Sentencia Civil Nº 383/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 694/2012 de 02 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00383/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PALMA

APELACIÓN CIVIL; SECCION 4ª

Rollo nº 694/12

Autos nº 935/10

SENTENCIA NUM. 383/13

ILMOS. SRS.

PRESIDENTE:

D. Miguel Ángel Aguiló Monjo

MAGISTRADOS:

D. Miguel Álvaro Artola Fernández

Dª. Juana María Gelabert Ferragut

Palma de Mallorca, a dos de octubre de dos mil trece.

Vistos, en grado apelación, los presentes autos juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Palma, bajo el nº 935/2010, Rollo de Sala nº 694/2012, entre partes, de una como demandada-apelante, 'Clínica Femenía, S. A.', representada por el Procurador D. José Antonio Cabot Llambías, y de otra como parte actora, asimismo impugnante de la sentencia, 'Piqalba Properties, S. L.', representada por el Procurador D. Miguel Socías Rosselló, asistidas ambas de sus respectivos letrados D. Melchor Ramis y D. Sebastian Romaguera.

ES PONENTEel Ilmo. Sr. Magistrado D. Miguel Ángel Aguiló Monjo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Palma, en fecha 13 de febrero de 2012, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: ' Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Miguel Socias, obrando en nombre y representación de PIQALBA PROPERTIES, S.L., CONTRA CLÍNICA FEMENIA S.A., debo DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de cesión parcial de industria concertado entre las partes, en fecha 1 de enero de 2.009, absolviendo a la demandada de las demás pretensiones contra ella ejercitadas, sin expresa imposición de las costas causadas'.

SEGUNDO.- Frente a dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada y seguido el recurso por sus trámites se presentó por la parte actora el correspondiente escrito de oposición y de impugnación de la sentencia, de la que se dio traslado a la apelante principal la que se opuso en forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial para su decisión.

En la tramitación de la presente apelación se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad mercantil 'Piqalba Properties, S. L.' se presentó demanda, con fecha de registro a 7 de junio de 2010, contra la entidad 'Clínica Femenia, S. A.', en la que, tras expresar los hechos y fundamentos de derecho en los que se basaba, se terminaba suplicando el dictado de sentencia por la que: '1.- Declare resuelto el contrato de industria suscrito entre mi principal y la entidad CLINICA FEMENIA, S.A., por incumplimiento contractual de esta última, con efecto al 31 de marzo de 2.010.- 2.- Declare que como consecuencia del incumplimiento contractual la demanda es responsable de los daños y perjuicios causados a mi principal condenando a la misma al pago de una indemnización calculada en la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS ( 2.870.744 €), más los intereses legales desde la presente reclamación y los previstos en el art. 576 LEC hasta el completo pago.- 3.- Y todo ello con expresa imposición de costas a la demandada'.

Por la entidad demanda se formuló contestación a la demanda, oponiéndose a la misma e interesando su íntegra desestimación.

La sentencia de instancia decidió, cual se avanzaba, estimar parcialmente la demanda interpuesta en el sentido precedentemente trascrito y contra la misma se interpuso

recurso de apelación por la representación procesal de 'Clínica Femenia, S. A.', siendo también impugnada por la actora 'Piqalba Properties, S. L.', todo lo cual motiva la presente alzada y resolución.

SEGUNDO.- La sentencia combatida desgrana de forma encomiable la controversia existente entre las partes, conteniendo una exposición detallada de los hechos, con indicación de los documentos y pruebas en los que pretenden sustentarse, ordenando los datos fácticos por sus fechas y clarificando el debate. En este particular este tribunal se remite a la resolución recurrida en aras a la brevedad y por ser plenamente asumido.

Ya en trances decisorios, el juzgador 'a quo', tras constatar que la industria conocida por 'Clínica Femenia' cedida, carecía de pertinente licencia de actividad, estando el expediente administrativo en tramitación, concluye: 'La obligación que incumbe a la arrendadora de entrega de las autorizaciones administrativas pertinentes para la explotación de la industria es inicial, en el momento de concertarse el contrato. Y, en este caso, fue incumplida por la demandada, que no contaba con dichas autorizaciones, no siendo posible su obtención sin la previa ejecución de obras y la adaptación de sus instalaciones. No consta que el demandante conociera la ausencia de licencia de actividad en el momento de concertarse el contrato.- Dicho incumplimiento debe determinar la resolución del mismo conforme solicita la parte actora'.

Esta conclusión que, obviamente, se traslada al fallo de la sentencia combatida, constituye, por disentida, el primer

motivo del recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil 'Clínica Femenia, S. A.'.

TERCERO.- Entrando en el contenido contractual, al folio 52 y ss. de las actuaciones aparece unido el documento, firmado por las partes el 1 de enero de 2009, siéndose de destacar los siguientes puntos:

A) En las manifestaciones previas al redactado de las cláusulas contractuales, en su apartado II), se expresa: 'La entidad PIQALBA PROPERTIES, S.L.conoce la situación, física y jurídica, de la industria y todos los elementos que la integran, por haberla revisado y comprobado por si mismo ya través de sus técnicos; estando interesada en que se le ceda parte de la referida industria;

B) En la cláusula primeradel referido contrato, las partes convienen lo siguiente: 'Por el presente documento, la entidad CLÍNICA FEMENÍA S.A.-en adelante FEMENÍA- CEDEa la entidad PIQALBA PROPERTIES, S.L.-en adelante UCO- EN ARRENDAMIENTO LAS SIGUIENTES PARTES DE LA INDUSTRIA DE ASISTENCIA MÉDICO, QUIRÚRGICA, ASISTENCIAL Y SANITARIA QUE GIRA BAJO LA DENOMINACIÓN CLÍNICA FEMENÍA, a que se ha hecho referencia en la manifestación I de este contrato.

El apartado final de dicha cláusula primera tiene el siguiente contenido: 'La entidad UCO manifiesta haber recibido, a su plena conformidad la posesión de la industria objeto de este contrato'.

Pues bien, si retóricamente podría alegarse, como así se hace por la parte actora, que la manifestación II del

documento no pasa de ser una 'cláusula de estilo', presente en contratos de la misma naturaleza que el examinado, lo cierto es que la cláusula primera 'in fine' anteriormente trascrita pasa a ser ya contenido contractual y obligacional convenido y consentido y en ella la actora viene, a la fecha del contrato, a reconocer la recepción de la posesión de la industria a su entera o plena conformidad, lo que lógica y razonablemente supone su previo examen detallado, incluso por personal 'técnico' como se enfatiza en el encabezamiento del contrato, lo que es impropio de una simple 'cláusula de estilo'.

CUARTO.- No cabe duda de que la industria 'Clínica Femenía' carecía de licencia de actividad, estando el expediente en tramitación, pues ello viene sobradamente probado en autos y admitido reiteradamente por la propia parte demandada. Sin embargo, contaba con autorización de funcionamiento como Hospital, al habérsele renovado por 10 años por resolución de 14 de septiembre de 2005 de la Conselleria de Salut i Consum del Govern de les Illes Balears, como así refiere, sin oposición, la sentencia combatida que añade que, por tanto, su funcionamiento no era clandestino ni cuando era explotado por la propia demandada, ni tampoco por la anterior arrendataria 'GESTIÓN HOSPITALARIA BALEAR, S.L.U.'.

La carencia de las pertinentes licencias municipales no siempre tiene porqué abocar a la consecuencia de la resolución contractual por inidoneidad del objeto para el fin contractual convenido. Así se deduce de la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2006 y de la de esta Audiencia Provincial (sección 3ª) de 5 de febrero de 2010, citadas por la recurrente.

QUINTO.- Sentada la anterior doctrina general, conviene descender al caso concreto que se enjuicia con sus peculiares matices.

Consta en autos que 'Clínica Femenía' no ha contado nunca con las necesarias licencias de apertura y funcionamiento desde el inicio de su explotación como tal y que, todavía, el problema que lo impide se encuentra irresuelto. Así, entre otros documentos, se señala el obrante a los folios 36 y ss. de las actuaciones, mediante el cual la Conselleria d'Interior del Govern de les Illes Balears, en fecha 18 de septiembre de 2010, decide informar desfavorablemente el expediente instruido por el Ayuntamiento de Palma a instancias de 'Clínica Femenia, S. A.' para la obtención de licencia municipal para la instalación de una Clínica, calificando dicha actividad, por remisión a los hechos que la sustenta, de molesta, nociva, insalubre y peligrosa, denegando las medidas correctoras y de seguridad propuestas en el expediente. Las causas que propician tal resolución se concretan, según los informes que se barajan en el expediente, en: Ruidos, vibraciones, olores, humos y emanaciones, contaminación del ambiente atmosférico, vertidos, posibilidad de emitir radiaciones ionizantes y almacenamiento de líquidos y gases combustibles.

Fue por las anteriores consideraciones por las que la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Palma, el 12 de enero de 2001 dirigió oficio (folio 40) a la entidad 'Clínica Femenia, S. A.', en el que se le comunicaba que, dado el carácter vinculante del informe precedentemente mencionado, 'el Consejo de Gerencia de Urbanismo deberá adoptar el acuerdo de denegar la solicitud de licencia de instalación de la mencionada actividad, lo que preceptivamente conlleva el cese de la actividad y la clausura de las instalaciones.- Como la causa del informe desfavorable de la Comisión de Actividades Clasificadas versa sobre defectos de falta de ajuste al articulado de la NBE-CPI-96, se le concede un plazo de quince días para que proceda de inmediato a su subsanación, en el bien entendido que, trascurrido dicho plazo sin que haya sido subsanado el defecto observado, se procederá al inicio del expediente de cese y clausura de la actividad'.

SEXTO.- Llegados a este punto, el tribunal coincide con la conclusión decisoria que se alcanza en la sentencia de instancia, aunque matizando sus argumentos, en el sentido de que, como en ella se señala, la ausencia de las licencias administrativas supone un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador que conducen a la resolución contractual.

Obsérvese que tras la celebración del contrato de arrendamiento de industria de que se trata, de fecha 1 de enero de 2009, la entidad arrendadora se ha mantenido en una posición absolutamente pasiva, reiterándose en ella con posterioridad, a pesar de las resoluciones y requerimientos efectuados y de los que se ha hecho mención. No es obstáculo para ello que se alegue, por la demandada-recurrente, que se contaba con autorización de funcionamiento renovada por diez años por resolución de la Conselleria de Sanitat i Consum de 14 de septiembre de 2005, con lo cual la actividad no era clandestina al haber sido explotada la Clínica durante muchos años en tales condiciones. Tampoco es inconveniente para alcanzar la decisión de resolución contractual que se haya dado por probado que a la fecha del contrato la entidad arrendataria era conocedora de la inexistencia de las licencias. Lo cierto es que 'Piqalba Properties, S. L.' se encontró en el devenir contractual con una inactividad persistente, siendo así que la falta de licencias representaba una situación que no podía perpetuarse en el tiempo, al pender una amenaza seria sobre la pacífica posesión de la industria arrendada, apercibida de clausura y cierre.

Es por todo ello que se desestimará el recurso de apelación interpuesto por la mercantil 'Clinica Femenia, S. A.', confirmando en este extremo la sentencia combatida.

SÉPTIMO.- También y, en esta ocasión por los mismos razonamientos que la sentencia de instancia contiene, se desestimará la impugnación formulada por 'Piqalba Properties, S. L.' tras la interposición del recurso principal.

Se solicitaba en la demanda inicial que, además de la resolución contractual, se declarara que como consecuencia del incumplimiento la demandada era responsable de los daños y perjuicios causados a la actora, condenándola al pago de una indemnización de 2.870.744 € de principal, más sus intereses legales y moratorios. Los conceptos indemnizatorios consistían en la pérdida de patrimonio, lucro cesante y rentas abonadas, interesando los dos primeros conceptos la suma de 2.315.744 euros y el último la cifra de 550.000 euros.

Es sabido que no todo incumplimiento contractual conduce 'per se' a la indemnización de daños y perjuicios y que, contrariamente, los mismos deben ser demostrados con rigor por la parte que los reclama en adecuada relación de causalidad. Es cierto el incumplimiento contractual que en esta resolución se confirma por la causa anteriormente analizada. Ahora bien, el cese de actividad por parte de 'Piqalba Properties, S. L.', bien fuera voluntariamente decidido por dicha actora o impuesto por la administración, no guarda relación con el incumplimiento resolutorio ni con la actividad pactada de destinar la industria a la asistencia médica, quirúrgica, asistencial y sanitaria. Queda constancia de que el cierre del establecimiento (cuyo nombre comercial ya había pasado a ser 'Clínica Bellver') obedeció a la imposibilidad de conversión de la industria cedida en un centro geriátrico o residencia de la tercera edad, siendo así que, al propio tiempo, aparece que la actividad de la clínica siguió su curso normal, pues no hay indicios que desvirtúen la afirmación, y que los problemas de la actora para el pago mensual de la renta pactada obedecían a su falta de liquidez, según resulta de la documentación aportada. Véase como, incluso, en el hecho segundo de la demanda se razona que en el origen de la reclamación también se encuentra la imposibilidad 'del cambio de explotación de la industria' (el entrecomillado es de la Sala).

En este punto deberá retomarse lo que se decía anteriormente en relación a la 'manifestación II' del contrato de 1 de enero de 2009 y al contenido de su cláusulas contractual primera 'in fine', recordando que de ellas se deriva que la arrendataria conocía situación física de la industria y que se reconoció haber recibido, en dicho acto, a su plena conformidad, la posesión de la industria objeto del contrato, circunstancias de hecho que, incluso, pudieron haber tenido trascendencia en la fijación del importe económico de la operación. A su vez, en la estipulación contractual séptima se autoriza a la entidad UCO a realizar -a su cargo y costa- en el inmueble que se arrienda (con la industria ubicada en el mismo) las obras y transformaciones que estime necesarias o convenientes, siempre que no afecten a la estructura y solidez del edificio.

Es decir, si el conocimiento de la realidad jurídica de la ausencia de licencias administrativas no impide la resolución del contrato tal y como se ha resuelto precedentemente, por el contrario el reconocimiento de la situación física del inmueble y de la industria cedida y la recepción de su posesión de plena conformidad sí impiden, en concordancia y combinación con todos los argumentos que anteceden, que sobre esta base se solicite una indemnización elevadísima de daños y perjuicios, pues falta el primer requisito de la pretensión; esto es, una acción u omisión directamente imputable a la entidad demandada. Siendo ello así, con mayor razón se detecta la ausencia de una relación de causalidad entre un evento no demostrado y su posible consecuencia dañosa, con lo cual deviene estéril cualquier consideración acerca de la cuantía de la indemnización pretendida, sin perjuicio de remitirse a la sentencia combatida en relación a las exigencias legales y jurisprudenciales en relación a la carga de la prueba y a su exacta definición y demostración.

La impugnación de la sentencia interesada por la representación procesal de 'Piqalba Properties, S. L.' deberá, por tanto, ser también desestimada, procediendo, en consecuencia, la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

OCTAVO.- Dado el sentido de la presente resolución y el contenido del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la parte recurrente e impugnante las costas devengadas en esta alzada por sus respectivas impugnaciones.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. José Antonio Cabot Llambías, en nombre y representación de 'Clínica Femenía, S. A.', así como la impugnación deducida por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Socias Rosselló en nombre y representación de 'Piqalaba Properties, S. L.', ambos contra la sentencia de fecha 13 de febrero de 2012 , dictada por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado nº 21 de Palma en los autos juicio ordinario de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOSen todos sus extremos y pronunciamientos.

2) Se imponen a la parte apelante e impugnante las costas devengadas en este segundo grado jurisdiccional por sus respectivas impugnaciones.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, en virtud de la reforma introducido por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre . No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso. Asimismo en virtud de Ley 10/2012 de 20 de Noviembre, deberá aportarse el justificante de la liquidación de la Tasa Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada la anterior sentencia por el Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública.