Sentencia Civil Nº 383/2015, Juzgados de lo Mercantil - Palma de Mallorca, Sección 1, Rec 366/2014 de 17 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

JDO. DE LO MERCANTIL N. 1

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00383/2015

Juzgado de lo Mercantil nº1

Palma de Mallorca

Concurso 366/2014

Incidente Concursal nº2

Acción rescisoria

SENTENCIA

En Palma de Mallorca a 17 de diciembre de 2015

Vistos por mí, Víctor Fernández González, Magistrado Juez del Juzgado de lo Mercantil nº1 de los de esta ciudad y su partido, los autos de incidente concursal de acción rescisoria, nº2, derivado del concurso nº366/2014, a instancia de la administración concursal de Greenpath SL, frente a Greenpath SL, D. Felix y Dña. Crescencia .

Antecedentes

Primero: por la administración concursal, se interpuso demanda de incidente concursal en ejercicio de acción rescisoria concursal, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación terminaba solicitando que se dictase sentencia por la que:

a) Se declare que la compraventa efectuada mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Santa Eulalia del Río, D. Javier Cuevas Pereda, el día 31 de agosto de 2012, bajo el nº963 de su protocolo, mediante la que Greenpath SL vendió a D. Felix la finca registral NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº3 de Ibiza, tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , es un acto perjudicial para la masa activa del concurso y se declare su rescisión.

b) Se declare la ineficacia de la compraventa reseñada en el apartado anterior

c) Se declare la nulidad de todos los asientos registrales ocasionados por la referida compraventa, ordenando su cancelación en el Registro de la Propiedad así como el resto de pronunciamientos inherentes.

d) Se condene a las demandadas a estar y pasar por las anteriores declaraciones y cancelaciones registrales, y en especial condene a la demandada, Sr. Felix a restituir la propiedad y posesión de la finca objeto de este litigio a la entidad Greenpath SL, en el mismo estado en que se encontraba cuando fue objeto de la transmisión rescindida.

e) Condenar a los demandados al pago de las costas para el caso de formular oposición

Segundo: admitida a trámite la demanda se procedió a dar traslado de la misma a las partes emplazándolas para que formulasen contestación a la misma.

Con posterioridad la administración concursal presenta escrito de ampliación de demanda contra la Sra. Crescencia , con los mismos hechos y fundamentos de derecho, solicitando una condena en los mismos términos antedichos.

Tercero: por el Procurador Dña. Sara Truyols Álvarez Novoa, en nombre y representación de D. Felix y Dña. Crescencia , se presentó escrito de contestación, en el que tras alegar los hecho y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba solicitando que se dictase una sentencia por la que se desestimasen los pedimentos de la demanda, con imposición de las costas.

Por la concursada se formuló escrito de allanamiento a la demanda.

Cuarto: convocadas las partes al acto de la vista, la misma se celebró el 10 de diciembre de 2015, a la que comparecieron todas las partes, procediéndose a la práctica de la prueba propuesta y admitida (conforme auto de 20 de julio de 2015), en concreto la documental y pericial, una vez que se renunció al resto de la propuesta y admitida. Tras ello los autos han quedado vistos para sentencia.

Quinto: en el presente procedimiento se han cumplido todas las prescripciones legales, salvo el cumplimiento de los plazos legales debido al número, volumen y complejidad de los asuntos que penden ante el Tribunal.

Fundamentos

Primero: la demanda que ahora se resuelve, denuncia que el 31 de agosto de 2012, Grennpath SL vendió a D. Felix , mediante compraventa efectuada en escritura pública otorgada ante el Notario de Santa Eulalia del Río, D. Javier Cuevas Pereda, la finca registral NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº3 de Ibiza, tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 .

