Sentencia CIVIL Nº 382/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 356/2020 de 03 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00382/2020
Modelo: N10250
CALLE CONCEPCION ARENAL NUMERO 3-4º PLANTA-
Teléfono: 985968755 Fax: 985968757
Correo electrónico:
N.I.G. 33066 41 1 2020 0000013
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000356 /2020
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de SIERO
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000003 /2020
Recurrente: Juan Miguel
Procurador: DANIEL GARCIA JUESAS
Abogado: LUIS ENRIQUE COTO CUESTA
Recurrido: Abilio
Procurador: MARIA LUISA VILLAGRA ALVAREZ
Abogado: EUGENIO CARLOS BACHOFER GARCIA
RECURSO DE APELACION (LECN) 356/20
En OVIEDO, a tres de Noviembre de dos mil veinte. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta
por, los Ilmos. Sres. Dª María-Elena Rodríguez-Vigil Rubio, Presidenta, D. Jaime Riaza García y Dª Marta Mª
Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 382/20
En el Rollo de apelación núm. 356/20, dimanante de los autos de juicio civil Verbal-Desahucio, que con el
número 3/20 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Siero, siendo apelante DON Juan
Miguel , demandado en primera instancia, representado por el Procurador DON DANIEL GARCIA JUESAS y
asistido por el Letrado DON LUIS ENRIQUE COTO CUESTA; y como parte apelada DON Abilio , demandante
en primera instancia, representado por la Procuradora DOÑA MARIA LUISA VILLAGRA ALVAREZ y asistido por
el Letrado DON EUGENIO CARLOS BACHOFER GARCIA; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Presidente, Doña María
Elena Rodríguez-Vigil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Siero dictó Sentencia en fecha 13 de Marzo de 2020 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por don Abilio frente a don Juan Miguel y debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes, relativo a la vivienda sita en la URBANIZACION000 CAMINO000 Nº NUM000 de Siero, por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a la misma a cuyo pago venía obligado el demandado y, en consecuencia, debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del mismo.

Asimismo, condeno a la parte demandada, a abonar a la actora la cantidad de 6.000 euros, más las rentas o gastos que se devenguen hasta el momento que ponga la vivienda a disposición de la actora, que serán éstos, en su caso, determinados en ejecución de sentencia.

Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demanda demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 26.10.2020.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó la demanda en que el arrendador actor ejercitaba, frente al arrendatario, acción de resolución del contrato de arrendamiento concertado entre las partes en fecha 1 de noviembre de 2016, que tenía por objeto la vivienda unifamiliar adosada sita en la URBANIZACION000 C/ CAMINO000 núm. NUM000 , al reputar acreditado el impago de las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2019 y enero 2020 y las posteriores devengadas durante la tramitación de este procedimiento.

La razón de la estimación estriba en no haber reputado acreditado que la entrega y puesta a disposición del arrendador por parte del arrendatario de la citada vivienda había tenido lugar en el mes de octubre de 2019, como éste invocaba, con la documentación adjuntada a la contestación, limitada a una carta remitida por el mismo con acuse de recibo al domicilio del actor en el mes de diciembre de 2019, en la que afirmaba adjuntar la llave.

Recurre tal pronunciamiento el demandado en cuyo escrito de interposición, sin atacar la razón que lleva al juzgador de Primera Instancia a no reputar acreditada esa puesta a disposición de la vivienda, y consiguiente resolución del contrato de arrendamiento con anterioridad a los meses en que tuvo lugar el descubierto de las rentas en que se funda la resolución, lo que invoca es la improcedencia de admitir la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas, cuando lo pactado entre las partes no fue solo un contrato de arrendamiento sino un arredramiento con opción de compra en el que en este caso, se afirma, la opción de compra ya había sido ejercitada cuando se instó la resolución del arrendamiento, dado que tal opción fue hecha efectiva en el momento en que a la firma del contrato de arrendamiento y opción de compra abonó los 9000€, por este concepto, cuyo pago fue reconocido por el actor en la declaración prestada en el acto del juicio, razonando que desde tal momento el contrato de arrendamiento muto en compraventa, aun cuando no se haya pagado el precio, sin que exista obligación de pago de renta ni por ello pueda resolverse el contrato de arrendamiento en base a su impago.



SEGUNDO.- La impugnación así articulada y con ello el presente recurso se rechaza en cuanto no existe en autos prueba alguna de ejercicio por parte del recurrente de la opción de compra pactada en el contrato de arrendamiento con un plazo de vigencia de 72 meses desde su firma, coincidiendo con el pazo pactado para el arriendo, teniendo en cuenta que, según la estipulación primera del citado contrato, tal opción debería ser ejercitada por 'medio de notificación fehaciente a la propiedad por parte de los arrendatarios con quince días de antelación, fijando día y hora, así como notaria para que la propietaria otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa'.

Ello es así porque no puede estimarse que el simple pago de la prima por la citada opción establecida en el mismo contrato a favor del arrendador, aun cuando igualmente se pactara su toma en consideración a efectos de descontarla del precio de la venta, suponga ese ejercicio invocado del derecho de opción de compra.

Ha de tenerse en cuenta que según una consolidada doctrina del TS recogida con amplia cita de precedentes en su sentencia de fecha STS 23 de octubre de 1993, la opción de compra es aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

La misma jurisprudencia del TS (cf. Sentencia de 6 de abril de 2011, cuya doctrina se reitera en la más reciente de 19 de febrero de 2020), tiene declarado, que al carecer, de una específica regulación en nuestro derecho, tal contrato queda sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil, de ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción.

