Sentencia Civil Nº 383/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 888/2012 de 11 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0014923

Recurso de Apelación 888/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1190/2011

APELANTE:KALAREN SL

PROCURADOR D./Dña. IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ

APELADO:D./Dña. Tamara y D./Dña. Sergio

PROCURADOR D./Dña. MATILDE MARIN PEREZ

APARTAMENTOS GEMINIS,S.L.

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

En Madrid, a once de octubre de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre cumplimiento contractual, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados D. Sergio y DOÑA Tamara , representados por la Procuradora Dª Matilde Marín Pérez y asistidos del Letrado D. Francisco Rubio Tabas, de otra, como demandado-apelante KALAREN, S.L., representado por el Procurador D. Ignacio Aguilar Fernández y asistido del Letrado D. Manuel López Pérez, y de otra, como demandado-apelado APARTAMENTOS GEMINIS, S.A. sin que conste ante esta Sala Procurador que le represente ni Letrado que le asista.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Ochenta y Uno de los de Madrid, en el indicado procedimiento de juicio ordinario 1190/11, se dictó, con fecha 3 de julio de 2012, sentenciacon Fallo del siguiente tenor:

'ACUERDO: Estimar parcialmente la demanda promovida por D. Sergio y Dª Tamara contra KALAREN, S.L. y APARTAMENTOS GEMINIS S.A., y, en consecuencia: 1º) DECLARO RESUELTOS los contratos de fecha 19 de julio de 2002 (doc. nº 2 de la demanda) y 12 de mayo de 2003 (CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA [doc. nº 3 de la demanda). 2º) CONDENO a KALAREN, S.L. y APARTAMENTOS GEMINIS S.A. a que solidariamente abonen a los actores la suma de 117.197 Eurosmás el interés legal el dinero desde la fecha de presentación de la demanda, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta primera instancia'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la codemandada Kalaren S.L.

TERCERO.Las actuaciones fueron registradas en esta Audiencia Provincial el 31 de octubre del pasado año. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto.

Por auto de 24 de mayo último se inadmitió prueba documental presentada por Kalaren S.L., consistente en copias sin adverar de balances abreviados de las sociedades demandadas y copias de información se Registradores Mercantiles de España referidas a sociedades en las que figuran los representantes legales don Edmundo y don Abelardo .

En el mismo auto se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 9 de octubre de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta los hechos probados de la sentencia apelada, comprendidos en el Fundamento de Derecho Primero de la resolución y que, en síntesis, son los que siguen:

-1.- Doña Tamara , casada con don Sergio , era arrendataria de la vivienda NUM000 NUM001 del edificio número NUM002 de la CALLE000 , en Madrid.

-2.- Kalaren S.L. (Kalaren en adelante) pretendía adquirir la totalidad del edificio y con fecha 19 de julio de 2002 los administradores de Kalaren, actuando en nombre de la mercantil, por un lado, y don Sergio y doña Tamara , por otro, celebraron un negocio jurídico en el que acordaron la resolución del contrato de arrendamiento, condicionándola a que Kalaren ejerciese antes del 1 de enero de 2003 el derecho de opción de compra suscito entre esa mercantil y los propietarios del edificio, pactándose una compensación para la arrendataria por importe de 117.197,36 euros que esta percibiría de Kalaren en el acto en que por la arrendataria se pusiese la vivienda a disposición de Kalaren (documento 2 de los de la demanda).

Se añade que los administradores de Kalaren actuaron en el anterior contrato en nombre de la mercantil y también en nombre de los propietarios del edificio. Igualmente que el contrato se completaba con una futura compraventa a los actores (una vez se hubiese cumplido la condición suspensiva de ejercicio de la opción de compra) de una de las viviendas de dos dormitorios en la planta primera del edificio que Kalaren construiría en el solar que resultase del derribo de la edificación de la que entonces formaba parte la vivienda arrendada, esto era, CALLE000 , número NUM002 , en Madrid, con precio de 180.303,63 euros más el impuesto sobre el valor añadido, y que a cuenta de tal precio Kalaren retendría en su poder la suma resultante a favor de la arrendataria, como compensación por la resolución del arriendo, con fecha máxima de entrega de la vivienda el 30 de junio de 2005.

-3.- El 12 de mayo de 2003 Apartamentos Géminis S.A. (Géminis dese ahora), como vendedora, y don Sergio y doña Tamara , como compradores, celebran un contrato privado de compraventa, en virtud del cual la sociedad vendía a la parte compradora una vivienda con fachada a la CALLE000 , número NUM002 , en planta NUM000 de las del edificio que Géminis iba a construir a sus expensas, más trastero anejo y plaza de garaje en el mismo edificio, por el precio de 193.825 euros más el impuesto sobre el valor añadido, reconociendo la vendedora recibidos al momento de la firma 117.197 euros, quedando aplazado a la fecha de la firma de la escritura la suma de 76.628 euros. Se hacía constar que la finca objeto del contrato se hallaba gravada con una hipoteca a favor de Caja España. La vendedora se comprometía a entregar a los compradores un aval bancario en garantía de devolución, en su caso, de la suma entregada a cuenta del precio. La escritura se otorgaría a la entrega de llaves, prevista para el primer semestre de 2006 (documento 3 de los de la demanda).

-4.- El 17 de octubre don Edmundo (administrador mancomunado de Kalaren y de Géminis, junto con don Abelardo ) y don Sergio y doña Tamara suscribieron un documento en el que se reflejó, 'conforme al contrato suscrito el 19 de Julio de 2002', la entrega por la arrendataria de las llaves de la vivienda arrendada y, 'conforme al contrato suscrito con fecha 12 de mayo de 2003', la entrega del aval (documento 5 de los de la demanda).

-5.- Es referido a la constitución y modificación de hipoteca sobre la totalidad del inmueble y posterior distribución de la hipoteca entre las 86 fincas independientes formadas por la división horizontal. Del préstamo con garantía hipotecaria concedido a Géminis era avalista Kalaren.

-6.- La vivienda asignada a don Sergio y a doña Tamara quedó gravada con hipoteca por importe de 271.000 euros de principal, 24.399 euros para intereses remuneratorios, 81.330 euros para intereses moratorios, 8.133 euros para gastos extrajudiciales y 21.680 euros para gastos y costas. La plaza de garaje respondía de 14.700 euros de principal, 1.323 euros para intereses remuneratorios, 4.410 euros para intereses moratorios, 441 euros para gastos extrajudiciales y 1.176 euros para gastos y costas (documentos 7 y 8 de los de la demanda).

También se aceptan los Fundamentos de Derecho Segundo al Séptimo de tal resolución, sin que quepa revisar el pronunciamiento sobre daños morales al no haber sido recurrido por los demandantes.

SEGUNDO.Don Sergio y doña Tamara formularon en 2011 demanda contra Kalaren y Géminis interesando, como pedimento principal (según quedó concretado en la audiencia previa) la resolución de los contratos de 2002 y 2003, con la restitución a los actores de las cantidades entregadas a cuenta (117.197 euros) más los intereses legales de dichas cantidades, y se condenase a las demandadas al abono de intereses por mora procesal referido a dichas cantidades desde la terminación de las obras y a indemnizar a los demandantes por daños morales en 24.000 euros.

La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda, declarando resueltos los contratos y condenando solidariamente a Kalaren y a Géminis a pagar a los actores 117.197 euros, más el interés legal de dicha suma desde la presentación de la demanda, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia del Juzgado.

Contra tal resolución recurre en apelación Kalaren, articulando los motivos siguientes:

[-Primero.-] El juzgador a quoconsidera responsable a la mercantil Kalaren de un contrato de compraventa (el de 2003) en el que no ha tenido ninguna intervención. Los propietarios del edificio en que se ubicaba la vivienda arrendada a los actores intervinieron en el contrato de 2002, y ello no se menciona en la sentencia. Estos propietarios eran los únicos legitimados para acordar sobre la resolución del arrendamiento. La opción de compra no se ejercitó en plazo (antes del 1 de enero de 2003) por Kalaren y, conforme al contrato de 2002,

'si llegado el 1 de enero del año 2003, por Kalaren S.L. no se hubiera ejercitado el referido derecho de opción de compra, la resolución contractual de que aquí se trata no surtirá efecto alguno, continuando plenamente subsistente el contrato de arrendamiento a que la misma se refiere'.

El contrato de 2002 era un compromiso condicionado a que Kalaren ejercitase la opción de compra pactada con la propiedad. Si no se ejercitaba antes del 1 de enero de 2003, el contrato de arrendamiento entre la propiedad y los inquilinos continuaría en vigor.

Con la demanda se ha presentado, entre los documentos 2 y 3, un documento sin fecha en el que don Sergio y doña Tamara renuncian a sus derechos arrendaticios y entregan en ese acto la posesión de las viviendas a los legítimos propietarios de las mismas. Esto es, que el contrato fue resuelto entre la propiedad y los inquilinos. A este documento no se hace mención alguna en la sentencia.

Los contratos de 2002 y 2003 son sustancialmente distintos y la venta que se hizo por Kalaren en el contrato de 2002 no es idéntica a la luego convenida en 2003 con Géminis. Kalaren no ejercitó la opción de compra y es ajena al contrato de 2003. La única entidad compradora del edificio fue Géminis. La compraventa de vivienda cuya resolución se pide se llevó a cabo el 12 de mayo de 2003, varios meses después de haber vencido a Kalaren el plazo para ejercitar la opción de compra, sin haberlo hecho.

El documento 5 de los de la demanda (de 17 de octubre de 2003) no prueba, como se pretende en la sentencia recurrida, que los contratos de 2002 y 2003 estén vinculados. Aunque no se exprese en el documento, el señor Edmundo solo pudo estar actuando en ese documento en representación de Géminis, desde el momento en que el aval se extiende exclusivamente a favor de dicha entidad. La referencia que en ese documento 5 se hace al contrato de 2002 es absolutamente irrelevante por inocua, puesto que el contrato de 2002 no tenía vigencia alguna en 2003 y porque los demandantes no podían entregar algo de lo que ya no disponían, como era la posesión de la vivienda (las llaves de habían entregado ya por los actores a los anteriores propietarios).

[-Segundo.-] Que Kalaren fuese avalista del préstamo hipotecario ni altera ni desvirtúa el papel desempeñado por cada una de las empresas en la compraventa que trae origen al presente procedimiento. Los actores solo compraron a Géminis, entidad que se convirtió en única propietaria de la finca, única que podía vender.

TERCERO. [-Uno.-]Los demandantes abandonaron la vivienda que tenían arrendada en octubre de 2003 o antes. La construcción del nuevo edificio terminó el 30 de julio de 2007. Los actores han reclamado a los administradores de las sociedades demandadas en reiteradas ocasiones la cancelación de la hipoteca que grava la vivienda y la plaza de aparcamiento hasta reducirla a la cantidad pendiente de pago. Los citados administradores han manifestado a los demandantes que no pueden hacer frente a la cancelación de la hipoteca, por carecer de liquidez, y solo se han comprometido a otorgar escritura pública de venta, entregar a los compradores la posesión de las fincas vendidas y continuar la sociedad vendedora pagando las cuotas mensuales de la hipoteca hasta que de los préstamos solo quede pendiente de abonar la suma de 90.195,75 euros (76.628 euros que faltan por pagar más el impuesto sobre el valor añadido), momento en que se subrogarían los compradores en tales préstamos, solución que no ha convenido a los demandantes, por falta de garantías.

Las demandadas entienden que sólo Géminis puede ser tenida por responsable de un incumplimiento del contrato de compraventa. Por lo demás, Géminis no se halla en condiciones de cancelar el préstamo hipotecario hasta reducirlo a la parte del precio que los actores tienen pendiente de pago (alegaciones de Géminis en el juicio).

[-Dos.-]Estamos ante un caso manifiesto de incumplimiento contractual por la parte vendedora, puesto que, aunque nada se expresase en el contrato de 2003 (documento 3 de los de la demanda), la vivienda había de ser entregada libre de cargas o, al menos con cargas pecuniariamente no superiores a la cantidad aún debida por los compradores en concepto de precio. Ello resulta de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil ('los contratos (...) obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley') y, en este caso, el principal garantizado por la hipoteca que pesaba sobre la vivienda vendida superaba en mucho el débito de los compradores. La vendedora ha incumplido la obligación de entrega de la cosa del artículo 1461 del mismo código , puesto que lo que está dispuesto a entregar es una cosa diferente -con un insoportable gravamen-, aunque la vendedora se comprometa en virtud de vínculo personal a sufragarlo. No estamos ante el caso de quien pretende resolver un contrato sin seguridad de que el gravamen no vaya a ser cancelado por el vendedor simultáneamente a la venta, sino ante un supuesto en que el vendedor (Géminis) confiesa que no puede hacer frente a la cancelación del gravamen y la otra demandada, Kalaren, se declara absolutamente ajena al negocio. Como se dice en la sentencia apelada:

'Existe un incumplimiento probado, esencial y de entidad suficiente a efectos resolutorios (...) pues D. Sergio y Dª Tamara tenían derecho a que se le entregara la finca adquirida con una carga equivalente al precio aplazado, no con una carga hipotecaria superior al precio global de la operación' (Fundamento de Derecho Tercero, párrafo sexto).

Procede, en consecuencia, la resolución contractual por incumplimiento de la parte vendedora a instancia de los compradores, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , que lleva consigo la restitución de lo entregado por razón del contrato ( artículo 1295 del código citado ).

[-Tres.-]En cuanto a la responsabilidad de Kalaren, la misma no deriva solo -ciertamente, sería insuficiente- de la coincidencia de los administradores mancomunados de las sociedades Kalaren y Géminis, señores Edmundo y Abelardo , y de que Kalaren afianzase el préstamo hipotecario de Géminis solicitado para la construcción de las viviendas de la CALLE000 (lo que no deja de revelar un interés directo de Kalaren en la operación inmobiliaria comprensiva de la relación jurídica de estos autos), sino que ha de darse por acreditada una actuación conjunta y unitaria de ambas sociedades en la operación de la resolución del arrendamiento y venta de una vivienda en la futura construcción a los arrendatarios a partir de los siguientes datos extraídos del resultado de la prueba del proceso:

[-Cuatro.-]Primero. Que quien ofrece a los arrendatarios de la vivienda alquilada en la CALLE000 , número NUM002 , en la anterior edificación demolida, una compensación de 117.197,36 euros por acceder a resolver el arriendo fue Kalaren en el año 2002.

Pero condicionado a que ese dinero se invirtiese en la compra de una de las viviendas que fuesen construidas por Kalaren en el mismo emplazamiento.

Ciertamente, también condicionado a que Kalaren ejercitase la acción de compra concertada con los propietarios antes del 1 de enero de 2003 (documento 2 de los de la demanda).

Los actores suscribieron en 2003 con Géminis un contrato de compraventa de una vivienda de futura construcción en el mismo emplazamiento, en el que consta que en ese mismo acto se abonan por los compradores 117.197 euros (documento 3 de los de la demanda).

Géminis nunca ofreció a los demandantes cantidad alguna por abandonar su vivienda alquilada y, sin embargo, recibe como entrada de la venta 117.197 euros. Géminis no dice en el contrato que dé por pagada a cuenta esa cantidad, por haber resuelto los compradores el arrendamiento, sino que recibe esa suma.

Géminis está aceptando como parte del precio un pago que no procede de los compradores y que tiene que derivar de Kalaren, que fue la única entidad que concertó en 2002 con quienes eran en 2003 compradores esa indemnización (despreciados 36 céntimos) por la resolución del arrendamiento del que eran titular doña Tamara .

Ciertamente, se concertó esa indemnización para el caso de que Kalaren ejercitase el derecho de opción de compra que había adquirido. Pero es indudable que la indemnización resucita y se hace efectiva un año después sin haber ejercitado el derecho de acción de compra.

[-Cinco.-]Segundo. Que el 17 de octubre de 2003, don Edmundo (sin expresar si actúa en nombre de Kalaren o de Géminis) suscribe un documento con los actores en el que se acuerda:

'I.- Que conforme al contrato suscrito el 19 de Julio de 2.002, los Sres. Sergio entregan las llaves de la vivienda sita en Madrid, CALLE000 , NUM002 , NUM000 NUM001 al Sr. Edmundo , que las recibe.

'II.- Que conforme al contrato suscrito con fecha 12 de Mayo de 2.003, el Sr. Edmundo entrega a los Sres. Sergio el aval concedido por Caja España y cuya fotocopia queda firmada en documento adjunto' .

