Sentencia CIVIL Nº 382/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 238/2019 de 16 de Julio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.045.00.2-2017/0004768
Recurso de Apelación 238/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 06 de Colmenar Viejo
Autos de Procedimiento Ordinario 570/2017
APELANTE: PROMOCIONES Y REFORMAS EL BOALO S.L.
PROCURADOR D./Dña. JAIME HERNANDEZ URIZAR
APELADO: D./Dña. Camila
PROCURADOR D./Dña. MONICA IZQUIERDO PEDRERO
D./Dña. Silvio
PROCURADOR D./Dña. FERNANDO MIGUEL MARTINEZ ROURA
SENTENCIA Nº 382/2019
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
D./Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
En Madrid, a dieciséis de julio de dos mil diecinueve.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
570/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Colmenar Viejo a instancia de
PROMOCIONES Y REFORMAS EL BOALO S.L apelante - demandado, representado por el/la Procurador
D./Dña. JAIME HERNANDEZ URIZAR y defendido Letrado ,contra D./Dña. Camila apelado-demandado,
representado por el/la Procurador D./Dña. MONICA IZQUIERDO PEDRERO y defendido por Letrado y D./Dña.
Silvio apelado - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. FERNANDO MIGUEL MARTINEZ
ROURA y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/10/2018 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 06 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 05/10/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: FALLO Que desestimando la demanda interpuesta por Sr.

Largo López procurador de los tribunales en nombre y representación de D. Silvio contra PROMOCIONES Y REFORMAS EL BOALO SL representada por la Sra. Hernández Urízar debo al absolver al demandado de todas las peticiones de la demanda con toda clase de pronunciamientos favorables, con expresa condena en costas a la parte actora.

Que desestimando la demanda reconvencional presentada por PROMOCIONES Y REFORMAS EL BOALO SL representada por la Sra. Hernández Urízar contra D. Silvio y DOÑA Camila representada por Sra. Alonso Ruiz, debo absolver y absuelvo a los demandados de todas las peticiones de la demanda con toda clase de pronunciamientos favorables, con expresa condena en costas a la parte actora.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 6 de junio de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 11 de julio de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - En fecha 7 de agosto de 2006, se celebró contrato de promesa de compraventa de vivienda en construcción entre D. Silvio y Doña Camila , como compradores, y Promociones y Reformas El Boalo, S.L., como vendedora; teniendo por objeto una vivienda-chalet adosado, sobre la parcela NUM000 , al sitio de DIRECCION000 nº NUM001 (folios 23 y ss.).

En fecha 30 de noviembre de 2008, los indicados suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra, con respecto al chalet adosado, sito en la DIRECCION000 nº NUM002 , puerta nº NUM003 de Matalpino (Madrid); pactando una renta de 12.000 € anuales, pagaderos por mensualidades anticipadas de 1.000 €. En la estipulación cuarta se estableció que 'El arrendador acepta en concepto de fianza, el 50% del dinero recibido a la firma del contrato de compraventa de fecha del 7 de agosto de 2006, treinta y nueve mil, sesenta con cincuenta euros (39.060,50 €), añadiendo que 'La mencionada fianza se liquidará a la finalización por cualquier causa del contrato de arrendamiento'; en la estipulación decimoquinta se fijó que 'La duración de la opción de compra tendrá un plazo máximo de ejercicio equivalente a tres años desde la firma del presente contrato, por lo que se podrá ejercer en cualquier momento hasta el 31 de mayo de 2011, coincidiendo con el devengo mensual de cada renta, entendiéndose caducada dicha opción vencido dicho plazo' (folios 12 y ss.).

Llegado el 31 de mayo de 2011, sin haberse ejercitado la opción de compra, continuó el arrendamiento en los términos convenidos contractualmente.

El 5 de febrero de 2016, la arrendadora formula demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas contra los arrendatarios (folios 126 y ss.), que correspondió al Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Colmenar Viejo, el cual dictó sentencia el 27 de abril de 2016 (folios 31 y ss.), estimando la demanda y declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas.

D. Silvio formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la condena de la arrendadora a abonar las siguientes cantidades: 20.662,44 € por mejoras realizadas en el inmueble, 6.000 € y 5.474,47 € por pago a cuenta de la compra del inmueble y 39.060,50 € en concepto de devolución de fianza.

Promociones y Reformas El Boalo, S.L. reconviene, solicitando la condena de los arrendatarios al abono de 33.939,50 €.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' desestima la demanda y la reconvención, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- La sentencia apelada considera que la reclamación de la arrendadora 'es contraria a sus propios actos, que ha consentido el impago durante un tiempo excesivamente prolongado y ha resuelto el contrato sin reclamar las rentas, creando una determinada situación jurídica', conclusión que es combatida por la parte apelante.

Sin duda, las partes no pueden ir contra sus propios actos; habiéndose pronunciado sobre este extremo el Tribunal Supremo en sentencias de 4 de febrero y 15 de julio de 2.008 , 21 de abril de 2005 , 16 de septiembre de 2004 y 22 de enero de 1997 , entre otras; 'teniendo su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables. Los presupuestos esenciales fijados por esta teoría aluden a que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer, sin ninguna duda, una determinada situación jurídica afectante a su autor, y, además, exista una incompatibilidad entre la conducta anterior y la pretensión actual, según la manera que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla' ( sentencia de la Sala Primera de 31 de enero de 2012 ).

En el supuesto que nos ocupa, la arrendadora y los arrendatarios pactaron contractualmente una renta de 12.000 € anuales (1.000 € mensuales), como deriva del contrato celebrado el 30 de noviembre de 2008; posteriormente, 5 de febrero de 2016, debido al impago de la renta y de las cantidades asimiladas, la arrendadora formula demanda de juicio verbal de desahucio, indicando en el hecho 12º de la demanda que las rentas anuales adeudadas ascienden a 12.000 € (1.000 € al mes).

Pues bien, el hecho de que durante un tiempo prolongado se haya estado abonando por los arrendadores una cantidad mensual de 500 €, sin que la arrendadora haya reclamado el resto de la renta adeudada hasta la interposición de la demanda que aquí nos ocupa, no conlleva la renuncia de la arrendadora al resto del importe de la renta pactada, ni la reclamación efectuada comporta que la actora reconvencional vaya en contra de sus propios actos, ya que en el contrato se pactó una renta de 1.000 € mensuales y en la demanda de desahucio se promovió por el impago de la totalidad de las mensualidades correspondientes por el importe indicado.

Por otra parte, no podemos obviar que una vez acreditada la existencia del contrato y la renta pactada, la reducción de dicha renta, en su caso, correspondería a los arrendatarios, los cuales no han aportado prueba que evidencie la reducción que pretenden; por tanto, la sentencia apelada invierte erróneamente la carga de la prueba, que corresponde a la parte arrendataria, a tenor de lo dispuesto en el art. 217.2 LEC .

En consecuencia, procede la estimación del recurso y la consiguiente revocación de la sentencia apelada, partiendo de que los arrendatarios adeudan las rentas correspondientes a los meses de mayo de 2010 a mayo de 2016, ambos incluidos, que suman un total de 73.000 €, llevándose a cabo la compensación del importe de la fianza, que asciende a 39.060,50 €, de lo que resulta una deuda de 33.939,50 €, que ha de satisfacer los arrendatarios.



TERCERO .- En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte actora las costas causadas como consecuencia de la demanda, no efectuándose pronunciamiento con respecto a las costas originadas por la reconvención; asimismo, no cabe pronunciarse sobre las costas causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Jaime Hernández Urizar, en representación de Promociones y Reformas el Boalo, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 5 de octubre de 2018 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Colmenar Viejo , en autos de procedimiento ordinario nº 570/2017; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos: 1.- Que estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Jaime Hernández Urizar, en representación de Promociones y Reformas el Boalo, S.L., como actora, contra D. Silvio y Doña Camila , como demandados; se condena a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 33.939,50 €.

2 .- Sin pronunciamiento con respecto a las costas procesales originadas por la reconvención.

3.- Se mantienen el resto de los pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia apelada.

No efectuándose pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efecto MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0238-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 238/2019 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.