Sentencia Civil Nº 380/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 522/2013 de 17 de Julio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008891

Recurso de Apelación 522/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1395/2011

APELANTE:D./Dña. Petra

PROCURADOR D./Dña. GLORIA DE ORO-PULIDO SANZ

APELADO:SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILERES S.A

Sr. ABOGADO DEL ESTADO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En Madrid, a diecisiete de julio de dos mil catorce.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1395/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid a instancia de Dña. Petra apelante - demandante, representado por la Procuradora Dña. GLORIA DE ORO-PULIDO SANZ contra SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILERES S.A. apelado - demandado, representado por el Abogado del Estado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 12/03/2013 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 12/03/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Fallo: Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por la Procuradora Dª Gloria de Oro-Pulido Sanz en nombre y representación de Dª Petra contra Sociedad Pública de Alquiler S.A. absolviendo a dicha sociedad demandada de las pretensiones contra ella deducidas en la demanda y debo condenar y condeno a la actora al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.395/11, por la que se desestimó la demanda formulada por Dña. Petra contra la Sociedad Pública de Alquiler, S.A., y por la que le reclamaba 2.863,77 € por razón del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su alquiler de fecha 28 de mayo de 2.008 suscrito entre las partes - cantidad que era la que tenía que haberle entregado hasta la fecha de la demanda, - más las mensualidades que posteriormente vencieran hasta la fecha de la finalización del mismo, y lo que tendría que ocurrir en mayo de 2.013, formula recurso de apelación la demandante.

Dña. Petra , propietaria de la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Madrid, suscribió en fecha 28 de mayo de 2.008 con la Sociedad Pública de Alquiler S.A. (ahora en liquidación), el referido contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento, conforme al cual la actora encargaba a la sociedad la gestión integral del arrendamiento de la citada vivienda por un período de cinco años, garantizando dicha Sociedad a la propietaria el abono de 913 euros mensuales, actualizable anualmente conforme a la variación que experimentase el IPC, dentro de los cinco primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, 'conociendo y aceptando el propietario/a, que la diferencia entre esta cantidad pactada y la que se estipule en el contrato a celebrar entre el propietario/a y el inquilino facilitado por la Sociedad, será percibida por la 'SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A.', como contraprestación por los servicios de gestión e intermediación objeto del presente contrato' (estipulación segunda del contrato, aportado como documento nº 1 de los de la demanda). El contrato surtiría efectos desde la entrada en vigor del primer arrendamiento, que coincidió con la fecha de la firma del contrato de intermediación y gestión; y tendría una duración de cinco años, es decir, hasta el 28 de mayo de 2.013, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que se pactasen, o, en su defecto, hasta que la sociedad se disolviese (estipulación tercera).

La demandante percibió mensualmente la cantidad pactada, más los aumentos por actualización, y por un importe de 925,70 €, hasta mayo de 2011. Las siguientes mensualidades habrían de ascender a 954,59 €, como la propia demandada le llegó a comunicar mediante el documento nº 5 aportado con la demanda.

El 8 de junio siguiente, la demandante recibió un mensaje telefónico de la Sociedad - hecho reconocido por ella misma en el escrito de contestación de la demanda, - por el que le ofrecía resolver el contrato de gestión y su sustitución por otro de servicios de alquiler con garantías, aunque dicha propuesta no la aceptó, comunicándole a la Sociedad Pública de Alquiler S.A. su intención de mantener y hacer cumplir el contrato tal y como había sido firmado (documento nº 6 de la demanda obrante al folio 26).

Como se dijo, la actora reclamó en su demanda la cantidad 2.863,77 €, que era el importe de las tres mensualidades vencidas hasta la fecha de presentación de la demanda, más las mensualidades que se devengaren con posterioridad y hasta la fecha de vencimiento del contrato, y lo que tendría que suceder el 28 mayo de 2.013.

La Sentencia de instancia desestimó la demanda, al aplicar al supuesto de autos la cláusula rebus sic stantibus. Consideraba 'que se ha producido una alteración de las circunstancias que existían al tiempo del contrato por la crisis económica, financiera y laboral que afectaba a nuestro país, y que tuvo su reflejo en una rebaja extraordinaria de las transacciones inmobiliarias, ya sea como venta o como alquiler y en los que los precios para la compraventa y arrendamiento de viviendas han bajado de forma notable al ser numerosa la oferta de pisos que hay en la actualidad en el mercado y la desproporción en las prestaciones también es evidente, así como la imprevisibilidad de la situación que se está viviendo'.

La actora adujo en su escrito de recurso los siguientes motivos de impugnación:

1º) Que no tendría que haberse aplicado la cláusula rebus sic stantibus en cuanto que no fue formulada reconvención por la demandada; 2º) No resultar de aplicación la citada cláusula; 3º) Que en todo caso la demandada adeudaría la mensualidad de junio de 2.011; y 4º) Infracción del art. 394 de la LEC .

SEGUNDO:Lo primero que debe apuntarse es que la promovida ha sido una cuestión resuelta en numerosas ocasiones por distintas Audiencias Provinciales, siendo en la mayoría de las ellas a favor de los demandantes, criterio mayoritario que al respecto adopta también esta Sala.

Como ya señaló la Sentencia de la Sección 13ª de la AP de Madrid de fecha 28 de noviembre de 2.013 , que vino a resolver un asunto semejante, 'desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1957 hasta las recientes de 22 de abril de 2004, 12 de noviembre de 2004, 5 de abril de 2006, 25 de enero de 2007, 1 de marzo de 2007, 26 de septiembre de 2007, 16 de marzo de 2009, 21 de mayo de 2009, 20 de noviembre de 2009, 1 de junio de 2010, 20 de febrero de 2012, 21 de febrero de 2012, 23 de abril de 2012 y 27 de abril de se han venido teniendo por requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus omnis conventio intellegitur... los siguientes:

Primero. Alteración extraordinaria en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

Segundo. Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

Tercero. Que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias imprevisibles.

Es exigible también que estemos ante 'contratos de tracto sucesivo ('qui habent tractu sucesivus') o que dependen de un hecho futuro ('vel dependentia de futuro')', conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2005 , y, siguiendo la del mismo Tribunal de 27 de febrero de 2004 , la cláusula 'juega en los contratos duraderos y requiere que se produzcan alteraciones extraordinarias de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración, debiendo ser imprevisibles por completo y con efectos de aniquilar el necesario equilibrio de las prestaciones'. Sin embargo, la regla puede ser también aplicable a relaciones obligatorias de ejecución instantánea, cuando su cumplimiento ha sido diferido para un momento futuro, al existir identidad de razón con los contratos de tracto sucesivo, que eran los propios del sobreentendimiento de la cláusula, que constituye una abreviación de la frase 'contractus qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur' .

De otra parte, la cláusula es peligrosa y ha de admitirse cautelosamente, dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004 y de 12 de noviembre de 2004 . Y la posterior de 18 de mayo de 2006 que 'para que opere la cláusula invocada se ha de tener gran cautela pues supone alteración del principio 'pacta sunt servanda' y puede atacar el principio de la seguridad jurídica'.

El fundamento jurídico de lege data de la cláusula moderadora puede encontrarse en la imposición de que los contratos obligan no sólo a lo pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe ( artículo 1.258 del Código Civil en relación con el artículo 7, apartado uno, del mismo Código y 57 del Código de Comercio ) o, mejor, en la ruptura del mecanismo causal o en una patología sobrevenida de la función del contrato, en definitiva en los artículos 1.261 y 1.274 del Código Civil . La causa del contrato desaparece o se altera cuando queda roto el equilibrio entre las prestaciones en un contrato conmutativo o cuando resulta imposible alcanzar el fin del contrato. La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1948 asoció la idea de causa del contrato a la finalidad perseguida por los contratantes como condición motriz de la voluntad contractual, de manera que la desaparición sobrevenida de la base en que el consentimiento se asentaba se relaciona con una sobrevenida desaparición de la causa del contrato.

En el requisito segundo de los de aplicación de la cláusula, de los tres tan repetidos por la jurisprudencia ('una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones') podemos hallar la exigencia de desaparición de la base del negocio como estado inexcusable, aunque no condición única, para la operancia de la cláusula.

Y la desaparición sobrevenida de la base del negocio, según doctrina autorizada, se entiende producida cuando:

[-a.-] La relación de equivalencia o la proporción entre las prestaciones se destruye totalmente o se aniquila, de suerte que no pueda hablarse ya de prestación y contraprestación;

[-b.-] y la finalidad común del negocio o la finalidad sustancial del negocio para una de las partes, manifiesta, conocida y no rechazada por la otra, resulta inalcanzable.

Diciéndose en la Sentencia del tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 :

'La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, ésta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 )'.

Como igualmente se expresó por esta Sala ( Rollo nº 401/13), con base en la STS de 17-11-00, que a su vez se remite a la Jurisprudencia de la Sala 1ª contenida en las decisivas Sentencias de 14 de diciembre de 1.940 , 17 de mayo de 1.941 y 17 de mayo de 1.957 , no obstante apoyarse en principios de equidad, la aplicación de dicha cláusula por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación; y sólo procede cuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso ( STS de 6 de noviembre de 1.992 ), que consisten en que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplirse el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración ( SSTS de 17 de noviembre de 1.993 y 29 de enero de 1.996 ), tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo, y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones ( Sentencias de 15 marzo de 1.994 y de 29 de mayo de 1.996 ), otorgándose a la referida cláusula efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado - y lo que supone plantear demanda o, en su caso, su petición por vía reconvencional, - pero no autoriza la extinción o resoluciónde la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial ( SSTS de 6 de noviembre de 1.992 , 15 de marzo de 1.994 y 19 de junio de 1.996 ), lo que cabría considerar teóricamente si se diera la desaparición total de dicha base, determinante de una imposibilidad plena en el cumplimiento de las prestaciones.

Pues bien, a la vista de todo lo expuesto, no resulta de aplicación la cláusula rebus sic stantibus al caso de autos. Y es que no puede apreciarse esa desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente haya derrumbado el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

Según la Sentencia de 17 de diciembre de 2.013 de la Sección 14ª de la AP de Madrid que resolvió otro supuesto semejante al presente, y siguiendo a la también dictada por esa Sala de 13 de junio de 2.012 - en ese caso la Sentencia de instancia acogió íntegramente la demanda, siendo recurrida por la Abogacía del Estado, a diferencia de lo que ocurrió en el presente, - 'la sentencia apelada estimó en su integridad la pretensión de la actora, que se encuentra perfectamente sustentada en los términos del contrato, rechazando la posibilidad de que se pudiera declarar extinguido el contrato por modificación sobrevenida de las circunstancias esenciales del contrato en cuanto tal petición se debía haber solicitado a través de una reconvención, la cláusula 'rebus sic stantibus' no permite solicitar la resolución del contrato sino la modificación de sus condiciones para reestablecer el equilibrio contractual y porque, en cualquier caso, no se cumplían los requisitos exigidos por la jurisprudencia para su aplicación. Asimismo consideró que concurrían las condiciones necesarias para aceptar una condena de futuro, que actualmente viene admitida en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que tal condena versa sobre prestaciones periódicas con plazos predeterminados y donde las liquidaciones mensuales se obtienen con unas sencillas operaciones matemáticas.

Todas estas afirmaciones han sido rebatidas por el Abogado del Estado en el recurso de apelación que nos corresponde analizar, por lo que pasaremos a analizar los distintos obstáculos que apreció el Juzgador de Instancia para admitir la resolución del contrato y si debe mantenerse o no la condena de futuro.

TERCERO.- El primer obstáculo que observó el magistrado de instancia para aceptar la posición defendida por la Sociedad Pública de Alquiler es que no se había presentado, para solicitar que se declarase la resolución del contrato, la oportuna reconvención en los términos exigidos por el artículo 438.1 de la LEC .

Frente a tal afirmación el Abogado del Estado se ha limitado a invocar la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2006 que, tras aceptar que, como regla general, la jurisprudencia había declarado la necesidad de interponer reconvención para intentar la resolución contractual (7-7-1997 y 1-5-1999) permite una excepción cuando nos encontramos ante un supuesto de resolución convencional, pactado de forma expresa, admitida en base al principio de autonomía de la voluntad. Literalmente la sentencia indica 'se trata de convenio vinculante en los términos de su propia literalidad y que implica desistimiento del contrato, válidamente negociado, de darse el supuesto fáctico previsto, en este caso, la subsistencia de cargas, hecho que se declara probado, lo que se impone por el mandato del artículo 1258 y faculta la liquidación de la relación conforme al artículo 1255'.

En función de ello, saca la conclusión de que no es preciso, por tanto, hacer valer la resolución del contrato a través de la reconvención cuando se funda en un supuesto contractualmente previsto. Por tanto, como lo peculiar de la cláusula 'rebus sic stantibus' es, justamente, su carácter implícito en todos los contratos por lo que no es necesario que se pacte expresamente, como se indica en numerosas sentencias que se refieren a la materia, entiende que a la misma debe darse el mismo tratamiento que al de una cláusula convencional expresa a estos efectos.

Entendemos que el Abogado del Estado saca unas conclusiones absolutamente ajenas a la doctrina que se deriva de la citada sentencia, donde el Tribunal Supremo se encontró con un contrato en el que, expresamente y con absoluta claridad, se fijaba la situación de hecho en la que se produciría la resolución del contrato (falta de la cancelación de las cargas que pesaban sobre el inmueble); en definitiva no existía posible indefensión ya que las partes conocían perfectamente el contenido del contrato y de las condiciones en que pactaron que el mismo quedase resuelto. En este caso se pretende aplicar tal doctrina con una cláusula implícita, que es calificada por la jurisprudencia como peligrosa y que debe aplicarse con cautela y requiere de unos requisitos especiales de no fácil justificación -1) una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, 2) desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles-, lo que nos lleva a afirmar que, en este caso, de admitirse el mismo tratamiento se colocaría a la actora en un posición de indefensión ya que se le plantearía un tema bastante complejo sin tiempo para analizarlo y rebatirlo.

Aunque fuésemos más flexibles, tampoco podría tener éxito la vía utilizada ya que consideramos que no se habría planteado correctamente la excepción, pues entendemos que el Abogado del Estado, al menos, debería haber seguido las prescripciones del artículo 438 de la LEC para la excepción de compensación y plantear la cuestión hoy debatida cinco días antes del día señalado para el juicio para que la parte contraria pudiera defenderse adecuadamente. En definitiva, dadas las condiciones en que se ha planteado la excepción, compartimos el criterio del Juzgado de Instancia.

CUARTO.- Citando numerosas sentencias del Tribunal Supremo, a las que nos remitimos para evitar repeticiones innecesarias al considerar que se han analizado las mismas de un modo absolutamente correcto, el magistrado de instancia señala que la jurisprudencia anuda a la cláusula 'rebus sic stantibus' simplemente efectos modificativos de la relación, de reajuste o de revisión encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones, pero no extintivos.

El Abogado del Estado defiende que no es cierto que la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' sólo permita la modificación del contrato y que no puede sustentarse en la misma su resolución. Hay que recordar que ya desde antes del mes de noviembre de 2010 la Sociedad Pública de Alquiler no venía cobrando importe alguno como consecuencia de la realización en interés de los demandantes de los servicios de intermediación y gestión del alquiler de su vivienda puesto que, para ello y de acuerdo con el contrato, era preciso que la vivienda fuese efectivamente alquilada, cosa que no sucedía, pues en el contrato las partes aceptaron que la diferencia entre la cantidad pactada a su favor como renta fija y la que se estipulase efectivamente por el contrato de arrendamiento constituiría la contraprestación por los servicios de gestión e intermediación. Por tanto, si esa contraprestación simplemente no existe, es legítimo afirmar que la desproporción entre lo que una y otra parte contratante aportan y reciben de la relación obligacional que les une es tan desorbitada que ha desaparecido la causa del negocio jurídico que era, para cada parte dado su carácter oneroso, lo comprometido a su favor por la contraparte ( artículo 1.274 del CC ).

Aunque la jurisprudencia solamente haya dado a la cláusula 'rebus sic stantibus' efectos modificativos, hasta el presente no conocemos ninguna sentencia que le haya dado efectos resolutorios del negocio jurídico, es cierto que no existe un obstáculo conceptual que lleve necesariamente a afirmar que se deben limitar sus efectos a los revisorios de las prestaciones, aunque para que pudiéramos admitir los efectos resolutorios debería demostrarse efectivamente que, en función de las circunstancias sobrevenidas, es imposible restituir el equilibrio de las prestaciones, ante la desaparición de la base del negocio, o que se ha destruido absolutamente la equivalencia o proporción entre las prestaciones de suerte que no pueda hablarse ya de prestación y contraprestación, lo que en modo alguno ha realizado la parte apelante, ya que se ha limitado a afirmar que el precio de la vivienda de alquiler, no el número de alquileres, ha caído significativamente en los últimos años y que ello le impide alquilar la vivienda en condiciones que permitan que el contrato pueda subsistir económicamente. Ahora bien no se ha acreditado el precio en que se arrendó la finca por primera vez, los beneficios que se obtenían y la causa de su extinción, ni que haya intentado de nuevo el alquiler por un precio más bajo, ajustado a las nuevas circunstancias y la repercusión que ello tendría en la economía del contrato. En definitiva, carecemos de los mínimos elementos necesarios para llegar a afirmar con absoluta rotundidad que se han producido unos cambios que imposibilitarían a las partes cumplir con la finalidad que buscaron con el contrato y que pudiera equiparse a una imposibilidad sobrevenida de la prestación.

QUINTO.- La sentencia apelada señala que, para acreditar sus manifestaciones, el Abogado del Estado solamente aporta un informe general sobre la evolución del precio de la vivienda en alquiler en España, sin que se nos ofrezca información concreta sobre la zona en donde se encuentra sita la vivienda de alquiler, por lo que no sería posible afirmar que concurren las condiciones necesarias exigidas por la jurisprudencia para la aplicación de esta cláusula.

Dentro de las doctrinas que tienden a limitar el principio 'pacta sunt servanda' o la incondicionada fidelidad al contrato suscrito por la modificación sobrevenida de las circunstancias que tuvieron en cuenta las partes como necesarias para el desarrollo del contrato y para alcanzar su finalidad, encontramos la de teoría de la cláusula rebus sic stantibus, que es la más empleada por nuestra jurisprudencia con apoyo en la buena fe objetiva ( artículos 7 y 1258 del CC ), que puede expresarse diciendo que en todos los contratos se sobreentiende que existe una cláusula, de acuerdo con la cual, la subsistencia de la relación contractual depende de la subsistencia de determinadas circunstancias existentes en el momento de la conclusión del contrato, que estaban debidamente presupuestadas por las partes y cuya variación no era previsible.

Sobre esta materia afirma la parte apelante que el juzgador de instancia ha incurrido en una valoración errónea de la prueba, ya que no se ha tenido en cuenta debidamente lo dispuesto en el artículo 281.4 de la LEC en el sentido de que los hechos que gocen de una notoriedad absoluta y general no necesitarán prueba. Es un hecho evidente y que goza de notoriedad absoluta y general que el mercado de viviendas en alquiler (como el de viviendas en venta) ha experimentado en España un auténtico desplome desde la época en que se suscribió el contrato de intermediación y gestión (abril de 2008) hasta el mes de noviembre de 201(0) en que la Sociedad Pública de Alquiler dio por resuelto el contrato, todo ello debido a que la crisis mundial que comenzó a hacerse notar en nuestro país a partir del año 2008 haya afectado especialmente, en el caso de España, al sector inmobiliario produciendo que la famosa burbuja, es decir la situación en virtud de la cual los precios de venta y alquiler de las viviendas no cesaran de subir, que fomentó el auge de las transacciones meramente especulativas, acabara por explotar.

Lo anterior no es óbice para que se aportara en el juicio un informe de los muchos elaborados para seguir la evolución del mercado de alquiler de viviendas en España, a modo de referencia más concreta y precisa que ilustrase el hecho notorio que constituía el punto de partida fáctico de nuestra argumentación. En cualquier caso no es admisible que el juzgador de instancia haya encontrado insuficiente, al parecer, esa documentación cuando lo cierto es que, aun sin ella, la circunstancia de hecho que, en este caso concreto, justifica sobradamente la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' es de universal y general conocimiento.

No dudamos que el sector inmobiliario ha experimentado un fuerte retroceso en los últimos años, pero ello no es suficiente para defender la aplicación de la 'cláusula rebus sic stantibus' sino que debe demostrarse el modo en que ha sido afectado el contrato que vincula a las partes y ello no se ha acreditado en modo alguno. Es más si vemos el citado informe y nos centramos en la Comunidad de Madrid vemos que el precio medio de alquiler de la vivienda desde diciembre de 2007, donde se alcanzó el precio más alto, hasta diciembre de 2010 había experimentado una bajada del 11,2%, (página 33, folio 91) pero en el gráfico acompañado vemos que ya se había acumulado una importantísima bajada en el mes de abril de 2008 (casi un 8%) cuando se suscribió el contrato entre las partes, y que existen municipios en los que no se había producido ninguna bajada, sino subida, en la renta en el último año (ver página 34, folio 92).

En definitiva, solo se nos han ofrecido datos generales sobre la influencia de la crisis económica sobre el mercado de alquiler pero no se ha acreditado como ello ha afectado al contrato que es sustento de la reclamación de la parte actora, por lo que entendemos que es imposible admitir que sea aplicable la citada cláusula pues en tales circunstancias no podemos analizar si concurren todos los requisitos exigidos en la jurisprudencia para su aplicación, es decir la alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, la desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles'.

En igual sentido se pronuncian las sentencias de esta Audiencia Provincial de fecha 18 de septiembre de 2013 (sección 10 ª) y todas las que en ella se citan, y 4 de abril de 2013 (sección 18 ª)'.

Aplicando todo lo anterior al presente, y como se concluyó también en esta última Sentencia citada, no sólo debe declararse mal articulada procesalmente la petición de que se aplicara al caso de autos la cláusula rebus sic stantibus, sino que además nunca podría dársele el efecto resolutorio pretendido y estimado por la resolución impugnada; y más, desde el momento en que hasta la contestación a la demanda no consta que la demandada lo interesara. Hasta entonces se limitó a proponer una modificación del contrato - se ignora en qué términos, - como se evidencia con el mensaje vía teléfono que le remitió a la actora en junio de 2.011, y lo que rechazó.

Por más que insista la demandada, desde luego no concurren los tres requisitos exigidos para que pueda ser de aplicación la cláusula rebus sic stantibus y en los términos pretendidos. Ni se acredita que se hubiere producido a mediados de 2.011 una alteración extraordinaria de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, y que fue cuando de hecho y en definitiva lo dio por resuelto unilateralmente la demandada; ni que se diera una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, hasta el punto de poderse afirma que se derrumbó el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones; ni que todo ello aconteciera por el acaecimiento sorpresivo de circunstancias imprevisibles. No se duda del retroceso experimentado en estos últimos años por el sector inmobiliario, pero tal simple alegación, basada en la sola evidencia de los hechos, no sería suficiente para defender la aplicación de la citada 'cláusula rebus sic stantibus'. Ha de demostrarse el modo concreto en el que tal crisis o situación económica adversa afectó al contrato que vinculaba a las partes, y desde luego no se logró. A tales efectos nada acredita, habida cuenta la concreción que se requeriría, el incompleto Informe de la Vivienda de Alquiler en España del año 2.011 aportado por la demandada con su escrito de contestación a la demanda (folios 118 a 130).

Como se dice en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2013 , 'los contratantes deben cumplir sus obligaciones aunque les resulten más onerosas de lo que habían previsto, tanto por un aumento de los costes de la ejecución como por una disminución del valor de la contraprestación a que tuvieran derecho. Y, también, que es valorable la posibilidad que tienen de prever, mediante el establecimiento de condiciones suspensivas o resolutorias o cláusulas estabilizadoras, la subsistencia o el cambio de la situación económica en la que se celebró el contrato'. Por otro lado, argumenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1940 que la alteración de precios, debida a circunstancias más o menos transitorias, como podría ocurrir con la crisis del sector inmobiliario actual, y referida única y exclusivamente al alquiler de viviendas en Madrid capital, no habría llegado a dimensiones tan excepcionales que pueda considerarse desaparecida la base del negocio.

Por todo lo expuesto, los dos primeros motivos de impugnación aducidos por la actora deben ser estimados, y con ello la demanda formulada.

En consecuencia, debe ser condenada la demandada a que le abone a la actora la cantidad 2.863,77 €, que era el importe de las tres mensualidades vencidas hasta la fecha de presentación de la demanda, más las mensualidades que se hayan devengado y que se devenguen con posterioridad y hasta mayo de 2.013, que en principio era la fecha de vencimiento del contrato, a razón de 954,59 € para la siguiente anualidad, con las consiguientes revisiones anuales conforme al IPC y en los términos pactados en el contrato.

La demandada a su vez deberá satisfacer los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, de conformidad con lo previsto en los arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del CC .

TERCERO:Adujo la Abogacía del Estado en su escrito de contestación a la demanda que no podía contenerse en la Sentencia a dictar una condena de futuro de forma incondicional, cuando precisamente recaería sobre una prestación que conforme al contrato suscrito el 28 de mayo de 2.008, es condicional.

A este respecto, baste reiterar lo que expuesto en la Sentencia de 13 de junio de 2.012 de la Sección 14ª de la AP de Madrid antes citada, y que se da por reproducido.

'SEXTO.- Por último el magistrado de instancia consideró que era adecuada la condena de futuro interesada por la actora, al cumplirse los requisitos exigidos en el artículo 220 y la finalidad pretendida por la ley procesal , ya que extiende sobre prestaciones económicas mensuales determinadas o que pueden serlo con una sencilla operación matemática.

La entidad apelante defiende que no se dan las condiciones para afirmar que el devengo de las prestaciones sea automático y, sobre todo, seguro, ya que es perfectamente posible que en el curso de su desarrollo futuro se produzcan circunstancias diferentes a las que se han examinado en este procedimiento que conduzcan también a su extinción. Así en la cláusula tercera se indica que será causa de resolución del contrato la propia disolución de la SPA y en la quinta se indica que, además por el transcurso del tiempo, el contrato podrá resolverse por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas, entre las que se encuentra la fundamental de realizar en la vivienda todas las reparaciones que sean necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad a fin de que sea posible arrendarla. En definitiva nos encontramos en un supuesto en que no debe aplicarse el artículo 220 de la LEC , porque no es en absoluto seguro y automático el devengo futuro de las rentas que, al tiempo de dictarse la sentencia, aún no se habían devengado.

Debe rechazarse esta interpretación con la se restringen innecesariamente los efectos de la condena de futuro pues no debemos olvidar que la sentencia parte del hecho de la subsistencia de la relación, hasta el vencimiento del plazo de duración, en condiciones normales. Obviamente, como ya indicó la sentencia apelada, si concurriesen circunstancias especiales que permitiesen a la Sociedad Pública de Alquiler solicitar la extinción del contrato la hoy apelante podría hacer valer las mismas y pedir que se suspendiese, desde tal momento, la condena de futuro impuesta sin que con ello se vulnere el efecto material de la cosa juzgada, pues, en función del límite temporal de la cosa juzgada ( artículo 222.2, apartado segundo de la LEC ), la misma no se extiende a hechos futuros que puedan incidir en la relación y provocar la resolución del contrato y que se produzcan una vez finalizado el primer proceso'.

CUARTO:Según la estipulación 2ª del contrato suscrito por las partes, la 'Sociedad Pública de Alquiler S.A.', a partir del momento de la suscripción del contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la actora, 'y por un período de cinco años, prorrogables en los términos previstos en la estipulación primera, garantiza al propietario/a que les ingresará la cantidad mensual de NOVECIENTOS TRECE EUROS (913,00 €), dentro de los cinco primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, conociendo y aceptando el propietario/a, que la diferencia entre esta cantidad pactada y la que se estipule en el contrato a celebrar entre el propietario/a y el inquilino facilitado por la Sociedad, será percibida por la 'Sociedad Pública de Alquiler S.A.', como contraprestación por los servicios de gestión e intermediación objeto del presente contrato'.

En la estipulación primera se convino un periodo de duración del contrato de 5 años, 'que serían prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten.'

Se añadía en la estipulación 3ª que el presente contrato 'comenzará a surtir efectos desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la 'Sociedad pública de Alquiler S.A.', se disuelva'; por su parte en la 5ª se expresaba que el presente contrato 'podrá resolverse, además de por el transcurso del tiempo de duración establecido, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas'.

Ese plazo de vigencia del contrato de cinco años no vencería hasta el 28 de mayo de 2.013, y aunque ciertamente la demandada se disolvió en abril de 2.012, ello no implicaba que desde esa fecha el contrato quedara resuelto o dejara de producir sus efectos.

Como al respecto se expresó en la Sentencia de 4 de abril de 2013 de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid al resolver otro asunto semejante al presente, 'la disolución de una sociedad no lleva aparejado sin más la extinción de su personalidad jurídica, por el contrario, la mantendría durante todo el período de liquidación, en definitiva, la Sociedad disuelta debe cumplir los contratos suscritos o indemnizar los perjuicios ocasionados. Tampoco en virtud de lo dispuesto en la Estipulación III del contrato suscrito por las partes, sería acogible la pretensión de la apelante, dado que la misma literalmente establece que: 'El presente contrato comenzará a surtir efectos desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la 'Sociedad Pública de Alquiler SA' se disuelva'. A tenor de la referida cláusula, no se consigna que sea causa de resolución durante el periodo de vigencia del contrato, la disolución de la SPA, dado, que en la cláusula 5ª del contrato se establecen las causas de resolución del contrato, siendo la primera el transcurso del tiempo de duración establecido, por lo que de haber afectado al periodo de vigencia contractual la disolución de la Sociedad, esto, habría de haberse hecho constar en la cláusula tercera, sobre período de vigencia del contrato y sus posibles prórrogas, y en la quinta relativa a las causas de resolución del contrato. Muy al contrario, la estipulación tercera establece para las dos partes contratantes un período obligatorio de vigencia contractual, tras el que permite su prórroga por voluntad de los contratantes y en los términos que pacten o en su defecto, si no existen nuevos pactos pero sí voluntad de prórroga, por tiempo indefinido hasta que la Sociedad Pública de Alquiler S.A., se disuelva. En conclusión, habría de concluirse que la referencia a la disolución, afecta exclusivamente a la posible prórroga del contrato, una vez transcurrido el período de vigencia fijado en cinco años'.

QUINTO:De conformidad con lo previsto en los arts. 394 y 398 de la LEC , no ha lugar a expresar condena en el pago de las costas causadas esta alzada, pero la de la primera instancia serán de cargo de la demandada.

Y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente, a solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Petra contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.395/11, debemos condenar y condenamos a la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. a que le abone la cantidad 2.863,77 €, más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, así como a abonarle las mensualidades posteriores que se hayan devengado y que se devenguen hasta la fecha de la finalización del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su alquiler que suscribieron las partes el 28 de mayo de 2.008, a razón de 954,59 € para la siguiente anualidad, y que se habrá de actualizar en los términos pactados en el contrato y conforme a la variación que experimente el IPC. No ha lugar a expresar condena en el pago de las costas causadas esta alzada, pero las de la primera instancia serán de cargo de la demandada. Procede la devolución del depósito constituido por la recurrente, a solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.