Sentencia CIVIL Nº 383/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 470/2017 de 11 de Julio de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Fax.: 928 42 97 75
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000470/2017
NIG: 3501642120150012243
Resolución:Sentencia 000383/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000548/2015-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Las Palmas de Gran Canaria
Apelado: Luis ; Abogado: Alejandra Carlota Garcia Del Rio; Procurador: Angel Luis Nieto Herrero
Apelante: Lorena ; Abogado: Cristina Torralbo Diaz; Procurador: Angela Rivas Conejo
SENTENCIA
Iltmos. Sres.-
PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo
MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot
Don Víctor Manuel Martín Calvo
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a once de julio de dos mil dieciocho;
VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo
en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia
nº 4 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos referenciados (Juicio Ordinario 548/2015) seguidos a
instancia de doña Lorena , parte apelante, representada en esta alzada por la procuradora doña Ángela Rivas
Conejo y asistida por la letrada doña Cristina Torralbo Díaz, contra don Luis , parte apelada, representada en
esta alzada por el procurador don Ángel Luis Nieto Herrero y asistida por la letrada doña Alejandra García del
Río, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 4 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó en los referidos autos Sentencia en fecha 21 de diciembre de 2016 cuya parte dispositiva, debidamente complementada por Auto de 9 de febrero de 2017, literalmente establece: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Doña Ángela Rivas Conejo en nombre y representación de Doña Lorena frente a Don Luis y la reconvención planteada por el Procurador Sr. Don Ángel Luis Nieto Herrero en nombre y representación de Don Luis frente a Doña Lorena debo declarar la obligación del demandado de otorgar escritura pública de compraventa del inmueble sito en esta vecindad, en la CALLE000 número NUM000 NUM001 (descrito en el hecho primero de la demanda) a favor de la demandante por el precio convenido de ciento veinte mil euros (120.000 euros) siempre y cuando tenga lugar el previo o simultáneo abono por la demandante-reconvenida de la suma de ocho mil cincuenta y seis euros y sesenta y seis céntimos de euros (8.056,66 euros),condenando a la demandante-reconvenida igualmente al pago al demandado-reconviniente de la suma de veinticinco mil trescientos setenta y tres euros y cuarenta céntimos de euro (25.373,40 euros) en concepto de rentas de alquiler devengadas hasta Junio del 2015,intereses a que alude el fundamento de derecho tercero de esta resolución, sin hacer expresa expresa imposición de costas procesales, salvo las referidas a la pericial judicial caligráfica practicada en las actuaciones que serán a costa de la parte demandada-reconviniente'

SEGUNDO.- La referida Sentencia, de fecha 21 de diciembre de 2016, se recurrió en apelación por la parte actora, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para discusión, votación y fallo el día 9 de jukio de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora presentó demanda pretendiendo que el demandado, en su calidad de vendedor, otorgara escritura pública de compraventa en relación a un determinado inmueble al haber satisfecho íntegramente el precio pactado. El demandado vendedor se opuso a la demanda afirmando que la actora compradora aún le adeudaba un importe de 40.056,66 € y formuló, al propio tiempo, acción reconvencional pretendiendo el cobro de la cantidad de 81.669,12 € que se dicen adeudados por la reconvenida en su calidad de arrendataria del mismo inmueble por rentas impagadas desde enero de 2007 hasta julio de 2015. Dicha demandada se opuso a la acción reconvencional sosteniendo, dicho sea en síntesis, que tras la compra quedó extinguido el contrato locativo por lo que nada adeuda.

La sentencia de primera instancia tras considerar que han convivido simultáneamente el contrato de compraventa y el de arrendamiento, considera que por el primero de los contratos la compradora aún adeuda un importe de 8.056,66 € y, en relación al arriendo, tras considerar prescritas - art. 1966 CC - las rentas anteriores a julio de 2010 (quinta anualidad anterior a la presentación de la acción reconvencional) condena a la reconvenida al pago de la cantidad de 25.373,40 € (60 mensualidades a razón de 422,89 € cada una).

Frente a dicha resolución se alza exclusivamente la parte actora insistiendo en los motivos de su oposición a la acción reconvencional y por ello en el completo pago del precio pactado en el contrato de compraventa considerando haber satisfecho, por dicho concepto, un importe superior al pactado (aque eran 120.000,00 €) al haber pagado 125.343,34 € considerando, además que la Magistrada a quo ha errado en la apreciación de la prueba documental, concretamente en la valoración del contenido del documento n.º 9 (folio 33) de la demanda. Igualmente insiste en que una misma persona no puede reunir a la vez la condición de arrendataria/inquilina y 'propietaria' de un mismo inmueble por lo que no cabe reclamar renta alguna sin que tampoco se estuviera en presencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra.



SEGUNDO.- No se discute que la actora-reconvenida ha mantenido una relación de arrendamiento con el demandado-reconviniente en virtud de contrato de fecha 1 de mayo de 2005 concertado inicialmente con doña Visitacion sobre una vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000 , NUM001 de Las Palmas de Gran Canaria y por renta mensual de 422,89 € (documento n.º 4 de la demanda; folio 18 de las actuaciones) en el que se subrogó como arrendador el hoy demandado-reconviniente, don Luis , (documento n.º 5; folio 21) en fecha 10 de marzo de 2007.

A los pocos días de la comunicación de la subrogación, concretamente el 15 de marzo de 2007 se acordó la venta del inmueble entre las mismas partes pactándose un precio de 120.00,00 € en cuyo acto se pagó un importe de 18.500,00 € aplazándose el resto a 30 días vista. (documento n.º 1 de la demanda; folio 11).

Con fecha 22 de mayo de 2007, ante la imposibilidad de la compradora de afrontar de pago del resto del precio pactado del que, además de la primera entrega, únicamente pudo sufragar un pago de 5.797,00 €, se otorgó un reconocimiento de deuda por la cantidad restante: 95.703,00 € comprometiéndose la compradora a su abono mediante pagos mensuales de 1.000,00 €.

Analizada la prueba practica, teniendo en cuenta la documental de ambas partes así como el resultado de la prueba pericial caligráfica que acredita la autenticidad de los documentos impugnados por el demandado reconviniente (documentos nº 9 a 13 de la demanda), queda acreditado que que la actora-reconvenida ha satisfecho al actor (incluidas aquellas dos primeras entregas) un monto total de 111.943,34 €. Dicho importe coincide con el señalado en la sentencia apelada no obstante advertirse en la misma que aunque no especifica el importe de 1.078,38 € percibidos en los meses septiembre, noviembre y diciembre 2007 (a razón de 359,46 € cada uno de dichos meses), y reflejados en los documentos n.º 2, 3 y 4 de la contestación [tan solo se refiere al mismo importe percibido en los siguientes meses de enero, febrero y diciembre de 2008; documentos 5, 6 y 7 de la contestación], realmente lo ha tenido en cuenta en el sumatorio de las restantes cantidades que especifica. Y es que, por más que en otra cosa se insta en el recurso, hemos de coincidir con lo resuelto en la sentencia de primera instancia en relación a la valoración del mencionado documento n.º 9 (folio 33) en el que se documenta un recibo de 13.400,00 € al que se 'suma' las cantidades que ha entregado todos los meses (lo que no especifica) y que 'todo ello suma' la cantidad de 24.000,00 € de cuyos términos, sin necesidad de especial esfuerzo interpretativo, resulta que si a los 13.400,00 € se suman otras cantidades entregadas y 'todo ello' suma dichos 24.000,00 € es evidente que lo entregado en esos 'todos los meses' fueron, como dice la sentencia, 10.600,00 €. En suma, lo que dicho documento viene a reconocer es un pago hasta dicha fecha de 24.000,00 € en concepto de pago de rentas y precio de venta; por más que el propio reconviniente - como así hace la sentencia - imputen finalmente dicho importe íntegramente al precio de la compraventa.

Para una mejor visión se relacionan en la siguiente tabla todos y cada uno de los pagos efectuados expresándose además de la fecha e importe correspondiente los importes parciales a que se refiere la sentencia apelada al final de su fundamento segundo y el sumatorio parcial que refleja el saldo en la fecha del pago; todo ello junto al folio de las actuaciones en que se encuentra el documento y expresión del n.º con el que es presentado bien por la demandante, bien por el demandado-reconviniente: [(*) el importe de 7/12/12 - documento n.º 47, realmente fue de 875,81 €; pero el demandado- reconviniente reconoce un pago de 1.000,00 €]

TERCERO.- La actora-reconvenida sostiene que todo el importe por ella satisfecho (y que erróneamente considera asciende a 125.343,34 € al interpretar que documento n.º 9 de la demanda, además de los 24.000,00 € en ellos computados, también se documentó junto a él el pago de otros 13.400,00 €; por tanto 111.943,34+13.400,00=125.343,34 €) lo fue en concepto de pago de precio de la compraventa y que, además, nada adeudaba por el contrato de arrendamiento al haber quedado este extinguido una vez que se perfeccionó la compraventa con la consiguiente adquisición del dominio mediante la 'traditio brevi manu' al transformarse la posesión que hasta entonces gozaba en concepto de arrendataria, y desde que se perfecciona la compraventa con el documento privado, a ser una posesión en concepto de dueño.

Como nos ilustra la STS 19-7-2011 (nº 573/2011, rec. 1605/2006) " Es cierto que, como señala la sentencia de esta Sala de 26 de junio de 2008, un sector significado de la doctrina científica ha manifestado que, aún limitado a la 'traditio brevi manu ' y 'constitutum possessorium', el artículo 1463 del Código Civil es claramente aplicable a la entrega de inmuebles, donde, precisamente, se dan en la práctica más abundantemente las razones que justifican aquella forma de entrega: evitar una duplicidad innecesaria de traspasos posesorios; asimismo, la jurisprudencia ha compartido la posición referida en SSTS de 6 de julio de 1982 y 6 de mayo de 1994, entre otras, siendo así que esta última afirma que 'la entrega está presidida por una progresiva espiritualización, entendiéndose que existe si el 'accipiens' tenía ya en su poder el inmueble por algún motivo (traditio brevi manu ), lo que es aplicable a los inmuebles por una evidente aplicación analógica del artículo 1463, in fine, del Código Civil'.

Sin embargo, conforme al mismo art. 1463 CC no basta para que la 'entrega' de la cosa quede efectuada que el comprador ya la tenga en su poder pues, además, es necesario el 'solo acuerdo o conformidad' de los contratantes. La recurrente parece sustentar que la 'traditio brevi manu ' se produjo por el simple acuerdo perfeccionador del contrato de compraventa de 15 de marzo de 2007 al encontrase la cosa vendida en poder de la compradora que la disfrutaba en virtud de contrato de arrendamiento. Sin embargo, la STS de 18 de julio del 2006, recurso 3385/1999, señala que '(e)l artículo 1.463 exige acuerdo o conformidad de los contratantes, que debe entenderse referido a una entrega simbólica de la posesión por el dueño, distinta del título (contrato de compraventa)'. En el mismo sentido la STS de 26 de junio de 2008, recurso 1660/2001, señala que el art.

1463 CC 'establece que se entenderá entregado el bien por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes si el comprador la tenía ya en su poder por algún motivo'.

Por ello habrá de analizarse a falta de acuerdo expreso en dicho contrato si efectivamente las partes quisieron (acordaron tácitamente) dar a la posesión que ostentaba la compradora hasta ese momento el carácter de entrega del dominio de la finca vendida. Téngase en cuenta que mientras no exista entrega posesoria en concepto de dueño el simple contrato privado de compraventa litigioso resultará insuficiente para la adquisición del dominio que, como sabemos y conforme a lo previsto en el art. 609 CC, precisa - además del título: el contrato de compraventa en nuestro caso - la correspondiente tradición (entrega o modo), siendo que, además, no existe incompatibilidad alguna entre la posesión en concepto de arrendatario y la titularidad del crédito que deriva de la compraventa pendiente de consumación. Esto es, se puede ser comprador - no propietario - y al propio tiempo y en tanto no se consume la compra y se adquiera el dominio, ser arrendatario.