[-Seis.-]De los dos anteriores datos fácticos documentados se desprende que no ha podido sino haber una operación inmobiliaria conjunta por parte de las dos sociedades demandadas (con unidad de administración y con interés por parte de la no propietaria en el éxito de la operación, como lo prueba que haya constituido un aval a favor de la otra), que impone establecer la responsabilidad solidaria fijada en la sentencia. Sin esa actuación conjunta no puede explicarse por qué Géminis documenta como recibido un dinero solo prometido por la otra mercantil o por qué un representante de ambas sociedades opera en octubre de 2003 en relación con los contratos previamente concertados por una y por otra. Por lo que las dos demandadas han de responder solidariamente de los efectos de la resolución contractual debidos a los demandantes.

[-Siete.-]Y ya, sentado lo anterior, en cuanto al resto de las objeciones del recurso, diremos:

El contrato de 2002 fue un presupuesto del de 2003 desde el momento en que Géminis aceptó como parte del precio un pago que no procedía de los compradores y que derivaba de Kalaren, que fue la única entidad que concertó en 2002 con quienes eran en 2003 compradores esa indemnización por la resolución del arrendamiento de los actores.

Ciertamente, la resolución del arrendamiento se convino por la propiedad arrendadora y la demandante arrendataria, doña Tamara , lo que no podía ser de otra manera, pero esto en nada afecta a lo que se debate y dilucida en esta litis.

Verdaderamente, el contrato de 2002 era un compromiso condicionado a que Kalaren ejercitase la opción de compra pactada con la propiedad, como se dice en el recurso. Pero el contrato de 2003 fue una continuación del contrato de 2002, por la unidad de actuación de Kalaren y Géminis en la operación, como hemos visto y razonado, sin que existiese cesión de contrato de una entidad a la otra. Luego, a los efectos de las relaciones entre los demandantes y las sociedades demandadas, no importa que Kalaren no ejercitase antes del 1 de enero de 2003 la opción de compra que tenía otorgada.

El documento indatado y sin numerar, presentado con la demanda entre los documentos 2 y 3, en el que don Sergio y doña Tamara renuncian a sus derechos arrendaticios y entregan en ese acto la posesión de las viviendas a los legítimos propietarios de las mismas, solo firmado por don Sergio y por doña Tamara , no tiene eficacia alguna respecto de terceros en cuanto a su fecha sino desde que se presentó en el Juzgado con el escrito de demanda (el 26 de julio de 2011), conforme al artículo 1227 del Código Civil . En consecuencia, no puede decirse, como se hace en el recurso, que la referencia que en el documento número 5 de los de la demanda (de 17 de octubre de 2003, al que antes hemos hecho alusión) se hace al contrato de 2002 es absolutamente irrelevante por inocua, porque los demandantes no podían entregar algo de lo que ya no disponían, como era la posesión de la vivienda, al haber entregado ya las llaves a los anteriores propietarios.

Carece de cualquier relevancia que las ventas concertadas en los contratos de 2002 y 2003 no sean totalmente coincidentes en sus condiciones.

Ya nos hemos pronunciado sobre el documento 5 de los de la demanda (de 17 de octubre de 2003) y hemos entendido que prueba, en unión de otros elementos de justificación, la unidad de actuación desarrollada por Kalaren y Géminis en la operación inmobiliaria de autos, en particular en lo concerniente a la resolución del precedente arriendo y venta de una vivienda a los actores.

La sentencia recurrida ha valorado en sus correctos términos el hecho de que Kalaren fuese avalista del préstamo hipotecario concertado por Géminis.

[-Ocho.-]De forma que desestimaremos el recurso.

[-Nueve.-]Que la sentencia de la primera instancia declare resuelto el contrato de 19 de julio de 2002 puede resultar falto de toda virtualidad, puesto que la opción de compra a favor de Kalaren no fue ejercitada. No obstante, carecería de cualquier significado extraer del fallo de la sentencia apelada tal declaración, puesto que ningún interés atendible puede tener en ello la sociedad recurrente.

CUARTO.Confirmaremos la sentencia apelada.

QUINTO.Las costas de esta instancia se impondrán a la recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida del depósito constituido para recurrir, según lo dispuesto en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 3 de julio de 2012 del Juzgado de Primera Instancia número Ochenta y Uno de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a la recurrente, Kalaren S.L., al pago de las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 888/12, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe