Sentencia Civil Nº 382/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 793/2007 de 20 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00382/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 793 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a veinte de octubre de dos mil ocho.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 293 /2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante Dª Blanca , (Tutor: D. Narciso ), representado por la Procuradora Sra. Martínez Del Campo y de otra, como apelado D. Pedro Miguel , representado por la Procuradora Sra. Oliva Yanes, sobre desahucio por expiración del termino.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 22 de junio de 2007 , cuya parte dispositiva dice: 1º.- Que estimando la demanda interpuesta en nombre y representación de D. Pedro Miguel contra Dª Blanca debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento urbano de la vivienda sita en Madrid, Avenida DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a que proceda a su desalojo, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara voluntariamente. 2º.- Las costas se imponen a la parte demandada". Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Blanca se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 18 de septiembre de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. CESAREO DURO VENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la demanda origen del presente procedimiento el actor, actuando en su propio nombre y en el de la comunidad hereditaria formada al fallecimiento de su madre, formando parte de la masa hereditaria la vivienda sita en Madrid, calle DIRECCION000 nº NUM000 , piso NUM001 , solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda.

La alegación fáctica y jurídica que sustenta esta pretensión se concreta en haberse llevado a cabo el arrendamiento en el año 1941, siendo arrendatario el padre de la demandada; al fallecimiento del mismo el 3 de enero de 1990 se habría subrogado en el contrato la madre de la demandada, la cual a su vez habría fallecido el 2 de octubre de 2004, teniendo lugar la segunda subrogación por la demandada, lo que habría de tener el límite de los dos años que prevé la ley, siendo así que la arrendataria se habría opuesto a dejar el inmueble tras el referido plazo invocando para ello haber obtenido la declaración de minusvalía en grado del 65% y por resolución administrativa de 16 de noviembre de 2005, con posterioridad por tanto a la efectividad de la subrogación, invocando la parte la jurisprudencia que entendió aplicable y favorable a su tesis.

Tras el juicio verbal celebrado la juez de instancia valora la prueba practicada y concluye con la estimación de la demanda interpuesta, por entender que la minusvalía se habría declarado con posterioridad a la subrogación efectuada, y además que el grado de discapacidad otorgado sería del 59%, siendo el 6% restante añadido por factores sociales que se dicen ajenos al ámbito de la Disposición transitoria de la LAU.

El recurso que ahora mantiene la demandada se centra en combatir las dos alegaciones antes referidas de la sentencia, alegando que no se estaría ante una minusvalía derivada de un hecho sobrevenido, sino que se trataría de una afección preexistente aun declarada en el plazo de vigencia de la subrogación, lo que debiera dar lugar a estimar cumplido el presupuesto legal como hace la jurisprudencia que invoca; en segundo lugar rechaza el argumento relativo al grado de discapacidad que solo puede serlo el total recogido en la calificación establecida por la Administración competente para ello.

La actora se opone al recurso interesando la íntegra confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

SEGUNDO.-La cuestión sometida a enjuiciamiento por tanto es estrictamente jurídica, concretada a la interpretación que merezca la Disposición Transitoria segunda B) 4 de la LAU de 1994 en cuanto al tiempo en que deba concurrir el requisito de la minusvalía con alcance al menos del 65% para que la subrogación del hijo conviviente en el inmueble, segunda subrogación tras el fallecimiento del padre y posteriormente de la madre de la demandada, se extienda en el tiempo hasta el fallecimiento de la subrogada, y no termine tras el transcurso de los dos años que como plazo legal ordinario establece la ley para este tipo de subrogación.

También se discute en el supuesto, por razonar sobre esta cuestión la sentencia apelada, sobre la cuestión relativa al alcance real de la minusvalía cuando, como aquí ocurre, junto con la minusvalía derivada de la enfermedad o padecimiento físico o psíquico del sujeto, hay también otros factores que, como los sociales, inciden en el grado total reconocido, pues al respecto la sentencia razona que ello no tiene relación alguna con la regulación de la LAU, y el recurrente opina en sentido contrario.

TERCERO.-Aun cuando la reflexión que contiene la sentencia sobre esta última cuestión se hace en realidad a mayor abundamiento sobre la respuesta dada al núcleo de lo debatido, podemos resolver ahora este tema en sentido opuesto al razonar de la sentencia, coincidente con alguna otra sentencia de las invocadas por el actor en su demanda.

No compartimos este criterio.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no aborda como es lógico esta cuestión, sino que se limita a establecer el grado de minusvalía que en el criterio de legislador merece la protección de la norma, o produce ciertos efectos jurídicos que inciden en los efectos del contrato de arrendamiento, como se dice por expresa disposición legal, pero la cuestión relativa a la consecución y baremación de la minusvalía es producto de su propia regulación administrativa a la que ha de estarse, sin que sean posibles distinciones que la ley no establece.

En efecto la declaración de minusvalía concurrente en una persona y la determinación de su grado, algo esencial y no accesorio en el propio expediente administrativo, se alcanza a través de una Resolución en este caso de la Directora General de Servicios Sociales, de la Consejería de Familia y Asuntos Sociales de la Comunidad de Madrid, como órgano competente para ello, y tal declaración, única que puede esgrimirse a la hora de valorar sus efectos jurídicos, otorga una minusvalía total del 65% en este caso; el hecho de que el referido grado se logre de acuerdo al informe técnico que se emite por el Equipo de Valoración y Orientación, que otorga un grado de discapacidad del 59% por el retraso mental ligero que se valora, y un 6% más por los factores complementarios concurrentes, no supone sino la forma de proceder propia del expediente administrativo y de los factores que han de tenerse en cuenta para lograr definir el grado de minusvalía, y no permite acudir el informe técnico para justificar un grado de minusvalía que sólo se reconoce en la Resolución administrativa en términos que no permiten su fraccionamiento o utilización interesada.

CUARTO.-La cuestión que ofrece mayores dificultades es la relativa a dilucidar si es necesariamente a la fecha del fallecimiento del titular arrendaticio cuando ha de existir la declaración de minusvalía y con el grado que la ley exige, o si pueden también producirse los efectos de la subrogación hasta el fallecimiento del subrogado cuando, como ocurre en este caso, la declaración de la minusvalía se obtiene con posterioridad a aquel momento aun dentro de los dos años de vigencia del contrato.

Sobre este punto existen discrepancias de criterio, como se justifican en las propias reseñas de jurisprudencia de las Audiencias que las partes aportan, si bien es mayoritaria la tesis, en la doctrina y en las resoluciones de los Tribunales, que acoge la sentencia de instancia.

Puesto que el recurso se interpone contra esta resolución ha de comenzarse diciendo que la sentencia ofrece una completa motivación, impecable desde la perspectiva del resultado de la prueba practicada, fundamento de derecho cuarto sobre la actitud de las partes y resultado de las comunicaciones realizadas entre las mismas para la subrogación.

Es útil esta reflexión porque por más que estándose ante una cuestión jurídica la solución pueda apuntar inevitablemente un sesgo de generalidad, no es menos cierto que las particulares condiciones de cada supuesto han de tenerse en cuenta a la hora de resolver el litigio que nos ocupa. Y es en este punto en el que la sentencia de instancia pormenoriza suficientemente aquellas condiciones que resultan relevantes; así por ejemplo el dato de que la demandada al tiempo del fallecimiento de su madre y siendo su intención subrogarse en su posición en el contrato, comunica esta intención a la administradora de la arrendadora justificando y documentando las condiciones de la subrogación, sin referencia alguna a la situación de minusvalía, ni al hecho de estar tramitando la misma, ni de estar en situación de obtener la declaración correspondiente. No cabe duda de que es este el momento en el que el arrendador a quien se pone en la situación de conocer la continuidad del contrato puede hacer sus cálculos económicos y de toda índole para poder conocer cuáles son las nuevas consecuencias del contrato. No se puede pedir menos a un contratante que conocer el alcance de sus obligaciones.

Como recoge la sentencia en virtud de esta comunicación la arrendadora notifica la finalización del contrato a los dos años de la subrogación, sin indicación en contrario, y solo ante el requerimiento recordando la próxima finalización del contrato la arrendataria alega su situación de minusválida para oponerse al desalojo de la vivienda.

No es por tanto lo más relevante, como quiere hacer ver el apelante, que la enfermedad mental que padece la arrendataria fuera preexistente a su declaración, ni tampoco que la arrendadora pudiera conocer esta circunstancia. Y no lo es porque de un lado aunque en este supuesto sea evidente que la dolencia de la arrendataria, oligofrenia, es de nacimiento y como informan los médicos según obra en la documental aportada se agrava con el tiempo, e incluso considerando que se está ante una disminución de las facultades intelectivas y volitivas de tal importancia que han motivado finalmente la declaración judicial de incapacitación, como también se ha acreditado con aportación de la sentencia que así lo declara y somete a la persona a los cuidados de la tutela, como decimos, no puede obviarse que la ley exige, para anudar a la minusvalía el efecto de asegurar la permanencia de por vida en el inmueble arrendado, que tal minusvalía lo ha de ser con un alcance preciso que se fija en el 65%, y obvio resulta que esta circunstancia, muy concreta, no puede conocerse por el arrendador, ni es evidente en el ámbito de relación de la persona.

QUINTO.-Rechazándose por tanto esta forma de razonar del recurrente, pues no es el conocimiento o desconocimiento de la situación de enfermedad de la persona la que permite la aplicación o no de la norma, ha de volverse al inicial razonamiento que, despejada esta cuestión, ciñe el debate en el momento en que haya de existir la situación de minusvalía precisamente con el alcance que la norma prevé.

En este caso tal situación, aun viniendo de una enfermedad preexistente, pues en el caso de enfermedades sobrevenidas creemos que no habría cuestión dudosa alguna, se produce con la resolución administrativa de 16 de noviembre de 2005, más de un año después de producirse la subrogación de la arrendataria al fallecimiento de su madre.

