Sentencia CIVIL Nº 383/2020, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 565/2019 de 30 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00383/2020

Modelo: N10250

PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA

32003 OURENSE

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N.I.G.32054 42 1 2018 0001483

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000565 /2019

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de OURENSE

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000206 /2018

Recurrente: don Juan Alberto

Procurador: doña MARIA GONZALEZ NESPEREIRA

Abogado: don JOSE RAMON DE DIOS DE DIOS

Recurrido: doña Penélope y don Marco Antonio

Procurador: doña MARIA LUISA GONZALEZ MASCAREÑAS

Abogado: don ADOLFO TABOADA GONZALEZ

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Señoras, doña Josefa Otero Seivane, Presidenta, doña María José González Movilla y doña María del Pilar Domínguez Comesaña, Magistradas, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00383/2020

En la ciudad de Ourense a treinta de septiembre de dos mil veinte.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, en autos de Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Ourense, seguidos con el n.º 206/18, Rollo de apelación núm. 565/19, entre partes, como apelante don Juan Alberto, representado por la procuradora de los tribunales doña María González Nespereira, bajo la dirección del letrado don José Ramón de Dios de Dios y, como apelados-impugnantes, doña Penélope y don Marco Antonio, representados por la procuradora de los tribunales doña Mª Luisa González Mascareñas, bajo la dirección del letrado don Adolfo Taboada González.

Es ponente la Ilma. Sra. doña María José González Movilla.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 5 de febrero de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO:DESESTIMAR LA DEMANDA INTERPUESTA POR DON Juan Alberto representado por la procuradora Sra. González Nespereira y asistido del letrado Sr. De Dios De Dios y como demandados DON Marco Antonio y DOÑA Penélope representados por la Procuradora Sra. González Mascareñas y asistido del Letrado Sr. Taboada González sin hacer especial pronunciamiento en costas.'

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de don Juan Albertorecurso de apelación en ambos efectos y, seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación de Don Juan Alberto se presentó demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de saneamiento por evicción contra Don Marco Antonio y Doña Penélope, alegando que en fecha 1 de octubre de 2015 suscribió con los mismos un contrato de compraventa privado de una vivienda y la finca en la que se está construida, sita en el número NUM000 de la CALLE000, de la localidad de Verín, por un precio de 164.500 euros, del que entregó a la fecha de suscripción del contrato 10.000 euros, pactándose que el pago del resto se verificaría en el momento del otorgamiento de la escritura pública. Pues bien, habiendo sido declarado nulo el contrato en virtud de sentencia de fecha 8 de septiembre de 2017, en procedimiento instado por Doña Coral copropietaria del inmueble, se solicita en el presente litigio la condena de los demandados a abonarle la cantidad de 18.805,53 euros, importe de las costas abonadas a la actora en aquel procedimiento. La parte demandada se opuso a la demanda alegando que la acción de saneamiento por evicción no podía prosperar pues no tuvieron conocimiento del juicio declarativo en el que se declaró la nulidad del contrato, no habiendo solicitado el actor su citación a efectos del saneamiento; que la compraventa jamás llegó a consumarse ya que no se entregó el precio excepto una cantidad entregada a cuenta y no se otorgó la escritura pública, hallándonos en el mejor de los casos ante un supuesto de venta de cosa en parte ajena, por lo que la acción ejercitada no sería procedente y, finalmente, que no son responsables de unas costas judiciales que pudieron haberse evitado si el actor no se hubiese opuesto a la demanda, cuando tenía conocimiento de que el inmueble no pertenecía en su integridad a los vendedores, pues ellos mismos se lo habían comunicado ofreciéndole el correspondiente resarcimiento por la imposibilidad de otorgar la escritura pública.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestimó la demanda pues el actor era conocedor de la imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa, pese a lo que se opuso a la demanda, en el procedimiento en el que se generaron las costas que ahora se reclaman; añadiendo que los vendedores no eran propietarios plenos de la cosa objeto de la compraventa por lo que no podían entregarla, y así aunque no procedería la acción de saneamiento por evicción, podía el comprador reclamar el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento contractual, al amparo del artículo 1124 del Código Civil. Finalmente, estimando que existen dudas de derecho no se hizo expreso pronunciamiento en costas.

Frente a dicha resolución se interpone por el actor el presente recurso de apelación alegando infracción del artículo 1461 en relación con los artículos 1474, 1475, 1481 y 1478 del Código Civil, insistiendo en los argumentos contenidos en la demanda sobre la existencia de los presupuestos necesarios para el éxito de la acción de saneamiento por evicción. Los apelados se opusieron al recurso e impugnaron el pronunciamiento por el que no se imponían a la parte actora las costas procesales al no motivarse debidamente esa decisión que se aparta del principio general del vencimiento objetivo. La parte actora se opuso a la impugnación, solicitando la confirmación del pronunciamiento sobre costas impugnado.

SEGUNDO.-Para la resolución de la cuestión que se plantea en esta alzada ha de partirse de los siguientes hechos que se han admitido por las partes:

Los demandados Don Marco Antonio y doña Penélope adquirieron la finca registral nº NUM001 y el padre de la primera Don Humberto, casado con Doña Coral, adquirió la finca NUM002 del Ayuntamiento de Verín. Sobre la primera construyeron los adquirentes una vivienda unifamiliar, ocupando también una parte de la segunda, con autorización de su propietario, figurando el conjunto como una sola finca en el Catastro a nombre de los ahora demandados. El día 27 de abril de 2007 el demandado Don Marco Antonio suscribió con Don Juan Alberto, aquí demandante, un contrato de arrendamiento de dicha vivienda señalada con el número NUM000 de la CALLE000 de Verín. Posteriormente, el día 1 de octubre de 2005 el arrendatario suscribió contrato privado de compraventa de la vivienda y terreno con el arrendador y su esposo Doña Penélope, en el que se indicaba que los vendedores eran dueños de las dos fincas sobre la que se había construido la vivienda, ocupando parte de ellas, constituyendo ambas una única finca. El precio se fijó en 164.500 euros, entregando el comprador en el acto 10.000 euros, mediante transferencia bancaria, pactándose que el resto sería entregado en el momento de la firma de la escritura pública. El día 23 de noviembre de 2015, los vendedores mediante transferencia bancaria bajo el concepto 'devolución transferencia compra fincas verín' reintegraron al comprador la suma de 10.000 euros, entregada a cuenta del precio; ante lo que Don Juan Alberto en fecha 14 de diciembre de 2015 requirió a los vendedores a fin de que procediesen a realizar los trámites oportunos para el otorgamiento de la escritura pública, poniendo a su disposición la suma que indebidamente le habían devuelto, requerimiento reiterado mediante burofax de fecha 14 de abril de 2016. Al tener conocimiento Doña Coral, madre de la vendedora Doña Penélope, del contrato de compraventa celebrado, cuando fue requerida para otorgar la escritura pública, se negó a ello y presentó demanda de conciliación contra vendedores y comprador a fin de que reconociesen la nulidad del contrato ya que era propietaria de una parte de una de las fincas, la señalada con el nº NUM002, que había sido adquirida con carácter ganancial por ella y su esposo, careciendo los vendedores de poder de disposición sobre la totalidad del conjunto. La conciliación se celebró el día 25 de mayo de 2016 ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Verín, al que no compareció el comprador, haciéndolo únicamente los vendedores que se avinieron a reconocer la nulidad del contrato. Los vendedores, en fecha 31 de mayo de 2016 remitieron burofax al comprador en el que, además de manifestarle que su postura resultaba incomprensible pues conocía que no podía formalizarse la escritura pública, insistía en ello, 'amparando la ocupación de la vivienda en el (citado) contrato ahorrándose el debido abono de la renta acordada en su día', se le ofrecía la condonación de las rentas devengadas por la ocupación del inmueble desde el otorgamiento del contrato de compraventa, firmado el día 1 de octubre de 2015, hasta el día 31 de julio de 2016, solicitándole que la desalojase en esa fecha, ascendiendo esas rentas a la suma de 5.000 euros. El ofrecimiento no fue aceptado por el comprador y en esta situación Doña Coral, ante la incomparecencia del comprador, formuló contra el mismo demanda de juicio ordinario al objeto de que se declarara la nulidad del contrato de compraventa, que se siguió con el número 189/2016 del Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Verín, en el que el demandado contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, dictándose finalmente sentencia en fecha 8 de septiembre de 2017 declarando la nulidad del contrato de compraventa al no concurrir el consentimiento de todos los miembros de la comunidad hereditaria para la venta del conjunto, condenando al demandado Don Juan Alberto, al pago de las costas procesales. Dicha resolución no fue recurrida, y una vez que adquirió firmeza Doña Coral promovió la correspondiente tasación de costas, dictándose por la Letrada de la Administración de Justicia decreto en fecha 13 de diciembre de 2017 aprobando la tasación por importe de 18.805,53 euros, cantidad abonada por el condenado al pago mediante ingreso efectuado en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado de fecha 18 de enero de 2018. Don Juan Alberto se mantuvo en la ocupación del inmueble hasta el día 6 de noviembre de 2017, y el día 22 de noviembre de ese mismo año, Don Marco Antonio presentó demanda de juicio verbal en reclamación de las rentas que Don Juan Alberto había dejado de abonar desde el día 1 de octubre de 2015 hasta la fecha en que abandonó la vivienda, descontando la cantidad de 5.000 euros, que ya se le había ofrecido como resarcimiento por los daños sufridos, ascendiendo así lo adeudado a 8.497,20 euros; procedimiento del que no consta su resolución. Pues bien, en base a estos hechos, Don Juan Alberto ejercita la presente acción de saneamiento por evicción, solicitando la condena de los demandados Don Marco Antonio y Doña Penélope a abonarle la cantidad de 18.805,53 euros, que se vio obligado a satisfacer por las costas causadas en el procedimiento en que se declaró la nulidad del contrato de compraventa del inmueble.

