Sentencia CIVIL Nº 381/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 306/2018 de 17 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA SENTENCIA: 00381/2018
N10250DIRECCION.- C/ GALO PONTE Nº 1 DE ZARAGOZA-50.003
Tfno.: 976208053-055-051 Fax: 976208052
N.I.G. 50297 42 1 2017 0005942
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000306 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de ZARAGOZA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000234 /2017
Recurrente: RECOLETOS S.C., Roque
Procurador: EMILIO PRADILLA CARRERAS
Abogado: VENANCIO HERRANZ ALFARO
Recurrido: Silvio
Procurador: LAURA MENOR PASTOR
Abogado: JOSE JAVIER FORT TORRES
SENTENCIA Nº 381/2018
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
MAGISTRADOS
D. JESUS IGNACIO PEREZ BURRED
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO.
En Zaragoza, a diecisiete de mayo de dos mil dieciocho.
En Nombre de S.M. El Rey
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 234/2017, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de
ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 306/2018, en los que
aparece como parte apelante-demandados, RECOLETOS S.C., Roque , representados por el Procurador
de los tribunales, Sr. EMILIO PRADILLA CARRERAS, asistido por el Abogado D. VENANCIO HERRANZ
ALFARO; y como parte apelada IMPUGNANTE, Silvio , representado por la Procuradora de los tribunales,
Sra. LAURA MENOR PASTOR, asistido por el Abogado D. JOSE JAVIER FORT TORRES; siendo Magistrado
Ponente el Ilmo. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida de fecha 13 diciembre 2017 cuya parte dispositiva dice: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Silvio contra D. Roque y RECOLETOS S.C. en reclamación de cantidad, debo condenar y condeno a los demandados a que abonen solidariamente a la parte actora la suma de DIECINUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (19.737,44 €), con compensación con las cantidades de finaza en caso de que no hubiera sido devuelta al arrendatario y estuviera en poder del arrendador demandante, más intereses legales.

No procede hacer expreso pronunciamiento sobre las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y dado traslado a la parte contraria, se opuso e impugnó la sentencia, elevándose los autos a esta Sala donde se registraron al nº de rollo arriba indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 4 de mayo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales oportunas.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO.- Entre demandante y demandado se celebró un contrato de arrendamiento de local de negocio con fecha 1-5-2011 (si bien había habido uno anterior de 1-3-2011). En el citado pacto se establecían una serie de condiciones, entre las que cabe destacar las siguientes: -renta de 1.000 euros mensuales; duración de 10 años; 7 meses de carencia para obras de acondicionamiento (de mayo a noviembre inclusive); entrega de 1.000 euros por el mes de diciembre de 2011 y 2000 euros de fianza; gastos, agua, luz, comunidad e IBI a costa del arrendatario, calculados aproximativamente en 80 euros/mes; si no se consigue la licencia de apertura deberá de pagar todos los meses desde junio-2011; se entregan una serie de electrodomésticos, mobiliario e instalaciones.

Mediante Anexo contractual de 30-9-2012 se reduce la renta a 400 Euros (desde el 1-10-2012 al 30-1-2014), aunque el arrendador entiende que eso era sólo a efectos fiscales, pues la renta real fue de 800 euros.

El 10-10-2016 se firma la rescisión del contrato, por desistimiento unilateral del arrendatario; reservándose el arrendador el derecho a reclamar.

El 3-8-2016 el arrendatario se jubiló.



SEGUNDO.- En base a estas circunstancias el arrendador reclama del arrendatario.

a) los 7.000 euros del periodo de carencia.

b) 5.600 euros, rentas de abril 2016 a octubre 2016 (7 meses x 800 euros).

c) 5.200 euros por gastos de comunidad e IBI (80 euros por 65 meses). Desde mayo de 2011 hasta octubre de 2016. Si bien, en las conclusiones reconoció pagados 650 euros, por lo que la reclamación quedó en 4.560 euros.

d) cláusula penal por rescisión antes de cumplirse 5 años (3 meses x 800 euros): 2.400 euros.

e) 1.398#48 euros por facturas de luz impagadas.

f) 482#36 euros por facturas de gas impagadas.

g) 1.050 euros por rótulo dañado.

h) 6.127#44 euros por reposición de horno para pizzas.

i) 400 euros por cheque impagado.



TERCERO.- Se opuso la parte demandada. Alegó prescripción del pago de rentas por el transcurso de más de 5 años ( art. 1966 C.c .) El demandado sólo tenía obligación de pagar a partir de marzo de 2012, por lo que entre esa fecha y la presentación de la demanda (marzo de 2017) han transcurrido más de 5 años.

Hay que tener en cuenta la fianza.

El periodo de carencia no devenga rentas.

Sí que se hicieron obras por valor de más de 18.000 euros.

La renta que se pactó fue de 400 euros al mes.

Sí se pagaron el IBI y gastos de Comunidad.

Hubo un pacto verbal a partir de marzo de 2016 para intentar un traspaso.

No procede la penalización, pues se rescindió después de 5 años.

Desconocía las facturas de gas y electricidad.

Sí pagó el cheque de 400 euros.

El horno de pizza no aparece por ningún lado en el contrato. Era un horno que no servía, no estaba instalado y no funcionaba.

No se retiró sino el cartel del anterior negocio para poner el del bar del demandado.



CUARTO.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda. Concede los siguientes conceptos: rentas de abril-2016 a octubre de 2016 (800 euros/mes), 5.600 euros; IBI y gastos de Comunidad, 4.560 euros; cláusula penal, 2.400 euros; rótulo, 1.050 euros y horno, 6.127,44 euros. Total: 19.737,44 euros.



QUINTO.- Recurre la parte demandada solicitando la libre absolución. E impugna la sentencia la parte actora que pide la condena al pago de los 7.000 euros de rentas del periodo de carencia. Lo que hará un total de 26.737,44 euros .



SEXTO.- Comenzaremos por la interpretación de la voluntad contractual plasmada en la escritura de arrendamiento de 1 de mayo de 2011.

La apertura de un negocio de hostelería llevaba consigo la necesidad de ejecución de obras de adaptación. Por eso se acuerda conceder un uso gratuito del local durante 7 meses. De mayo a noviembre, pues la de diciembre ya se paga al inicio del contrato, así como una fianza de 2.000 euros.

Por lo tanto, ex Arts. 1.281 y siguientes C.c ., existe una correspondencia entre la carencia de renta y la ejecución de las obras.

Estas no se ejecutaron nunca. Llegado Diciembre de 2011, nada había. Por eso se mantuvo la vigencia del contrato, en la lógica esperanza de que el negocio se pusiera en marcha, previa ejecución de dichas obras.

Sin embargo, aunque el demandado aporta facturas varias, parece ser que no sirvieron para acomodar el local al negocio de restauración. De hecho, el ingeniero técnico de la obra declaró y certificó por escrito, que sí hubo un proyecto, pero que las obras nunca se ejecutaron. Por lo que tampoco hubo, propiamente, una licencia municipal de actividad. El pago de los honorarios del técnico lo fueron en 2013.

SEPTIMO.- Consecuentemente, nunca hubo obras de adecuación. Por lo que la carencia de 7 meses, en reciprocidad de aquéllas, carece de contenido. Ahora bien, la propia cláusula contractual 'Cuarta-III' dice que en este supuesto debería de pagarla desde junio. Junio a noviembre (ambos inclusive), pues diciembre ya lo abonó al firmar el contrato. Lo que hacen 6 meses. Es decir, 6.000 euros .

Concepto que no ha prescrito , pues, siguiendo el principio de la 'actio nata', hay que entender que la reclamación de dichas rentas sólo procedía cuando se hubiere tornado inviable la ejecución de las obras de acondicionamiento. Lo que, como se deduce de los documentos 74 y siguientes de la contestación, la situación de incertidumbre se prolongó prácticamente hasta la rescisión del contrato en octubre de 2016.

SEPTIMO.- Precisamente, argumenta el demandado que ese pacto rescisorio contiene una curiosidad, se tachó el concepto de 'alquileres' en el mismo. Y, efectivamente, así aparece en el documento del demandante. Este explicó que el no tachó la palabra alquiler, que lo hizo el demandado. No obstante lo cual, el arrendador aceptó esa actuación. Podía haberse negado o redactarlo de nuevo. Expresó una especie de consentimiento forzado al declarar: ¿qué iba a hacer?.

Considera este tribunal que la conjunción de ambas declaraciones ( art. 316 LEC ) y de la documental, sí permiten concluir que, aunque de mala gana, el arrendador renunció a reclamar los alquileres.