Los argumentos que se esgrimen para mantener la postura de que es al tiempo exacto de la subrogación al que ha de estarse en estos supuestos son básicamente los siguientes:

En primer lugar la interpretación literal del precepto y la aplicación al mismo de los principios generales del derecho; se está ante un régimen transitorio, lo que aboga por su interpretación restrictiva, más aún cuando la subrogación de por vida del hijo es a su vez también una excepción añadida al régimen general que sitúa el alcance de esta subrogación en un plazo de dos años. Si bien el tenor literal de la norma permite interpretaciones como las que nos ocupan, una visión teleológica del precepto conduce a reducir la posibilidad de interpretación de aquello que ha de ser excepcional, y por ende, necesariamente fundado y restrictivamente interpretado.

En segundo lugar el arrendamiento es un contrato "intuitu personae", regido por la buena fe entre los contratantes que asumen derechos y obligaciones recíprocos y en el que el tiempo es un elemento esencial, de modo que las posibilidades legales de prolongación de este tiempo, por más justificadas que puedan estar históricamente, deben ser examinadas con sumo cuidado, y de forma también restrictiva por la importancia que tiene la materia, lo que exige el escrupuloso sometimiento a la norma y la necesidad de buena fe en las comunicaciones entre las partes. A este respecto se insiste en que el momento de la subrogación es uno, y no un plazo de tiempo que dura dos años, de manera que ha de ser cuando se produce el hecho que permite la subrogación, el fallecimiento del anterior titular, cuando se cumplan las condiciones que permiten que se lleve a cabo en ciertas condiciones especialmente favorables, pues de un lado esa es la forma en que ha de interpretarse la norma ante cualquier subrogación, y de otro modo solo esa forma de operar permite conocer al arrendador las condiciones de la subrogación otorgando seguridad jurídica a la relación sometida de otro modo al albur de las modificaciones que la situación del arrendatario pudiera sufrir

En tercer lugar se utilizan también argumentos relacionados con la política legislativa, sobre la consideración de asumir que los beneficios que pueda merecer un determinado colectivo deben sufragarse con recursos públicos, y no haciendo recaer sobre los particulares las consecuencias económicas de estas políticas; ello también alude desde luego a una interpretación restrictiva de la disposición transitoria que nos ocupa.

SEXTO.-La Sala estima que estos argumentos son suficientes para justificar una solución como la acogida en la instancia.

Hemos de insistir en que estamos ante un supuesto en el que si puede resultar evidente que la enfermedad de la demandada era preexistente a la subrogación, no lo es menos que la obtención de la declaración de minusvalía que se esgrime para pretender la permanencia de por vida en el inmueble es muy posterior, y no porque haya habido enormes disfunciones administrativas en la obtención de la declaración, sino porque la misma se ha tramitado con posterioridad al momento en que se produce la subrogación, lo que justifica que nada se manifestase a la actora al respecto.

Hay un argumento que no puede eludirse, porque la Sala no puede elucubrar sobre intenciones o motivos; si es doctrina prácticamente incontrovertida, y desde luego asumida por este tribunal, la que indica que no cabe aplicar la norma a minusvalías sobrevenidas, es precisamente porque el momento en que ha de hacerse la subrogación, y la comunicación que contiene esta expresión de voluntad, es justamente al fallecimiento del primitivo titular del arrendamiento, de modo que este momento funciona de forma preclusiva en cuanto a la existencia de las circunstancias que justifican el beneficio y hacen que el mismo no resulte desproporcionado o suponga un perjuicio que resulte intolerable en términos sociales. Y no puede olvidarse que las circunstancias en cuestión no son otras que la existencia de una situación de minusvalía del 65%, exactamente de este grado o superior, de manera que una minusvalía del 64% no sería suficiente a estos fines, y ello nos lleva a concluir que en situaciones como las descritas en las que estamos ante una dolencia que se agrava con el tiempo, la única forma de dotar al contrato de la mínima seguridad jurídica que la contratación requiere, es considerar que ha de ser al tiempo previsto en la ley para que se produzca la subrogación cuando concurra la minusvalía y su grado habilitante, y este momento no es el plazo de dos años de subrogación legal, pues tal solución afectaría gravemente a la seguridad jurídica, carece de apoyo legal suficiente, supone una interpretación extensiva de la norma improcedente dado el ámbito en que se encuadra la misma, y ni siquiera resulta posible desde la perspectiva de la interpretación que impone el artículo 3 del Código Civil .

Por todo lo anterior ha de rechazarse el recurso interpuesto y confirmarse la sentencia de instancia.

SEPTIMO.-La desestimación del recurso hace que deban imponerse a la parte recurrente las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por Doña Blanca , contra la sentencia de fecha veintidós de junio de 2007, dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 37 de Madrid , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición a la recurrente de las costas causadas en esta apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.