Sentencia Civil Nº 384/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 191/2010 de 25 de Junio de 2010

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 191/2010

SENTENCIA nº 384

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 25 de junio de 2010.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 19 de octubre de 2009, recaída en autos de juicio ordinario número 1031/2007, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Seis de los de Valencia, sobre resolución del contrato y de reclamación de cantidad.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada, representado por THE GARMENT DISTRICT S.L., representado por D. Raúl Martínez Giménez, y asistido de la letrada Dª. Ana María Pavón Marín;

Y como apelados EMOE S.L., demandante, representada por Dª. Beatriz Llorente Sánchez, Procuradora de los Tribunales, y asistida de Juan Ortola Frasquet, Letrado; y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE VALENCIA, demandada representada por D. Fernando Palacios de la Cruz, Procurador de los Tribunales, y asistida de Dª. Patricia Elias Méndez, letrada;

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

" Que, desestimando la demanda interpuesta en nombre de Emoe S.L. frente a The Garment District S.L, absuelvo a la indicada demandada de los pedimentos formulados en el suplico de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Que, estimando en parte la demanda reconvencional formulada en nombre de The Garment District S.L., condeno a Emoe S.L. a pagar a la demandada reconviniente la cantidad resultante de restar a 37.423'54 la cantidad de 13.500 euros con las deducciones pertinentes por tributos, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por incumplimiento de Emoe S.L., sin imposición de costas.

Que, estimando en parte la demanda interpuesta en nombre de Emoe S.L. frente a la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Valencia, declaro la existencia en el inmueble de las patologías referidas en el informe efectuado por el Arquitecto Técnico D. Leonardo y declaro la obligación de la Comunidad de llevar a cabo las obras de conservación, reparación o intervención necesarias para devolver al inmueble en general y al de la actora en particular en sus debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, contratando para ello con las empresas y técnicos necesarios; sin imposición de costas."

SEGUNDO.- La parte demandante EMOE S.L., interpuso recurso de apelación, alegando,

Esta parte, actora en el procedimiento principal, interpuso en su día demandó en reclamación de la cantidad de 13.500 € en concepto de rentas vencidas impagadas por el arrendamiento del local de su propiedad en la c/ DIRECCION000 , en Valencia, más 2.524'21 € como cantidades asimiladas a la renta, y las rentas que se fueran devengando durante la sustanciación del pleito.

La demandada se opuso a la demanda alegando, sustancial mente, que mediaba un previo incumplimiento contractual de la actora, pues el local arrendado presentaba filtraciones que imposibilitaban su normal uso y que se le denegó la licencia de actividad por el Ayuntamiento de Valencia.

La sentencia parece acoger la tesis de la demandada (y ya veremos por qué decimos "parece"), considera que las humedades eran de importancia tal que el local no resultaba apto para un negocio de venta de ropa, tanto por las goteras, filtraciones y humedades como por no poderse utilizar en toda su extensión al no estar en condiciones de obtener la oportuna licencia municipal.

Hemos de mostrar nuestra disconformidad tanto con los hechos declarados probados como con la consecuencia jurídica que se podría extraer de ellos.

1.- En primer lugar, es evidente y nunca se ha discutido que en el local existían filtraciones que provocaban goteras los días de fuertes lluvias. Pero negamos terminantemente que esas filtraciones y goteras, desde luego indeseables y cuya reparación esta parte ha instado y sigue instando a la Comunidad responsable, fueran de tal entidad que impidieran el normal establecimiento de una tienda de venta de lencería. La sentencia considera acreditada la existencia de goteras y su importancia por las declaraciones de Juana y Lourdes , empleadas de la mercantil demandad y por tanto testigos no objetivas, así como por las declaraciones de su asesora fiscal Dan. Melisa , menos objetiva aún que las anteriores. Sin embargo, obvia la declaración testifical claramente imparcial de Carlos María , la actual arrendataria del problemático local, quien mantiene abierto en él una tienda de productos de hogar y decoración, y quien manifestó con total claridad que, efectivamente, cuando llueve aparecen goteras que ocasionan molestias a la marcha normal del negocio, pero tan solo en ocasiones esporádicas y sin impedir en modo alguno las ventas, ni en los días en que aparecen goteras por las lluvias ni, menos aún, el resto del año. Es decir, que actualmente se encuentra radicado en ese local otro establecimiento comercial que no encuentra problema alguno para ejercer la actividad por la existencia de goteras. ¿Hace falta más prueba de que las filtraciones no impedían la marcha normal del negocio?

Esta conclusión se refuerza con la propia documental traída a autos por la demandada-reconviniente: las actas notariales de presencia acreditan la existencia de filtraciones en tan sólo tres puntos del local. El resto del bajo (de 400 m2 de superficie) no tiene el menor problema de humedades y puede utilizarse con absoluta normalidad. Es decir, que las filtraciones se encuentran localizadas en tres puntos del bajo y, además, sólo causan problemas cuando se producen precipitaciones, cosa no muy frecuente en la ciudad de Valencia, que goza de un clima soleado.

El propio legal representante de The Garment District, S. L., Sr. Salih, incurrió en contradicciones al respecto, manifestando primero que tenía problemas de filtraciones cuando había "fuertes lluvias", después cuando había "lluvias" y a continuación "siempre". Parece evidente que por la demandada se está exagerando la importancia del problema para justificar un supuesto incumplimiento contractual.

Más aún: D. Rogelio , propuesto por The Garment District como testigo-perito, en su calidad de responsable de la llevanza de la contabilidad de la entidad, manifestó que se podía apreciar en la contabilidad un importante descenso de las ventas a partir de julio de 2007, es decir, precisamente coincidiendo con los meses estivales, de casi nulas precipitaciones. Lo que prueba claramente que no existe relación causal alguna entre las filtraciones y el descenso de ventas, que obviamente se debería a otros factores. Y estamos convencidos de que lo que se pretende por la demandada reconviniente es aprovechar esas filtraciones para justificar el impago de la renta de un local en el que se ejercía una actividad que, sencillamente, iba mal por motivos muy distintos a las goteras.

2) En segundo lugar, se encuentra la cuestión de si, aún tomando como ciertos los hechos alegados por la demandada (la existencia de filtraciones que impidieran el normal desarrollo de la actividad) ello sería causa de resolución del contrato. Es un hecho no controvertido en el pleito que las filtraciones derivan de una deficiente impermeabilización de las terrazas comunitarias situadas en la primera planta alta. Y la jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara en el sentido de que cuando los daños han sido causados por el deficiente estado de elementos comunes el edifico, cuya reparación es imposible por parte del propietario del bajo, pues corresponde a la Comunidad de Propietarios, no puede achacarse a ella, sino a esta Comunidad, la obligación resarcitoria.

Esta parte ha desplegado toda la diligencia posible para intentar que la Comunidad de Propietarios reparara las deficiencias de los elementos comunes del inmueble que estaban causando problemas a su bajo. Así lo reconoce la sentencia y así está probado mediante las numerosas actas de Juntas de Comunidad en la que se reclama esa reparación, mediante la interposición de un acto de conciliación intentando la solución del problema, mediante su exigencia por medio de demanda, mediante la remisión de correos y burofaxes al administrador, etc. El que fue Letrado de la entidad demandada/reconviniente, D. Agustín , manifestó claramente en el juicio que la propiedad del bajo en ningún momento se desentendió del problema.

La sentencia viene a aceptar lo dicho, pero introduce un criterio diferente por el cual imputa responsabilidad a esta parte: manifiesta que la arrendadora conocía la existencia de goteras y que, aún a sabiendas de su existencia, se arrendó el local. Y ello lo fundamenta en dos elementos probatoríos: las actas de las juntas de la comunidad y la declaración de la Presidenta de esta.

Pues bien, la sentencia incurre en un claro error en la apreciación de este material probatorio.

En cuanto a las actas: es cierto que el problema de filtraciones era antiguo. De hecho, mi mandante adquirió el local (por cierto, a la Comunidad codemnandada) el 26 de febrero de 1996. Y estuvo diez años sin arrendarlo debido, precisamente, a que tras su compra conoció la existencia de goteras y humedades. Y, efectivamente, en diversas actas, acompañadas con nuestro escrito de contestación a la reconvención, aparece el problema de las humedades... que queda aparentemente resuelto en 2004!. En la junta de 9/5/2005 solo se hace referencia ya a otras filtraciones, provocadas por los inquilinos de un bar colindante, que fueron reparadas y no guardan ninguna relación con las de este pleito. Y en la siguiente junta (10/5/2006), ya alquilado el local, comparece en nombre de la propiedad del bajo su inquilino, el Sr. Cayetano , a quien se le da la bienvenida, y quien en ningún momento manifiesta la existencia de filtraciones en el bajo que ya había arrendado, limitándose a tratar otras cuestiones en relación con la ventilación del local. No es hasta la siguiente acta (16/6/2006) cuando aparece la cuestión de las filtraciones.

Por tanto, en modo alguno se deduce de las actas que se conociera la existencia de las filtraciones. Antes al contrario, parece claro que tras las reparaciones efectuadas en 2004 no se vuelve a tratar del problema de las humedades, sencillamente porque se desconoce su posible existencia, hasta dos años después, ya alquilado el bajo.

Y menos aún puede concluirse que la declaración de la Presidenta de la Comunidad constituya prueba alguna en este sentido, pues como es bien sabido el interrogatorio de parte solo hace prueba de los hechos que reconozca y le resulten perjudiciales. Estaba en la línea de defensa de la Comunidad alegar que se arrendó el local a pesar de conocer la existencia de goteras, y en ese sentido declaró la Sra. Presidenta.

Pero es más: hay elementos de prueba que acreditan claramente lo contrario. Fundamentalmente, la declaración del Administrador de la Comunidad, Sr. Eugenio , quien manifestó con total claridad que se realizaron las obras de reparación de las goteras preexistentes, se abonó su importe por los vecinos (incluida esta parte, de acuerdo con su importante cuota de participación) y se pensó que con esas obras estaban solucionados los problemas. Desde luego, el administrador de la comunidad no es sospechoso de declarar a favor de esta parte.

Por tanto, existe un flagrante error en la valoración de la prueba: de lo actuado resulta probado exactamente lo contrario de lo que recoge la sentencia. Esta parte desconocía la existencia de goteras, confiaba (al igual que el resto de la Comunidad) en que habían sido adecuadamente reparadas y procedió a alquilar el local. Si a esta parte le fuera indiferente que hubiera o no goteras para intentar alquilar el bajo, no hubiera esperado diez años para hacerla.

Y lo que no puede hacerse es, como dice la sentencia, exigir a esta parte la diligencia extrema que supone, a pesar de haberse efectuado las obras de reparación de las goteras, comprobar que efectivamente se encontraban reparadas. Piénsese que se trata de goteras intermitentes, que solo se manifiestan con fuertes lluvias y en puntos localizados, que el local estaba vacío ... hubiera resultado contrario a la lógica desconfiar de los profesionales que habían realizado las obras de reparación y tremendamente complejo vigilar la correcta ejecución de los trabajos.

3) En tercer lugar, se alega también como causa de resolución contractual que el local arrendado no obtuvo la licencia de actividad debido a la advertencia de ciertos problemas en su configuración que le obligan a contar con otra salida de evacuación, de la que carece.

¿Realmente es imputable a esta parte esa falta de concesión de licencia? ¿A quién debe corresponder normalmente la carga de averiguar si el local es apto para el uso al que se pretende destinar, al arrendador o al arrendatario? La sentencia afirma que ambas partes podrían haberlo comprobado y, sin embargo, imputa únicamente al arrendador las perjudiciales consecuencias de la falta de adecuación del local a las exigencias reglamentarias. ¿Es que el arrendatario, que no averigua antes de instalar un negocio las exigencias que debe cumplir su local, no tiene responsabilidad alguna si posteriormente resulta denegada la licencia? ¿No es esta responsabilidad, lógicamente, mayor que la del arrendador, pues el arrendatario al instalar su negocio debe necesariamente contactar con los técnicos correspondientes que le han de asesorar y confeccionar los proyectos necesarios para la obtención de las licencias de construcción y actividad? Parece ser que el arrendatario inició la actividad en el local sin obtener previamente la licencia, con el claro riesgo de que el local le fuera clausurado, dejó de pagar la renta en abril de 2007 alegando el problema de las humedades, y cuando ya había tomado la decisión de resolver el contrato, añade a las causas de resolución la denegación de licencia.

Por tanto, entendemos que ni existe prueba de que esta parte haya incumplido sus obligaciones (por la escasa entidad de las filtraciones, que no perjudicaban seriamente el negocio) ni, aunque la hubiera, se puede imputar a la actora ni unas goteras derivadas del mal estado de un elemento común ni una falta de concesión de licencia en la que, como mínimo, tanta responsabilidad tiene el arrendatario como el arrendador. Y procede, pues, la estimación de la demanda principal.

II.- Por lo que se refiere a la imposición a esta parte de las costas procesales por la desestimación de nuestra demanda.

Nuestra demanda reclamaba rentas vencidas por importe de 13.500 €, más las que vencieran y cantidades asimiladas. La sentencia "desestima" la demanda, pero obliga a la arrendataria al pago de rentas por importe de 13.500 € (que detrae de la indemnización de la que resulta acreedora por vía de compensación). El motivo es claro: aunque se estime que había causa para resolver el contrato, la resolución se produjo con efectos de 30 de septiembre de 2007. Hasta entonces, el contrato se encontraba plenamente en vigor y las rentas y cantidades asimiladas se deben.

Es decir, la sentencia está realmente estimando parcialmente la demanda: está condenando a la demandada al pago de las rentas hasta septiembre de 2007. Considera que hasta esa fecha eran debidas. Por tanto, no tiene ningún sentido que ante esta clara estimación parcial, en el fallo se manifieste, contradictoriamente, que se desestima la demanda y se impongan las costas procesales.

Por tanto, si se mantuvieran los pronunciamientos de la sentencia respecto a las rentas reclamadas, procedería rectificar el fallo en el sentido de manifestar que se estima parcialmente nuestra demanda y no se imponen costas. Pues si no se estima la demanda no tiene sentido obligar a la demandada al pago de esas cantidades.

:110 sin perjuicio del error en la determinación de la suma debida por el arrendatario, al que nos referiremos más adelante, por sistemática y claridad en la exposición.

SEGUNDA.- En cuanto a la estimación parcial de la demanda reconvencional interpuesta contra esta parte por The Garment District, S. L.

1.- En cuanto al incumplimiento contractual . Reiteramos lo expuesto anteriormente, así como lo ya dicho en nuestra contestación a la reconvención, sobre la ausencia de incumplimiento por esta parte que justifique la resolución del contrato.

La propia sentencia recurrida cita la doctrina jurisprudencial que indica que son requisitos necesarios para la aplicación del arto 1.101 del Código civil, entre otros, el incumplimiento de la obligación ''debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor. .. "

Por lo ya dicho, de ninguna manera resulta acreditado que esta parte haya incumplido sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y menos aún que ese incumplimiento sea debido a culpa, negligencia o falta de diligencia por parte de mi representada. Las filtraciones y humedades, además de no tener la entidad suficiente como para constituirse en causa de resolución de un contrato, no son en modo alguno imputables al arrendador, que ha hecho todo lo que estaba a su alcance para intentar subsanarlas, sino a la comunidad de propietarios, que con su negligente actuar ha demorado la reparación de las filtraciones causando perjuicios a todos. Y tampoco es un incumplimiento imputable a esta a parte la no obtención de la licencia de actividad: se trata de una decisión de la Administración en la cual el arrendador no tiene la menor intervención y de la cual en modo alguno puede decirse que sea responsable. El arrendatario conocía perfectamente las características del local, que visitó y del cual se le facilitaron planos, que obran unidos al contrato de arrendamiento, antes de suscribir el contrato. Antes de instalar la actividad la mínima diligencia exigible a cualquier ordenado comerciante debiera haberle llevado a asesorarse por técnicos competentes sobre la idoneidad del local para el establecimiento de su negocio. No se puede ahora intentar imputar su propia negligencia al arrendador.

Por tanto, procede desestimar la demanda reconvencional, con imposición de costas a la demandada reconviniente.

2.- En cuanto a la cuantía de la indemnización

Suscribimos el contenido de la sentencia (fundamento de derecho cuarto) por lo que se refiere a la falta de acreditación de los perjuicios sufridos, de los cuales no existe prueba alguna.

Discrepamos totalmente de la sentencia en que esta parte haya reconocido como cantidad invertida por la reconviniente la suma de 32.023'59 €. Lo que esta parte claramente manifiesta en la contestación a los hechos segundo y tercero de la demanda reconvencional (apartado 3) es que se no se acepta la cuantía reclamada de contrario por muchos motivos. El primero es porque las facturas aportadas acreditan la realización de unas obras, pero no se nos dice dónde, por lo que no está probado que correspondan al local arrendado. También se discute el que se reclame el IVA y se pone especial acento en la factura de Comercial Peñalver, gran parte de la cual corresponde a elementos móviles o que han sido retirados del local al abandonarlo el arrendatario. Por tanto, se impugna íntegramente la cuantía reclamada, no aceptándose ninguna suma y estando a lo que resulte de la prueba practicada. Y, en todo caso, se afirma que la cuantía máxima (si se probara que las diversas facturas aportadas corresponden a las obras realizadas) sería de 32.023'59, al descontar la factura de Comercial Peñalver y el IVA. Es decir, esta cifra se señala como importe máximo, para poner de manifiesto lo abusivo de la pretensión, pero en modo alguno se acepta que sea este el importe de las obras. Nunca hemos aceptado cantidad alguna como compensación por daños y perjuicios. Por tanto, este extremo ha quedado totalmente huérfano de prueba, pues nadie ha sido llamado al pleito para adverar las facturas impugnadas, salvo, como dice la Sentencia, el legal representante de Comercial Peñalver, quien reconoció que parte de ella correspondía a elementos móviles. E incumbe a la parte actora (aquí reconviniente) la prueba del importe de los daños sufridos, por lo que la falta de diligencia probatoria de este extremo debe determinar, aún en el supuesto de que se estime la existencia de algún incumplimiento por esta parte, que no se condene a mi representada a pagar cantidad alguna a la demandada reconviniente, por falta absoluta de prueba de los perjuicios sufridos, salvo, claro está, la devolución de la fianza.

El juzgador a quo hace, pues, una lectura errónea de nuestro escrito de contestación y, con ello, una indebida apreciación de la prueba, que debe ser corregida en esta alzada. La cuantía de la indemnización pretendida era, toda ella, un hecho controvertido y no se probó.

Por otra parte, si de lo que se trata es de compensar a la reconviniente por la inversión realizada en el local, debe entonces descontarse de esa inversión la suma de 12.500 € (cinco meses de carencia en el pago de la renta) que se le concedió a la arrendataria en atención, precisamente, a la necesidad de realizar obras de adecuación del local. El importe de la inversión es la cantidad que se considere acreditada menos los 12.500 € que no tuvo que pagar el arrendatario precisamente por ser preciso efectuar la inversión.

Por tanto, en este apartado solicitamos que no se conceda indemnización alguna a la reconviniente y, subsidiariamente, que si se concede alguna cantidad, que se reduzca en la suma de 12.500 €.

3- En cuanto a la cantidad a compensar en concepto de rentas adeudadas

En este apartado existe un evidente error en la sentencia recurrida, que debe ser corregido.

Esta parte reclamaba la suma de 13.500 € por las rentas vencidas hasta septiembre de 2007 más 2.524'21 € por cantidades asimiladas a la renta (IBI y facturas de suministro eléctrico yagua debidos a consumos de la arrendataria). En total, 16.024'21 €. El fundamento de derecho quinto de la sentencia deduce de la indemnización concedida al arrendatario (37.023'59 €, incluyendo fianza) las cinco mensualidades de renta adeudadas hasta septiembre (13.500 €). Pero, inexplicablemente, no deduce las cantidades abonadas por gastos e IBI que correspondía pagar al arrendatario y que se encontraban vencidas y exigibles, de modo que esta parte está soportando los consumos de agua y electricidad de la arrendataria. Por tanto, a los 37.023'59 habría que restar no solo 13.500 € de renta sino también 2.524'21 € de cantidades asimiladas.

TERCERA.- Por lo que se refiere a la demanda interpuesta por esta parte contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en DIRECCION000 , NUM000 , de Valencia.

Esta parte formuló demanda contra dicha Comunidad en la que se solicitaba, en síntesis, lo siguiente:

La ejecución de las obras necesarias para eliminar los problemas de humedades del bajo.

Que la Comunidad fuera condenada a abonar a mi mandante todas las cantidades que esta eventualmente viniera obligada a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios sufridos a la entidad The Garment District, S. L.

Empezando por la segunda cuestión, la sentencia manifiesta lacónicamente que ''sí que deben reprocharse estos daños a EMOE S. L, sin trasladar/os a la Comunidad de Propietarios, como pretendía en la demanda acumulada a los autos originales e instados por la primera".

El por qué los daños sufridos por la arrendataria no son trasladables a la Comunidad, cuando su negligente actuación al no reparar el elemento común dañado es, sin discusión posible, la causa de ellos, es algo que esta parte todavía no entiende.

La sentencia parece argumentar que esta parte conocía el problema de filtraciones, o estaba en situación de conocerlo. Esto podría servir, a lo sumo, y tenemos serias dudas al respecto, para justificar una condena de EMOE, pero jamás para exculpar a la Comunidad.

Seamos rigurosos. Las humedades proceden de la defectuosa impermeabilización de las terrazas pisables, un elemento común. Su reparación no puede realizarse por un comunero sino que corresponde a la comunidad. Por esta parte se ha exigido a la Comunidad de todas las formas posibles, desde la aparición del problema en mayo de 2006, que reparara las filtraciones. Se ha debatido largamente el problema en numerosas Juntas; se han remitido faxes y burofaxes a la Comunidad instando a solucionar el problema; se ha interpuesto un acto de conciliación, que resultó sin avenencia; y no ha quedado más remedio que exigir judicialmente la ejecución de las obras. Y, pese a todo esto, las obras se encuentran todavía sin ejecutar más que en una pequeña parte. Y eso más de tres años y medio después de la aparición del problema.

Debe descartarse absolutamente, por lo expuesto anteriormente, que la arrendadora EMOE conociera la existencia de filtraciones y, pese a ello, arrendara el local. Semejante conducta dolosa no solo no está probada sino que existe acreditación de todo lo contrario.

Y si de lo que se trata es de imputar los daños en el local a EMOE por su falta de diligencia a la hora de arrendarlo, por no haber verificado previamente su perfecto estado, esa supuesta falta de diligencia determinaría, a lo sumo, que concurriera junto con la Comunidad al pago de los daños causados, convirtiéndose en obligados solidarios o mancomunados. Pero esa supuesta negligencia de la propietaria del bajo, que nuevamente negamos, no puede jamás exonerar a una Comunidad que es la primera responsable de mantener en buen estado los elementos comunes y que ha manifestado una incomprensible dejadez a la hora de acometer las reparaciones necesarias, pese a los requerimientos de toda índole realizados y el conocimiento de la cada vez más problemática situación del bajo.

Entendemos que se debe, pues, reformar la sentencia en el sentido de condenar a la Comunidad demandada al abono a esta parte (o directamente a la entidad arrendataria) de las cantidades que se puedan establecer como indemnización a favor de esta última. O, subsidiaria mente, si por la Sala se estima algún tipo de responsabilidad por parte de mi mandante, que se proceda a una condena solidaria o mancomunada de arrendadora y comunidad frente a la arrendataria.

En segundo lugar, se encuentra la cuestión de la condena a la Comunidad a ejecutar las obras necesarias para eliminar las filtraciones.

La conducta de la comunidad demanda no puede ser más pintoresca. En su escrito de demanda se opuso totalmente a esta pretensión. Oposición que se mantuvo incólume en la audiencia previa al juicio. Y durante la sustanciación del juicio igualmente se opuso la comunidad a que fuera condenada a la realización de las obras. Es decir, formalmente siempre se ha opuesto a la admisión de esta pretensión y, por tanto, ha obligado a esta parte a accionar durante todo el pleito para obtener una sentencia de acuerdo con lo pretendido. Y, sorprendentemente, en fase de informe, la Letrada de la Comunidad manifestó que se allanaba a esta pretensión. Allanamiento que ha sido acogido por la sentencia.

Nada tenemos que oponer, lógicamente, a que se admitan nuestras pretensiones. Pero sí a que se hagan sin expresa imposición de costas cuando se nos ha obligado a accionar para conseguirlo. Especialmente, cuando la presentación de la demanda viene precedida de numerosísimos requerimientos e incluso de la interposición de un acto de conciliación, desatendido. La aceptación por la comunidad demandada de la obligación de realizar las obras debe venir acompañada, pues, de la imposición de las costas causadas por su temerario proceder e infundada oposición.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se estime el recurso de apelación, y se revoque la sentencia de primera instancia,

Respecto de la demanda principal interpuesta contra The Garment District:

Que sea íntegramente estimada, por falta de incumplimiento contractual de esta parte y sí de la demandada, con imposición de costas a esta última.

Subsidiaria mente, que se estime parcialmente nuestra demanda, condenando a la demandada al pago de las rentas vencidas hasta septiembre de 2007 (13.500 €) más las cantidades asimiladas a la renta (2.524'21 €), que han sido omitidas en la sentencia, sin imposición de costas.

Respecto de la demanda reconvencional formulada por The Garment District, S.L.:

Que se desestime íntegramente, con imposición de costas a la actora reconviniente, por no existir incumplimiento contractual de esta parte que justifique la pretendida resolución contractual.

Subsidiariamente, que se estime parcialmente en cuanto a la resolución contractual, fijando su fecha de efectos en el 30 de septiembre de 2007, pero no se le conceda indemnización alguna por daños y perjuicios, al no haber acreditado ninguno y tan solo se nos condene a la devolución de la fianza, como lógica consecuencia de la resolución.

Subsidiariamente, si se estima procedente conceder a la reconviniente alguna indemnización, que esta sea reducida en la suma de 12.500 € correspondientes a las mensualidades que se condonaron al arrendatario en atención a la realización de las obras. Y, en todo caso, que se compense con la cantidad que debe abonar a esta parte tanto por rentas debidas como por cantidades asimiladas. En este último supuesto, sin imposición de costas.

Respecto de la demanda acumulada, interpuesta por esta parte contra la Comunidad de Propietarios:

Que se condene a la demandada a la realización de las obras, en los términos ya recogidos en la sentencia recurrida.

Que se la condene a abonar a la arrendataria del bajo las cantidades que como indemnización por daños y perjuicios hayan podido acordarse, en su caso, si se estima la demanda reconvencional. En ambos casos, con imposición de costas por su temeridad al sostener la oposición.

Subsidiaria mente, que la condena a indemnizar a la comunidad de propietarios lo sea conjuntamente con esta parte (con carácter solidario o mancomunado, a juicio del Tribunal).

TERCERO.- La defensa de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NÚM. NUM000 DE VALENCIA, presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- La defensa de THE GARMENT DISTRICT S.L. presentó escrito de oposición al recurso de apelación interesando su desestimación, y de impugnación de la sentencia, alegando que:

SEGUNDA.- Esta parte si muestra su disconformidad en la cuantificación de los daños y la apreciación de las pérdidas. Por una parte, ya que como se acredita convenientemente en los Autos la inversión realizada en el local de negocio es de 64.767,02 euros como así se aprecia de las facturas aportadas con la demanda por las obras realizadas en el local, enumeradas del documento once al diecisiete, sin que se hayan impugnado de contrario las mismas, tengamos en cuenta la importancia de la adecuación de obra nueva de un local de mas de 200 metros, al margen de las cuatro perchas que si pudieran ser retiradas y las continuas reparaciones que han debido llevarse a cabo a consecuencia de las filtraciones en los paneles de los techos y los laminados de madera que revisten la pared durante el tiempo de vigencia del alquiler y pagadas todas ellas por mi cliente.

Por otra parte como se desprende de la documental aportada y las declaraciones de la Presidenta de La Junta de Propietarios, y así recoge la Sentencia la mayoría de las obras de envergadura se han realizado a lo largo del año 2008. Estando por tanto el local en la actualidad en un estado para ser alquilado mientras que mi cliente que lleva a cabo tamaña inversión, y lo hace como es lógico con el propósito de ejercer su actividad mercantil de manera continuada en el tiempo tiene que cerrar. De ahí que consideramos que se ha producido un enriquecimiento injusto a favor de la entidad EMOE que además alega haber alquilado actualmente a una empresaria de nacionalidad China que ha abierto "un todo a 100". No nos parece comparable la actividad ni el tipo de negocio, ni que las exigencias de marca y las necesidades sean precisamente las mismas, que las del objeto de The Garment District que vende productos de lencería y fiesta de alta gama. Y aunque la testifical de la misma Sra. Wei, aun cuando requieren cubos cuando hay lluvias han sido arregladas al menos 2 de las 3 goteras importantes y que daban origen a las filtraciones. Y todo ello por acción de la Junta de propietarios, pero no por la especial insistencia o actividad para garantizar el uso pacifico de la contraparte. Estas reparaciones son posteriores a

que mi cliente haya dejado el local arrendado por imposibilidad de ejercer su explotación.

La actual inquilina manifiesta también el problema de configuración del local que le han expresado en el Ayuntamiento pero que ella esta dispuesta a compartimentarlo. Nos parece fantástico que pueda hacerla, no ha alquilado el local considerando que necesita todo el espacio, no ha invertido mas de 60.000 euros en acondicionarlo ya se lo encuentra todo preparado, ni ha pagado 5 meses de fianza y un año de alquiler por adelantado, es decir, 87.667,02 euros sin ver ninguna acción evidente tendente a reparar las goteras, ni ve depreciarse a lo largo de un año las mercancías y el negocio, encontrándose por ultimo que tiene que reducir el espacio a 30 metros o alquilar el local de al lado, también afectado por las goteras del edificio, con el fin de hacer la segunda salida que requiere el planeamiento.

Pero ante todo, como la misma actual inquilina manifiesta inauguran en octubre de 2008, es decir, cuando las obras de reparación de envergadura ya se han realizado y sabedora de los problemas del local que no son ni por asomo los que tuvo que sufrir mi representada de manera continuada; como dice la Sra. Carlos María antes del verano han arreglado la gotera de arriba y en estos momentos no tenemos. Pero los hechos que nos afectan suceden a lo largo del año 2006 y 2007 no ahora, ni la actitud de la arrendadora manifestando la situación desde un inicio es la misma.

TERCERA.- Hemos de tener en cuenta también para la cuantificación de los daños y perjuicios sufridos por mi mandante que si bien el contable de The Garment, D. Rogelio manifiesta que según el balance de perdidas y ganancias el descenso de las ventas es desde mayo de 2007 y no es faltar a la verdad, pero han de tener en cuenta que coincide con el cierre del negocio, coincidiendo con el burofax en el cual se pone en conocimiento de EMOE la situación de resolución por incumplimiento contractual.

El goce no pacifico ha quedado acreditado desde el inicio de la relación contractual, así como la mala imagen dada por el comercio lo cual por sus características afecta directamente a las ventas y en consecuencia, de ahí que entendamos que es claro el nexo causal entre la perdida de ganancias y no solo las meras expectativas y el consecuente cierre del mismo. De hecho durante el mes de verano, la época de rebajas, produce cuantiosos ingresos a los negocios mientras que la empresa precisa cerrar y no se aprecia una mejora durante los meses de verano.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que el montante de la indemnización sea revisada y aumentada en el concepto de la inversión realizada y perfectamente cuantificada para acondicionamiento del inmueble y que asciende a 64.767,02 euros.

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 16 de junio de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia de instancia entendió acreditado que:

"Respecto de la existencia de goteras, filtraciones y humedades, queda suficientemente acreditada su existencia a partir de la prueba practicada en el procedimiento. Se pone de manifiesto suficientemente en diversas juntas de propietarios y la demandante reconvenida Emoe S.L. las reconoce, llegando a plantear un acto de conciliación y una demanda judicial contra la Comunidad de Propietarios. El legal representante de The Garment District S.L. explica la incidencia en el negocio de tal problemática, apoyada su declaración por las dos testigos propuestas a este fin, empleadas que desempeñaron su trabajo en la tienda textil. Da Juana explica que el local se abrió a mediados de julio de 2006, que vendían lencería, vestidos de fiesta y ropa de estar por casa, que al poco tiempo surgió una pequeña gotera, pero cuando empezó a llover en septiembre u octubre, al abrir la tienda se la encontraron llena de agua y con el género mojado, siendo los malos olores casi habituales. Tenían que poner cubos en el suelo y desmontar la zona donde estaba la gotera cuando amenazaba lluvia, llegando a haber una zona que no se utilizaba. En similar sentido declara la testigo Dª Lourdes , la cual explica que cuando llegaron las lluvias la ropa se mojó, quedándose el olor, y que cada vez que llovía había goteras y filtraciones los días posteriores. La asesora Dª Melisa también visitó la tienda, en la que había filtraciones. Por otro lado, obra a las actuaciones la certificación de un informe de un técnico municipal en el que se señala que "dado que el aforo del local es mayor de 1 00 personas y que, además, el recorrido de evacuación es mayor de 25 metros se precisan dos salidas de emergencia, circunstancia que resulta difícilmente subsanable por la configuración del local". Este informe es explicado por el testigo D. Jesús Manuel , quien da cuenta de posibles soluciones como abrir otra salida por otro local, lo que implicaría conseguir su arriendo o propiedad, o reducir las dimensiones del local sin superar los 25 metros.

La primera solución no parece fácil de abordar y en todo caso no permite utilizar el local tal como se arrendó; y la segunda supone no utilizar una parte del local arrendado, cuando suponemos que las condiciones del contrato y el interés para la arrendataria resultarían de las características del mismo. No es que para esa concreta actividad no resulte apto. Suponemos que no lo resultará para cualquier actividad que conlleve un aforo de personas. Pues bien, a la vista de tales datos fácticos, entiendo que el local arrendado no resultaba apto, en las condiciones en las que estaba, para llevar a cabo un negocio de venta de ropa, tanto por las goteras, filtraciones y humedades, que imposibilitan un uso normal, por todo lo que conlleva cuando se producen lluvias, y que ofrecen una pésima imagen al público que pueda acceder, por olores, disposición de cubos, ropa retirada provisionalmente, etc; como tampoco por no poder utilizarse en toda su extensión, al no estar en condiciones de obtener la oportuna licencia de actividad".

Y consideró que la responsabilidad por la reclamación efectuada por la arrendataria debía recaer sobre la arrendadora, y no la comunidad, a pesar de tener su origen las filtraciones en elementos comunitarios, o de elementos comunes de uso privativo, indicando que:

"Procede ahora analizar la imputabilidad a la actora de los daños sufridos por la demandada en su inversión, al deberse las goteras, humedades y filtraciones a un inadecuado funcionamiento de elementos comunes. No se trata de un daño puntual producido durante alguna inclemencia meteorológica o por algún hecho concreto, sino a las consecuencias continuadas que aquéllas tenían en el local arrendado, el cual lo fue, reiteramos, pese a que Emoe S.L. conocía o estaba en condiciones de conocer la situación y no tomó las medidas para asegurarse de que, al tiempo del arriendo, se habían subsanado; como tampoco para asegurarse de que una actividad abierta al público no podía desempeñarse reglamentariamente en el local por no tener los elementos necesarios, en este caso dos puertas de emergencia. En consecuencia, entiendo que sí que deben reprocharse estos daños a Emoe S.L., sin trasladarlos a la Comunidad de Propietarios, como pretendía en la demanda acumulada a los autos originales instados por la primera.

Por todo ello, procede hacer las operaciones siguientes:

Las rentas que debieron pagarse desde mayo a septiembre fueron 5 mensualidades a razón de 2700 euros, con las deducciones pertinentes, y esta cantidad se restará de los 32.023'59 euros, importe en que se ha fijado la indemnización de perjuicios a la arrendataria más la fianza por 5400, (total 37.423'54). Por otro lado, y a fin de pronunciarse por separado respecto de las pretensiones de cada parte, y no obstante la liquidación que se realiza, entiendo que la conducta de la arrendataria antes de comunicar la resolución del contrato reteniendo o no pagando las rentas en tanto no se le realizaban las reparaciones y actuaciones pertinentes para permitir el uso del local acorde al fin del arriendo estaba amparada en Derecho por la exceptio non rite adimpleti contractus", sin que pudiera tildarse de abusiva ni de incumplimiento por su parte, al venir motivado por el de la contraria; lo que supone la desestimación de la demanda principal y la estimación parcial de la reconvencional".

SEGUNDO.- Del recurso de apelación de EMOE S.L. En cuanto a su demanda. Se fundamenta el recurso en la alegación del error en la valoración de la prueba.

Sostiene en primer lugar la recurrente que las goteras que padecía el local comercial no eran de suficiente entidad para justificar la resolución contractual, ni el dejar de abonar las rentas. Discrepa sobretodo de las consecuencias que extrae la sentencia de la situación creada por tales filtraciones, y del conocimiento previo de su existencia para responsabilizarla y eximir a la comunidad del abono de los perjuicios que del mal estado de la cubierta se derivaron para ella, y finalmente de la condena que se le ha impuesto.

Al respecto conviene tener en cuenta que de la prueba practicada se han acreditado las goteras, y que venían de tiempo atrás, habiéndose intentado solucionar de una u otra forma, hasta que se ha abordado por la comunidad, obras de calado para poner solución definitiva a tales problemas. Por ello, las discrepancias que muestra la parte recurrente sobre las conclusiones de la sentencia recurrida no pueden atenderse. No solamente porque la situación de la nueva arrendataria es claramente distinta, ella conocía la existencia de los problemas de filtraciones así como los derivados del aforo del local, y negocio una rebaja del precio, y está dispuesta a reducir el aforo del local arrendado. Y porque tampoco puede considerarse que la situación sea la misma, entre el negocio que se instaló por The Garment District y el actual, ya que las obras que se fueron realizando por la comunidad, según indicó el administrador y el presidente de la comunidad, fueron solucionando algunas filtraciones, aunque aparecieran otras.

En cuanto al alcance de las filtraciones, su importancia y consecuencias pone en duda la parte recurrente las testifícales realizadas, manifestaciones que no compartimos, pues conforme dispone la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testifícales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.

Pone la parte recurrente en duda los testimonios de Dª. Lourdes y Dª. Juana , por haber sido dependientas de la demandada, pero de la grabación en juicio no resultan elementos que permitan entender que no fueran objetivas ni veraces en sus declaraciones, teniendo en cuenta que fueron quienes de manera directa pudieron observar el alcance, frecuencia y consecuencias de las humedades sobre el funcionamiento del negocio. No apreciamos el error del Juzgador en este punto.

TERCERO.- Discrepa igualmente la parte recurrente de las conclusiones del Magistrado de Primera instancia, en cuanto a las consecuencias de la falta de autorización administrativa y los problemas existentes para la obtención de la licencia de actividad debido a la configuración y dimensión del local arrendado, y la exigencia de contar con otra salida de evacuación, de la que carece.

Sostiene la parte apelante por un lado que es carga del arrendatario, más que del arrendador, averiguar si el local es apto para el uso que se pretende. Con su razonamiento, omite la parte recurrente el tenor literal del contrato, que en su cláusula primera indica claramente que si el destino al que se pretende destinar la finca no resultase ser un uso autorizado por el planeamiento y las ordenanzas municipales este contratado quedará automáticamente resuelto, y aunque la sentencia de instancia razonó que no era causa de resolución automática, no obstante entendía que los problemas existentes legitimaban al arrendatario para pedir la resolución, cuya declaración o requerimiento se entendió efectuado con el Burofax de 10 de julio de 2007. De la actividad desarrollada en el acto del juicio se ha constatado que el aforo para la actividad desarrollada requería bien de la instalación de otra puerta de emergencia, solución prácticamente imposible, o compartimentar el local, y dejar reducido el aforo, solución que conocedora de la situación negoció la nueva inquilina, pero no es oponible frente a la parte reconviniente. El motivo de recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- En cuanto a la imposición de costas en la primera instancia por la desestimación de la demanda interpuesta por EMOE S.L.

Sostiene la parte recurrente que en la demanda se reclamaban rentas vencidas por importe de 13.500 €, más las que vencieran y cantidades asimiladas. La sentencia, aunque en el fallo indica que se desestima la demanda, sin embargo en el fundamento de derecho cuarto (folio 620), sin embargo sostiene que procede compensar las rentas impagadas con los daños y perjuicios de los que sea acreedor por el incumplimiento de la parte demandada. No obstante ello, más adelante, en el fundamento jurídico quinto de la sentencia, en su final, razona la desestimación de la demanda interpuesta por Emoe S.L. "Por otro lado, y a fin de pronunciarse por separado respecto de las pretensiones de cada parte, y no obstante la liquidación que se realiza, entiendo que la conducta de la arrendataria antes de comunicar la resolución del contrato reteniendo o no pagando las rentas en tanto no se le realizaban las reparaciones y actuaciones pertinentes para permitir el uso del local acorde al fin del arriendo estaba amparada en Derecho por la .exceptio non rite adimpleti contractus", sin que pudiera tildarse de abusiva ni de incumplimiento por su parte, al venir motivado por el de la contraria; lo que supone la desestimación de la demanda principal y la estimación parcial de la reconvencional".

Entendemos, que en este punto, tal y como sostiene la parte recurrente, que la sentencia está indicando que, aunque se estime que había causa para resolver el contrato, hasta que no se pidió la resolución por el arrendatario, éste no ponía en duda la validez del contrato, y por tanto existía obligación de abonar las rentas, hasta que indicó su voluntad de resolver el contrato, resolución que se produjo con efectos de 30 de septiembre de 2007. Hasta entonces, el contrato se encontraba en vigor y las rentas y cantidades asimiladas se compensaron, por lo que la estimación de la demanda debe considerarse parcial, y no puede producirse la desestimación integra, que comportaría la imposición de costas al demandante.

QUINTO. Recurre asimismo EMOE S.L., por la estimación parcial de la reconvención planteada por The Garment District.

Se reproducen en el recurso de apelación los argumentos esgrimidos anteriormente para sostener la ausencia de responsabilidad de Emoe S.L., por las filtraciones y humedades, y los repararos para obtener la licencia de actividad. A los anteriores razonamientos hemos de remitirnos para desestimar tal motivo de impugnación.

De la cuantía de la indemnización otorgada a The Garment District S.L. De la lectura de la reconvención, y en concreto de su hecho segundo y tercero, aparte de negar las reclamaciones que se efectuaban, concluía la hoy apelante en relación a la reclamación por inversión efectuada en el local, que la cantidad realmente invertida, pues no superaría los 32.023 €, menos de la mitad de lo pretendido, si descontamos la factura de comercial Penalver y excluimos del cómputo el IVA.

No resultan por tanto erróneas ni desconectada de la prueba y sobretodo de las alegaciones de las partes, la valoración efectuada por el Juzgador de instancia, respaldada por del hecho cierto de que el local se acondicionó para la nueva actividad, pues antes estaba diáfano, y que en la contestación a la reconvención no se negara claramente las alegaciones de la contraparte, con lo que el Juzgador de Instancia no se apartó de las facultades que le otorga la ley.

Finalmente, en cuanto a las cantidades a compensar, es cierto, como indica la parte recurrente que se reclamaron rentas y cantidades asimiladas, así como gastos que correspondían al arrendatario, según el contrato suscrito, y que, liquidadas en la demanda, ascendían a la cantidad de 2.524,21 €, sin que en la contestación se formulase otra oposición que indicar que no eran correctas las deudas por consumo de agua y de electricidad que se reclamaban. Habiéndose aportado las facturas de electricidad y los recibos de Iberdrola y Valenciana de Aguas, así como el recibo de IBI, deben tenerse por probadas dichas cantidades reclamadas, que eran a cargo del arrendatario. Y no habiéndose referido a ellas la sentencia recurrida, deberá revocarse en este punto, incrementándose en 2524,21 euros la cantidad a favor de la parte actora.

SEXTO.- De la impugnación de THE GARMENT DISTRITC.

En su reconvención reclamaba The Garment District la cantidad de ciento cincuenta mil euros, estimando en parte su reclamación la sentencia impugnada razonando en su fundamento jurídico sexto que:

Ahora bien, la prueba de los daños y perjuicios que reclama la demandada reconviniente, a la misma incumbía, desprendiéndose de la practicada una notable falta de rigor en el acervo probatorio empleado a tal fin. Se aporta una profusa documentación consistente en facturas por la inversión realizada, pero a salvo de la declaración de D. Obdulio , no es ratificada en el acto de la vista, con lo que no puede saberse a ciencia cierta que se trate de inversiones realizadas en ese lugar ni que se trate de adquisiciones de elementos fijos que no van a poder utilizarse en otro lugar o negocio tras su retirada del local por parte del arrendatario. Incluso el mencionado testigo reconoce que en la factura que ratifica había elementos no fijos como los percheros. Y el propio legal representante de la demandada reconviniente reconoce que retiró algunos paneles. Se hubiera podido traer a los testigos precisos para acreditar las facturas o importes empleados en elementos fijos de ese local que no van a poder utilizarse en otro, o bien aportar el oportuno informe pericial del detrimento sufrido por esa causa. Por ello, estaremos únicamente a los 32.023'59 euros que reconoce como cantidad invertida la demandante reconvenida en la contestación a los hechos segundo y tercero de la reconvención. Finalmente, en cuanto a las pérdidas en el negocio ocasionadas por la patología del local, llegamos a la misma conclusión: falta una prueba con un mínimo de rigor que permita fijar un quantum indemnizatorio. Ya de la declaración del legal representante de The Garment District se duda que las pérdidas fueran las que aparecen en la documentación acompañada. Pero es ilustrativa la declaración del Asesor de la demandada D. Rogelio , que sitúa el descenso de las ventas en un primer momento a partir de mayo de 2007, siendo nulas las ventas en septiembre. Y después de ver la contabilidad, precisa que la disminución de las ventas fue en julio, indicando que las ventas se mantuvieron durante el primer semestre, con lo que difícilmente podría relacionarse esa disminución con las lluvias y subsiguientes goteras y humedades. En definitiva, y reiterando que, a nuestro juicio, el local arrendado no era hábil para el ejercicio del negocio previsto por las partes, no ha quedado acreditado con rigor que hubiera una disminución concreta de ventas a partir de un momento trasladable a la arrendador por acreditarse el nexo causal con la situación del local".

En el recurso de apelación, limita la recurrente su reclamación a 64.767,02 euros, por los gastos de acondicionamiento del local.

Ningún elemento nuevo aporta la recurrente que lleve discrepar de la valoración de la prueba y de las conclusiones de la sentencia impugnada, pues la prueba realizada en primera instancia ha sido la aportación de documentos, que o bien no indicaban la ubicación de las obras realizadas, o no fueron ratificadas por quien las habría expedido.

SEPTIMO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas en esta alzada por el recurso de apelación formulado por Emoe S.L., debiéndose imponer a The Garment District S.L., el pago de las costas ocasionadas en esta alzada a Emoe S.L., por su impugnación.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por EMOE S.L., y en su virtud, revocamos la sentencia impugnada en los siguientes puntos:

Que la estimación de la demanda de Emoe S.L., frente a The Garment District es parcial.

b. Modificamos el punto relativo al pronunciamiento sobre la demanda reconvencional formulada en nombre de The Garment District S.L, condenando a Emoe S.L., a pagar a la demandada reconviniente la cantidad de veintidós mil trescientos noventa y nueve euros, con treinta y tres céntimos de euro (22.399,33 €).

c. No hacemos expresa imposición de las costas de primera instancia en el caso de la demanda interpuesta por Emoe S.L.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada por el recurso de Emoe S.L..

Imponemos a The Garment Disctrict el pago de las costas generadas por su impugnación en esta alzada a Emoe S.L.,

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.