Sentencia Civil Nº 382/2004, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 448/2004 de 04 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00382/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CACERES

Sección 001 . Civil.

Domicilio : AVDA. DE LA HISPANIDAD S/N

Telf : 927 620308

Fax : 927 62 03 15

Modelo : SEN00

N.I.G.: 10037 1 0101066 /2004

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000448 /2004

Juzgado procedencia : JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de CACERES

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000001 /2004

RECURRENTE : PRONORBA, S.L.

Procurador/a : ANTONIA MUÑOZ GARCIA

Letrado/a : CARLOS MARTIN CASARES

RECURRIDO/A : Javier , Valentina

Procurador/a : MARIA ANGELES CHAMIZO GARCIA

Letrado/a : MARIA ISABEL NEVADO DEL CAMPO

S E N T E N C I A NÚM. 382/04

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE :

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS :

DON SALVADOR CASTAÑEDA BOCANEGRA =

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

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Rollo de Apelación núm. 448/04 =

Autos núm. 1/04 (Proc. Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Cáceres =

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En la Ciudad de Cáceres a cuatro de Octubre de dos mil cuatro.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm. 1/04 sobre reclamación de cantidad, del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Cáceres, siendo parte apelante, la entidad demandante, PRONORBA, S.L., representada tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Muñoz García, y defendida por el Letrado Sr. Martín Casares, y como parte apelada, los demandados, DOÑA Valentina y DON Javier , representados tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Chamizo García, y defendidos por el Letrado Sra. Nevado del Campo.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Cáceres, en los Autos núm. 1/04, con fecha 18 de Mayo de 2004, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA PROCURADORA DOÑA ANTONIA MUÑOZ GARCIA, EN REPRESENTACION DE PRONORBA, S.L., DEBO ABSOLVER A DOÑA Valentina Y A DON Javier , DE LAS PRETENSIONES CONTRA ELLOS INSTADAS, CON IMPOSICION EN COSTAS A LA DEMANDANTE."

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por la representación de la entidad demandante, se solicitó la preparación del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO .- Admitida que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C. por veinte días para la interposición del recurso de apelación, conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.

CUARTO .- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelación por la representación de la parte demandante, se tuvo por interpuesto y de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO .- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la parte demandada, se remitieron los autos originales a esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 30 días.

SEXTO .- Recibidos los autos en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a incoar el correspondiente Rollo de Sala, turnándose de ponencia; y habiéndose evacuado el trámite de emplazamiento conferido a las partes, no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día veinticuatro de Septiembre de dos mil cuatro, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C..

SÉPTIMO - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO .- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción personal en reclamación de cantidad, derivada del contrato de compraventa suscrito entre actora y demandados; pretensión que fue desestimada en la sentencia de instancia y disconforme la actora se alza el recurso de apelación, alegando los siguientes motivos: 1º) De las obligaciones pactadas.- Error en la interpretación de las cláusulas contractuales, con infracción del Art. 1.281 Código Civil, dada la claridad de las cláusulas impidiendo al vendedor cumplir con sus obligaciones ante el previo incumplimiento de los compradores, concretamente las obligaciones de pago que corresponde a la parte compradora antes del otorgamiento de las escrituras públicas, como consta en la sentencia dictada por esta Sala en fecha 4 de diciembre de 2001. Los compradores en su condición de socios de la vendedora tuvieron un tratamiento más ventajoso a la hora de adquirir los inmuebles, pero no por ello estaban exentos del abono de determinadas cantidades, y dada su condición de titulares de participaciones sociales tenían pleno conocimiento de la evolución de las obras de construcción de las viviendas, incluida la fecha de terminación de las mismas y su entrega. 2º) Puesta a disposición.- El juzgador de instancia realiza una errónea valoración de la prueba al realizar una incorrecta interpretación del escrito remitido por burofax a los compradores, que es el documento núm. 3 adjunto a la demanda. A tal efecto, y en cumplimiento de lo estipulado en el contrato de compraventa, se le comunica a los compradores la superficie final de las viviendas, requiriéndoles el pago del precio resultante a fin de materializar la entrega mediante el otorgamiento de las escrituras públicas; ingreso que debían realizar en la cuenta especial abierta por PRONORBA reflejada en el contrato, y una vez realizado el ingreso, como requisito previo, se otorgaría la escritura pública, tal y como se pactó en el contrato e hicieron el resto de los compradores, como se puede observar en la estipulación segunda, pago antes de la firma de la escritura pública. Sin embargo los demandados no realizaron ningún ingreso, excepto la suma de 470.000 pesetas abonadas en fecha 31 de diciembre de 1998, no obstante haberles notificado la medición final de la vivienda en el burofax de fecha 2 de junio de 2002, no existiendo ningún interés en la apelante para no otorgar las escrituras públicas, siempre y cuando abonaran el precio pactado. Considera que fue en junio de 2000 la primera vez que al apelante ofreció a los demandados la entrega de las viviendas, previo pago del precio convenido, considerando los 140 metros cuadrados, ofreciéndoles incluso la posibilidad de resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas e importe de las mejoras. Tal es así que en el otro procedimiento seguido entre las mismas partes se desestimó la pretensión de los aquí demandados para que se otorgara la escritura pública, haciéndose cargo de capital e intereses a partir de la subrogación. 3º) Demora en el pago.- Insiste que como de estipuló en el contrato es requisito previo para la formalización de la escritura el pago de las cantidades debidas, resultantes de la medición final, produciendo enriquecimiento injusto en perjuicio de PRONORBA al no querer hacer pago de la cantidad reclamada, pues se solicitan los gastos que ha tenido que realizar la apelante por el mantenimiento de las viviendas y de las hipotecas, así como los intereses de demora devengados por las cantidades que la apelante tenía que haber recibido en el año 2000, y que no percibió hasta el año 2003, como se había estipulado en los contratos. Asimismo, la actuación de los demandados vulnera la buena fe y la lealtad contractual, dado que han demorado el pago del precio de las viviendas mediante la presentación de procedimientos judiciales, teniendo que abonar mayor cantidad que la exigida por la vendedora, pero aprovechándose de las plusvalías que han experimentado los inmuebles durante cinco años. Finalmente, entiende que la sentencia de instancia contradice lo declarado en la sentencia dictada por esta Sala en el anterior procedimiento habido entre las mismas partes. Termina solicitando la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO .- Delimitado el objeto del recurso, antes de examinar los concretos motivos es necesario partir de las pretensiones formuladas en la demanda a fin de ponerlas en relación con los dos contratos de compraventa que fundamentan aquellas. A tal efecto, se solicita por la actora y hoy apelante la condena de los demandados al pago de determinadas cantidades por los conceptos de Impuesto de Bienes Inmuebles de los ejercicios 2001 y 2002; las cantidades abonadas en concepto de gastos de comunidad; los intereses del préstamo hipotecario abonados a Caja Sur y los intereses por la demora en el pago del precio de las dos viviendas desde el día 30 de junio de 2000 al 30 de abril de 2003.

Para fundamentar dichas reclamaciones, aporta la apelante sendos contratos de compraventa, ambos de fecha 14 de abril de 1998, con idéntico contenido, siendo su objeto las viviendas tipo NUM000 y NUM001 en planta NUM002 del edificio sito en la parcela NUM003 del POLÍGONO000 , cada una de ellas adquirida por cada uno de los demandados.

Pues bien, como acertadamente dice la sentencia de instancia, la solución a las cuestiones planteadas pasa necesariamente por la interpretación de las cláusulas X y XI de los contratos, que son las que se refieren a los gastos comunes del edificio, a los impuestos y a los intereses del préstamo hipotecario.

Dice la cláusula X que "La parte compradora, a partir del día en que se ponga a su disposición la vivienda, aunque no comparezca a recibir las llaves y tomar posesión de la misma, participará en la proporción que resulte de la aplicación de los coeficientes que le correspondan, en el mantenimiento de los gastos comunes del edificio, y en su caso, de la zona común de la urbanización. Asimismo, vendrá obligada a partir de dicho instante, a pagar todos los gastos, impuestos, tasas y arbitrios que se refieran a la vivienda objeto de este contrato, así como los proporcionales a los gastos comunes que le correspondan".