El precio acordado fue de 84.745 €, más el IVA al 18% (cifrado en 15.254,10 €), pactándose que la forma de pago sería:

- 20.000 € se entregaban en metálico en el momento de la firma

- el resto quedaba aplazado hasta que el Ayuntamiento de Santa Eulalia del Río concediera licencia de edificación, debiendo pagar el comprador el resto del precio pendiente de pago dentro del mes siguiente de la notificación a la compradora de la concesión expresa de la licencia municipal de edificación sobre la parcela objeto de venta

- los 15.254,10 € del IVA se entregaban en metálico al administrador de la sociedad, Sr. Valentín

En relación con la situación urbanística de la parcela, se hizo constar en la escritura que la misma estaba totalmente urbanizada, con todas sus infraestructuras y servicios y estaba calificada como suelo urbano.

Igualmente, en la estipulación tercera de la escritura se incluyó como obligación de la parte vendedora la de ejecutar y soportar a su cargo cualquier gasto o cesión que se haya de realizar en la urbanización donde se ubica la parcela, de tal forma que cualquier gasto que debiera soportar la compradora para ello, podrá deducirlo del precio que quedaba aplazado.

También es un hecho concordado que el objeto social de Greenpath SL esa la promoción inmobiliaria, mediante la compraventa de inmuebles.

Asimismo, mediante escritura de 11 de diciembre de 2014, la finca de autos fue aportada a la sociedad de gananciales formada por el Sr. Felix y la Sra. Crescencia .

Finalmente, el concurso de Greenpath SL se declara mediante auto de 19 de junio de 2014.

Con ello desde la administración concursal (y desde la concursada mediante su allanamiento) se argumenta la existencia de actos perjudiciales para la masa, al haber transmitido un activo, por parte de la concursada, pro un precio inferior al 40% del estipulado como de mercado, con unas condiciones de pago y asunción de responsabilidad perjudiciales para la masa. En cambio, por D. Felix y Dña. Crescencia se niega la existencia de ese perjuicio al estimar que estamos en presencia de una compraventa efectuada en condiciones de normalidad, con arreglo a un precio de mercado, y bajo unas estipulaciones ajustadas a las circunstancias propias del caso y de la isla de Ibiza, que implicarían la ausencia de perjuicio.

Segundo: con todo, para una mejor comprensión y solución del debate conviene hacer un breve recordatorio de lo que, hasta la entrada en vigor de la ley 22/2003, venía aconteciendo y aplicándose. En concreto, la regulación que se recogía en el Código de Comercio de 1885 partía de la base de fijar un periodo sospechoso, un plazo retroactivo dentro del cual se creaba la presunción de que determinados actos eran perjudiciales para el conjunto de la masa, y por ende 'atacables'. El primer gran problema que ello planteaba era la fijación de ese periodo, cuestión nada sencilla, si se tiene en cuenta la poca o nula información con que se contaba en ese primer momento. En segundo lugar se creaba la presunción de que las actuaciones de los terceros que hubiesen contratado con el deudor dentro de ese lapso de tiempo eran dañinas para la quiebra, sin prueba en contrario; y finalmente el daño también se presumía, aunque en esta ocasión sí que se permitía desvirtuarlo mediante prueba en contrario a través del proceso judicial correspondiente.

Por otro lado, la normativa mercantil recogía unos supuestos tasados en los que el ánimo defraudatorio se presumía (en razón del propio acto, tales como enajenaciones a título gratuito, constitución de gravámenes sobre bienes por deudas no vencidas,...), mientras que en otros, pese a estar catalogados como impugnables, no solo se requería la prueba de su existencia, sino la complementaria de ese ánimo especial y particular contrario a los intereses de los acreedores.

Todo esto cambia sustancialmente en la nueva normativa, en la que lo primero que destaca es la supresión del elemento subjetivo del fraude como determinante de la acción ejercida, introduciéndose un elemento temporal concreto (dos años) como periodo dentro del cual se consideran sospechosos determinados actos, varios de los cuales gozarán de la presunción iure et de iure del perjuicio para la masa y otros simplemente de otra iruris tatum. De igual modo, se ha recogido el elemento objetivo definitorio del sistema, el perjuicio, como fundamento base de la rescisión. Todo ello como consecuencia del procedimiento concursal, es decir, la razón de ser de estos procedimientos surge a raíz de que se inicie un concurso, como consecuencia de ello, cosa que no se predica del resto de las acciones, las cuales pueden ejercitarse tanto dentro como fuera de aquel, tanto si se ha declarado como si no. Ello conlleva otros efectos, necesariamente, y es que el órgano jurisdiccional que conocerá de estos procedimientos será el que tramite el concurso, y el cauce procesal adecuado será el que la propia ley especial prevé, el del incidente concursal.

Así, podemos afirmar que el cambio experimentado con la nueva normativa, ha sido rotundo, y que se ha pasado de un proceso basado en la determinación y averiguación de un ánimo fraudulento en los actos del deudor a otro en que no importa la idea o substrato del animus para el éxito o desarrollo de la correspondiente acción judicial, sino que lo relevante ahora es que exista un perjuicio. De esta forma se puede concluir que no se exige que se acredite un nexo de causalidad entre el acto del deudor y la situación de insolvencia, sino que realmente se pruebe que existe uno lesivo para la masa.

Tercero: el siguiente paso en el análisis es fijar qué se entiende por perjuicio (con carácter general), cuestión que a priori pudiera parecer sencilla, pero que en realidad resulta cuanto menos dudosa. En efecto, en una primera aproximación podría decirse que existiría perjuicio cuando, como consecuencia de un acto del deudor, el activo patrimonial de éste se ve reducido sin que, como contraprestación, disminuya de igual manera el pasivo (a cuyos efectos tiene el mismo valor el que el activo no se hubiese aumentado por una omisión del concursado); realmente, en estas situaciones, sí que queda claro la existencia de un daño que atenta contra los principios de preservar la integridad patrimonial para con ello salvaguardar la par conditio creditorum. Y esta interpretación, que podríamos definir como estricta, 'casaría' perfectamente con el tenor literal del art.71, así como con las posibles consecuencias que en él se contraen, y más concretamente en lo relativo a la conservación de los actos ordinarios o propios de la actividad empresarial o profesional del deudor.

Ahora bien, dentro de la doctrina se plantea un segundo concepto del perjuicio, al entenderlo en sentido amplio, considerando que el perjuicio puede que se produzca no solo cuando hay una minoración del activo sin que se produzca el correlativo del pasivo, cuando exista una disminución del conjunto de bienes y derechos sobre los que está llamada a obtener satisfacción la colectividad de acreedores, provocando que la cuota de satisfacción de los acreedores ordinarios sea menor. Y así lo ha entendido el propio legislador, cuando a través de alguno de los supuestos de los apartados 2 y 3 del art.71, pese a existir una correlación entre la reducción del activo y del pasivo, establece unas presunciones de perjuicio para la masa activa, partiendo de la idea que se acaba de exponer, como alteración de la par conditio creditorum, a favor de uno o varios acreedores en detrimento del resto.

Sin perjuicio de ello, el legislador, consciente de la realidad social, empresarial y concursal, dentro del sistema de reintegración, ha fijado unos parámetros absolutos y otros relativos en cuanto a la fijación del perjuicio. Así de esta manera, por razones diversas considera que hay determinados actos del deudor que, llevados a cabo dentro de esos dos años anteriores a la declaración del concurso, no necesitan de prueba alguna acerca del perjuicio, sino simplemente de la acreditación del hecho mismo y del momento en que tuvo lugar, ya que ocurriendo esto se fija una máxima absoluta conforme a la cual, y sin que quepa prueba en contrario, se declara rescindible el acto. Por el contrario, y por las mismas razones, ha fijado otro tipo de actos en los que, si bien es necesario solo acreditar su existencia y el momento en que tuvieron lugar, permiten que el deudor, mediante la oportuna prueba en contrario, acredite que no medió perjuicio para la masa activa; se tratarían de presunciones iuris tantum o relativas. Ambos tipos vienen expresamente recogidos en el artículo 71 LC .