OCTAVO.- Decisión que afecta también al concepto siguiente: rentas de abril a octubre de 2016.

NOVENO.- En cuanto a los gastos de IBI y Comunidad (80 euros mensuales), se reclaman desde el principio, mayo de 2011 a octubre de 2016 (80 x 65): 5.200 euros . Aquí sí que la prescripción, ex Art. 1966 C.c ., nos situaría en la mensualidad de abril de 2012, pues la demanda es de 8-3-2017 y las rentas y demás cantidades asimiladas eran pagaderas dentro de los 5 primeros días del mes. Por lo tanto, 54 meses (abril2012 a octubre 2016). Lo que supone un total de 4.320 euros. A los que restan lo que consta pagado (640 euros).

Quedarían por pagar: 3.680 euros. Pero, como la apelante habla de 3.806 euros (4.320-514), habrá que estar al principio rogatorio.

No resulta prueba suficiente la afirmación de la parte demandada de que si pagó estos últimos, también los primeros y todos.

DECIMO.- También procede confirmar la aplicación de la cláusula penal . Es cierto que el pacto de rescisión es de 10-10-2016, lo que supondría exceder de los 5 años (desde mayo de 2011). Pero la decisión de rescindir fue de marzo de 2016 . Así lo recoge la propia parte demandada en la página 6 de su recurso de apelación. Únicamente quedó ocupando el local -dice- para intentar traspasar el negocio, pero -vuelve a decir- sin pagar renta a cambio de fianza; según acuerdo verbal que no acreditó.

Por lo tanto, 3 meses por la cuantía de renta que regía en ese momento. A este respecto, la documentación habla de 400 euros. Los testigos, excepto el hijo del demandante, se manifestaron de forma no excesivamente clara. Decían que les dijo que él pagaba 800 euros, para añadir a continuación que nosotros pagaríamos 800 euros. Con lo que no queda debidamente acreditado, en unas conversaciones sobre el traspaso del local, si afirmaba el arrendatario lo que realmente pagaba o lo que era la rente real.

En esta situación de incertidumbre, habrá que estar a lo documentado ( art. 376 LEC ). En lo que también incide el documento 2 de la demanda. Que habla de un pacto de 400 euros. Es decir, 3 x 400 € = 1.200 euros .

UNDECIMO.- En cuando al horno y al rótulo , pretende cobrar el actor el precio genérico (un presupuesto u oferta) que el no pagó. Sino que -afirmó- lo hizo el nuevo arrendatario. Desconocemos la cuantía de lo que abonó a terceros el nuevo ocupante del local. Además, no consta que el demandado rompiera el rótulo, sino que quitó los elementos identificativos de su negocio. Respecto al horno -además- se pretende cobrar uno nuevo, cuando el propio demandante dijo que se había comprado hacía tiempo por el anterior dueño del local.

Lo que en realidad pretendía reclamar era el perjuicio -que ni ha pedido ni probado- de tener que facilitar económicamente al nuevo arrendatario el poner en orden el local, que sí estaría (quiere decir) de no haberse llevado el demandado aquellos elementos. Tampoco consta que esa ausencia le haya obligado -por ejemplo- a cobrar menos renta.

Por lo que procede no condenar por estos dos conceptos.

DUODÉCIMO.- Recapitulando: 3.806 euros de IBI y gastos de Comunidad; 1.200 euros de cláusula penal: 5.006 euros .

DECIMO

TERCERO.- No procede descontar la fianza , puesto que el propio demandado lo ha imputado a las rentas de 5 meses de 2016 (página 6 de su recurso de apelación).

DECIMO

CUARTO.- En cuanto a las costas, las dudas de hecho que se han recogido a lo largo de esta resolución permiten no imponerlas en ninguna instancia ( art. 394 y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D.

Roque y 'Recoletos, S.C.' y desestimando la impugnación de la sentencia de D. Silvio , debemos revocar parcialmente la sentencia apelada. Y estimando parcialmente la demanda, condenar a los demandados a pagar solidariamente al actor, la cuantía de 5.006 euros de principal más intereses legales. Sin hacer condena en las costas de ninguna instancia. Dese a cada depósito el destino correspondiente.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en el BANCO SANTANDER, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse los autos al juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.