TERCERO.-Se ejercita por el actor en este procedimiento contra los vendedores la acción de saneamiento tras haber sido privado del inmueble que había adquirido, con la pretensión de que le restituyan el importe de las costas que hubo de abonar a un tercero en el proceso anterior de evicción. El saneamiento es, junto con la entrega de la cosa, una de las obligaciones del vendedor, según indica el artículo 1461 del Código Civil. En virtud del saneamiento, según el artículo 1474, el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Este precepto configura el llamado saneamiento por evicción (vencimiento), y en su virtud el vendedor resulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firma y en base a un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada ( artículos 1478 y 1479 del Código Civil). Esta obligación de saneamiento se impone al vendedor aunque nada se haya expresado en el contrato; aunque los contratantes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal. En base a tales preceptos son requisitos necesarios para que exista la obligación de saneamiento por evicción que se prive al comprador total o parcialmente de la cosa en virtud de sentencia firme y en virtud de un derecho adquirido con anterioridad a la entrega, además de la notificación al vendedor de la demanda de evicción. Y todos los requisitos indicados concurren en el presente supuesto para estimar la acción de saneamiento deducida. El actor ha sido totalmente privado de la posesión del inmueble objeto del contrato, no compartiéndose el argumento esgrimido por los demandados relativo a la falta de entrega de la cosa comprada. Es cierto que cuando no se ha entregado la cosa al comprador no puede producirse la privación exigida en el saneamiento, y en ese caso el comprador tendría a su favor las acciones propias del incumplimiento del contrato o incluso la exigencia de los daños y perjuicios sufridos, pero no la acción de saneamiento por evicción que presupone la entrega real de la cosa comprada. Pero en este caso, la entrega se considera realizada. Lo querido por las partes al suscribir el documento privado de fecha 1 de octubre de 2015 fue la de concertar un contrato de compraventa definido en el artículo 1445 del Código Civil, que se perfeccionó en ese mismo instante, de acuerdo con el artículo 1450 del mismo texto legal; y habida cuenta de la naturaleza consensual de dicho contrato, adquirió en ese momento dicho pacto fuerza obligatoria para las dos partes contratantes. Además de quedar así perfeccionado el contrato de compraventa por ese acuerdo sobre la cosa objeto del mismo y sobre el precio, las partes comenzaron a ejecutar las obligaciones asumidas en sus respectivas posiciones jurídicas de comprador y vendedores; y así el recurrente adquirió por virtud del contrato la propiedad de la vivienda litigiosa al haberse producido la 'traditio brevi manu', con la consiguiente extinción de la posesión arrendaticia que hasta entonces venía disfrutando el comprador, que inició también el cumplimiento de su obligación esencial de pagar el precio, aunque en el momento de la firma del contrato abonó una pequeña suma, 10.000 euros, aplazando el resto al momento del otorgamiento de la escritura pública. El comprador a partir de la firma del contrato no abonó la renta que como arrendatario venía pagando y en ningún momento le fue reclamada hasta que surgió el problema relativo al otorgamiento de la escritura; y ello ha de entenderse en el sentido de que la intención verdadera y real de los contratantes era celebrar un contrato de compraventa quedando extinguido en el mismo momento el previo de arrendamiento, dada la esencial incompatibilidad entre ambos. En suma, según el artículo 1462 del Código Civil se entiende entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador, no siendo necesaria la entrega material cuando el comprador ya tenía la posesión como arrendatario, comenzando a poseerla a título de dueño desde la compra.

