Sentencia Civil Nº 383/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 267/2010 de 05 de Julio de 2010

Encabezamiento

Rollo nº 000267/2010

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 383

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª PILARA CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a cinco de julio de dos mil diez.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001360/2008, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s URBANAS COVAL SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. PABLO EMILIO DELGADO GIL y representado por el/la Procurador/a D/Dª FRANCISCO CERRILLO RUESTA, y de otra como demandante - apelado/s Alberto , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MARIA DEL CARMEN MARTI CEBRIAN y representado por el/la Procurador/a D/Dª LUISA MARIA TARIN MOMPO.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILARA CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA, con fecha 13 de enero de 2010 , se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de Alberto , contra Urbanas Coval SL: 1.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 10 de abril de 2006, relativo a la vivienda, sita en Plaza DIRECCION000 nº NUM000 . NUM001 de Valencia, condenando a la demanda a estar y pasar por esta declarac8ón. 2.- Debo condenar y condeno a la demandada al pago al actor de 31.890 euros, más los intereses legales. 3.- Debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de las costas causadas en este procedimiento. Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de Urbanas Coval SL, contra Alberto , debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos obrantes en la demanda, con imposición de costas a la actora.".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 28 de junio de 2010 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la parte demandada y actora reconvencional contra la sentencia que estimó la demanda de juicio ordinario y desestimó su reconvención, repectivamente, sobre resolución contrato de compraventa y reclamación de la cantidad dada a cuenta de su precio, y sobre otorgamiento de escritura pública del mismo contrato con abono total de dicho precio o, subsidiariamente de ser imposible éste, sobre resarcimiento de daños por incumplimiento.

Se funda el recurso en que dicha resolución incurre en error en la valoración de los hechos de las pruebas y del derecho que aplica por lo siguiente:1)Quien incumplió el contrato fue la actora pues antes de que ésta instara su resolución su parte le ofreció la entrega de la vivienda si no deseaba esperar a la licencia de primera ocupación,

a lo que la primera no contestó al igual que no lo hizo ni compareció cuando le requirió para el otorgamiento de la escritura de compraventa;2)Su parte no ha incumplido el plazo pactado para dicha entrega ya que, dentro de los 27 meses fijados al efecto se acabó la obra y se pidió la licencia de primera ocupación sin que como también se convino le sea imputable la tardanza de la administración municipal en su concesión por lo que, dicho plazo quedó interrumpido desde aquélla petición y no se reanudó hasta su concesión y, aún de entender que dicho plazo sí se incumplió, fue debido a fuerza mayor por los vientos de intensidad extraordinaria que hubieron.

Las parte actora se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- Esta Sala acepta la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en un todo a lo que sólo cabe añadir para responder al recurso, previa revisión de las pruebas para luego valorarlas a la luz de las normas y doctrina aplicables en relación con sus motivos, las siguientes consideraciones:

1)Se ha probado : que el contrato privado de compraventa debatido es de 10-4-06;que en él se convino que la entrega de llaves de la vivienda se haría en los 24 meses siguientes ,con derecho de resolución de la compradora si esa entrega no se hacía dentro de él y de su prórroga de 3 meses, es decir acababa 10-7-08 ,siempre que el retraso no fuera por causas imputables a la vendedora o a fuerza mayor ,sin que se entendieran como tales causas imputables de ese retraso el que, una vez concluídas las obras ,se produjera por el de la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes para la ocupación del edificio o para los enganches a las compañías sumnistradoras; que la obra acabó el 19-5-08, según el libro de ordenes y la testifical del arquitecto director de la obra, tras paralizarse por fuertes vientos 56 días; que la licencia de primera ocupación se pidió el 9-6- 08, se dió el 31-7-08 y la cédula de habitabilidad el 4-8-08 y se notificó a la demandada el 7-8-08,día en que remitió burofax a la actora para el otorgamiento de escritura pública el día 14 siguiente, sin que ésta contestara ni compareciera al efecto, en cuanto que el día 17 de julio anterior por igual medio ,en aplicación del citado pacto resolutorio por incumplimiento del plazo ,había instado tal resolución y la devolución de lo dado a cuenta del precio en aplicación de la Ley 57/1968 ,con la advertencia de que no obtener respuesta satisfactoria a ello ,acudiría a los tribunales ,respuesta que obtuvo por otro burofax de día 22 sucesivo en el que se le ofrecía la ocupación de la vivienda con uso de la luz de la obra en tanto se concediera la repetida licencia a lo que no se contestó.

2)Valorando esta resultancia probatoria ,en contra de lo que se dice en el recurso, es obvio que en el citado burofax de 17 de julio la actora no intentó resolver si no que efectivamente comunicó la resolución del contrato en aplicación de lo pactado para el caso de incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda que finalizaba el día 10 anterior pues así reza su tenor literal e íntegro ,primer fueron interpretativo según el art. 1281 del CC , en contra de la lectura sesgada del mismo que hace en la apelante y, además, en su contestación a él la demandada admite ese incumplimiento ofreciendo la ocupación de aquélla sin licencia al efecto siendo que a ello es a lo que se obligó, y no al mero fin de las obras antes de su transcurso, al implicarlo la entrega de llaves, por lo que, ante esa resolución y estos ofrecimiento e incumplimiento está justificado que dicha actora no contestara a esta comunicación y que luego no compareciera al otorgamiento de la escritura .

Tampoco se entiende acreditado que este no cumplimiento del plazo pactado como esencial, al constituir causa de resolución justificando por ello la instada de modo extrajudicial de contrario según lo convenido y en todo caso en aplicación del art. 1124 del CC , no sea por causas imputables a la demandada como lo son que el retraso en que consiste derive del de la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes para la ocupación del edificio o para los enganches a las compañías suministradoras, o de fuerza mayor .

En efecto, en lo que se refiere a la primera causa de exoneración, toda promotora ha de conocer como profesional los trámites previos a la concesión de las citadas autorizaciones de modo que debe prever la tardanza aproximada, pese a lo cual, la demandada tardó 20 día desde el fin de la obra hasta su solicitud, sin que haya probado que esos trámites y concesión sufrieran retraso pues ésta tardó sólo dos meses siendo que, como dato objetivo que por lo dicho debió conocer aquélla, el art.34.5 de la Ley 3/2004 de la GV de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación lo fija en 3 meses y en el caso sólo pasaron 2 .Por ello ,dicha causa de exoneración del retraso no implica la suspensión del plazo de entrega de la vivienda desde la solicitud de la repetida licencia hasta su concesión y, en definitiva el pactado para esa entrega, 10 de julio, había pasado cuando la actora comunicó la resolución del contrato por ello el día 17 siguiente .

Tampoco la segunda causa concertada como justificativa de la mora, la fuerza mayor, centrada en la existencia de vientos de extrema intensidad se encuentra adverada ya que, aunque así obra en el libro de ordenes y lo testifique el arquitecto de la obra como motivo de su paralización durante 56 días, esta intensidad y velocidad que en la contestación a la demanda se dijo que se acreditaría por certificado del Instituto de Meteorología, no lo ha sido al no ser éste aportado ,por lo que no cabe apreciar que hubiera tal fuerza mayor en los términos que la regula el art.1105 del CC .

3)Por todo lo expuesto se rechaza el recurso, y también en aplicación del criterio de este Tribunal en litigios como el presente, según el cual, por mor del art.1255 del CC cabe acordar al margen de los requisitos del art.1124 del CC y, en concreto aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribir en contrato ni sea deliberadamente rebelde ,la resolución convencional del mismo por otras causas como la del retraso en el plazo de entrega de la vivienda adquirida en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del pacto que cabe resolver ,al margen de esa frustración y de que, en general el simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la primera,.como dice el TS en sus sentencia de 8 de Noviembre de 1.997no de derecho a tal resolución, a menos, como matiza la misma ,que el plazo fijado tenga ese carácter esencial.

En concreto este criterio lo seguimos en nuestra sentencia de 23-10-09, Rollo 521/09, según la cual :"1 ).Tal doctrina sobre la interpretación de los contratos lo es en el sentido, según los arts. 1281 y ss del CC ,de dar prioridad a su literalidad y, según sus arts.1258 y 1288 ,en caso de no claridad de ésta y de existencia de cláusulas dudosas ,en el de que esta oscuridad no puede favorecer a quien la ocasiona ,lo que se refuerza, dado el carácter de consumidora de la actora y de promotora de la demandada, y por la previsión clara y concreta de los plazos de entrega y finalización de las viviendas una vez acabadas, que contemplan en los arts. 14 de la Ley 8/2004 y 5, del RD 515/1989 , dictado en ejecución de la LGDCU 26784, sobre la protección a los consumidores en las compraventas y arrendamientos. En este sentido, de un lado, dicha accionante, goza de la protección del art.1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios EDL 1984/8937 y de sus arts. 8-1 ,10.1 y 2 de dicha Ley , especialmente en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles (Sentencias de 21 de julio de 1993 ), puestos en relación con el tenor de los artículos 1258 y 1097 del Código Civil y con los principios de buena fé y equilibrio de las prestaciones ,y de otro la demandada como promotora, según reiterada doctrina del TS como primera vendedora viene obligada a dotar a cada inmueble de los servicios para que cumplan la finalidad perseguida (sentencia 20 de noviembre de 1998 ), y su responsabilidad nace del incumplimiento contractual al no reunir tales inmuebles edificados y vendidos las condiciones de aptitud para ello y también de su falta de diligencia a la hora de elegir a los profesionales de intervienen en su ejecución o por culpa in vigilando de los mismos (sentencias de 12 de febrero de 2000 y 24 de enero de 2001 )su responsabilidad contractual nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas las condiciones de aptitud para la finalidad a las que estaban destinadas ,pues ( sentencia de 13 de mayo de 2002 ) si bien efectivamente no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, sí lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha. Bajo este prisma se han de interpretar las cláusulas 6 y 7 de los contratos de vivienda y trastero de 3-5-06 y 18-10- 06(folio 17).La primera señala que la entrega de llaves y posesión de su objeto se ofrecerá en el plazo máximo de 2 meses a partir de la conclusión de la obra, prevista para el tercer trimestre del 2007, salvo interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo para al ejecución y entrega por causas no imputables a la vendedora o fuerza mayor ,entrega que podrá llevarse a cabo con plenos efectos de cumplimiento contractual ,una vez obtenida, aún por silencio administrativo, la licencia de primera utilización, ocupación y cédula de habitabilidad, añadiendo que, concluídas las obras y simultáneamente la entrega de la posesión, se otorgará y las partes podrán compelerse a ello la escritura pública de compraventa. La segunda establece, que el comprador podrá instar la resolución del contrato, si su objeto no se pudiera a su disposición con simultáneo otorgamiento de escritura, dentro de los 4 meses siguientes al vencimiento del plazo fijado en el pacto anterior. Ante el precedente tenor, normas y doctrina, no cabe entender que esos pactos distingan entre un primer plazo para el fin de las obras, fin que no se debate en esta alzada que tuvo lugar el 20-9-07 según lo pactado, acabando su mora en los dos meses convenidos el 20-11-07,y otro plazo para la entrega de la vivienda a realizar una vez obtenida la licencia de ocupación, obtención que tampoco se discute aquí se produjo el 17-10-08, es decir tras la demanda de 29-9-08 y tras los previos burofaxes remitidos a la demandada con su igual objeto y que ésta no contestó siendo en su contestación a cuando por primera vez alega la existencia de esa distinción En efecto, si bien la condición 7º se remite en general a los plazos de la precedente fijados con cierta imprecisión, lo que, como se ha dicho no puede favorecer a la promotora redactora del contrato, no cabe inferir pactado este distingo que en la litis postula la misma, por esta razón y las similares que se fijan en al resolución de instancia y, además por identificar el propio tenor, primer fuero de interpretación ,en su apartado 2 y el de la precedente, la conclusión de las obras y la simultánea entrega de la posesión, conviniéndose dos meses más desde la primera precisamente para que la segunda fuera efectiva atendiendo a posibles demoras, no sólo de la ejecución, sino también de los trámites necesarios para la ocupación efectiva del inmueble que en ningún caso puede depender frente al comprador de una fecha incierta cual es la concesión de la repetida licencia por el Ayuntamiento. 2)La consecuencia de lo expuesto es que, transcurrido el plazo de cuatro meses al demandar desde el vencimiento del de entrega dicho de 20-11-07,concurre la facultad de la compradora de resolver el contrato con las consecuencias convenidas en ese pacto 7 no objeto de este recurso y en las que por ello no entraremos. Dicho pacto, responde a la doctrina según la cual, la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos "ex tunc".Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria ,reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivado aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ).En caso de no concurrir estos requisitos ,la resolución del vínculo debe asumirse de modo restrictivo, salvo que, como en este caso el del incumplimiento grave del demandado que da derecho a él ,esté convenido en el reiterado y acontecido retraso, en cuyo caso de producirse éste se dará aquel....".

Sumamos a este criterio y, con referencia expresa a la licencia de primera Ocupación, el establecido por la SAP de Avila de 8-1-03(EDJ 12920 ) que pone de relieve que dicha Licencia, no se considera una cuestión o trámite administrativo meramente accesorio, sino esencial para garantizar la ocupación de la vivienda en condiciones de dignidad, y que se estima que es causa suficiente para la resolución.

TERCERO.- Dado el anterior pronunciamiento, en relación con las costas de esta instancia ,se imponen a la apelante, conforme a los arts. 394 y Art.398 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de URBANAS COVAL S.L, contra la sentencia de fecha 13 de enero del 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 12 de Valencia , debemos confirmarla íntegramente .Todo ello, con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a cinco de Julio de dos mil diez.