Sentencia CIVIL Nº 384/2017, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 625/2016 de 31 de Octubre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OURENSE
SENTENCIA: 00384/2017
N10250
PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA
-
Tfno.: 988 687057/58/59/60 Fax: 988 687063
MP
N.I.G. 32032 41 1 2015 0100267
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000625 /2016
Juzgado de procedencia: XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de XINZO DE LIMIA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000242 /2015
Recurrente: Pedro , Vicente
Procurador: JACQUELINE RODRIGUEZ DIAZ
Abogado: ALFONSO PAZOS BANDE
Recurrido: Juan Antonio , Luisa
Procurador: SUSANA CASTRO LORENZO
Abogado: JOSE GABRIEL LAMA FEIJOO
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Señoras, doña Ángela Irene Domínguez Viguera
Fernández, Presidenta, doña Josefa Otero Seivane y doña María José González Movilla, Magistradas, ha
pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente
S E N T E N C I A NÚM. 384
En la ciudad de Ourense a treinta y uno de octubre de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, en autos
de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Xinzo de Limia, seguidos
con el n.º 242/15, Rollo de apelación núm. 625/16, entre partes, como apelantes D. Pedro y D. Vicente ,
representados por la procurador de los tribunales Dª Jacqueline Rodríguez Díaz, bajo la dirección del letrado
D. Alfonso Pazos Bande y, como apelados, D. Juan Antonio y Dª Luisa , representados por la procurador
de los tribunales Dª Susana Castro Lorenzo, bajo la dirección del letrado D. José Gabriel Lama Feijoo.
Es ponente la Ilma. Sra. D.ª Ángela Irene Domínguez Viguera Fernández.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Xinzo de Limia, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 6 de julio de 2016 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DESESTIMO la demanda formulada por la procuradora Sra. Rodríguez Díaz, en nombre y representación de D. Pedro y D. Vicente , asistidos del letrado Sr. Pazos Bande, contra D. Juan Antonio y Dª Luisa , ABSOLVIENDO A LOS DEMANDADOS DE LAS PRETENSIONES CONTRA ELLOS DEDUCIDAS.

Las costas se imponen a D. Pedro y D. Vicente '.

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de D. Pedro y D. Vicente recurso de apelación en ambos efectos y, seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en tanto no contradiga lo expuesto a continuación.


PRIMERO.- Se pretende en la demanda, la declaración de validez y eficacia del contrato concertado entre las partes litigantes en 24 de septiembre de 2011 y que la parte actora considera como un contrato de compraventa perfeccionado, con arreglo a lo dispuesto en el artº 1.450 del Código civil , por haberse convenido sobre la cosa y el precio, en consecuencia vinculante y obligatorio para las partes contratantes. Mientras que la parte demandada sostiene que, atendiendo a la intencionalidad de las partes, había de calificarse, más bien, como precontrato o promesa de venta ( artº 1.451 del Código civil ) en el que se asumió el compromiso de llevar a cabo una futura compraventa, luego que los órganos administrativos competentes otorgasen la oportuna licencia para construcción de granja avícola, si bien quedando señalados ya sus elementos esenciales, como lo eran, la cosa y el precio. Relegando el otorgamiento de la escritura hasta que se cumpliese la condición pactada. Se incluía además en el contrato un pacto de arras, que la parte demandada calificó como arras penitenciales, que le facultaba para desistir del contrato con arreglo a lo dispuesto en el artº 1.454 del Código civil . La sentencia apelada desestimó la demanda, frente a cuya conclusión se alza la parte apelante, alegando, en síntesis, errónea valoración de la prueba y errónea interpretación del contrato de litis, así como infracción de lo dispuesto en los artºs 1.281, 1.282 y siguientes del Código civil, 1.254, 1450 y siguientes del mismo texto legal.

En relación al pacto de arras, la jurisprudencia ha señalado, «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias.

Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales.

Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454». También añade la antedicha Sentencia, que es doctrina jurisprudencial constante «la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ')». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , que «el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo». En el presente caso, aun considerándose que las arras tenían una naturaleza confirmatoria del contrato, simple anticipo del precio pactado, tal como resulta de la reclamación dirigida por la letrada de los demandados al actor, en 18 de junio de 2012, tal cuestión se estima escasamente relevante para la resolución de la litis, puesto que lo fundamental estriba en determinar el alcance de la condición suspensiva pactada en el contrato y si la misma había de tenerse por no cumplida en cuyo caso las obligaciones contractuales no desplegaban eficacia.



