Sentencia Civil Nº 381/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 812/2006 de 30 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00381/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 812 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a treinta de mayo de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 521/2005, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de ARANJUEZ, a los que ha correspondido el Rollo 812/2006, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DE LA DIRECCION000 NUMERO NUM000 _DE ARANJUEZ, representado por el procurador D. GUSTAVO GOMEZ MOLERO, en esta alzada, y como apelado D. Magdalena, representado por el procurador D. MARIA JESUS MATEO HERRANZ, en esta alzada, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre acción artículos 7 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Aranjuez, en fecha 20 de junio de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales, Dña Julia Parra Reaño en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE LA DIRECCION000 Nº NUM000. frente a DOÑA Magdalena, y en consecuencia debo acordar los siguientes pronunciamientos:

ABSUELVO a DOÑA Magdalena de todos los pedimentos del actor.

Todo ello con expresa imposición de costas al actor.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DE LA DIRECCION000 NUMERO NUM000 ARANJUEZ, al que se opuso la parte apelada Dña. Magdalena, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 23 de mayo de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Aranjuez presentó demanda, fundamentada en lo dispuesto en los artículos 7 y 8 de la LPH , contra doña Magdalena, propietaria del local comercial derecha, para que fuese condenada a que reponga el mismo a su estado primitivo, corriendo con todos los gastos necesarios para ello, ya que, sin obtener el preceptivo consentimiento unánime de todos los propietarios, ha procedido a realizar divisiones en el mismo, encontrándose en la actualidad el local dividido en tres, ha modificado la fachada que originariamente tenía una puerta y dos ventanas mientras que actualmente tiene tres puertas y ha alterado las conducciones para el desagüe y suministro de agua, realizando tres aseos donde antes solamente existía uno.

La demandada manifiesta que adquirió el local en el año 1982, encontrándose el mismo completamente vacío, en bruto, con una puerta provisional de material de baja calidad y cerrado al exterior con ladrillo palomero, sin que tuviese ninguna división interior, procediendo, siempre con las correspondientes licencias municipales, en ese momento a realizar obras para su acondicionamiento, instalando en la parte derecha un garaje, para lo que levantó un muro de separación y abrió una puerta grande al exterior para tal finalidad, y dedicando la otra parte para una mercería, para lo que instaló un escaparate y una puerta. En el año 1993 se trasladó la mercería al espacio destinado al garaje, cambiándose la puerta de acceso al mismo y dedicó el espacio de la parte izquierda para una tienda de frutos secos y golosinas, culminándose las obras realizadas en el local, siempre con licencia municipal, en el año 1994, con las que redujo el tamaño de la tienda dedicada a frutos secos, habilitando otro espacio en el centro del local que ha sido destinado a un estudio, para cuyo acceso se aprovechó la puerta primitiva de la tienda de frutos secos situada a la izquierda, mientras que para dar entrada a la misma se modificó el escaparate, habilitando un acceso al local por tal espacio.

El negocio de mercería y tienda de lanas fue regentada a lo largo de estos años por la madre de la demandada y por ella misma, estando arrendada desde el año 2004, la tienda de frutos secos fue explotada desde el año 1996 por su hija y ella misma hasta que fue arrendada a terceros a partir del año 2001, mientras que el tercer local, situado en el centro, fue arrendada como estudio en el año 2001, siguiendo en el mismo régimen en la actualidad.

Todas estas obras se hicieron con conocimiento de todos los vecinos, que podían ver el estado en que se encontraba el local nada más salir a la calle con sus tres dependencias independientes, y con su beneplácito ya que le indicaron que se mostraban contentas de que se hubiere eliminado la suciedad, que existía en el local con anterioridad, sin tener queja alguna de los copropietarios hasta que, por diversos problemas surgidos por motivo de los ruidos excesivos que, a juicio de algunos propietarios, provenían del tercer local en el año 2005 le manifestaron que la segregación era ilegítima al no haber sido autorizada por la Comunidad y decidieron presentar esta demanda.

SEGUNDO. La sentencia de instancia, tras reconocer las modificaciones en la fachada y las divisiones que se habían hecho en el local, desestimó la demanda al considerar que el largo tiempo transcurrido desde que se finalizaron las obras y la aquiescencia de los propietarios impedían, en este momento, en función de los principios de la buena fe, la equidad y la interdicción del abuso del derecho, acceder a la pretensión de la demandada.

En el recurso de apelación la Comunidad de Propietarios demandante, tras recordar que estaban perfectamente acreditado los cambios operados en la fachada y la segregación del primitivo local comercial, consideró que la Juzgadora de Instancia había hecho una incorrecta aplicación al caso de las normas legales y jurisprudenciales sobre esta materia, así como una incorrecta valoración de la prueba, ya que en función de las circunstancias concurrentes y de la situación en que viven los vecinos resulta más justo y ajustado a derecho prestar atención al régimen de prescripción de las acciones, que dependiendo de si se tratara de una acción personal o real tendría una duración de quince o treinta años, que acogerse a un concepto difuso como es el del consentimiento tácito de todos los propietarios, que exige la concurrencia de actos que pongan de manifiesto la voluntad de la Comunidad de un modo claro, terminante e inequívoco, sin que ofrezcan la posibilidad de varias interpretaciones, sobre todo cuando debe tenerse presente que la propietaria del local bajo derecha ha actuado contra la buena fe ya que se ha aprovechado de su fuerte carácter y de capacidad de intimidación sobre los vecinos para llevar adelante estas alteraciones ilegítimas en la situación física del local .

TERCERO. Debemos que tener presente que se ha acreditado debidamente que la demandada, al menos, ha realizado durante los años 1982, 1993 y 1994 unas modificaciones en el local, cuales son dividir el mismo en tres espacios independientes, actuación que, a la luz de los artículos 7 y 8 de la LPH , requería el consentimiento unánime de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios.

Si indagamos en la doctrina jurisprudencial que pueden ser aplicada a este caso concreto encontramos dos soluciones dispares, una primera dirección que admite la posibilidad de apreciar la existencia de un consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios y que se recoge en las sentencias de 9 de diciembre de 2005 y 13 de julio de 1995 , al establecer que "la realidad del tiempo transcurrido, dieciocho años, sin objeción alguna de la existencia del sótano permite traer a colación determinada doctrina de la Sala en torno a la exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal del acuerdo unánime de todos los copropietarios para modificar o alterar los elementos comunes del inmueble, al declararse que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad tácita de los copropietarios, cuando mediante actos inequívocos se llegue a esta conclusión, doctrina la expresada que se encuentra recogida, entre otras, en las sentencias de 28 de abril de 1986 , y 28 de abril y 16 de octubre de 1992 , y tiene su explicación en que, en razonamiento de la sentencia de 16 de octubre de 1992 , el transcurso pacífico de tan largo periodo de tiempo, veinte años, sin formular reclamación alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, y del trafico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe, y, asimismo, la doctrina expuesta tiene acogida en la sentencia de 21 de mayo de 1982 , de aplicación al caso que tratamos aunque el supuesto fáctico se refiere a una reclamación de cantidad, en cuanto señala "que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibición de ir contra los actos propios) y, especialmente, infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo (retraso desleal), vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que determinan que el derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico al amparo de la preceptiva contenida en el artículo 7.1 del Código Civil ".

La segunda solución jurisprudencial para resolver el problema ante que nos encontramos, de la que puede ser ejemplo las sentencias de 11 de julio de 1994 y de 7 de octubre de 1986 , mantiene que no puede darse relevancia al mero conocimiento de la realización de obras que se encuentran comprendidas en los artículos 7 y 8 de la LPH ya que " el conocimiento, acto receptivo que es indispensable para poder actuar pues no se puede reaccionar contra lo desconocido o ignorado, no equivale al consentimiento, acto valorativo de manifestación expresa o tácita de voluntad, por todo ello no puede estimarse que el conocimiento por los actores de la realización de las obras y su inactividad desde que las mismas se ejecutaron hasta la iniciación del litigio, suponga un consentimiento tácito a las mismas sanador de la falta del consentimiento unánime de los copropietarios exigido por el citado artículo 11 LPH ".

Toda el litigio, se resume en analizar cual de las dos orientaciones debe aplicarse en este momento, en definitiva si, teniendo presente las circunstancias concurrentes, obras realizadas, tiempo de su conclusión, acuerdos comunitarios, y los principios de la buena fe, del abuso del derecho y de la prohibición de ir contra los actos propios, cabe entender que ha existido un consentimiento tácito o no por parte de la Comunidad de Propietarios demandante.

CUARTO. Dadas la relaciones jurídicas que están en juego, es muy difícil que podamos encontrar la existencia de actos externos concluyentes sobre el consentimiento unánime de la Comunidad, debiéndose valorar más la actitud pasiva de los copropietarios quienes con pleno conocimiento de la situación, perfecto conocimiento que es difícil negar ya que el local se encuentra en la planta baja del edificio y puede ser observado desde el momento en que se sale del portal o se entra en el mismo desde la calle, nunca han puesto la más mínima observación a los cambios operados en el local y no lo han hecho en circunstancias que normalmente hubiese sido lógico que lo hicieran, así cuando se ha procedido a la aprobación de las cuentas comunitarias, entre cuyas partidas se encuentra el presupuesto de agua, que se dice que ha aumentado considerablemente tras la división de la finca en tres locales.