Cuarto: la administración concursal, a lo largo de su exposición, alega que concurre el supuesto general de perjuicio, al haber transmitido un activo, por parte de la concursada, pro un precio inferior al 40% del estipulado como de mercado, con unas condiciones de pago y asunción de responsabilidad perjudiciales para la masa.

Y como también se ha afirmado anteriormente, esas afirmaciones son negadas categóricamente por los codemandados, argumentando la ausencia de perjuicio en la operación, por ser conforme a derecho y en concreto por haberse efectuado con arreglo a las condiciones normales del mercado existente en la fecha de los hechos, y en particular por tratarse de actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial realizados en condiciones normales, amparados en el art.71.5 LC .

Queda claro que, conforme al sistema instaurado por el legislador al tratar los actos rescindibles, si se alcanza la conclusión de que la operativa se efectúo en esas condiciones del precepto que se acaba de referir, la acción de reintegración debe desestimarse. De ahí que procede examinar si estamos en presencia de uno de esos actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial realizados en condiciones normales.

El primer problema que encontramos para encuadrar este tipo de actuaciones que, como ya hemos dicho, quedan al margen de las acciones rescisorias, es fijar el concepto de acto ordinario, habida cuenta que la propia ley no dice nada al respecto, ni podemos acudir a otras disposiciones normativas para ello.

La jurisprudencia ha analizado estos conceptos en la sentencia de 17 de febrero de 2015, que refiere a la de 10 de julio de 2013 conforme a las cuales se nos informa que ' el origen de este precepto está en la jurisprudencia recaída sobre el art. 878.II del Código de Comercio que a partir de un determinado momento excluyó del riguroso régimen de retroacción de la quiebra los actos o negocios que constituían una operación propia del tráfico de la quebrada, por tratarse de operaciones ordinarias, que en sí mismas no encierran ningún perjuicio. Tales actos ordinarios serían los «los negocios que por sus características económicas sean de aquellos que explicitan la actividad cotidiana y plenamente normal de la empresa» ( sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 896/1996, de 28 de octubre, recurso núm. 197/1993 ).'

Es más, en el mismo texto, se concreta qué se debe considerar como actos ordinarios expresando que '... no basta que no se trate de actos o negocios extravagantes o insólitos. Es preciso que sean actos que, en una consideración de conjunto, tengan las características normales de su clase, se enmarquen en el tráfico ordinario de la actividad económica habitual del deudor y no tengan carácter excepcional, pues respondan a la forma usual de realizar tales actos tanto por el deudor como en el sector del tráfico económico en el que opere.

La determinación de lo que pueda considerarse como tales actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del deudor es ciertamente casuística, sin que sea fácil establecer categorías generales cerradas. Como criterios útiles para la determinación se ha apuntado que presentan tal carácter los actos relacionados con el objeto social, cuando se trata de una sociedad, o los propios del giro típico de la actividad empresarial o profesional de que se trate, especialmente si han sido celebrados con consumidores, así como los que hayan sido generados por el mantenimiento del centro de actividad profesional o empresarial.

Es preciso además que presenten las características de regularidad, formal y sustantiva, que les permita ser considerados como realizados en condiciones normales.

La finalidad de esta excepción es proteger a quienes contrataron con el deudor declarado posteriormente en concurso y confiaron en la plena eficacia de tales negocios jurídicos en tanto que manifestaciones de la actividad económica normal del deudor y realizadas en las condiciones habituales del mercado, pues no presentaban ninguna característica externa que revelara la posibilidad de ser declarados ineficaces por causas que en ese momento no podían preverse.'

De esta manera, creemos que el punto de referencia lo encontraremos en el propio objeto social (supuesto de personas jurídicas) o en el tipo de actividad a la que se dedicaba la persona física para poder fijar a priori un criterio, considerando que el acto ordinario es aquel que se encuentra comprendido en la actividad empresarial o comercial del deudor, lo que, a sensu contrario supone, que no serán ordinarios (y por tanto rescindible) los actos ejecutados al margen de dichas actividades, o los que supongan una gestión extraordinaria.

Pero no acaban aquí las indeterminaciones legales para fijar los actos que quedarán al margen del sistema de reintegración, ya que el precepto mentado, en segundo lugar, cita el concepto de 'condiciones normales', como elemento constitutivo del acto inatacable; dicho término debe considerarse referido a un comportamiento que no destaque por ciertos aspectos generales que lo hagan diferentes de la generalidad de los que sean similares a él, así como se corresponda con un comportamiento habitual del deudor en el devenir o quehacer diario, sin que implique una singularidad propia y distintiva de la generalidad de actos. Finalmente, confluye un tercer factor, el económico, consistente en una comparación del acto en discusión con el resto idénticos o similares que tienen lugar en el tráfico económico habitual.

Quinto: en nuestro caso, concordamos que las operaciones de venta de inmuebles, en el caso de la concursada, entran dentro del concepto de ordinarias, por tratarse, precisamente de la actividad propia de la entidad, de aquello que es fijado como su objeto social y aquello a lo que se dedica de forma constante.

Y lo que es más relevante, podemos concluir que se efectúan en condiciones de normalidad.

En este último punto es en el que se focaliza la discusión dado que la administración concursal defiende la ausencia de esa normalidad y por ende la concurrencia de perjuicio atendiendo al importe del precio y a las condiciones de pago.

No obstante hay que partir de un elemento esencial del caso, consistente en la condición de consumidores de los codemandados, de los compradores, dado que se trata de un matrimonio que adquieren un terreno con el fin de edificar su vivienda, como se demuestra en la documentación de la contestación a la demanda. No se ha tratado de adquirir para revender y obtener un beneficio, sino para construir su domicilio. Y además se trata de personas que en modo alguno tienen ninguna vinculación con la empresa concursada ni con ninguna de las personas que ejercen cargos en la misma.

En segundo lugar, a la vista de la prueba obrante en autos, el precio fijado para la compraventa era uno de mercado en función del producto que se transmitía y el momento en que se formalizó la venta.

Hay que recordar que la venta se produce en el verano del 2012, en un momento en que es notorio que España se encuentra sumida en una profunda crisis económica que se agudiza en el sector inmobiliario, afectando de forma directa e inmediata a los precios de los inmuebles, una vez que las transacciones sobre las mismas habían 'caído en picado'.

En segundo lugar, resulta esencial la pericial elaborada por D. Bienvenido , persona experta en valoraciones inmobiliarias, como persona que conoce el sector en la isla de Ibiza porque es donde ha desarrollado y desarrolla su actividad. Una persona que en el acto del juicio declaró de forma clara, concreta y precisa, ofreciendo respuestas basadas en sus conocimientos técnicos y prácticos. Pero sobre hay que destacar que fue la única persona que declaró en el acto de la vista, sin que hubiésemos tenido la oportunidad de escuchar al resto de los expertos que han elaborado dictámenes en las actuaciones.

D. Bienvenido elabora un dictamen en el que, por un lado, desarrolla el método de valoración que considera ajustado al caso concreto, para concluir que el precio pagado por la finca de autos estaría dentro de los márgenes de lo que pudiera considerarse como normal o adecuado, atendiendo al tipo de inmueble, su situación urbanística, la fecha de la transacción, y el elemento determinante de no tener licencia y no saber en qué momento se concedería.