De otra parte, en la cláusula XI se estipula en su apartado tercero que "En lo concerniente a los intereses de dicho préstamo- se refiere al hipotecario- la vendedora vendrá obligada a pagar los que se devenguen con anterioridad a la fecha en que se ponga a disposición del comprador la vivienda vendida, siendo de cuenta de éste los originados a partir de dicho momento , con independencia de la fecha de otorgamiento efectivo de la escritura por la que se formalice la compraventa y en su caso la subrogación de dicho préstamo.".

TERCERO .- Antes de pasar al examen e interpretación de referidas cláusulas, es importante hacer referencia al juicio de menor cuantía 324/00 seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cáceres, promovido a instancias de los hoy demandados contra PRONORBA. En dicho procedimiento, y en lo que aquí interesa, se discutió la superficie final de las viviendas en aplicación de la condición particular segunda, dada la diferencia de los metros cuadrados útiles que refleja cada uno de los contratos con los metros cuadrados útiles resultantes, una vez concluida la construcción. En la sentencia de esta Sala de fecha 4 de diciembre de 2001 se declara que en aplicación del Art. 1.470 del Código Civil los compradores tenían la opción de abonar la diferencia de precio por el incremento de los metros cuadrados finales, o bien desistir del contrato, optando aquellos por abonar la diferencia de precio y hacer efectiva la compraventa.

Ante las discrepancias surgidas entre las parte fue necesario promover la ejecución de la sentencia para acreditar la exacta superficie de las viviendas, entre otras cuestiones, con los correspondientes incidentes y recursos, de forma que hasta el día 30 de abril de 2003 no se otorgan las correspondientes escrituras públicas de las viviendas.

La parte apelante señala como inicio de la mora de los compradores el escrito de fecha 2 de junio de 2000 remitido por burofax, en el cual se participa la superficie final de las viviendas, el precio resultante, requiriendo el pago del mismo, como requisito previo al otorgamiento de las escrituras públicas. Asimismo, se les exigió estar al corriente en el pago de las mejoras realizadas, procediendo a otorgar las escrituras públicas cuando hayan abonado las cantidades adeudadas a PRONORBA y acrediten la liquidación de las mejoras realizadas.

Pues bien, como quiera que los compradores no estaban de acuerdo con los metros resultantes ni con el precio final, promovieron el juicio de menor cuantía antes reseñado.

CUARTO.- Sentado lo anterior, el primer motivo del recurso titulado "De las obligaciones pactadas". - se refiere al error en la interpretación de las cláusulas contractuales, con infracción del Art. 1.281 Código Civil, dada la claridad de las cláusulas impidiendo al vendedor cumplir con sus obligaciones ante el previo incumplimiento de los compradores, concretamente las obligaciones de pago que corresponde a la parte compradora antes del otorgamiento de las escrituras públicas.

Pues bien, ya hemos dicho que ante la discrepancia de las partes sobre la superficie final de las viviendas y la consiguiente determinación del precio final de las mismas, tuvieron que promover el juicio de menor cuantía, con el correspondiente incidente de ejecución, concluyendo con el otorgamiento de las escrituras públicas y pago del precio en fecha 30 de abril de 2003 , de firma que hasta ese día y debido a las diferencias surgidas en el resultado final de las superficies de las viviendas, ni se otorgaron las escrituras, ni se puso en poder y posesión de los compradores las viviendas, como claramente exigen las cláusulas X y XI antes transcritas, sin necesidad de acudir a otras normas de hermenéutica, antes al contrario aplicando el propio Art. 1.281 del Código Civil que cita la apelante.

No se olvide que la obligación de los compradores de abonar tanto los gastos comunes, impuestos e intereses derivados del préstamo hipotecario, que son objeto de reclamación, no nace sino a partir del día en que se ponga a su disposición la vivienda , y es lo cierto que, por las circunstancias indicadas, las viviendas no se pusieron en poder y posesión de los compradores hasta el día de otorgamiento de las respectivas escrituras públicas de compraventa y subrogación en el crédito hipotecario.

Ciertamente se trata de obligaciones recíprocas, y al igual que la vendedora no otorgaba las escrituras públicas hasta que no le fuera abonado el precio, tampoco los compradores abonaban el precio hasta tanto se otorgara la escritura pública, es decir, una y otra obligación se debía cumplir de forma simultánea, máxime cuando en este caso surgieron diferencias entre las partes al no corresponder la superficie final de las viviendas con la superficie estipulada en el contrato, hasta tal punto que, cuando se otorgaron las escrituras públicas, se hizo constar, de forma absolutamente inusual, que las viviendas se venden a razón de unidad por medida a tenor de los Arts. 1.469 y 1.470, ambos del Código Civil, y no como cuerpo cierto, de donde se infiere que hasta que no estuviera determinada la superficie final de las viviendas no se podía calcular el precio final, siendo tan notables las diferencias de las partes que fue necesario en proceso judicial para determinar los derechos y obligaciones de las partes.

A lo dicho anteriormente no es óbice que los demandados sean titulares de participaciones sociales de la actora, ni que en tal condición se les permitiera realizar las modificaciones y mejoras que tuvieran por conveniente, ni que tuvieran conocimiento de la marcha de la obra e incluso la fecha de su terminación, pues lo importante, según lo estipulado, es la fecha de la puesta a disposición de las viviendas, que veremos al examinar el siguiente motivo, procediendo desestimar el primer motivo.

QUINTO.- En segundo lugar, y bajo el título de puesta a disposición, se atribuye al juzgador de instancia una errónea valoración de la prueba al interpretar de forma incorrecta el escrito remitido por burofax a los compradores, documento núm. 3 adjunto a la demanda. Afirma la apelante que, en cumplimiento de lo estipulado en el contrato de compraventa, se le comunica a los compradores la superficie final de las viviendas, requiriéndoles el pago del precio resultante a fin de materializar la entrega mediante el otorgamiento de las escrituras públicas; ingreso que debían realizar en la cuenta especial abierta por PRONORBA reflejada en el contrato, y una vez realizado el ingreso como requisito previo, se otorgaría la escritura pública. Estima que fue en junio de 2000 la primera vez que la apelante ofreció a los demandados la entrega de las viviendas, previo pago del precio convenido, considerando los 140 metros cuadrados, ofreciéndoles incluso la posibilidad de resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas e importe de las mejoras.

Examinados los documentos acompañados con la demanda bajo el núm. 3, todos ellos de junio de 2000, lo único que se desprende de los mismos es la discrepancia surgida entre las partes respecto a la diferencia de superficie entre lo estipulado en el contrato privado de compraventa y la superficie final resultante una vez concluida la construcción, y esas diferencias fueron las que impidieron a los compradores abonar el precio, y la vendedora entregar las viviendas y otorgar las escrituras públicas, que por lo demás, estaba condicionado a la superficie final resultante.

Para determinar el momento inicial a partir del cual los gastos de comunidad, impuestos e intereses serían de cargo de los compradores, hemos de estar necesariamente a lo estipulado por las partes en los respectivos contratos privados, y como hemos visto anteriormente, tanto la estipulación X como la XI determinan dicho momento, a partir del día en que se ponga a su disposición la vivienda, y a ello debemos estar en aplicación del Art. 1.091 del Código Civil.

Pues bien, el juzgador de instancia acierta plenamente cuando analiza en el fundamento jurídico segundo el momento de la puesta a disposición, partiendo de la previsión que establece el Art. 1.462 del Código Civil, correspondiendo a la actora como anterior propietaria acreditar dicha entrega y puesta a disposición, lo cual no ha tenido lugar, antes al contrario, como hemos visto anteriormente las diferencias surgidas entre las partes y la indeterminación del precio impidió que la vendedora cumpliera con su obligación de entregar la cosa y los compradores con la suya de abonar el precio convenido. En ningún caso se desprende de las comunicaciones habidas entre las partes en junio de 2000 la entrega y puesta a disposición de las viviendas, antes al contrario, se ofreció a los vendedores la resolución contractual, mientras que los compradores mostraron su voluntad de tomar posesión de las viviendas, dejando el abono del precio final a lo que resultase de las mediciones, lo que no fue aceptado por la vendedora.

Finalmente, no habiéndose entregado las viviendas ni puesto a disposición de los compradores con anterioridad al otorgamiento de las escrituras públicas, como bien dice el juzgador de instancia, ha de estarse a lo establecido en el Art. 1.462.2 del Código Civil, que equipara el otorgamiento de las escrituras públicas con la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no se dedujese lo contrario, circunstancias que concurren en el supuesto examinado, de suerte que hemos de concluir, que las viviendas no se pusieron a disposición de los compradores hasta el momento de dicho otorgamiento que tuvo lugar el día 30 de abril de 2003 , y no en las fechas que se dice por la apelante.

El motivo se desestima.

SEXTO.- El tercer y último motivo, bajo el título de la demora en el pago, está en íntima relación con los anteriores, partiendo la apelante del requisito previo al otorgamiento de la escritura pública del pago del precio que debía resultar de las mediciones realizadas, produciéndose un enriquecimiento injusto en perjuicio de la actora, que ha tenido que abonar los gastos, impuestos e intereses desde la terminación de las viviendas, mientras que ha recibido el precio cuando se otorgaron las escrituras, reproduciendo lo estipulado en las condiciones IX, X y XI.

Ya hemos reseñado el contenido de referidas cláusulas, que señalan en todos los casos, como día inicial para que los compradores se hagan cargo de los gastos e intereses el día en que se pongan a su disposición las viviendas, como así acordaron en unas cláusulas a buen seguro redactadas unilateralmente por la vendedora, como es lo habitual aunque no lo deseable, ni lo jurídicamente correcto, por lo que en ningún caso puede hablarse de enriquecimiento injusto para los demandados, porque mientras no tuvieron en su poder y posesión las viviendas, no tenían obligación de abonar los gastos reclamados, que por lo demás es lo lógico, pues no tiene sentido alguno que sin estar en posesión de las viviendas tuvieran que abonar los gastos de comunidad, o el IBI o los intereses del préstamo hipotecario.

Finalmente, se dice que la actuación de los demandados vulnera los principios de la buena fe y la lealtad contractual, por haber demorado el pago del precio de las viviendas mediante la presentación del procedimiento judicial, de forma que salvo la cantidad inicial no abonaron ninguna otra hasta que firmaron las escrituras en 2003, pero beneficiándose de las plusvalías durante cinco años.

A la luz de las pruebas practicadas no ha existido vulneración de los principios citados, porque ya hemos dicho que las diferencias sobre la superficie de las viviendas provocaron la reclamación judicial en el anterior procedimiento, y hasta que no se resolvió el mismo y se ejecutó la sentencia no se entregaron las viviendas a los compradores, que han estado durante todo ese tiempo sin poder disponer de las mismas, es decir, si bien es cierto que la vendedora no recibió el importe total del precio convenido hasta el año 2003, no lo es menos que hasta esa misma fecha los compradores pudieron ocupar ni disponer de las viviendas, máxime cuando todo el conflicto se ha generado por haberse excedido la apelante de forma sustancial en la superficie final de los inmuebles, pues de los 113,60 metros inicialmente pactados se llegaron a superar los 140 metros por cada una de las viviendas.

Nada se puede decir de las plusvalías que hayan podido obtener los compradores porque las mismas son ajenas a la vendedora, como ajenos son a los compradores los beneficios que haya podido obtener la parte vendedora, a salvo la participación que les pueda corresponder como socios de PRONORBA.

En último lugar, la sentencia de instancia no contradice la dictada por esta Sala en el anterior procedimiento, pues se trata de pretensiones absolutamente distintas, que como tales exigen tratamientos distintos.

En conclusión, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

SÉPTIMO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C. las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante al ser desestimadas sus pretensiones.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PRONORBA, S.L. contra la sentencia núm. 88/04 de fecha 18 de mayo dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cáceres en autos núm. 1/04, de los que este rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolución; con imposición de costas a la parte apelante.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.

DILIGENCIA .- Seguidamente se deduce testimonio de la anterior sentencia para el rollo de Sala. Certifico.