Del reconocimiento de deuda posterior de fecha 22 de mayo de 2007 pudiera inducir a pensar, en principio, que efectivamente se transmitió el dominio con la compraventa, lo que provocaría la extinción del arriendo, pues en su estipulación segunda tras señalarse que el impago de la deuda pendiente además de permitir la resolución anticipada del aplazamiento permitiría igualmente al acreedor (vendedor) reclamar la 'devolución de la propiedad adquirida'. Si embargo no puede tomarse tal expresión en su sentido literal, lo que conllevaría a aceptar la tesis de la recurrente, y ello por cuanto los actos posteriores demuestran precisamente todo lo contrario.

En efecto, si con el contrato de compraventa se hubiera extinguido el arriendo [de haberse convenido la entrega 'brevi manu' ] no se comprende, primero, cómo se admitían los recibos que expedía el demandado- reconviniente expresando en el concepto la referencia al arrendamiento, incluido el tan - relevante a juicio de la apelante n.º 9 de su demanda - ; segundo, cómo la propia actora reconvenida presentó el Modelo 180 (retenciones practicadas en arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos) - documento n.º 51 de la demanda; folio 73 de las actuaciones - expresando una retención (al perceptor Luis ) de 1.065,72 € sobre un importe íntegro de 5.074,68 € (que es el importe de la anualidad del 2013; esto es 12 mensualidades a razón de 422,72 € cada una - que es la renta pactada en el contrato de arrendamiento - y tercero, cómo es posible que se admitan - lo que se hace sin reproche alguno en el recurso - haberse verificado pagos a favor del demandado-reconviniente por importe de 4.228,90 € (documento n.º 41 de la contestación; folio 138) correspondiente a las diez mensualidades de renta que median entre enero y octubre, ambos inclusive, del año 2013 y los otros dos pagos de renta por importe de 422,89 € de los meses de noviembre y diciembre de dicho año (documentos 43 y 44 de la contestación; folios 140 y 142). Todo ello acredita, a las claras, que con el contrato privado de compraventa (que obviamente no es un contrato de opción de compra) las partes no quisieron transmitir el dominio a la actora compradora sino que fue voluntad de las partes que, ínterin no se satisficiera el importe total de dicha compra (los 120.000,00 €) la referida debería seguir ostentando su posesión en concepto de arrendataria, lo que obligaba a satisfacer el pago de la renta (pues el arriendo seguía en vigor y no se trasmutó - ninguna prueba existe al respecto - en un arriendo con opción de compra. Y es que, además, no tendría sentido que se autorizase la transmisión del dominio (con extinción del arriendo) sin la percepción del precio cuando éste se financió por el propio vendedor, sin interés alguno, en tan dilatado periodo de tiempo [de haberse cumplido regularmente lo pactado aquellos 95.703,00 € debieron haberse satisfecho - a razón de 1.000,00 € mensuales - en un plazo de 96 meses; esto es ocho años: por tanto hasta el 22/05/2015].



CUARTO.- La Sala advierte, como ya vimos, que realmente las mensualidades de renta enero-2016 a diciembre de 2013 realmente fueron abonadas. Sin embargo no podemos descontar a favor de la reconvenida el importe de las mismas (que ascenderían a 5.074,68 €) en cuanto la misma considera que fueron en pago del precio de la venta y además nada ha alegado en relación al importe debido por el arriendo, salvo su inexistencia. Por lo demás, de descontarse este importe en el capítulo de rentas debería aumentarse el relativo al débito por precio de compraventa pendiente del que fue reducido como pago, por lo que el resultado final sería el mismo.

ÚLTIMO.- Desestimándose el recurso de apelación interpuesto procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho ni de derecho, declarando por ello la pérdida del depósito constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Lorena contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Las Palmas de Gran Canaria de fecha 21 de diciembre de 2016 en los autos de Juicio Ordinario 548/2015, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas a dicha parte apelante y declarando la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino correspondiente.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.