Llegados a este punto procede recalcar las conclusiones expuestas por el perito sobre la incidencia de la licencia en el precio. Como conocedor del mercado de la isla de Ibiza destaca la problemática que existe acerca de la concesión de las licencias por parte de distintos ayuntamientos; y en concreto el que afecta a la finca de las presentes actuaciones, que tenía paralizada de facto la concesión de las solicitadas. De hecho, no ha sido hasta el 14 de octubre de 2014 cuando se concedió la misma. Un dato esencial que afecta a la fijación del precio, dado que la adquisición de un inmueble sin licencia, en tanto en cuanto no se conceda la misma (y por tanto no pueda edificarse), supone un gasto para el adquirente. Más aún cuando el fin previsto es la construcción de una vivienda, supuesto en el que los compradores deben pagar el precio o la parte del mismo que se pacte, sin tener acceso a la edificación por un trámite burocrático. Por lo tanto, el factor de esa falta de licencia conduce a una rebaja considerable del precio.

En relación con el método aplicado para formular la valoración, nuevamente explica de forma clara y terminante, la forma de su actuar, el porqué del método escogido, y sobre todo ofrece un completo análisis de los factores variables a tener en cuenta; el denominado como 'k'. Un elemento que incluiría los costes financieros, de administración, de promoción y el beneficio del promotor. Un coeficiente de ponderación que trata de ajustar el valor real del terreno a las circunstancias concurrentes y que en nuestro supuesto, ante la falta de licencia, ante la incertidumbre de cuando se concedería, debía aumentarse hasta 1,45, conduciendo a una minoración del precio del terreno. Una cifra que en los informes periciales de la administración concursal era inferior, dado que la valoración que efectúan se corresponde con el año 2014 y no con el 2012, fecha efectiva de la venta.

Cabe recordar que dicha valoración debe referirse al momento concreto en que la transmisión o el acto jurídico rescindible tuvo lugar. A modo de ejemplo podemos traer a colación la sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº1 de Alicante de 5 de mayo de 2008 , en la que se razona '...Hay, pues, que cotejar el valor patrimonial del activo que sale de su patrimonio con el valor patrimonial de la contrapartida recibida. Valoración según las circunstancias concurrentes en el momento en que se realiza el acto, al margen de acontecimientos posteriores. No cabe determinar el perjuicio tomando como perspectiva temporal el momento de apertura del concurso o el ejercicio de acción de rescisión y ello por los siguientes motivos: i) se infiere de art. 71.2 y del art. 71.3.2º: el momento relevante para apreciar el hecho considerado como presunción de perjuicio es el de la realización del acto; ii) el art. 73 LC atiende al momento del acto para determinar cuando hay mala fe; consecuentemente será en ese momento cuando haya que ver si el acto es o no perjudicial y iii) hay sectores en los que por la simple concurrencia de elementos especulativos ajenos a las partes todo acto anterior, plenamente justificado y con su correspondiente equivalente patrimonial, acabaría siendo necesariamente perjudicial, con la quiebra de la propia seguridad del tráfico, implicando tal exégesis infracción de la seguridad jurídica consagrada en el art. 9 CE (RCL 1978, 2836). Entre otros, en la doctrina se pronuncia a favor de esta tesis F. León Sanz...'

Y aquí es donde reside otro de los problemas de la demanda, en que las valoraciones que presenta, se efectúan a fecha de 2014, para luego, mediante unas correcciones, extrapolar ese valor a agosto de 2012. Ciertamente, siguiendo la doctrina que se acaba de exponer, lo procedente es efectuar la valoración al momento de la transmisión, para poder comprobar si en ese momento concreto existía o no perjuicio. Reitero que las periciales de la demanda no cumplen con ese parámetro, pese a que se trata de corregir los valores para adecuarse al año 2012. En cambio, la valoración de D. Bienvenido acude directamente a agosto de 2012.

Asimismo, como punto de discusión, suscita D. Bienvenido la errónea valoración de las periciales de la demanda, atendiendo a las características urbanísticas de la finca. En particular el error reside la edificabilidad por m2 de la parcela, dado que con arreglo a la licencia de obras concedida por el ayuntamiento, la que corresponde es de 0,5 m2/m2 (lo que supone la posibilidad de edificar 270 m2), y no la asignada en las otras periciales de 0,65 m2/m2 (que supondría la posibilidad de edificar 351 m2). Lógicamente, por un simple cálculo, si hay menos metros que edificar, el valor de la parcela se ve reducido sensiblemente; en concreto la edificabilidad se reduce en un 30% sobre la asignada en los informes periciales.

Finalmente, los informes de la demanda incurrirían en otro fallo determinante que invalida sus conclusiones: utilizan un método de valoración que no es el adecuado a efectos de valorar el inmueble del expediente. El correcto es el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre de 2011, previsto para valorar las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Con todo, si el método de valoración no es correcto, si los parámetros que se incluyen en los cálculos no son los ajustados, el cálculo final que se alcanza es erróneo. Por ello, a sensu contrario, aquel informe debidamente debatido que ha sido sometido a examen en el acto del juicio, cuyo autor ha explicado con certeza y claridad la forma de trabajo, su cálculos y conclusiones, amén de contemplar un método y parámetros adecuados, conduce a concluir que la valoración ofrecida por D. Bienvenido es la adecuada; precisamente una valoración que permite defender que el precio fijado en la compraventa de autos estaba en la normalidad del mercado.

Sexto: por último merece aclarar el controvertido punto de las cláusulas introducidas acerca del aplazamiento del precio y el de la imputación de determinados gastos a cuenta de esos importes diferidos.

Se trataría de estipulaciones que pudieran resultar anormales en el marco de la compra de terrenos. Aquellos por los que se adelanta una parte del precio (en particular los impuestos), para aplazar el resto en función de la concesión de la licencia. A lo que se une el hecho de que sea el vendedor el que deba sobrellevar los costes de gastos sobrevenidos acerca de la urbanización.

Es cierto que la finca se vende con la urbanización ejecutada y pendiente de concesión de licencia, pero no lo es menos, como informó D. Bienvenido , que en Ibiza, debido a la particularidad de la gestión del suelo, tanto de la concesión de licencias como de problemas de urbanización, estas cláusulas sean habituales

Aquí es donde reside la normalidad, en el marco territorial del tipo de operaciones a que refiere el proceso, en el que se pacta lo que es un usus fori, lo que se acepta como normal debido a las peculiaridades del territorio.

Desde este prisma, nuevamente afirmamos la normalidad que predica el precepto.

La conclusión evidente es que concurre la circunstancia enervante que prevé el art.71.5 LC , sin que pueda declararse rescindible la operación denunciada por la administración concursal.

Séptimo: en cuanto a las costas y en concreto en virtud del principio de vencimiento recogido en el art.394 de la LEC , por remisión del art.196 LC , dado que estamos ante hechos valorativos complejos y que la administración concursal actúa en interés de la masa, conlleva que no se haga especial pronunciamiento sobre las costas.

Vistos los preceptos legales y demás de pertinente aplicación

Fallo

Que con desestimación de la demanda interpuesta por la administración concursal de Greenpath SL, frente a Greenpath SL, D. Felix y Dña. Crescencia DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de todos los pedimentos de la demanda. Todo ello sin especial pronunciamiento sobre las costas del juicio.

Todo ello sin especial pronunciamiento sobre las costas generadas.

Notifíquese a las partes y hágales saber que contra la misma, por mor del art.197 cabe RECURSO DE APELACION, ante la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, que se tramitará de forma preferente.

Así lo acuerda, manda y firma D. Víctor Fernández González, Magistrado Juez del Juzgado de lo Mercantil número Uno de esta localidad.

Líbrese y únase certificación de esta resolución a las actuaciones, con inclusión del original en el Libro de Sentencias.

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Juez que la dicto estando celebrado en audiencia pública, el mismo día de su pronunciamiento, ante mí doy fe.