sentido, se ha de constatar que la importancia y trascendencia de esa condición esta vinculada con el hecho de que la modalidad 'hipoteca joven canaria', a la que se acogieron los demandantes, exigía el cumplimiento de dos requisitos: que el importe a financiar no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda y que la futura cuota hipotecaria no supere el 30% de los ingresos brutos de los solicitantes, siendo que la tasación era la única forma de llegar a saber si se cumplía la primera de tales exigencias.

Dejando aparte toda polémica sobre si se cumplían o no esos requisitos, o de las posibles formas de superarlo si no se cumplían, lo cierto es que la hoja de análisis aportada por la demandada pone de manifiesto que el primero de ellos no se cumplía, así como que los demandantes no ofrecieron las garantías complementarias enunciadas en la sentencia de primera instancia, de forma que la demandada pudiera pronunciarse sobre su suficiencia. Además, más allá del estricto porcentaje - 24,70%- que representaba la cuota hipotecaria respecto a los ingresos brutos de los demandantes, lo cierto es que su capacidad de endeudamiento superaba el 31,07%, sin que tampoco tuvieran bienes a su nombre con que poder responder.

En vista de todo ello, consideramos que a la demandada no le faltaban razones para cuestionarse la solvencia de los demandantes a los efectos de hacer frente al pago de las cuotas del préstamo hipotecario que estaban negociando.

En cuaquier caso, lo que evidencia lo hasta aquí dicho es que la decisión de no conceder finalmente el préstamo hipotecario, no se trató de una decisión arbitraria, sino una postura tomada tras un estudio previo y un análisis de la solicitud, sopesando la solvencia de los peticionarios y los intereses de la entidad bancaria.

CUARTO.- En consecuencia, procede estimar el recurso, revocar la sentencia recurrida, desestimar la demanda y condenar a la parte actora al pago de las costas procesales en aplicación de lo dispuesto en el articulo 394.1 de la LEC .

En cuanto a las costas del recurso, dispone el artículo 398.2 de la LEC que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se impondrán las costas del mismo a ninguna de las partes.

Fallo

1. Se estima el recurso de apelación interpuesto por la entidad Caixabank S.A., revocándose la sentencia dictada en primera instancia, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas de dicho recurso.

2. Se desestima la demanda formulada por Natalia contra la entidad Caixabank S.A. (antes Cajacanarias), absolviendo a dicha demandada de todos los pronunciamientos contenidos en el suplico de la demanda, condenando a la parte actora al pago de las costas de primera instancia.

Contra la presente resolución, dictada en un juicio verbal en el que el tribunal se ha constituido con un solo magistrado, no caben los recurso de casación ni extraordinario por infracción procesal ( Auto del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2.013 ), por lo que se declara firme. Devuélvase a la entidad apelante el depósito que haya constituido para recurrir.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.