A continuación, pasaremos a analizar la actuación de la Comunidad en las Juntas de Propietarios celebradas y las declaraciones testificales prestadas en el procedimiento.

Las actas de la Comunidad de Propietarios deben servirnos para ver la evolución que ha tenido esta problemática, pudiéndose afirmar que hasta la Junta del día 22 de diciembre de 2004 los copropietarios no se ocuparon del problema, haciéndolo a raíz del exceso de ruidos y molestias que, al parecer, provocaban los ocupantes del estudio situado en el centro, momento en que, a la vez, por el propietario afectado se denuncia la situación irregular en que se encuentra el local de la demandada al no haber obtenido el consentimiento de la Comunidad para llevar a cabo las segregaciones; no obstante debemos tener presente que se adoptó el acuerdo de no aprobar la segregación realizada de hecho y de forma irregular sobre el local en cuestión ni tampoco la de dar a tal espacio un uso distinto al propio de un local comercial, es decir el de vivienda, hasta que no se legalice la situación conforme a la normativa vigente y se insonorice el referido local para que los problemas existentes no se puedan repetir en un futuro.

El tema se volvió a discutir en la Junta de 28 de febrero de 2005, donde se acordó que se debía centrar la cuestión, sin que ello implique en ningún caso una autorización de la segregación del local, en la problemática surgida a consecuencia de los ruidos procedentes del local, planteándose, por parte de los vecinos de la Comunidad, como posible solución al conflicto, el que doña Magdalena insonorizase el local número tres, lo que no fue aceptado por esta.

Las declaraciones de los numerosos testigos que han acudido al procedimiento, doña María Cristina, doña Melisa, don Simón, don Benjamín, don Miguel, doña Olga , doña Fátima, son asimismo contundentes, pues todos aluden a que nunca se cuestionaron las obras que venía haciendo la demandante en el local, opinión que incluso mantiene doña Gaspar, afectada directamente por los ruidos, y que siempre ha mantenido como solución que se cambie la actividad que se viene desarrollando en el tercer local y no que se obligue a la demandada a reponer la situación física primitiva del local, pues es evidente que tal medida no asegura la tranquilidad de los vecinos ni la ausencia de ruidos.

En definitiva, podemos apreciar que el problema que ocupa a la Comunidad de Propietarios es el de los ruidos excesivos o el de las actividades inadecuadas que se desarrollan en una de los tres dependencias en los que se ha dividido el local propiedad de la demanda y nunca que se hayan realizado la segregaciones a las que nos hemos venido refiriendo en el local comercial propiedad de la demandada sin obtener previamente el consentimiento unánime de todos los copropietarios, por lo que consideramos contrario a la buena fe instar la presente demanda cuando el ordenamiento jurídico concede otras vías para solventar el problema, así en concreto el artículo 7.2 de la LPH que permite conseguir el cese de la actividad molesta e incluso privar del derecho de uso del local a su propietario, sin necesidad de obligar a la demandada a alterar una situación, en la que están en juego importantes intereses económicos y unos terceros arrendatarios, que ha sido aceptada, sin alegar nada en contra, desde que la demandada tomó posesión de su local hace mas de 20 años cuando procedió a dividir el local en dos, instalando un garaje en la parte derecha del mismo, y durante, al menos, más de 11 años respecto a la situación en la que ahora se encuentra la finca.

Se ha invocado que no puede apreciarse buena fe en la demandada dada la relación que ha mantenido con los restantes copropietarios, indicándose que la misma, persona de fuerte carácter y que se encuentra enfrentada con toda la Comunidad, viene intimidando a los vecinos y se ha mostrado insolidaria al negar el acceso por su propiedad al patio comunitario y al originar distintos problemas en el visionado de la televisión, pero tales acusaciones no pueden tenerse en cuenta al no haber quedado debidamente acreditadas y, en todo caso, no creemos que fuese un elemento definitivo para solucionar el problema ante el que nos encontramos, pues consideramos inadecuado llevar las rencillas personales al campo de la buena fe, pues, aunque no podemos olvidar que con tal institución se facilita el acceso de las normas éticas al campo del derecho, no pensamos que puede extenderse a estos extremos.

QUINTO. No debe hacerse pronunciamiento expreso sobre las costas procesales de esta segunda instancia, pues aunque se haya desestimado el recurso de apelación apreciamos la concurrencia de una dificultad jurídica, cual es la existencia de las dos corrientes jurisprudenciales a las que nos hemos referido y la dificultad que entraña la apreciación del consentimiento tácito en este campo, que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Aranjuez, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Gustavo Gómez Molero, contra la sentencia dictada el día 20 de junio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Aranjuez en el procedimiento ordinario 521/05, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, sin hacer expresa condena sobre las costas causadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.