SEGUNDO.- En el caso concreto, las partes litigantes concertaron en 24 de septiembre de 2011, un contrato que expresamente denominaron, 'contrato de arras', mediante el cual acordaron la venta de una finca (parcela nº NUM000 , P. NUM001 , paraje de Cavadiñas-Sandiás) 'con la licencia definitiva de construcción para granja avícola', por un precio determinado indicado en el contrato (54.000 €) y entrega de una cantidad (6.000€), 'en concepto de señal' a la firma del contrato.

En estipulación previa del mismo contrato, se hacía constar expresamente, que el vendedor (demandante) 'tenía solicitada licencia de construcción de una nave avícola en la finca anteriormente descrita', por lo que se difería el otorgamiento de la escritura pública hasta 'tan pronto como el vendedor obtuviese la licencia de obra para granja avícola'. Finalmente y para el supuesto de que no se obtuviese, 'porque no consiga la licencia de obra para granja avícola'...'el vendedor devolverá la cantidad íntegra de la señal entregada', quedando en ese caso sin efecto el contrato, puesto que su objeto venía constituido no solo por la finca, sino por la finca con la correspondiente licencia de construcción, que era el fundamento de la relación contractual.

La interpretación del contrato realizada por la juzgadora de instancia, al considerar que la obtención de la licencia para ejecución de las obras de granja avícola en la parcela indicada, constituía elemento principal del contrato (se subordinaba su eficacia a su obtención) además de constituir la licencia en tramitación su objeto mismo, se estima plenamente razonable. En efecto, la licencia objeto del contrato era aquélla cuya solicitud se hallaba en curso en el momento de su otorgamiento, como resulta de la estipulación previa del mismo y no otra que eventualmente pudiera obtenerse en el futuro. Pues en tal caso quedaría el contrato en la más absoluta indefinición en cuanto a su objeto y término, lo cual no parece acorde con la voluntad de las partes, ni con la naturaleza jurídica de un contrato como es el de compraventa, de carácter conmutativo y no aleatorio, que ha de tener por objeto una cosa cierta y determinada. Se comparte plenamente la argumentación de la juzgadora de instancia, al entender que dicha interpretación contractual es la que se ajusta a la voluntad e intención de las partes. Así dice textualmente, 'en cuanto a la licencia concreta que formaba parte del contrato, ha de considerarse que la misma se circunscribía a la expresamente allí estipulada, es decir, a la que ya se estaba tramitando con anterioridad'. De ahí la mención expresa en el contrato a que el vendedor, ' tiene solicitada licencia de construcción de una nave avícola en la finca descrita anteriormente', y del hecho de quedar diferido el otorgamiento de la escritura pública hasta 'tan pronto el vendedor obtenga la licencia de obra para granja avícola'. Interpretación también acorde con lo dispuesto en el artº 1.118 del Código civil , párrafo segundo, conforme al cual, si no se hubiese fijado tiempo para el cumplimiento de la condición, deberá reputarse cumplida en el que verosímilmente se hubiera querido señalar atendida la naturaleza de la obligación.



TERCERO.- Ha resultado acreditado, que al tiempo de celebrarse el contrato se hallaba en trámite Expediente Administrativo por tener el demandante solicitada autorización para obra de construcción de una granja avícola y vertidos, presentada en 7 de mayo de 2010 (dos años antes) ante la Confederación Hidrográfica Miño-Sil (preceptiva para la posterior obtención de la licencia municipal) que dio lugar a la incoación de los expedientes nºs NUM002 y NUM003 seguidos ante dicho organismo, en curso al tiempo de celebrarse el contrato. Tras sucesivos trámites y de ser requerido el demandante para que completase la documentación aportada con su solicitud y sometido a información pública el expediente, recayó informe técnico desfavorable y se dictó Resolución administrativa de 23 de febrero de 2012, (cinco meses después de suscrito el contrato) en la que se deniega la autorización de obras y vertidos solicitada, agotando dicha resolución la vía administrativa y sin que hubiese sido combatida ante la jurisdicción contenciosa.

Pese a serle denegada al demandante la licencia para construcción de la granja avícola que tenía solicitada, nada comunicó al demandado, pese a que éste le había requerido a través de letrado, en 18 de junio de 2012, a fin de que hiciese entrega de dicha licencia en el plazo improrrogable de un mes y transcurrido el mismo, de no cumplir con tal obligación de entrega, debería ser devuelta la cantidad inicialmente entregada en concepto de señal, consiguientemente, tener por resuelto el contrato.

Omitiéndose cualquier respuesta por parte del actor y transcurrido un año desde la celebración del contrato sin que hubiese entregado el objeto comprometido ('parcela con la licencia de construcción que tenía solicitada') es interpelado de nuevo por el demandado mediante conciliación a fin de que tuviese por resuelto el contrato definitivamente, por no haberse cumplido la condición pactada (que impropiamente califica de resolutoria) como lo era la denegación de la licencia para construcción de granja avícola. Una vez más, la parte demandante negó cualquier explicación a la demandada sobre si había obtenido o no la licencia administrativa solicitada, tampoco pidió prórroga para su obtención en un futuro, limitándose a oponerse 'por los motivos que se opondrán en el momento oportuno', en un comportamiento contractual que no resulta acorde con los dictados de la buena fe, al ocultar que la licencia en trámite al tiempo de celebrarse el contrato le había sido denegada.

En tales circunstancias y con independencia de que la 'señal' entregada hubiera de calificarse como arras confirmatorias, lo verdaderamente relevante para la resolución del caso es que no se cumplió la condición a cuya eficacia se supeditaba la eficacia del contrato, que esta Sala considera como condición suspensiva, y que al tiempo de dirigirle el demandado el requerimiento resolutorio del contrato existía ya constancia de que el evento condicionante no se había cumplido, lo que frustraba la finalidad del contrato. Esto es, al tiempo de dirigirle el demandado el requerimiento resolutorio, mediante conciliación de 31 de octubre de 2012, la imposibilidad de cumplir la condición expresamente pactada ya era patente, por haber recaído Resolución administrativa de 23 de febrero de 2012 denegatoria de la licencia de obra para granja avícola, concurriendo justa causa de resolución del contrato, conforme a lo pactado.

La licencia administrativa obtenida con posterioridad a dicho requerimiento resolutorio, mediante resolución administrativa de 23 de enero de 2013) en Expediente Administrativo distinto (nº NUM004 ) incoado posteriormente, no devuelve la eficacia al contrato, por haber resultado imposible el cumplimiento de la obligación de entregar el objeto convenido, que incumbía al vendedor ( artº 1.461 del Código civil ).

Precisamente por no fijarse un plazo determinado para la obtención de tal licencia administrativa en el contrato, tal indefinición en cuanto al término, no permitía entender que el cumplimiento de tal elemento del contrato quedase al arbitrio de una de las partes contratantes, el vendedor, sino que, en concordancia con lo dispuesto en el artº 1.118.2º del Código civil , había de entenderse que el evento condicionante tenía que producirse en el plazo que verosímilmente se hubiera querido señalar por los contratantes, que no era otro que la finalización del expediente administrativo en curso al tiempo de celebración del contrato, como expresamente se pactó. El plazo para la obtención de la licencia venía determinado por referencia a dicho concreto Expediente y no a otro indeterminado que en un futuro se pudiera promover, eventualmente, el vendedor, siendo en este sentido plenamente asumible la interpretación de la juzgadora de instancia. Al no obtenerse la licencia a que se refería el contrato, el negocio jurídico devino ineficaz, y conforme a lo dispuesto en el art º1.114 del Código civil a tenor del cual ' en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición '. Este artículo proclama la idea básica de la obligación condicional, distinguiendo si la condición es suspensiva o resolutoria. Si es suspensiva se adquieren los derechos, si se cumple la condición; si es resolutoria se pierden los derechos, si se produce el acontecimiento que constituye la condición. Previamente, el art. 1113 del Código civil define el concepto y el efecto de la obligación con condición suspensiva y con condición resolutoria, en contraposición de las obligaciones puras no sujetas a condición. Finalmente, el art.

1117 del Código civil contempla el supuesto de que la condición suspensiva no llegara a cumplirse, en cuyo caso la obligación no despliega su eficacia.

La denominación del contrato como de 'arras', así como los términos de la condición suspensiva pactada, conduce a mantener la calificación del contrato sostenida en la primera instancia de promesa bilateral de comprar y vender. En cualquier caso, lo fundamental es que la condición suspensiva pactada no llegó a tener lugar en el término pactado, puesto que tal término para la producción del evento condicionante venía dado por la duración o pendencia del expediente administrativo en curso. No se cumplió la condición estipulada, de la que se hacía depender la adquisición de los derechos derivados del contrato, por lo que la relación jurídica devino ineficaz, como acertadamente se establece en la sentencia apelada.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es preceptiva la imposición de las costas a la apelante. Se decreta, igualmente, la pérdida de la totalidad del depósito constituido para apelar, de conformidad con la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro y D.

Vicente , la procurador de los tribunales Dª Jacqueline Rodríguez Díaz, contra la sentencia, de fecha 6 de julio de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Xinzo de Limia , en autos de Juicio Ordinario nº 242/15, Rollo de apelación nº 625/16, cuya resolución se confirma, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Procede la pérdida de la totalidad del depósito constituido para apelar, al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su notificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.