Además el comprador ha sido privado de la cosa comprada por sentencia firme y en base a un derecho anterior a la compra. Como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2009 'Ya de antiguo se decía ( sentencia de 5 de diciembre de 1925) que si el vendedor nada transmitió, porque se produjo evicción, nada debe recibir del comprador y si este le pagó el precio, debe devolverlo, indemnizando los daños, y menoscabos que haya sufrido el patrimonio del comprador'. En este caso el comprador ha perdido el inmueble por sentencia firme, que le privó del derecho de propiedad de toda la finca. La sentencia en que se declaró la nulidad del contrato de compraventa, que es firme, es el antecedente del proceso de evicción y presupuesto para que pueda ejercitarse. Es decir, el demandante se ha visto privado de la cosa comprada por sentencia firme en la que se declaró la nulidad del contrato suscrito, habiéndose admitido por la jurisprudencia la subsistencia de la obligación de saneamiento por evicción pese a la previa declaración de nulidad del contrato de compraventa del que deriva. Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2009 proclama que 'la normativa sobre responsabilidad por evicción no especifica ni distingue qué tipo de derecho anterior al perfeccionamiento del contrato de compraventa ha de ser el que provoque la pérdida del derecho de propiedad sobre lo comprado, artículo 1475 del Código Civil, ni por medio de qué mecanismo jurídico, más allá de exigir la existencia de una sentencia firme que declare dicha pérdida, artículo 1480 del Código Civil. Tampoco establece que el conocimiento del riesgo de evicción por parte del comprador implique la pérdida de su derecho a reclamar'. A su vez, la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2009 recuerda, con cita de la de 3 de febrero de 2009, que incluso expresando el contrato la ajenidad, no por ello el comprador pierde a su favor el derecho al saneamiento por evicción.

En cuanto al requisito referido a la notificación de la demanda a los vendedores, ha de señalarse que tal obligación aparece recogida en los artículos 1481 y 1482 del Código Civil. Según establece el primero de los preceptos citados 'el vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador'. Y añade: 'faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento'. La notificación al vendedor deberá efectuarse en la forma establecida en el artículo siguiente, que dispone: 'El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que esta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados. El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento Civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo. Si los citados de evicción no compareciesen en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda'.

Tales preceptos recogen la denominada 'llamada en garantía', es decir, la llamada que el comprador debe realizar al vendedor en el procedimiento en el que se dirima el motivo de un ulterior y eventual saneamiento por evicción, como requisito necesario para que, en su caso, pueda ejercitarse la acción de saneamiento por evicción contra el vendedor.

