Sentencia CIVIL Nº 383/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 478/2017 de 13 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0233322
Recurso de Apelación 478/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1487/2015
APELANTE: D./Dña. Amelia
PROCURADOR D./Dña. NURIA MUNAR SERRANO
APELADO: D./Dña. Dolores TUTORA DE Julia
PROCURADOR D./Dña. ALBERTO ALFARO MATOS
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
SENTENCIA Nº 383/2017
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
En Madrid, a trece de septiembre de dos mil diecisiete.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1487/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid a instancia de D./Dña. Amelia apelante -
demandante, representada por el/la Procurador D./Dña. NURIA MUNAR SERRANO y defendida por Letrado,
contra D./Dña. Dolores TUTORA DE Julia apelada - demandada, representada por el/la Procurador D./Dña.
ALBERTO ALFARO MATOS y defendida por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/03/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/03/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimo la demanda formulada por la Procuradora Munar Srerrano en nombre y representación de DOÑA Amelia contra DOÑA Julia con imposición de las costas a la actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha seis de julio de 2017, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de septiembre de 2017

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En fecha 24 de julio de 2014 se suscribió contrato entre Doña Amelia e 'Interlar Asesores, S.A.' (en lo sucesivo 'Interlar'), actuando esta última por encargo de Doña Julia ; el referido contrato tiene por objeto la compra de la vivienda sita en Madrid, CALLE001 nº NUM000 , NUM001 , DIRECCION001 , fijándose el precio de la vivienda en 210.000 € y entregándose en dicho acto la cantidad de 21.000 €, en concepto de señal, comprometiéndose la compradora a abonar el resto en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

En la condición 5ª de dicho documento se indica que 'Según lo establecido en el Art. 1454 del Código Civil , si el comprador manifestara su decisión de renunciar a la compra o incumpliera con lo acordado, perderá la cantidad entregada como señal. Si fuera el propietario el que renunciase o incumpliese, deberá devolverla duplicada. Esta señal se encuentra condicionada a su aceptación expresa por parte de la propiedad'.

Finalmente, la propietaria no aceptó que se llevara a cabo la venta; ante ello, 'Interlar' devolvió a la compradora la cantidad que ésta abonó (21.000 €).

En este procedimiento, Doña Amelia reclama a Doña Julia 21.000 €, al entender que la señal ha de devolverse duplicada, en el supuesto de que la venta no se llevase a cabo por causa imputable a la vendedora.

El Juzgador 'a quo' desestimó la demanda, habiéndose interpuesto recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- El objeto litigioso que nos ocupa versa sobre la señal entregada, en su día, por Doña Amelia y la procedencia de la simple devolución de la cantidad entregada o bien doblada, partiendo de lo preceptuado en el artículo 1.454 C.Civil , que establece lo siguiente: 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

Ahora bien, no podemos obviar que el citado precepto se refiere exclusivamente a las denominadas 'arras penitenciales', habiéndose pronunciado reiteradamente la jurisprudencia con respecto a la imposibilidad de dar un concepto unitario a las arras, distinguiendo tres modalidades, a saber: las confirmatorias, las penales y las penitenciales, doctrina que se remonta a sentencias del Alto Tribunal de 24 de noviembre de 1.926 , 8 de julio de 1.945 , 22 de octubre de 1.956 , 7 de febrero de 1.966 , 16 de diciembre de 1.970 y 31 de julio de 1.992 ; recogida posteriormente en sentencias de 24 de octubre de 2.002 y 20 de mayo de 2004 , y más recientemente en sentencias de 11 de diciembre de 2.008 , 24 de marzo y 29 de junio de 2.009 , 27 de octubre y 11 de noviembre de 2.010 , concretamente en esta última se reitera, una vez más, los pronunciamientos contenidos en las anteriores, señalando que 'La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1.454 ( SSTS de 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2.009 ).

En el presente supuesto, Doña Amelia entregó la cantidad de 21.000 €, en concepto de señal de compraventa, 'según lo establecido en el art. 1.454 del Código Civil ', como se indica en el documento suscrito.

Atendiendo a este dato y a la doctrina jurisprudencial nos encontraríamos ante unas arras penitenciales, pudiendo cualquiera de las partes desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad inicialmente satisfecha.

Si bien, en este caso, hemos de examinar las arras penitenciales en conjunción con la condición suspensiva reflejada en el contrato, al ser necesaria la 'aceptación expresa por parte de la propiedad' de documento suscrito entre la compradora y la intermediaria, sin olvidar que 'las arras o señal que, como garantía, permite el art. 1.454, tienen un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido' ( STS de 29 de junio de 2.009 ) y que o como indica la sentencia de 31 de julio de 1.993 , 'el contenido del artículo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como pago del precio o pago anticipado del mismo' ( STS de 31 de julio de 1.993 ).

En el documento aportado con la demanda (obrante al folio 26 de los autos), se expresa claramente que 'si el comprador manifestara su decisión de renunciar a la compra o incumpliera con lo acordado, perderá la cantidad entregada como señal. Si fuera el propietario el que renunciase o incumpliese, deberá devolverla duplicada', estando clara la intención de los contratantes, tratándose, sin duda, de arras penitenciales.



TERCERO.- La cuestión sustancial debatida se centra en la condición contenida en el contrato, al establecer que 'Esta señal se encuentra condicionada a su aceptación expresa por parte de la propiedad', tratándose de una condición resolutoria, contemplada en el art. 1.113 C.Civil , según el cual 'También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución', en base a dicho precepto, la no aceptación por parte de la propietaria de la vivienda abocaría en la resolución del contrato, sin que ello genere obligación alguna para la vendedora.

No es de aplicación al presente supuesto el art. 1.115 C.Civil , en virtud del cual 'Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código', dado que el contrato no está suscrito por la vendedora Doña Julia sino por la mediadora 'Interlar', que tiene conferido encargo de mediación, necesitando la aceptación expresa de la propiedad para la validez y eficacia del contrato suscrito, como consta en el documento, circunstancia de la que tenía perfecto conocimiento la compradora. Por ello, en ningún caso se deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes ( art. 1.256 C.Civil ).



CUARTO.- En cuanto a la prueba testifical de D. Samuel , agente inmobiliario que intervino en la negociación, hemos de partir de lo dispuesto en el 376 L.E.Civ., según el cual 'Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancia que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado'.

El referido testigo reconoció el documento (folio 26), aportado con la demanda, como auténtico en su totalidad, habiendo sido redactado por la inmobiliaria; además, manifestó que había un encargo de venta, no habiéndose llegado a entregar la señal a la vendedora, añade que la inmobiliaria se lo comunicó a la vendedera, mostrando ésta última el acuerdo con la venta, si bien posteriormente se recibió una carta de un abogado comunicando que la vendedora tenía impedimentos invalidantes evidentes para celebrar un contrato. Este medio de prueba ha de ser valorado adecuadamente, sin que las manifestaciones vertidas por el testigo puedan ser tenidas como prueba contundente de la aceptación expresa por parte de la propietaria de un documento de arras para efectuar posteriormente la compraventa de un inmueble. En definitiva, la Sala entiende que nos encontramos ante una prueba débil de un requisito sustancial, como es la aceptación expresa por parte de la vendedora para que un contrato alcance eficacia plena, hecho que debería, en todo caso, haber sido corroborado por otros elementos probatorios, ante la ausencia de una aceptación reflejada documentalmente.

En consecuencia, entendemos que no ha quedado acreditado que el documento de señal haya sido aceptado expresamente por Doña Julia , por tanto no está obligada a devolver el doble de la cantidad entregada por Doña Amelia en concepto de señal, procediendo la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia apelada.



QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán al apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Nuria Munar Serrano, en representación de Doña Amelia , contra la sentencia dictada en fecha 13 de marzo de 2017 por el Juzgado de 1º Instancia nº 96 de Madrid , en autos de procedimiento ordinario nº 1487/2015; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0478-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 478/2017, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe .