Sentencia Civil Nº 384/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 187/2008 de 17 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00384/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7003057 /2008

ROLLO: RECURSO DE APELACION 187 /2008

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 838 /2005

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID

Apelante/s: LIMIA, S.A., C.P. PASEO DIRECCION000 , NUM000 , DE MADRID_

Procurador: CARLOS IBA?EZ DE LA CARDINIERE FERNANDEZ, MARCOS JUAN CALLEJA GARCIA

Apelado/s: UNICENTRO HABANA, S.A.

Procurador: ANTONIO RODRIGUEZ MU?OZ

SENTENCIA Nº 384

Ponente: Ilmo. Sr. D. NICOLAS DIAZ MENDEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLAS DIAZ MENDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

D. MIGUEL ANGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En Madrid a diecisiete de Septiembre del año dos mil ocho.

La Sección Décimo-Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Srs. Magistrados al margen reseñados, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario, sobre reintegración de propiedad, con nulidad de título posesorio y de adquisición por usucapión, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 58 de los de Madrid bajo el núm. 838/2005 y en esta alzada con el núm. 187/2008 de rollo, en el que han sido partes, como apelantes, La Comunidad de Propietarios del edificio sito en Paseo DIRECCION000 nº NUM000 , Madrid, representada por el Procurador Don Marcos Juan Calleja García y dirigida por el Letrado Don José María Serrano Salcedo y la entidad Limia, S.A., representada por el Procurador Don Carlos Ibáñez de la Cadiniere y dirigida por el Letrado Don Manuel Mª Salgado Cobo, y, como apelada, la entidad Unicentro Habana, S.A., representada por el Procurador Don Antonio Rafael Rodríguez Muñoz y dirigida por el Letrado Don Eduardo Fernández Bermejo.

Se aceptan y se dan por reproducidos, en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, en cuanto se relacionan con la presente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos más arriba indicados, con fecha 5 de Septiembre de 2007, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente el escrito inicial de demanda presentado por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Muñoz en nombre y representación de Unicentro Habana, S.A. debo condenar y condeno a la Comunidad de Propietarios del Paseo DIRECCION000 NUM000 de Madrid a reintegrar a la actora la superficie objeto de litis, con sus frutos y accesiones, devolviendo la situación física del sótano del edificio sito en el Paseo DIRECCION000 NUM000 de Madrid a su estado registral actual. Igualmente debo declarar la nulidad del título posesorio de ésta, condenando a la referida Comunidad de Propietarios del Paseo DIRECCION000 NUM000 de Madrid y Limia, S.A. a estar y pasar por dicha declaración. Todo ello con imposición de costas procesales a dichas demandadas.

Que desestimando íntegramente el escrito de demanda reconvencional presentado por el Procurador de los Tribunales Sr. Calleja García en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del Paseo DIRECCION000 NUM000 de Madrid debo absolver y absuelvo a Unicentro Habana, S.A. de cuantas peticiones se hubiesen formulado en su contra, con imposición de costas a la parte demandante."

SEGUNDO: Contra dicha sentencia por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Paseo DIRECCION000 , NUM000 , de Madrid, una vez notificada, se interpuso recurso de apelación (no preparación), indicando que su objeto es la totalidad del fallo; por la de la entidad Limia, S.A. sí se preparó recurso de apelación, con indicación de que contra los fundamentos de derecho primero al octavo y parte dispositiva, y tenidos preparados sendos recurso de apelación, la primera lo interpone aduciendo como fundamentos del mismo, falta de valoración de la prueba de los hechos de la demanda, haciendo referencia a la inversión de la carga de la prueba, en cuanto el Juzgador de instancia invierte el orden y al estimar que no existe la adquisición por usucapión, esgrimida por la ahora apelante vía reconvención, estima automáticamente la demanda principal, cuando su estimación debe proceder de los acreditación por la demandante principal de sus propios hechos; para pasar a indicar que en la sentencia falta la valoración de la prueba de los hechos de la demanda y de la contestación a la misma, pues considera al actor reivindicante como tercero hipotecario de buena fe con su derecho inscrito, sin entrar a valorar su condición de tal, y como se acredita en la contestación a la demanda, el demandante no lo es, sino un titular muy presente durante todo el tiempo que dura la singular situación, desprendiéndose de la documental que ha aportado que las personas físicas que han representado y representan a la demandante, han sido y siguen siendo miembros de la Comunidad ahora apelante, conocedores de toda la situación, haciendo referencia a actos de la demandante en relación con la Comunidad de Propietarios; indica como en la demanda se afirma que la demandante recupera la propiedad del local de la planta baja y sótano en el año 2004, cuando consta en la certificación registral que la misma aporta, que lo adquirió en el año 1978, en dos escrituras públicas, la primera de las cuales se inscribió en el Registro en el año 1985 y la segunda en Febrero de 2005, por lo que no se está ante un tercero de buena fe que en el año 2004 accede al registro por haber adquirido el inmueble y se lo encuentra ocupado por la Comunidad sin razón alguna, estándose en presencia de un dueño de pleno derecho que compra el 30 de Diciembre de 1978, que es y ha sido en todo momento comunero por sus otras propiedades en el inmueble, hechos, indica, que no recoge la sentencia recurrida y que son relevantes para resolver la cuestión a favor de la ahora apelante, indicando que la demandante inscribió cuando lo creyó oportuno, pues la segunda participación indivisa del local objeto de litis se ha inscrito por primera en el año 2004 y no cuando estaba sujeta a embargo la otra mitad proindivisa; indica que tampoco valora la sentencia que la demandante conocía desde el principio los hechos que en demanda denuncia y que siempre ha sido dueña al menos de una parte indivisa, así como que denunciara el acuerdo antes los tribunales, lo anulara en 1993 y desde entonces se haya aquietado no realizando actividad alguna, en uno u otro sentido para llevar a la nulidad; dejación de derecho no recogida en sentencia y determinar su influencia en orden a la estimación de la demanda, como un exponente de la mala fe de la demandante que ejerce una acción como si fuera un tercero hipotecario de buena fe, habiendo buscado crear una confusión bastante para que lo cierto y real no sea no sea considerado, error en que cae el Juzgador de instancia, confusión que no debe favorecer a la demandante, haciendo referencia a doctrina jurisprudencial que exige la buena fe en el reivindicante; hechos los precedentes por los que debe desestimarse la demanda principal, desestimación no vinculada de forma inescindible a la demanda reconvencional.

En cuanto a la desestimación de la demanda reconvencional aduce error en la valoración de la prueba, no sólo por cuanto la sentencia aplica erróneamente los criterios de valoración, no sólo por no valorar los hechos de demanda, sino porque atribuye o exige una conducta que no tiene apoyo en ningún precepto legal, señalando como la sentencia acoge que la ahora apelante conocía en el año 1999 la sentencia del Tribunal Supremo que anulaba por defecto la subasta por la que el demandante reconvenida perdió su parte indivisa de su local y que fue adjudicado a la otra codemandada, Limia, S.A. y que lo conocía por una demanda de reclamación de cuotas que la comunera interpuso, conocimiento que enerva y destruye la buena fe del usucapiente, no resultando probado ese conocimiento, y aunque lo estuviera es lo cierto que la ahora apelante realizó todos los pasos para no engañar a nadie y no tener una conducta clandestina, pues todos los acuerdos fueron discutidos en Juan General de copropietarios, estando representantes de la demandante reconvenida en algunas de esas Juntas, habiendo dado el visto bueno a la operación, teniendo incluso una sentencia a su favor en el año 1993, por lo que la anulación de la subasta no destruye su buena fe, dado que aquélla nunca se dirigió a ella reclamándole nada, siguió pagando los gastos de comunidad de forma reducida como se estableció en el acuerdo de compra, no habiendo la demandante reconvenida en ningún momento dejado de ser propietaria, pues su segunda participación indivisa nunca fue embargada ni transmitida, pudiendo haber actuado desde 1989.

En cuanto al inicio del cómputo para la prescripción viene a señalar que como tal se habrá de tomar la fecha del contrato, 30 de Marzo de 1989, haciendo alegaciones en justificación, para terminar suplicando que revocando la sentencia a la que recurso se contrae, se acuerde la desestimación de la demanda reivindicatoria, entre otras razones, por la mala fe de la demandante, y la estimación de la demanda reconvencional, con todo lo demás procedente en derecho.

TERCERO: La segunda de las antes indicadas apelantes, Limia, S.A. interpone el recurso con fundamento en que la sentencia define inadecuadamente el objeto litigioso, al centrarlo en que en la perdida del derecho dominical de la demandante se encuentra en la alegada vía reconvencional, cuando es lo cierto que tanto la ahora apelante como la demandada reconviniente insistieron en otra diferente cuestión, cual el pleno conocimiento de la inicial demandante de la operación de cesión de los metros cuadrados que pasaron a formar parte del garaje, habiéndolo consentido expresamente a lo largo de 16 años y lo hizo porque se beneficio de ello; señalando que la demandante no dejó de ser propietaria, puesto que el Tribunal Supremo anula todo lo actuado y retrotrae a la situación anterior, y aunque así se entendiera, la demandante conocía estaba personada en un procedimiento en el que podía recaer y finalmente recayó aquella resolución, siendo incuestionable que desde el año 1994 hasta el 2005, momento en que interpone la demanda, se aquieta a la cesión, de todo punto notoria, como beneficiaria de la misma, señala que la demandante no es propietaria de lo que reivindica, puesto que fue transmitido a la Comunidad codemandada en el año 1989, con conformidad de todas las parte implicadas, entre ellas la demandante; pasa a hacer referencia a la demanda, anotada preventivamente, que originó la sentencia que originó la nulidad de actuaciones, no interpuesta por la hora en la instancia demandante, pues era una de las codemandadas, para poner de relieve la notoriedad de la cesión a favor de la Comunidad, haciendo otras alegaciones en justificación de la precedente.

Hace también alegaciones a favor de la usucapión aducida por la Comunidad codemandada en términos similares a las expuestas en el ante examinado recurso de la Comunidad, demandada reconvincente, para terminar suplicando la revocación de la sentencia recurrida y la desestimación de la demanda, con cuantos pronunciamiento y consecuencias sean derivados, e imposición de costas a la demandante.

CUARTO: Por interpuestos que fueron los mencionados recursos se acordó dar traslado de los mismo a la parte en la instancia demandada reconvenida, la que presentó escrito de oposición de ambos, para en base a las alegaciones que realiza suplicar su desestimación, con confirmación de la sentencia a la que se contrae.

QUINTO: Remitidos los autos a esta Audiencia mediante oficio de fecha 19 de Febrero de 2008 , con fecha registro de entrada del día 29 siguiente, por repartido que fue el conocimiento del recurso a esta Sección, se formó el oportuno rollo, se designó Ponente conforme al turno previamente establecido, y observándose la falta de acreditación de abono de la oportuna tasa judicial, se devuelve los autos al Juzgado de procedencia para subsanación y producida ésta, mediante oficio de fecha 22 de Mayo de 2008 se remiten los autos a esta Sección, y no estimándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación y votación, la que tuvo lugar el pasado día ocho.

Fundamentos

PRIMERO: Adentrarnos en el conocimiento del recurso hace cuando menos conveniente realizar una síntesis de sus antecedentes y así aparece como en la demanda rectora del procedimiento por la ahora apelada se postula frente a las ahora apelantes, sentencia por la que se condene a la Comunidad codemandada a reintegrarle la superficie de terreno objeto de litis, con sus frutos y accesorios. Devolviendo la superficie física del local del sótano de Paseo DIRECCION000 NUM000 a su estado registral actual, declarando nulo el título posesorio de dicha Comunidad, condenándola a estar y pasar por dicha declaración, con condena en costas a las codemandadas, lo que fácticamente ampara, en que es titular la finca registral que indica, núm. NUM001 del Registro de la Propiedad núm. 14 de los de Madrid, la que fue objeto de un procedimiento, tramitado con posterioridad a su adquisición, en el que la codemandada Limia, S.A. resultó adjudicataria de dicha finca, y promovida nulidad de dicho procedimiento, en fecha 17 de Junio de 1994 recae sentencia del Tribunal Supremo, declarando la nulidad de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria, así como de todas las inscripciones registrales derivadas del mismo dicho, nulidad con efecto "ex tunc", por lo que recuperó su dominio "ab initio", título que la Comunidad ha pretendido ostentar en fundamento de su posesión; pasa a señalar que la Comunidad codemandada no tiene la condición de tercero hipotecario, con indicación de que la demanda sobre nulidad del procedimiento hipotecario se encontraba anotada preventivamente el 2 de Julio de 1985, más tarde prorrogada; hace referencia a la identificación de la porción reivindicada, a la posesión por la Comunidad codemandada, con indicación de los hechos que lo acreditan, así como a que a pesar de diversos los requerimiento la referida Comunidad continúa en la detentación y posesión ilegal de lo que en demanda se reivindica.

SEGUNDO: La codemandada Comunidad de Propietarios del Paseo DIRECCION000 NUM000 , comparece para oponerse y lo hace indicando las personas físicas que rigen la sociedad demandante y otras del grupo, para desde ello indicar que son perfectas conocedores de la casa, haciendo alegaciones en justificación, con indicación de que la demandante ostenta la condición de comunera, en atención a otras propiedades en la finca que integra la Comunidad, teniendo aquélla su domicilio real de trabajo en la propia Comunidad, por lo que no ha sido ajena a la vida de la misma, desde ello pasa a señalar que en fecha 30 de Marzo de 1989 firmó contrato de compraventa con la sociedad Limia, S.A., codemandada, a la sazón propietaria de la finca, pactándose que la Comunidad construirá las conducciones que el local necesita y Limia abonará a aquélla su coste, dando los anticipos que fuera menester, vendiendo Limia la zona de sótano en demandada reclamada por precio de 2.500.000 ptas., obligándose a escriturarlo públicamente, a dicha compraventa precedieron una seria de conversaciones con Limia, S.A, que indica, y pasa a señalar que se hizo la obra de ampliación de forma notoria, no pasando desapercibida para la demandante, siendo tratado todo el asunto relativo a ese contrato en diversas Juntas de Propietarios, Juntas de las que hace cita y referencia, referidas hasta el año 1993, habiendo prestado la demandante consentimiento a aquella venta, haciendo igualmente alegaciones en fundamentación, en base a lo precedente suplica la desestimación de la demanda.

Formula demanda reconvencional para a su través postular frente a la demandante que en caso de decretarse la nulidad del título de adquisición de 1989, se declare que el espacio para ampliación del garaje reclamado ha sido por ella adquirido por prescripción adquisitiva y se condene a la demandante a segregar el espacio del local destinado a ampliación del garaje y su inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la Comunidad en los mismos términos en los que lo está el garaje en la escritura de división horizontal del inmueble de Paseo DIRECCION000 NUM000 , amparando fácticamente dicha pretensión en que la demandante reconvenida adquirió la propiedad del local en el año 1978, e inscribió en las fechas que en el recurso indica, siendo la sentencia que anula la subasta de fecha 19 de Junio de 1994 , sin que la actora haya inscrito en ese intervalo su segunda adquisición, sin mediar obstáculo alguno para ello, ni ha iniciado la recuperación del derecho, para pasar a esgrimir adquisición por usucapión, señalando como título el referido contrato con Limia, S.A., dándose posesión entre presentes, dada la condición de comunera de la demandante reconvenida, posesión ininterrumpida durante más de diez años, tomando como "dies a quo" el 30 de Marzo de 1989, fecha de aquella compraventa, sin existencia de interrupción hasta el emplazamiento en el procedimiento de que deriva este recurso, se alega justo título, el antes indicado y buena fe, con referencia a lo tratado en diversas Junta de Propietarios y el ejercicio la posesión de forma pública, notoria y pacífica, con aquiescencia de la demandante reconvenida.

TERCERO: La codemandada Limia, S.A. igualmente articula oposición a las pretensiones de la demanda, y lo hace negando a la demandante el dominio que alega sobre la superficie reivindicada, transmitida a la Comunidad codemandada en el año 1989, con conformidad de todas las partes implicadas, entre ellas la demandante, siendo el local a aquella fecha de la codemandada que contesta, habiendo accedido a dicha propiedad por auto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria, en fecha 26 de Marzo de 1986 , procedimiento posteriormente declarado nulo en sentencia de 17 de Junio de 1994 , habiendo conservado la titularidad registral hasta el mes de Abril de 2003, con aquietamiento de la demandante a esa realidad registral, por la falta de interés por un resto de local de escaso valor y de difícil comercialización, haciendo historia de la parte externa de la finca, para pasar a señalar que es ante el aumento de valor cuando la demandante decide volver sobre sus actos y a negar valor a las transmisiones realizadas en documento privado, haciendo indicación de que no fue la demandante la que instó la nulidad del procedimiento hipotecario, hace referencia y cita de la sentencia en primera instancia recaída en ese procedimiento y el pleno conocimiento de la demandante de la transmisión antes referida, con alegaciones en fundamentación.

CUARTO: La sentencia de instancia en su parte dispositiva es del tenor literal que se recoge en el antecedente de hecho primero de la presente resolución, tomando como "ratio decidendi" desde los hechos que declara probados, cuales la propiedad de la demandante de la finca registral NUM001 , con título que ha pasado por diversas vicisitudes, destacando que como consecuencia de ejecución hipotecaria perdió inicialmente su titularidad que adquirió la codemandada Limia, S.A., procedimiento de ejecución declarado nulo por STS de 17 de Junio de 1994 , dejando sin efecto lo actuado y las inscripciones posteriores, recuperando la demandantes derecho de propiedad; en fecha 30 de Marzo de de 1989 Limia, S.A. y el Presidente de la Comunidad codemandada, firman acuerdo para la transmisión de la parte, que se reivindica, de aquella finca, con cláusula adicional en cuanto al precio; en Junta de Propietarios de 19 de Diciembre de 1989 la Comunidad codemandada acuerda dar conformidad a las gestiones del Presidente en lo relativo a la ampliación del garaje, con la compra o cesión por parte de Limia, S.A., acuerdo declarado nulo por sentencia de 23 de Noviembre de 1993 ; como indicábamos, desde esos hechos pasa a señalar los requisitos preciso para la viabilidad de acción reivindicatoria y entenderlos cumplidos por la demandante, señalando que la cuestión se centra en la posible pérdida del derecho dominical de la demandante a favor de la Comunidad codemandada, por adquisición por ésta por usucapión, para lo cual pasa a hacer examen de esta institución y de sus requisitos, estimando la existencia de justo título, el tantas veces referido contra suscrito entre las codemandadas, pasando a examinar el requisito temporal, para señalar que las vicisitudes que rodearon al referido contrato dificulta precisar el comienzo de la posesión por la Comunidad codemandada de buena fe a título de dueño, dado que ni del contenido de aquél, ni de las circunstancias que lo rodearon se infiere, antes el contrario, que con su firma se transmitiese la posesión; parte de la ida de que la compradora pudiese haber conocido la existencia de un procedimiento que podría afectar directamente, en atención a la anotación preventiva de su demanda rectora, al título de la vendedora, lo que no supone óbice para la apreciación de los requisitos propios de la prescripción adquisitiva ordinaria, reiterando que el problema surge en la determinación de cuándo la Comunidad codemandada comenzó realmente a poseer, estimando que nada indica el contrato de de 30 de Marzo de 1989, infiriéndose de la documental que fue voluntad de las partes posponer la consumación de la venta al momento en el que se hubieran efectuado las instalaciones y conducciones a las que previamente se refería el acuerdo que consta en el documento 12 de los de la demanda, siendo, además, que la compraventa exigía no sólo su aprobación por la totalidad de los vecinos sino también la modificación de coeficientes de participación, a fin de adecuarlos a la nueva situación, destaca como el Presidente de la Comunidad en junta de propietarios de 3 de octubre de 1991 se refería a preacuerdo, indicando que se modificaron los coeficientes , en el acta de la Junta de 26 de Marzo de 1992 se hace referencia a modificación de los coeficientes de gastos generales y no de cuotas de propiedad, extrayendo que la Comunidad no empezó a poseer hasta el momento en que modificó los correspondientes coeficientes de participación y dio principio a las actuaciones precisas para adecuar los metros cuadrados adquiridos a la nueva realidad que pretendía, momento que no ha sido objeto de especial acreditación, pudiendo servir de referencia lo acordado en Junta de 26 de Marzo de 1992, antes indicada, extremo que correspondía acreditar a la demandada reconvincente; no pudiendo aceptarse que haya venido poseyendo de buena fe durante dieciséis años, pues la buena fe desaparece desde el momento que tuvo conocimiento de la más arriba indicada sentencia del Tribunal Supremo, en relación con la anotación preventiva de demanda también antes indicada, pasando a examinar cuándo tuvo la Comunidad ese conocimiento, tomando como importante el documento aportado a la contestación reconvención bajo el núm. 3, demanda de la Comunidad frente a varias entidades por cuotas impagadas, escrito fechad el 30 de Marzo de 1999, en la que ya se hace alusión a aquella sentencia, y a sus consecuencias.

QUINTO: Desde la precedente síntesis es ahora de señalar como conforme a lo prevenido en el art. 465.4 la sentencia a dictar en el recurso de apelación se habrá de pronunciar exclusivamente sobre los puntos y cuestiones hechos valer en el escrito de interposición del recurso, partiendo de lo precedente y salvando las irregularidades contenidas en el escrito tenido por de preparación del recurso de la Comunidad codemandada, pues en él no alude a preparación sino a interposición, lo que es incorrecto conforme a lo prevenido en art. 457 LEC , y en el de la codemanda Limia, S.A. en cuanto señala como pronunciamientos que impugna los fundamentos jurídicos que indica, cuando es que conforme al precepto antes indicado la indicación a hacer al momento de la preparación de los pronunciamientos, cosa distinta de los fundamentos jurídicos, cual claramente se extrae del art. 209 del mismo texto legal, mas considerado lo precedente como meras irregularidades que no hayan de constituir óbice para entrar en el conocimiento de los respectivos recursos,. Y haciéndolo es de señalar que no incurre la sentencia de instancia en omisión al no tratar, como indican las apelantes, los hechos de la demanda principal, sino que en atención a lo que es objeto de la misma viene a recoger que la pretensión en ella ejercitada goza de naturaleza real y dirigible contra cualquiera que detente la cosa sin justificación, con derecho de la demandante a que se le reconozca su derecho de propiedad y se le reintegre en la posesión, pasa a hacer referencia a los requisitos precisos para ello, así como que la demandante ostenta título inscrito, no discutiéndose la identidad de la cosa ni la actual posesión de la demandante, con lo que implícitamente está acogiendo la procedencia de estimación de la demanda, para luego tratar la posible pérdida del titulo de dominio de la demandante, por la adquisición por usucapión por la codemandada Comunidad de Propietarios, desde lo precedente que no le sea imputable a la sentencia de instancia incongruencia, que por cierto no se aduce como tal, ni errónea valoración de los hechos, pues las alegaciones en orden al conocimiento por la demandante de la transmisión realizada entre las codemandadas, en nada afecta a la concurrencia de aquellos requisitos, siendo de recordar que conocer no es consentir, siendo relevante, además, que Limia, S.A. adquiere el 26 de Marzo de 1986 lo que luego se dice transmite a la Comunidad codemandada en fecha 30 de Marzo de 1989, siendo que la nulidad del procedimiento hipotecario en el que Limia, S.A adquiere no se declara nulo hasta sentencia del TS de 17 de Junio de 1994 , de modo tal que hasta esa fecha por legítima se hubiera de tener la titularidad, con facultad de transmitir, de Limia, S.A y por ende que nada significara el conocimiento ni tan siquiera el no probado consentimiento de la entidad demandante, pues el negocio aun nulo crea una apariencia de legitimidad hasta tanto sea declarada la nulidad, y producida tal declaración de nulidad lo es con efectos "ex tunc", extremo que no contradicen las ahora apelantes, y que claramente se extrae de la sentencia del TS de 11 de febrero de 2003 , que hace un pormenorizado estudio y análisis de cuales son los efectos de esa declaración judicial de nulidad de una subasta, y de la adquisición de las fincas que en la misma se materializan, y entre ellos contempla el precitado de conllevar la de la venta forzosa llevada a cabo con la misma y la aplicación del art. 1303 del CCivil , que obliga cuando el contrato o transmisión a que afecta ha sido ejecutado en todo o en parte como aquí acontece, a que los contratantes, deban " restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses. El precepto, que tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador (SS. 22 septiembre 1989, 30 diciembre 1996, 26 julio 2000 ), evitando el enriquecimiento injusto de una de ellas a costa de la otra (SS. 22 noviembre 1983, 24 febrero 1992, 30 diciembre 1996 -llegar hasta donde se enriqueció una parte y hasta donde efectivamente se empobreció la otra-), es aplicable a los supuestos de nulidad radical o absoluta, no solo a los de anulabilidad o nulidad relativa, (SS. 18 enero 1904, 29 octubre 1956, 7 enero 1964, 22 septiembre 1989, 24 febrero 1992, 28 septiembre y 30 diciembre 1996 ), y opera sin necesidad de petición expresa, por cuando nace de la ley (SS. 10 junio 1955, 22 noviembre 1983, 24 febrero 1992, 6 octubre 1994, 8 noviembre 1999 ). Por consiguiente cuando el contrato hubiese sido ejecutado en todo o en parte procede la reposición de las cosas al estado que tenía al tiempo de la celebración (SS. 29 octubre 1956, 22 septiembre 1989, 28 septiembre 1996, 26 julio 2.000 ), debiendo los implicados devolverse lo que hubieren recibido por razón del contrato (SS. 7 octubre 1957, 7 enero 1964, 23 octubre 1973 ). El art. 1.303 CC se refiere a la devolución de la cosa con sus frutos (SS. 9 febrero 1949, y 18 febrero 1994 ) y el precio con sus intereses (SS. 18 febrero 1994, 12 noviembre 1996, 23 junio 1997 ), norma que parece ideada en la perspectiva de la compraventa, pero que no obsta a su aplicación a otros tipos contractuales", desde lo precedente que las facultades adquiridas o derivadas de la adquisición por Limia, S.A. en virtud de adjudicación en procedimiento hipotecario, posteriormente declarado nulo, decaen con ese mismo efecto retroactivo desde la declaración de nulidad y por ello que el titulo de adquisición que la Comunidad codemandada invoca, cual la transmisión que en documento privado le hace Limia, S.A. de lo antes adquirido devenga ineficaz, sin que puede servir de título el conocimiento de esa venta por la demandante, ni como decíamos, el consentimiento, que al momento en que aquella se celebra y hasta, por lo menos a partir de la citada STS de 17-6-1994 , deviene, aunque se prestara, en modo alguno probado, ineficaz, pues no lo presta como vendedora y en su caso a venta por quien a ese momento podía hacerlo, y con pérdida de facultad para transmitir declarada posteriormente pero con efecto retroactivo; desde lo precedente que hayamos de concluir que con lo precedente bastaría para la estimación de la demanda principal; siendo que la sentencia de instancia en su relación viene a examinar si existe título en la codemandada Comunidad de Propietarios que enerve la pretensión de la demandante y así lo hace en relación con la postulada vía reconvención titularidad de dicha codemanda al haber adquirido por usucapión, planteamiento que se nos presenta correcto y ajustado a la más elemental lógica jurídica.

SEXTO: Partiendo de lo precedente es ahora de entrar en el examen de la alegada vía reconvencional adquisición por usucapión, con valor propio y, en su caso, enervante de la pretensión en la demanda principal ejercitada, usucapión que requiere para su viabilidad que quien se dice usucapiente haya poseído de buena fe, con justo título por el tiempo determinado en la ley, en el concreto caso habría de ser durante diez años, arts. 1940 y 1957 del Código Civil, de precisar es que los concepto de justo título y buena fe son independientes el uno del otro, entendiéndose por justo título cual señala el art. 1952 el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho de cuya prescripción se trate, debiendo ser verdadero y valido, art. 1951 , sin que nunca se presuma, debiendo ser probado, art. 1964 , y descendiendo a concreciones jurisprudenciales, es de señalar con la STS de 28 de Diciembre de 2001 como es doctrina reiterada la de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles (sentencias de 25 de junio de 1966, 5 de marzo de 1991, 22 de julio de 1997 y 17 de julio de 1999 ), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inútil (sentencia de 25 de febrero de 1991 ; concretando la sentencia de 22 de julio de 1997 que "una cosa es la falta de eficacia de los repetidos contratos en cuanto a la finalidad que persiguen, y otra que no sirvan de títulos que legitimen una prescripción adquisitiva. La nulidad declarada judicialmente no es porque a aquellos les faltase alguno de los requisitos del art. 1261 , esenciales para que exista un contrato, sino porque el vendedor no era propietario, carecía de la disponibilidad jurídica de los pisos que enajenó al haberse anulado el título de su transmítete sobre el solar porque tampoco era la propietaria del mismo. Pero precisamente ese vicio de la adquisición es el que subsana la prescripción".

Desde la precedente doctrina no cabe duda que el título que esgrime la codemandada reconvincente adquiere la condición de justo a los efectos de la usucapión, como así la sentencia recurrida acoge.

SÉPTIMO: Como antes indicábamos los concepto de justo título y buena fe son independientes el uno del otro, por lo que procede ahora examinar el de buena fe, defina en el art. 1950 del Código Civil como la creencia del poseedor de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla, exigiéndose, además, las exigencias para la posesión en los arts. 433, 434, 435 y 436 , esto es, la conceptuación de la buena fe en aquel que ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalide y mala en el que esté en el caso contrario, la presunción "iuris tantum" de la buena fe, así como que la mismo no pierde su carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignore que posee la cosa indebidamente, y presunción, también "iuris tantum", de que se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió; habiendo concretado la jurisprudencia que a los efectos de prescripción adquisitiva, usucapión, la buena fe del usucapiente ha de persistir durante el período total de la prescripción, SSTS de 26-12-1910, 25-1-1945 y 28-3-1061; en relación es de señalar con la STS de 17-7-1999 , en cuanto señala que según se tiene declarado (Sentencias de 16 de Febrero y 16 de Marzo de 1981, 23 de Enero de 1989, 27 de Septiembre de 1996 ) la buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos (artículos 1269 y siguientes del Código Civil ), sino de conocimiento, según se evidencia con las dicciones de los artículos 433 y 1950 del citado Código , que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la titularidad dominical del transferente era o no exacta; en la misma línea la de 23-6-1998 en cuanto a los efectos de la usucapión la buena fe viene referida a un "estado de conocimiento", como dicen las sentencias de 16 de abril de 1990 y 5 de marzo de 1991 ; desde lo precedente es de señalar que la buena fe existente en la demandada reconviniente al momento que dice de la compra, 30-3-1989, se halla disminuida por la existencia de la demanda postulando la nulidad del procedimiento hipotecario en que la otra codemandada adquiere lo que le transmite, y precisamente por la anotación preventiva de aquella demanda, mas referido al puro conocimiento de la existencia de la sentencia declarando la nulidad del procedimiento hipotecario, resulta innegable, cual recoge la sentencia recurrida, del documento acompañado a la contestación a la reconvención, obrante a los folios 1100 a 1110, pues se trata de demanda interpuesta por la ahora demandada reconviniente frente a la en la instancia demandante y tres más, entre ellas la en este procedimiento codemandada, y en tal de demanda, hecho tercero, expresamente hace referencia a la tantas veces referida sentencia que declara la nulidad del procedimiento hipotecario, demanda la referida datada al día 30 de Marzo de 1999 , por lo que cuando menos a partir de esa fecha cesa la buena fe de la Comunidad codemandada reconviniente, siendo inaceptable la alegación de que esa alegación lo fue de los profesionales que la representaban y dirigían en el proceso, pues lo hecho y alegado por aquellos en el proceso a la parte a quien representa y dirigen se entiende atribuible, desde lo precedente se presenta relevante la determinación del "dies a quo" para el cómputo de la usucapión, y determinar en su caso si a la fecha referida había transcurrido o no los diez años, se presenta curioso, quizá mera casualidad, que también el contrato que se invoca como título lo es de 30 de Marzo pero de 1989, justo los diez años, siendo de estar a lo prevenido en el 1960.3º, el día que comienza a contarse se tiene por entero y el último debe cumplirse en su totalidad, junto a lo precedente es de señalar la reiterada jurisprudencia que enseña que para computar los plazos de la usucapión es necesario acreditar cumplidamente el momento del inicio de la posesión del usucapiente, de forma que si no se justifica la fecha iniciadle la ocupación posesoria o existen dudas sobre la misma no puede estimarse producida la prescripción, SSTS 5-11-1973, 20-12-1985, 24-1 y 24-3-1992 y 8-5-1993 , entre otras, coincidiendo el comienzo del plazo prescriptivo con el inicio de la tenencia posesoria como dueño, STS de 30-12-1994 , desde lo precedente y desde el examen del documento que las codemandadas denominan de compraventa de la cosa ahora litigiosa, no cabe en modo alguno concluir que por el mismo o derivado del mismo la codemandada Comunidad en ese mismo día adquiriera la posesión, dando por reproducidos a este respecto los razonamientos de la sentencia recurrida, pues se trata de un acuerdo de intenciones, posponiéndose la efectiva compraventa en función de lo en él acordado, siendo significativo y valorable en relación como el acuerdo de adquisición se llevó a Junta de Propietarios de 19-12-1989, declarada nula por sentencia de 23-11-1993 , extremo aquel que revela claramente que sólo se trataba de acuerdo de intenciones lo plasmado en el contrato de 30 de Marzo de 1989, siendo, además, que el acuerdo de modificación de cuotas no se toma hasta la junta de 26 de Marzo de 1992, circunstancias todas las precedentes que permiten concluir que no ha transcurrido el plazo posesorio en concepto de dueño y con buena fe preciso para la adquisición por usucapión que invoca la Comunidad codemandada, pues al menos a la fecha de 30 de Marzo de 1999 cesa la buena de la referida Comunidad y a ese momento no han transcurrido diez años de posesión en concepto de dueño en la misma, siendo que a partir de tal fecha falta el requisito antes aludido de posesión de buena fe, que no se transmuta por el conocimiento posesorio que se dice en la demandante, lo que en cualquier caso vendría a poder ser configurado como mera tolerancia que no aprovechan para la posesión, art. 1942 Cc ; desde todo lo precedente y teniendo en cuenta que en nada afecta a los efectos de esta litis el concepto de tercero hipotecario, que indudablemente no lo es la Comunidad codemandada que no adquiere en escritura pública ni inscribe y afectada la adquisición de la otra codemandada por la nulidad más arriba indicada, que estemos en el caso de confirmar la sentencia con desestimación de los recursos contra la misma formulados.

OCTAVO: Por la desestimación de los respectivos recursos, que a tenor de lo que prescribe el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con su expresa remisión al art. 394 , que proceda hacer expresa imposición de las costas de los mismos derivadas a cada una de las partes en relación con el por ella interpuesto, al no estimar que el asunto en los términos en que ha sido traído a esta alzada, presente serias dudas de hecho o de derecho.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por las respectivas representaciones procesales de la entidad Limia, S.A. y Comunidad de Propietarios del edificio sito en Paseo DIRECCION000 , NUM000 , Madrid, contra la sentencia dictada con fecha 5 de Septiembre de 2007 en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 58 de los de Madrid bajo el núm. 838/2005, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con expresa imposición a cada apelante de las costas de su recurso derivadas.

Al notificar esta sentencia, dése cumplimiento a lo prevenido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón y a los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.