La razón de ser de la intervención del vendedor en dichos procesos es la de posibilitar que éste, si a su derecho conviene, haga valer los argumentos que 'estime oportunos para sostener la viabilidad y corrección de la compraventa realizada. Se trata de una facultad que se confiere al vendedor para que pueda alegar y acreditar lo que estime oportuno frente a un eventual saneamiento por evicción, no estando obligado a comparecer. Aunque esta llamada al vendedor constituye en principio un requisito de procedibilidad, la falta de esa notificación no es obstáculo a que pueda prosperar la acción de saneamiento. El fundamento de la llamada en garantía se encuentra en la consideración de que el vendedor es quien lógicamente tiene los medios de defensa, tanto del comprador como incluso de su propia defensa, alegando las excepciones que estime oportunas. Al vendedor le interesa defender la legitimidad de la venta, ya que de prosperar la acción formulada contra su comprador, habrá de responder frente a él, es decir, vendrá obligado al saneamiento. Pero el comprador ha de interesar la llamada al tercero, a su vendedor, desde el momento en que su omisión le hace perder las posibilidades de exigir el saneamiento. Ahora bien, como se ha dicho no siempre la falta de ese requisito hace inviable la acción de saneamiento. Si la notificación a los vendedores a instancias del comprador de la demanda interpuesta en su contra en el previo procedimiento no resultaba útil, ni puede entenderse necesaria para el posterior ejercicio de la acción de saneamiento por evicción, habida cuenta que con anterioridad ha mostrado ya su postura en un previo acto de conciliación, como aquí ha ocurrido, su llamada nada podía aportar en defensa del comprador. Si el vendedor dispone de los medios de defensa del título discutido, tanto en relación al comprador como en su propia defensa, pudiendo oponer las excepciones oportunas, lógica consecuencia es que si se incumple la llamada al proceso no surja la obligación de saneamiento ya que se vio privado de la posibilidad de defenderse y mantener la validez del contrato. Pero esa lesión a los intereses del vendedor de la que deriva su irresponsabilidad por la evicción, no puede proyectarse al supuesto enjuiciado ya que los vendedores acudieron a un previo proceso de conciliación, en el que, lejos de defender la validez y eficacia del contrato de compraventa formalizado con el comprador, se avinieron a las peticiones deducidas por Doña Coral, admitiendo la nulidad del contrato, por lo que su intervención en el proceso de evicción nada significaría en relación a su defensa y a la del comprador, y su llamada al proceso no cumpliría la finalidad prevista legalmente.

Por todo lo expuesto, concurren en el presente caso los requisitos legalmente exigibles para el éxito de la acción ejercitada, por lo que procede condenar a los demandados conforme al artículo 1478.3 del Código Civil a abonar al actor la suma reclamada, importe de las costas a cuyo pago fue condenado en el previo proceso de evicción, no apreciándose que el demandante, pese a que el vendedor en el previo acto de conciliación promovido por su madre se aviniese a reconocer la nulidad del contrato, hubiera actuado con anterioridad al contestar a la demanda y oponerse a la misma, sosteniendo la validez y eficacia de una venta a todas luces nula, pues ni tal era el supuesto ni puede reprochárseles que actuase en defensa de la validez de un contrato suscrito con unas personas que se mantuvieron en la titularidad exclusiva del inmueble durante muchos años, independientemente del resultado final de ese procedimiento de evicción. Por todo lo expuesto la sentencia debe ser revocada estimándose la demanda iniciadora de este procedimiento, con la condena de los demandados a abonar al actor la suma de 18.805,53 euros, con aplicación en relación a los intereses de lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.-En virtud de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es preceptiva la imposición a los demandados de las costas causadas en la instancia, desestimándose el motivo de impugnación formulado por los mismos. Y en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 de la misma Ley no se hace expreso pronunciamiento en relación a las costas ocasionadas en esta alzada.

Procede, asimismo, la devolución al demandante de la totalidad del depósito constituido para apelar, de conformidad con la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Juan Alberto, la procuradora de los tribunales doña María González Nespereira, y se desestima la impugnación formulada por la representación procesal de don Marco Antonio y doña Penélope, la procuradora de los tribunales doña Mª Luisa González Mascareñas, contra la sentencia de fecha 5 de febrero de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Ourense, autos de Procedimiento Ordinario, seguidos con el n.º 206/18, Rollo de apelación núm. 565/19, resolución que se revoca y, en su lugar, se estima la demanda formulada condenando a los demandados a abonar el actor la suma de dieciocho mil ochocientos cinco euros con cincuenta y tres céntimos (18.805,53€), con aplicación del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; todo ello, imponiendo a los demandados las costas causadas en la instancia, no haciéndose expreso pronunciamiento en relación a las derivadas de esta alzada.

Devuélvase al demandante la totalidad del depósito constituido para apelar.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su notificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.