Sentencia CIVIL Nº 380/2016, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 755/2016 de 10 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 755 de 2016

Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vila-real

Juicio Ordinario número 255 de 2014

SENTENCIA NÚM. 380 de 2016

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

____________________________________

En la Ciudad de Castellón, a diez de noviembre de dos mil dieciséis.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintisiete de abril de dos mil dieciséis por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Vila-real en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 255 de 2014.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Esmeralda , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Francisca Marquet Balmes y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. María del Lidón Robles Estudillo, y como apelado, Construcciones Gil Escriche, S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Elia Peña Chordá y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Ana Roca Genovés.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª . ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece:'Que estimando totalmente la demanda formulada por la entidad CONSTRUCCIONES GIL ESCRICHE, SL debo condenar y condeno a Esmeralda , a que firme que sea esta sentencia, haga pago al demandante de la suma de 17.102Â?70 Euros de principal y al pago de los intereses legales de dicha suma desde la fecha de emplazamiento judicial, condenándoles además a las costas del Juicio.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Esmeralda , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda, con imposición de costas a la parte contraria.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia, con imposición de las costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 12 de julio de 2016 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 4 de octubre de 2016 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 9 de noviembre de 2016, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida en cuanto no resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.-La mercantil Construcciones Gil Escriche SL formuló demanda de reclamación de cantidad por importe de 17.102, 70 € contra Dª Esmeralda , primero en proceso monitorio y después y ante la oposición de la demandada en procedimiento ordinario, siendo la cantidad reclamada la que afirma que le adeuda a partir de la relación arrendaticia de un local comercial que se inició entre las partes al haberse subrogado la demandada como arrendataria en un acuerdo alcanzado en fecha 1 de diciembre de 2008.

La Sentencia dictada en primera instancia ha estimado la demanda y ha condenado a la demandada a abonar la cantidad solicitada, porque ha tenido en cuenta que la renta que debía abonar a la demandada era la de 500 € mensuales, valorando igualmente el reconocimiento de la deuda y el extracto bancario aportado.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la representación de la parte demandada en el que alega que ha sido indebida la aplicación de las normas del procedimiento ante el ejercicio abusivo del vencimiento anticipado por impago de parte de alguna cuota del reconocimiento de deuda, y al haber dejado sin efecto en el documento de rescisión del contrato sin motivo ni razón la autorización para subarrendar el local, habiendo liquidado la deuda sin liquidación de la fianza ni descuento alguno de la suma de traspaso, que más adelante dice que debía de haber supuesto la minoración de 3.000 €, por lo que de acuerdo a los documentos que aporta considera que ha habido una situación de abuso ejercida por la parte arrendadora y una posición de inferioridad en la relación contractual, lo que afirma que supone un incumplimiento previo de la arrendadora conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil , siendo incompatible con la buena fe contractual, sin que pueda aplicarse la cláusula de vencimiento anticipado válida por no concurrir justa causa.

En segundo lugar alega la existencia de error en la valoración de la prueba, ya que de acuerdo al contenido de los contratos firmados, esa parte tenía autorización para traspasar el local hasta el día 1 de octubre de 2013 y se desconoce por qué se dejó sin efecto al rescindir el contrato el día 1 de agosto de 2013, y también cuestiona por qué se ha otorgado mayor credibilidad a un testigo que fue el nuevo arrendatario del local que al que dijo ser compañero sentimental de la demandada, concluyendo que fue la propiedad la que negoció un nuevo contrato de arrendamiento y cobró por los enseres que eran propiedad de la demandada, insistiendo en la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato, al no existir al tiempo de la presentación de la demanda cuotas vencidas.

Interesa por todo ello y en definitiva que se revoque la resolución dictada y que se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.-Pretende por tanto la parte demandada que se deje sin efecto la estimación de la demanda alegando la indebida aplicación de las normas del procedimiento y el error en la valoración de la prueba con unos argumentos que no compartimos.

En primer lugar debemos recordar cuales han sido las relaciones habidas entre las partes que se inician en fecha 1 de diciembre de 2008, cuando la demandada se subroga como arrendataria en un contrato de arrendamiento que se ha aportado y que es de fecha 1 de septiembre de 2005, en el que en fecha 1 de febrero de 2008 ya se había subrogado otro inquilino, según resulta de los tres primeros documentos aportados con el escrito de demanda, si bien en el momento de la subrogación de la demandada se hizo constar que durante los meses de diciembre de 2008 a marzo de 2009 el alquiler se reduciría a 150 € mensuales y a partir de abril de 2009 se volvería a cobrar la misma renta anterior, que sabemos que era de 875 €, más las posibles actualizaciones que se hubieran aplicado.

A continuación, lo siguiente que se ha acreditado, es que en fecha 7 de mayo de 2013 la arrendadora le remite un burofax a la demandada, que recibe al día siguiente, en el que le requiere de pago de la cantidad de 17.167, 25 € que se dice adeudada en concepto de pago de las rentas y de suministros, adjuntando un desglose de la deuda.

Seguidamente en fecha 24 de mayo de 2013 las partes suscriben dos nuevos documentos, que se han aportado con la demanda como números cinco y seis, cuyo cumplimiento además vinculaban entre sí, así por una parte firman un nuevo contrato de arrendamiento fijando la renta en 500 € mensuales, pero haciendo mención a que se reconoce adeudar hasta ese momento la cantidad de 17.914, 89 €, siendo este el objeto de ese segundo documento el reconocimiento de esa deuda, en el que se estableció como forma de pago un primer abono en el mes de marzo de 2014 de la suma de 2.914, 89 €, y en cuanto al resto que eran 15.000 € mediante el pago en sesenta meses, a contar desde el 1 de junio de 2013 a razón de 250 € mensuales.

Finalmente el día 1 de agosto de 2013 ambas partes rescinden el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de mayo de 2013, sin perjuicio del reconocimiento de deuda de 17.914, 89 € y de las cantidades adeudadas por retrasos, habiendo aportado ambas partes este documento.

En cuanto a la posibilidad de traspasar el local, la demandada se subrogó en un contrato de arrendamiento en el que se permitía dicho traspaso en las condiciones que se fijaban en la cláusula novena del contrato inicial, con derecho a percibir la propiedad determinadas cantidades que allí se establecían. Posteriormente cuando se pacta un nuevo contrato de arrendamiento, en fecha 24 de mayo de 2013, en la cláusula décimocuarta se establece que no podrán efectuarse cesiones de contrato, subarriendos totales ni parciales del inmueble sin autorización expresa por escrito de la propiedad, lo que se modifica en dos nuevos acuerdos que son de fecha 22 de julio de 2013, y que se han acompañado a la contestación a la demanda como documentos números uno y dos, documentos que son similares, si bien en el segundo interviene también D. Florentino , y lo que se hizo constar en ambos es que la propiedad autorizaba el traspaso del local arrendado, pero condicionando dicha autorización a que la demandada pagara 3.000 € a la arrendadora a cuenta de la deuda existente y que debería de hacerse este pago antes del día 15 de octubre de ese año, advirtiendo que en caso de incumplir esta condición el traspaso carecería de efecto. Finalmente en el momento de la rescisión del contrato de arrendamiento, el día 1 de agosto de 2013, se dejó sin efecto esa autorización para traspasar el negocio, acordando que la propiedad procedería a suscribir un nuevo contrato con el inquilino que iba a alquilar el local.

A partir de estos hechos que han resultado debidamente acreditados debemos resolver las cuestiones que se suscitan en el recurso de apelación, la primera de las cuales versa sobre la nulidad por abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado, en cuanto en el documento de reconocimiento de la deuda se pactó en su cláusula sexta que 'En el supuesto de incumplimiento parcial o total, o con el simple retraso en el pago de uno solo de los plazos, la parte acreedora podrá exigir el pago de la totalidad de las cantidades adeudadas en dicha fecha que en concepto de principal, intereses y costas correspondan, tanto judicial como extrajudicial, sin necesidad de requerimiento previo y quedando sin efecto el aplazamiento del pago de la deuda pactado en el presente contrato...'

Y lo primero que cabe señalar en cuanto a esta cláusula es que la misma no puede ser declarada nula por abusiva, porque no nos encontramos ante un contrato suscrito con un consumidor, al ser por el contrario un contrato concertado para el desarrollo de una actividad empresarial, y sin que tampoco nos encontremos ante unas condiciones generales por no tratarse de una cláusula predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes.

Dispone en este sentido el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre , que son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, que no es el caso de la demandada, ya que, como decimos, el contrato de arrendamiento se dispuso precisamente para el desarrollo de una actividad empresarial.

Y tampoco puede quedar amparada una petición de declaración de cláusulas abusivas, cuando no se trata de consumidores, por la aplicación de la Ley 7/98, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación. En la propia Exposición de Motivos de dicha norma se aborda esta cuestión en los siguientes términos'Se pretende así distinguir lo que son cláusulas abusivas de lo que son condiciones generales de la contratación.

Una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares.

Las condiciones generales de la contratación se pueden dar tanto en las relaciones de profesionales entre sí como de éstos con los consumidores. En uno y otro caso, se exige que las condiciones generales formen parte del contrato, sean conocidas o -en ciertos casos de contratación no escrita- exista posibilidad real de ser conocidas, y que se redacten de forma transparente, con claridad, concreción y sencillez. Pero, además, se exige, cuando se contrata con un consumidor, que no sean abusivas.

El concepto de cláusula contractual abusiva tiene así su ámbito propio en la relación con los consumidores. Y puede darse tanto en condiciones generales como en cláusulas predispuestas para un contrato particular al que el consumidor se limita a adherirse. Es decir, siempre que no ha existido negociación individual.

Esto no quiere decir que en las condiciones generales entre profesionales no pueda existir abuso de una posición dominante. Pero tal concepto se sujetará a las normas generales de nulidad contractual. Es decir, nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios. Pero habrá de tener en cuenta en cada caso las características específicas de la contratación entre empresas.'

Es posible por tanto declarar la nulidad de una cláusula, cuando no se haya contratado con consumidores, pero no porque sea abusiva sino aplicando de las normas generales de la nulidad contractual, que es donde puede aducirse la existencia de vicio en el consentimiento o que pudiera ser contraria a la buena fe contractual.

En cuanto a la existencia de vicios del consentimiento nada se ha alegado, sin que podamos compartir que dicha cláusula sea contraria a la buena fe contractual.

Resulta además conveniente recordar que, como se indica en la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 673, de fecha 30 de octubre de 2009 , con cita de la Sentencia de la misma Sala 24 de julio de 2008 (recurso 508/02 ), es doctrina jurisprudencial la que establece'que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas', doctrina que ha sido reiterada en la más reciente de 26 de marzo de 2009 (recurso 1507/2004)'.

De esta forma aun cuando se hubiera solicitado el desahucio por el impago de una sola mensualidad de renta ello no sólo no podría considerarse abusivo sino que debería de darse lugar a dicho desahucio, debiendo además estar a la libertad de pactos establecido en el artículo 1.255 del Código Civil , habiendo suscrito en todos los casos la demandada cada uno de los documentos a que antes nos hemos referido sin que exista ninguna constancia de una situación de inferioridad de una de las partes o de abuso de la otra, como se argumenta en el recurso, pero es que además, como se hizo constar expresamente en la cláusula cuarta del reconocimiento de deuda, la razón de que se vinculara ese contrato con el de arrendamiento que se firmó el mismo día y que se dijera que el incumplimiento de uno sólo de los plazos pactados para el pago de esa deuda diera derecho a que la parte acreedora-arrendadora pudiera instar el desahucio como si fuera el impago de una renta o cantidad asimilada, es porque esa deuda deriva de un incumplimiento del anterior contrato de arrendamiento en cuanto a su obligación de pago de la renta y de las cantidades asimiladas, ya que lo que se estaba concediendo en el citado documento de reconocimiento de deuda era la posibilidad del pago fraccionado de una deuda que se ha habido generado por el incumplimiento previo de pago durante no uno sino varios meses hasta alcanzar esa importante cantidad que se admitía por ambas partes como adeudada, por lo que ninguna mala fe puede imputarse a quien después de haberse acumulado esa deuda conceden un nuevo plazo para su pago, aunque se condicione el mismo a su cumplimiento.

Por otra parte en el hecho quinto de la demanda de juicio ordinario se establece la liquidación de la deuda que se reclama, partiendo de la que ha sido reconocida previamente en un importe de 17.914, 89 €, cantidad a la que se suman los nuevos recibos que se adeudaron a partir de ese nuevo contrato de arrendamiento y hasta su recisión, y que se han acompañado a la demanda como documentos números nueve a once de la demanda, y del importe resultante se descuenta no sólo las cantidades que según el extracto que acompaña habían sido pagadas por la demandada sino incluso el importe de la fianza, sin que se haya demostrado que la demandada haya abonado ninguna otra cantidad, por lo que no cabe ahora oponer que dicha fianza no haya sido descontada cuando esto no es cierto.

Y en cuanto a la autorización para traspasar, según hemos expuesto, ha sido una cuestión que ha ido variando en los diferentes documentos que las partes han suscrito con plena libertad, pero en todo caso lo que resulta de esos documentos que se firmaron en fecha 22 de julio de 2013, que se han acompañado por la parte demandada pero a los que ya hacía referencia el documento de rescisión contractual que también se acompañaba con la demanda, es que se condicionaba esa autorización a que la demandada abonara a la propiedad la cantidad de 3.000 € que iba a percibir por ese traspaso, con la finalidad de minorar el importe resultante de la deuda, pero ha sido irrelevante a estos fines que se haya dejado sin efecto esa autorización, porque la demandada ha percibido esa cantidad del nuevo arrendatario y no ha hecho pago con la misma a la parte demandada, lo que supone el incumplimiento de la obligación cuyo cumplimiento se exigía para que se autorizara ese traspaso.

Y no puede negarse que ese pago de 3.000 € se haya realizado a la demandada y no a la propiedad, porque así lo declaró el nuevo inquilino del local en el acto del juicio, siendo esta una persona que ningún vínculo nos consta que tenga con las partes, ya que en la fecha del juicio ya no era arrendatario del local, y su manifestación fue clara en cuanto afirmó que le entregó esa cantidad a la Sra. Esmeralda , que lo hizo en la terraza, y que era a cambio de los enseres que había en el local que eran de su propiedad.

Se pretende restar credibilidad a este testigo porque no haya reconocido su firma en el documento número dos de los acompañados a la contestación a la demanda, lo que no podemos considerar suficiente a estos efectos, porque habían transcurrido en ese momento cerca de tres años desde que se firmó el documento y lo que el testigo dijo es que se parecía a su firma y que podría ser pero que no recordaba haber firmado este documento, porque además no se hizo ningún traspaso.

Y en cuanto a la comparación que se pretende hacer de la credibilidad de este testigo con el que dijo ser el compañero sentimental de la demandada, resulta evidente que mientras no consta en cuanto al primero de estos testigos ninguna relación con las partes que pueda hacer dudar de su veracidad, el segundo mantiene un importante vínculo con una de las partes que hace que no pueda considerarse un testigo imparcial.

También se afirma en el recurso que se desconoce la razón por la que se dejó sin efecto la autorización para traspasar, cuando ya hemos dicho que la demandada había percibido ese importe de 3.000 € y no lo había entregado a la propiedad para saldar al menos en parte la deuda, siendo esta la contraprestación que se pretendía con la autorización de ese traspaso.

No se ha acreditado ningún incumplimiento previo de la demandante que impida la estimación de la demanda y tampoco es cierto que se diga que en el momento de presentación de esa demanda no existían cuotas impagadas y que por ello no se puede declarar el vencimiento anticipado de esa deuda, ya que como hemos ya dicho lo que se hizo en el reconocimiento de la deuda fue pactar nuevos plazos para el pago de unas cantidades que ya se adeudaban por no haberse abonado en el momento oportuno, pero es que después del reconocimiento de la deuda, que recordamos que es de fecha 24 de mayo de 2013, el único pago que consta haber realizado la demandada es el de la cantidad de 500 € el día 11 de junio de 2013, que no cubría siquiera el importe de la renta y el de los suministros correspondientes a ese mes y desde luego no se abonó en ese mes de junio ni en los que mediaron hasta que el día 13 de diciembre de 2013 en que se presentó la demanda de juicio monitorio esa cantidad de 250 € mensuales, que se debían de pagar para amortizar la deuda que se reconocía.

Procede por todo ello y en definitiva desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución recurrida.

TERCERO.-En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Quedesestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Esmeralda , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vila-real en fecha veintisiete de abril de dos mil dieciséis, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 255 de 2014,CONFIRMAMOSla resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.