Pues bien de la propia configuración que a la opción de compra han dado las partes en el contrato, resulta que en absoluto puede considerarse hecha efectiva la opción con el pago de la prima que en este caso consta pactada y entregada en cuantía de 9000€ a la firma del contrato de arrendamiento opción de compra, y que ha de estimarse fue abonada con la finalidad que le es propia en este tipo de contrato, no otra que la de fijar una contraprestación a favor del arrendador en este caso por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de 72 meses para el ejercicio de la opción, coincidiendo con la duración pactada para el arrendamiento, dentro de la cual había de ser ejercitada.

La prima por ello en este caso solo significa que la opción de compra concedida era onerosa, esto es que se había pactado su pago a favor del arrendador promitente para su concesión, pero en absoluto que con su pago ya se entendiera ejercitada, cuando no se siguieron los tramites que para ello se establecían en el propio contrato y de hecho hasta que se produjo el impago en octubre de 2019 y meses sucesivos, el recurrente no se discute siguió pagando la renta en los términos pactados en el contrato tres años antes.

Es más, el no ejercicio de tal opción, como así se establecía en la estipulación cuarta del contrato, suponía que 'todas las cantidades entregadas ... quedaran a favor del arrendador sin posibilidad de reclamación alguna por la arrendataria. A esa fecha continuara subsistente el arrendamiento hasta su finalización'.

No habiéndose por ello ejercitado la opción en el momento en que se produjo el descubierto en el pago de las rentas, no existía obstáculo alguno para instar la resolución del arrendamiento vigente, en base a esa falta de pago, quedando a partir de tal resolución sin efecto el ejercicio por parte del arrendatario del derecho de opción de compra, pues éste, como claramente resulta de la propia literalidad de las cláusulas del contrato que lo regulan, (estipulación primera de la opción)se concede durante plazo determinado pero supeditado a la concurrencia en el momento de su ejercicio de la cualidad de arrendatario en el optante, de forma que extinguido el arrendamiento por la resolución fundada en la falta de pago queda sin validez o vacío de contenido el derecho de opción de compra.



TERCERO.- Respecto a la concurrencia o no de causa de resolución del arrendamiento, ya no se discute propiamente en esta alzada el descubierto en el pago de rentas apreciado en la recurrida, y que funda el pronunciamiento resolutorio, sin duda porque con la prueba obrante en autos no puede reputarse acreditado, en contra de lo invocado en primera instancia, esa puesta a disposición del arrendador en octubre de 2019, coincidiendo con la fecha en que comenzaron los impagos de renta, de la citada vivienda. No ya solo porque en la carta remitida al domicilio del actor, en el mes de diciembre siguiente, aun se hace un ofrecimiento de entrega de llaves, lo que evidencia que con anterioridad no tuvo lugar, sino porque en la vivienda arrendada se notificó el requerimiento previo de pago el 29 de noviembre de 2019( doc. 4 demanda a los f. 24 y ss. de los autos) y posteriormente la propia diligencia de notificación del presente procedimiento y requerimiento de desalojo, se practicó al mismo el 22 de enero de 2020, en la vivienda arrendada, lo que evidencia que a esas fechas la tenía el arrendatario bajo su disponibilidad y por ello que existía el descubierto de la renta invocado por el arrendador en apoyo de la pretensión resolutoria.

La carga de acreditar la entrega de llaves y puesta a disposición de la actora de la vivienda arrendada, en cuanto hecho extintivo que es de su obligación de pago de la renta o indemnización, corresponde al arrendatario que lo invoca, tanto más cuanto que es quien tiene mayor disponibilidad y facilidad y por ello quien está en mejor situación para ello pues trasladar la misma al arrendador, supondría tanto como obligarle a adverar una hecho negativo (la no entrega), con la dificultad que ello conlleva pues en la práctica se le coloca ante lo que ha venido denominándose una 'probatio diabólica'. Esa carga probatoria aquí, por cuanto se ha razonado, no puede estimarse cumplida y por ello solo al recurrente puede perjudicar.

Siendo ello así, teniendo en cuenta que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida tampoco la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, es claro que ese pago de renta es una obligación que continua al margen de la comunicación de resolución del contrato hasta en tanto el arrendatario no devuelva la finca objeto de arrendamiento, no bastando por ello el mero desalojo o aviso de desocupación, sino que es necesario, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1561 del CCivil y jurisprudencia que lo interpreta, la devolución de la finca al concluir el arriendo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil. Es por ello que en este caso esa falta de prueba de la efectiva puesta a disposición al actor de la vivienda arrendada, justifica la estimación de la acción resolutoria fundada en el impago de rentas, no ya solo porque así expresamente se pactó en el contrato, (estipulación quinta), sino porque igualmente esa falta de pago de la renta o cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, es causa específica de resolución contemplada en el art. 27.2ª) de la L.A.U.



CUARTO.- El recurso por cuanto se lleva razonado se desestima lo que determina que las costas causadas en esta alzada hayan de imponerse al recurrente por ser preceptivas, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 1º de la L.E.Civil.

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Juan Miguel contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Verbal-Desahucio que con el número 3/20 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Siero. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.